【正文】 ? 人口統(tǒng)計的計算依據(jù) 項目 SWOT 分析及對開發(fā)產(chǎn)品的初步建議 （該建議僅供初步參考，不作為最終決策依據(jù)） 優(yōu)勢 機會 劣勢 風(fēng)險 產(chǎn)品價格確定 產(chǎn)品形態(tài) 住宅 辦公 SOHO 公寓 底商 車位 建 議 預(yù)計售價 （元 /平方米） 附件資料清單 標(biāo)示了周邊可售項目位置的電子地圖或城市地圖； 標(biāo)示了周邊商業(yè)位置的電子地圖或城市地圖； 其他資料 萬達集團 萬達集團項目發(fā)展操作手冊 Page 27 of 29 附件 3： 項目審核意見內(nèi)聯(lián)單 項目審核意見內(nèi)聯(lián)單 日期： 200 年 月 日 發(fā)起聯(lián)絡(luò)部門： 發(fā)展部 項目地塊名稱： 信息來源： 部門評價建議意見 ： 地塊簡介、區(qū)位優(yōu)勢及現(xiàn)狀情況： 地塊面積： ；區(qū)位優(yōu)勢： ；現(xiàn)狀情況： 政府態(tài)度和支持力度： 政府規(guī)劃條件和業(yè)態(tài)要求： 土地出讓方式和能否設(shè)定我方所要求的掛牌條件： 拆遷交地時間： 報價及付款方式： 投資評估分析： 分項面積指標(biāo)： 分項成本： 銷售價格和依據(jù)： 投資評估結(jié)論： 建議意見： 下步工作計劃： （附件資料：地圖、現(xiàn)狀地形規(guī)劃紅線圖、項目信息表等有關(guān)資料） 主管副總裁批 同意□ 跟進□ 放棄□ 萬達集團 萬達集團項目發(fā)展操作手冊 Page 28 of 29 附件 4： 合同 會簽表 合 同 會 簽 表 項目 合同 名稱： 日期： 年 月 日 發(fā)起聯(lián)絡(luò)部門： 項目規(guī)劃指標(biāo) 土地出讓方式 綜合地價及內(nèi)容 支付方式 交地時間及標(biāo)準(zhǔn) 辦證時間 優(yōu)惠政策 其他約定 （以上內(nèi)容根據(jù)會簽合同具體的主要內(nèi)容和 條款確定） 發(fā)展部 規(guī)劃院 法務(wù)部 主管副總裁批示 執(zhí)行總裁 董事長批示 萬達集團 萬達集團項目發(fā)展操作手冊 Page 29 of 29 附件 5：可研報告提綱 第一部分：項目概況 項目位置（配合位置圖、四至照片和俯視照片）： 地塊情況簡述： 周邊人文情況及配套情況： 第二部分：項目市場分析 城市宏觀經(jīng)濟 城市宏觀房地產(chǎn)（去年和今年每月的成交量，成交價格變化，市場存量和土地供給量。 序號 項目名稱 位置 規(guī)模 （萬平方米） 開業(yè)時間 （年 /月） 業(yè)態(tài)組合 建筑形態(tài) 6 租金狀況（元／月平方米） 7 經(jīng)營狀況評價 5 調(diào)查單體在 1 萬平方米以上的商業(yè)項目， 包括已開業(yè)、在建和規(guī)劃中的項目。 ? 須提供附件：標(biāo)示了以上項目位置的電子地圖或城市地圖（樓盤規(guī)劃圖、戶型圖、照片和樓書等認為有價值文件可作為附件資料） 其他有典型參考價值項目銷售產(chǎn)品調(diào)查 （指城市或區(qū)域中其他有參考性的典型樓盤，主要關(guān)注可參考的典型高級住宅、高級辦公樓、SOHO 公寓，及其底商和車位的銷售情況） 序號 項目名稱 位置 總規(guī)模（萬平方米） 總套數(shù)（套） 銷售產(chǎn)品類型 1 銷售產(chǎn)品價格（元 /平方米） 2 售價時間 主力戶型面積 3 開盤時間（年／月） 開盤面積（萬平方米） 開盤庫存（萬平方米） 4 近三個月銷售速度（套） 品質(zhì)描述 ? 最少提供 3 個可參考的樓盤資料 ? 每個樓盤突出最近三個月的每月具體銷售進度。 4 指已經(jīng)可以銷售但是還沒有銷售出去的面積，需分產(chǎn)品類型說明。 2 各類可售產(chǎn)品都要列出，主要關(guān)注住宅、辦公樓、 SOHO 公寓（產(chǎn)權(quán) 40 或 50 年），及其底商和車位。 萬達集團 萬達集團項目發(fā)展操作手冊 Page 23 of 29 五、附件： 附件 1：項目信息表 項目信息表 項目地塊名稱： 調(diào)查 日期： 區(qū)域位置 四至 東 西 南 北 總用地 面積 凈用地面積 代征用地面積 地塊現(xiàn)狀 簡述 ? 附件資料 城市地圖和項目位置標(biāo)示 google電子地圖項目位置標(biāo)示（有 google地圖的城市） 項目現(xiàn)狀俯拍照片 項目四至照片 萬達集團 萬達集團項目發(fā)展操作手冊 Page 24 of 29 附件 2：項目市場調(diào)研信息表 項目 市場調(diào)研 信息表 宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場指標(biāo) （ 近三年數(shù)據(jù)） 近三年統(tǒng)計資料 2020 2020 2020 數(shù)據(jù)來源說明 市區(qū)人口（萬人） ＧＤＰ（億元） 城市人均可支配收入（元） 城市三產(chǎn)比重 （ 1 產(chǎn)： 2 產(chǎn)： 3 產(chǎn)） 消費品零售總額 年度房地產(chǎn)竣工面積 （萬平方米） 年度房地產(chǎn)銷售面積 （萬平方米） 年度房地產(chǎn)均價 年度土地供應(yīng)量 （萬平方米） ? 統(tǒng)計去年一月到今年目前為止，每個月的月度城市 成交的商品房面積和成交價格，并制圖表。 萬千百貨是萬達集團的新興支柱產(chǎn)業(yè)之一，專營中高檔時尚百貨，目前已擁有 5家店。 萬達電影院線是中國排名第一的院線，擁有直屬影院 25 家， 205塊銀幕， 2020 年占有全國 10%的票房份額。萬達商業(yè)管理公司具備商業(yè)規(guī)劃、招商統(tǒng)籌、營運策劃及營銷推廣的強大優(yōu)勢和整合能力，以領(lǐng)先國內(nèi)的商業(yè)運營模式，成為萬達集團的核心競爭優(yōu)勢和全國知名的商業(yè)管理品牌。 優(yōu)勢三： 眾多 的客戶資源 萬達集團經(jīng)過 20 多年的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，并通過建立“萬商會”，聯(lián)合國內(nèi)超市、百貨、娛樂、電玩、 KTV、餐飲、院線、體育等 超過五 千家國際國內(nèi)知名零售商合作伙伴 。 萬達 的開發(fā)優(yōu)勢 （區(qū)別于其他房地產(chǎn)開發(fā)公司的特點）： 優(yōu)勢一： 唯一 的規(guī)劃 機構(gòu) 萬達商業(yè)規(guī)劃研究院是中國唯一一家專業(yè)從事城市綜合體、大型商業(yè)中心和五 星級酒店規(guī)劃、設(shè)計的機構(gòu)，匯集了全國商業(yè)中心、五星級酒店設(shè)計各專業(yè)的一流人才，是萬達商業(yè)地產(chǎn)核心競爭力的重要組成部分。城市交流空間（大型廣場、會所配套等）和停車場 將為區(qū)域提供大量有效的配套。 城市綜合體產(chǎn)品（ HOPSCA）選址在城市核心商業(yè)區(qū)或人口較多的次城市商業(yè)區(qū)，包括五星級酒店、 5A 寫字樓、停車場、大型購物中心、城市交流空間、公寓等產(chǎn)品。萬達集團通過訂單地產(chǎn)與多家國際級企業(yè)形成戰(zhàn)略合作關(guān)系 H（ Hotel） ：酒店； O（ Office）：寫字 樓； P（ public space）：公共空間； S（ Shopping mall）：購物中心； C（ culture amp。萬達集團目前擁有近 40個大型城市綜合體項目，其中開業(yè) 21 個；目標(biāo)是到 2020年建設(shè) 60 個左右的城市綜合體，持有物業(yè)總面積達到 1000萬平方米左右，年租金收入 60億元左右。萬達集團的目標(biāo)是到 2020年，企業(yè)資產(chǎn)超過 600億元，年銷售額超過400億元，年利潤超過 60億元，年納稅超過 30億元，成為中國民營企業(yè)的龍頭企業(yè)。 第六部分 :商務(wù)部問題 一、商業(yè)環(huán)境調(diào)查 14 購物中心調(diào)查 14 知名百貨公司調(diào)查 14 知名具有規(guī)模的超市調(diào)查 14 具有規(guī)模的家居建材市場 150、 知名餐飲行業(yè)調(diào)查 15 專業(yè)市場 的調(diào)查 二、城市經(jīng)濟狀況調(diào)查 15 城市概況： 15 經(jīng)濟狀況 : 15 主要經(jīng)濟指標(biāo)： ? 地區(qū)生產(chǎn)總值 ? 人均地區(qū)生產(chǎn)總值 ? 全區(qū)域財政總收入 ? 全區(qū)域社會消費品零售總額 萬達集團 萬達集團項目發(fā)展操作手冊 Page 19 of 29 ? 城市居民人均可支配收入 ? 人均月收入 ? 居民消費價格指數(shù) 三、現(xiàn)有商圈特色 15 地理位置 15 主導(dǎo)商業(yè)業(yè)態(tài) 15 規(guī)模 15 代表企業(yè)等。所以，須落實人防異地建設(shè)費用的收費面積基數(shù)和收費標(biāo)準(zhǔn)，同時落實按規(guī)定應(yīng)建人防的建筑面積，以利于決策是自建還是繳納異地建設(shè)費）如建設(shè)的人防按平戰(zhàn)結(jié)合要求配 置，平時做車庫出租使用是否需要人防部門批準(zhǔn)？是否需要交納使用費？另人防車庫是否可以銷售（部分城市可以銷售使用權(quán)）？ 11 學(xué)校是否需要配置建設(shè)中小學(xué)？如需要則須落實具體占地規(guī)模、建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)萬達集團 萬達集團項目發(fā)展操作手冊 Page 17 of 29 權(quán)歸屬等問題？并落實可否異地交費？ 11 幼兒園：是否需要配置建設(shè)幼兒園？如需要則須落實具體占地規(guī)模、建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)權(quán)歸屬等問題？ 11 街道居委會、派出所、社區(qū)活動中心等：是否需要配置建設(shè)居委會、派出所、活動中心等配套設(shè)施？如需要則須落實具體建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)權(quán)歸屬等問題？ 11 車庫：車位按多少比例進行配置？多少比例車位必須在地下？地下車庫是否可以 銷售、是否可以辦理獨立產(chǎn)權(quán)（如可以是否需要補交土地出讓金？補交標(biāo)準(zhǔn)是多少