【正文】 （ 3）表示允許稍有選擇，在條件許可時(shí)首先應(yīng)這樣做的用詞： 正面 詞采用“宜”，反面詞采用“不宜”； 表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的，采用“可”。 附件：規(guī)范用詞用語(yǔ)說(shuō)明 1. 為便于在執(zhí)行本規(guī)范條文時(shí)區(qū)別對(duì)待，對(duì)要求嚴(yán)格程度不同的用詞說(shuō)明如下： （ 1）表示很嚴(yán)格，非這樣做不可的用詞： 正面詞采用“必須”，反面詞采用“嚴(yán)禁”。 評(píng)估人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)妥善保管委托方的文件資料，未經(jīng)委托方的書面許可，不得將委托方的文件資料擅自公開或泄漏給他人。 評(píng)估人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)保持評(píng)估的獨(dú)立性，必須回避與自己、親屬及其他有利害關(guān)系人有關(guān)的評(píng)估業(yè)務(wù)。 評(píng)估時(shí)點(diǎn)以提交報(bào)告之日為基準(zhǔn)日。 6 評(píng)估報(bào)告 評(píng)估報(bào)告應(yīng)包括下列內(nèi)容： 1．評(píng)估報(bào)告書摘要； 2．評(píng)估目的； 3．評(píng)估對(duì)象和范圍； 4．評(píng)估原則； 5．評(píng)估依據(jù)； 6．評(píng)估聲明； 7．評(píng)估基準(zhǔn)日和有效期； 8．評(píng)估方法； 9．評(píng)估工作實(shí)施過(guò)程； 10．評(píng)估結(jié)論及爭(zhēng)議說(shuō)明； 11．評(píng)估限定條件； 12．評(píng)估人員名單； 13．評(píng)估作業(yè)日期； 14．評(píng)估報(bào)告日期； 15．評(píng)估文件附件。 完成并出具評(píng)估報(bào)告后，應(yīng)對(duì)有關(guān)該評(píng)估項(xiàng)目的一切必要資料進(jìn)行整理、歸檔和妥 善保管。 評(píng)估作業(yè)方案主要應(yīng)包括下列內(nèi)容： 1. 評(píng)估人員的組成和產(chǎn)生方式； 2. 擬采用的評(píng)估方法； 3. 擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度。 委托人和評(píng)估機(jī)構(gòu)搜集整理評(píng)估項(xiàng)目資料應(yīng)包括下列內(nèi)容： 1. 項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)、建設(shè)工程規(guī)劃意見(jiàn)書、相關(guān)竣工驗(yàn)收及備案文件資料； 20 2. 項(xiàng)目物業(yè)區(qū)域劃分意見(jiàn)書； 3. 項(xiàng)目物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備情況； 4. 交接雙方分別提供的交接情況說(shuō)明書。 4 評(píng)估程序 自接受評(píng)估委托至完成評(píng)估報(bào)告期間，物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)評(píng)估應(yīng)按下列程序進(jìn)行： ，簽訂委托協(xié)議 ，確定評(píng)估人員； ； ； 6．組織評(píng)估人員審核相關(guān)方提供的項(xiàng)目相關(guān)資料； ； 8. 建設(shè)單位、物業(yè) 服務(wù)企業(yè)、評(píng)估監(jiān)理人員、委托人等簽字確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查勘結(jié)果； 9. 評(píng)估人員根據(jù)審核及查勘結(jié)果分項(xiàng)進(jìn)行評(píng)估； 。 19 遵循合法原則，評(píng)估人員在進(jìn)行評(píng)估應(yīng)以符合相關(guān)法規(guī)的規(guī)定為前提。 評(píng)估報(bào)告 全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述評(píng)估過(guò)程和評(píng)估成果的文件，給委托方的書面答復(fù)，關(guān)于評(píng)估項(xiàng)目在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)是否符合有關(guān)規(guī)定要求的研究報(bào)告。 評(píng)估時(shí)點(diǎn) 評(píng)估結(jié)果對(duì)應(yīng)的日期。 評(píng)估項(xiàng)目 一個(gè)需要評(píng)估物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)的物業(yè)項(xiàng)目。 6. 物業(yè)資料交接狀況：查驗(yàn)擬移交物業(yè)資料的種類、數(shù)量和內(nèi)容是否符合相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求。 18 : 查勘現(xiàn)狀與《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《規(guī)劃意見(jiàn)書》是否一致；查勘現(xiàn)狀與《房屋買賣合同》約定是否一致；查驗(yàn)物業(yè)共用部位的使用及養(yǎng)護(hù)是否符合相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求。 ：查勘現(xiàn)狀與《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《規(guī)劃意見(jiàn)書》是否一致；查勘現(xiàn)狀與房屋銷售合同的承諾是否一致。 2 術(shù) 語(yǔ) 物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn) 物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)是指為了完成物業(yè)共用部分的交接，建設(shè)單位、業(yè)主或受業(yè)主委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)，對(duì)物業(yè)共用部分的建造質(zhì)量、管理資料、使用功能等進(jìn)行的綜合性查驗(yàn)。 物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)評(píng)估應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正、真實(shí)。 1新建 物業(yè)交接的標(biāo)準(zhǔn) 1物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)評(píng)估規(guī)范 北京市物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)評(píng)估規(guī)范（試行） 目 錄 1 總 則 ????????????????????? ..2 2 術(shù) 語(yǔ) ?????????????????????? 2 3 評(píng)估原則 ????????????????????? 4 17 4 評(píng)估程序 ??????????????????? ? ..4 5 評(píng)估依據(jù) ???????????????????? ..6 6 評(píng)估報(bào)告 ????????????????????? 7 7 職業(yè)道德 ????????????????????? 8 附錄 規(guī)范用詞用語(yǔ)說(shuō)明 ??????????? .??? ..8 1 總 則 為了規(guī)范物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)評(píng)估行為，統(tǒng)一評(píng)估程序和方法，做到評(píng)估結(jié)果客觀、公正、真實(shí)，根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》、《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估監(jiān)理管理辦法》等法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)范。 （四）設(shè)備、工具準(zhǔn)備 在物業(yè)承接查驗(yàn)中要采取一些必要的檢驗(yàn)方法來(lái)查驗(yàn)承接物業(yè)的質(zhì)量情況，應(yīng)根據(jù)具體情況提前準(zhǔn)備好所需要的檢驗(yàn)設(shè)備 和工具。 （三）資 料準(zhǔn)備 在物業(yè)的承接查驗(yàn)中，應(yīng)做必要的查驗(yàn)記錄，在正式開展承接查驗(yàn)工作之前，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況做好資料準(zhǔn)備工作，制訂查驗(yàn)工作流程和記錄表格。 （二）計(jì)劃準(zhǔn)備 物業(yè)管理企業(yè)制訂承接查驗(yàn)實(shí)施方案，能夠讓承接查驗(yàn)工作按步驟有計(jì)劃地實(shí)施。 物業(yè)承接查驗(yàn)需要做的準(zhǔn)備工作 （一）人員準(zhǔn)備 16 物業(yè)的承接 查驗(yàn)是一項(xiàng)技術(shù)難度高、專業(yè)性強(qiáng)、對(duì)日后的管理有較大影響的專業(yè)技術(shù)性工作。 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反相關(guān)規(guī)定，拒不移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)資料、拒不配合交接查驗(yàn)、拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域、強(qiáng)行接管的，全體業(yè)主可以依法通過(guò)仲裁或訴訟途徑解決。 違反本辦法規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行交接義務(wù)、不按規(guī)定交接、擅自停止物業(yè)服務(wù)、拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域、強(qiáng)行接管的，由市、區(qū)縣房屋行政主管部門按照本市物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息管理和物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目管理的相關(guān)規(guī)定對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)責(zé)任人予以處理。 應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)共用部分的毀損責(zé)任由全體業(yè)主承擔(dān)，應(yīng)急服務(wù)單位故意造成的除外。 應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期限一般不超過(guò) 3 個(gè)月。 應(yīng)急物業(yè)服務(wù)內(nèi)容僅限于垃圾清運(yùn)、秩序維護(hù)、二次供水、電梯運(yùn)行等維持業(yè)主基本生活的服務(wù)事項(xiàng)。 應(yīng)急物業(yè)服務(wù)的方式根據(jù)轄區(qū)實(shí)際情況確定，可以專門成立應(yīng)急物業(yè)服務(wù)隊(duì)或者指定、聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)等。 本辦法所稱強(qiáng)行接管，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)的下列行為： （一）未經(jīng)業(yè)主共同決定選聘為物業(yè)服務(wù)單位而進(jìn)駐物業(yè)管理區(qū)域，但政府相關(guān)部門組織接管的除外； （二）原物業(yè)服務(wù)企業(yè)尚未撤出時(shí)，未協(xié)商達(dá)成一致或者未經(jīng)訴訟、仲裁而進(jìn)駐物業(yè)管理區(qū)域。 ： 物業(yè)項(xiàng)目交接可以參照《新建物業(yè)項(xiàng)目交接查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行交接查驗(yàn) 物業(yè)項(xiàng)目交接時(shí)，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)及相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行配合義務(wù)，不得出現(xiàn)下列行為： （一）拒不移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)資料； （二）拒不配合交接查驗(yàn)； （三）拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域； 14 （四）強(qiáng)行接管； （五）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。 處理方法 ： 工程質(zhì)量問(wèn)題整理出來(lái)之后，由建設(shè)單位提出處理方法。對(duì)于承接查驗(yàn)中所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，一般的處理程序如下所示。開發(fā)商、業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)及原物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)配合新物業(yè)公司依法接管保安、消防、停車等安全防范崗位，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的正常秩序。開發(fā)商 或業(yè)主委員會(huì)應(yīng)對(duì)查驗(yàn)接管過(guò)程進(jìn)行記錄，并存檔備查。資料移交完畢后，移交和接收雙方須簽字認(rèn)可；若有未移交部分，由雙方列出未移交部分的清單，確定移交時(shí)間并簽字認(rèn)可。新物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在接到通知后 15 個(gè)工作日內(nèi)做出書面回復(fù)并與開發(fā)商或業(yè)主大會(huì)約定承接驗(yàn)收時(shí)間。 原物業(yè)公司何時(shí)退出 、 拒不退出的 問(wèn)題， 新選聘的物業(yè)公司應(yīng)與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商或通過(guò)司法途徑解決，不得非法強(qiáng)行進(jìn)駐物業(yè)管理區(qū)域。 （四） 其他內(nèi)容 （ 1）物業(yè)管理用房；（ 2）產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有的設(shè)備、工具、材料； （ 3）與水、電、通信等市政管理單位的供水、供電的合同、協(xié)議等。 （二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及管理現(xiàn)狀 查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及管理現(xiàn)狀的主要項(xiàng)目?jī)?nèi)容有： （ 1）建筑結(jié)構(gòu)及裝飾裝修工程的狀況； （ 2）供配電、給水排 水、消防、電梯、空調(diào)等機(jī)電設(shè)施設(shè)備； （ 3）保安監(jiān)控、對(duì)講門禁設(shè)施； （ 4）清潔衛(wèi)生設(shè)施； （ 5）綠化及設(shè)施； （ 6）停車場(chǎng)、門崗、道閘設(shè)施； （ 7）室外道路、雨污水井等排水設(shè)施； （ 8）公共活動(dòng)場(chǎng)所及娛樂(lè)設(shè)施； 組建承接查驗(yàn)小組 做好承接查驗(yàn)前的準(zhǔn)備 檢查核對(duì) 進(jìn)行資料移交 整改補(bǔ)齊資料 Y N 接業(yè)主 /開發(fā)建設(shè)單位進(jìn)場(chǎng)通知 接管 N 進(jìn)行硬件設(shè)施、設(shè)備移交 限時(shí)整改 Y 資料歸檔 檢查驗(yàn)收 13 （ 9）其他需了解查驗(yàn)的設(shè)施、設(shè)備。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的物業(yè)查驗(yàn)的基本內(nèi)容有以下幾個(gè)方面。 其他公共配套設(shè)施 12 物業(yè)其他公共配套設(shè)施查驗(yàn)的主要內(nèi)容有：物業(yè)大門、值班崗?fù)ぁ鷫?、道路、廣場(chǎng)、社區(qū)活動(dòng)中心（會(huì)所）、停車場(chǎng)（庫(kù)、棚）、游泳池、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、物業(yè)標(biāo)識(shí)、垃圾屋及中轉(zhuǎn)站、休閑娛樂(lè)設(shè)施、信報(bào)箱等。物業(yè)的園林植物一般有花卉、樹木、草坪、綠（花）籬、花壇等，無(wú)林建筑主要有小品、花架、園廊等。 共用設(shè)施設(shè)備 物業(yè)的共用設(shè)施