【正文】 6．維修養(yǎng)護計劃的內(nèi)容維修養(yǎng)護計劃的內(nèi)容如圖7—2所示。對待修理的設(shè)施設(shè)備應(yīng)按輕重緩急安排計劃；(3)應(yīng)充分考慮維修前的準備時間和維修保養(yǎng)工作時間；(4)應(yīng)切實考慮企業(yè)資源和能力能否保障各項目的維修保養(yǎng)，如果能力或資源不足，就應(yīng)該考慮項目外包或?qū)で蠹夹g(shù)支持，不應(yīng)降低維修保養(yǎng)的技術(shù)要求；(5)計劃最后確定前，資金一定要落實，確保計劃內(nèi)每項工作的資金都有足額的保障，否則，應(yīng)該按照輕重緩急做刪減調(diào)整，重新制訂計劃；(6)所制訂的計劃應(yīng)該包括必要的工作程序和檢驗程序，使計劃具有可操作性和可驗證性；(7)對物業(yè)使用或運行有較大影響的關(guān)鍵設(shè)備，應(yīng)盡可能安排在非高峰期檢修，以縮短停歇時間(如中央空調(diào)系統(tǒng)的冬季檢修、采暖系統(tǒng)的夏季檢修等)。3．維修養(yǎng)護計劃的編制依據(jù)(1)房屋及設(shè)施設(shè)備的修理周期與修理間隔期；(2)房屋及設(shè)施設(shè)備的使用要求和管理目標；(3)安全與環(huán)境保護的要求；(4)房屋及設(shè)施設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)。(2)按修理類別編制的計劃。3)月維修保養(yǎng)計劃。2)季度維修保養(yǎng)計劃。2．維修養(yǎng)護計劃的種類(1)按時間進度編制的計劃1)年度維修保養(yǎng)計劃。3)修理周期結(jié)構(gòu)修理周期結(jié)構(gòu)指在一個修理周期內(nèi)應(yīng)采取的各種修理方式的次數(shù)和排列順序，如小修——小修——中修——小修——小修——大修。2)修理間隔期修理間隔期是指兩次相鄰計劃修理之間的工作時間(單位：月)。3)小修設(shè)施設(shè)備小修是維修工作量最小的一種計劃修理。2)中修中修的工作量介于大修和小修之間。進行設(shè)備大修時，一般需要對設(shè)備進行全部解體，消除缺陷，恢復(fù)設(shè)備的規(guī)定精度和性能。(2)修理類別（對于修理的類別，一般在物業(yè)服務(wù)合同中加以約定，一般情況下，大、中修不屬于物業(yè)服務(wù)的范圍）1)大修設(shè)施設(shè)備大修是工作量最大的一種計劃修理。通常采取設(shè)計緊急事件處理程序的方法對緊急搶修進行準備。3)緊急搶修緊急搶修是對意外事件引發(fā)的故障進行的緊急修理，這類意外事件是偶然發(fā)生的，往往不具有預(yù)見性，難以進行事前準備。采用事后維修策略可以發(fā)揮主要構(gòu)件的最大物理壽命，單位維修經(jīng)濟性好。為消除設(shè)施設(shè)備先天性缺陷或陳舊老化引起的功能不足、故障頻發(fā)，對設(shè)施設(shè)備局部結(jié)構(gòu)和零件設(shè)計加以改造，結(jié)合修理進行改裝以提高其可靠性和維修性的措施，稱為改善性維修。它主要適用于重點設(shè)施設(shè)備，利用率高的精、大、稀設(shè)備等。狀態(tài)監(jiān)測下的預(yù)防維修。計劃性預(yù)防維修又稱定期維修，具有周期性特點。特別是對重點和重要設(shè)施設(shè)備，更應(yīng)該實行預(yù)防性維修。1)預(yù)防性維修為了降低故障率或防止房屋及設(shè)施設(shè)備性能劣化，按事先規(guī)定的修理計劃和技術(shù)要求進行的維修活動，稱為預(yù)防性 維修。技術(shù)支持是降低管理成本、提高管理效率和服務(wù)質(zhì)量，培養(yǎng)專業(yè)技術(shù)人才的有效方法?！　。ㄆ撸┩獍芾怼　⊥獍饕袃煞矫娴膬?nèi)容：一是將某類設(shè)施設(shè)備的管理全部外包給專業(yè)公司，包括運行操作、維護保養(yǎng)和修理等項工作，如電梯、中央空調(diào)等；二是將某類維修（通常是大中修）、改造、更新工程進行外包。對于多人共用或價值較高的工量具或儀器儀表，應(yīng)指定責任人，固定保管地點，強化領(lǐng)用歸還手續(xù)?！　。ㄎ澹┎少徍土銈浼芾怼　∫皇羌訌娪媱澆少?，盡可能減少零星采購，建立符合實際情況的庫存?zhèn)浼浐妥畹蛶齑媪?；二是對不設(shè)庫存的零部件，建立起暢通的采購和供應(yīng)渠道；三是嚴把采購質(zhì)量關(guān)；四是妥善保管設(shè)備供應(yīng)商或安裝單位采購文件，建立有效的備品備件合格供貨商名錄和相關(guān)資料。（3）提供必要的安全和防護裝置裝備?！　。ㄈ┌踩芾怼　。?）通過安全教育使員工和業(yè)主、物業(yè)使用人樹立安全意識，了解安全防護知識和安全管理規(guī)定。另一方面，物業(yè)管理單位應(yīng)認真做好房屋及設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)、巡視檢查工作，確保房屋及設(shè)施設(shè)備的穩(wěn)定、可靠、安全使用和運行，降低維護費用，延長房屋和設(shè)施設(shè)備的物理壽命。(二)評價參考主要指標房屋及設(shè)施設(shè)備評價參考的主要指標包括房屋完好率、危房率和設(shè)施設(shè)備完好率。（注意：大的分類要記?。┓课菁霸O(shè)備設(shè)施管理的基本要求和評價參考主要指標；房屋及設(shè)施設(shè)備管理的基本要求(一)基本要求(1)做好房屋及設(shè)施設(shè)備的維護保養(yǎng)工作，充分發(fā)揮設(shè)施設(shè)備功能，有效延長設(shè)施設(shè)備的使用壽命，并自始至終把安全管理工作放在最重要的位置上。室內(nèi)報警系統(tǒng)SSNS管道煤氣OONS車場管理系統(tǒng)SSSS注：O：通常具備；S：有時具備；N：暖蒸汽供暖SSOSOS網(wǎng)絡(luò)專線接人NNSS公共信息服務(wù)空中央空調(diào)NSSO電信對講報警SONS自動滅火系統(tǒng)NSSS電話OOOOS噴淋系統(tǒng)消消防水泵NOSOONO電O消防控制中心報警系統(tǒng)NOSO配配電柜和線路OOOO給排水箱水池SOSO供變壓器OOOO設(shè)備種類多層住宅高層住宅工業(yè)廠房商業(yè)樓宇物業(yè)類別物業(yè)類別 (二)設(shè)施設(shè)備的種類和組成（熟悉）各類物業(yè)常見設(shè)施設(shè)備的種類和組成見表7—1。七、房屋及設(shè)備設(shè)施管理（128227）房屋及設(shè)備設(shè)施的種類、基本組成(一)房屋的種類和基本組成部分1．房屋種類的劃分 (1)按房屋的建筑結(jié)構(gòu)類型和材料可分為：磚木結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和其他結(jié)構(gòu)； (2)按房屋承重受力方式可分為：墻承重結(jié)構(gòu)、構(gòu)架式承重結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)或框架筒體結(jié)構(gòu)承重和大空間結(jié)構(gòu)承重；(3)按房屋的層次和高度可分為：低層建筑、多層建筑和高層建筑；(4)按房屋的用途可分為：居住用途、商業(yè)用途、工業(yè)用途和其他用途。（二）物業(yè)管理企業(yè)和相關(guān)管理部門的責任　?。?）物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反相關(guān)法規(guī)規(guī)定的行為不及時向有關(guān)部門報告的，由房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議　　約定的裝飾裝修管理服務(wù)費2—3倍的罰款。（8）裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違反《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》的，由建設(shè)行政主管部門按照有關(guān)規(guī)定處罰。（6）裝修活動有下列行為之一的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責令改正，并處罰款：　 　 1）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間的，或者拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體的，對裝修人和裝飾裝修企業(yè)分別處以罰款；2）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施或者降低節(jié)能效果的，對裝飾裝修企業(yè)處以罰款；3）擅自拆改供暖、燃氣管道和設(shè)施的，對裝修人處以罰款； 4）未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，擅自超過設(shè)計標準或者規(guī)范增加樓面荷載的，對裝修人和裝飾裝修企業(yè)分別處以罰款?！　。?）裝修人違反規(guī)定，將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程委托給不具有相應(yīng)資質(zhì)等級企業(yè)的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責令改正，并處罰款?！　。?）裝修人裝飾裝修活動侵占了公共空間，對公共部位和設(shè)施造成損害的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責令改正，造成損失的，應(yīng)依法承擔賠償責任。裝修人和裝修企業(yè)在裝飾裝修活動中的責任包括以下內(nèi)容：　?。?）因裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，裝修人應(yīng)當負責修復(fù)和賠償，屬　　 于裝飾裝修企業(yè)責任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償。物業(yè)裝飾裝修過程中如出現(xiàn)違規(guī)、違章行為，造成公共權(quán)益受到侵害和物業(yè)損害的，物業(yè)管理單位應(yīng)及時勸阻，對不聽勸阻或造成嚴重后果的，物業(yè)管理單位應(yīng)及時向有關(guān)部門報告。場管理的主要內(nèi)容：，杜絕無序狀態(tài) ，防患于未然　，維護業(yè)主合法權(quán)益 ，反復(fù)核查6. 物業(yè)裝修裝飾中各方主體的責任為減少物業(yè)裝修、裝飾過程中違章現(xiàn)象的出現(xiàn)，物業(yè)管理單位應(yīng)主動提示督促業(yè)主（或物業(yè)使用人）閱讀理解裝飾裝修管理的規(guī)定和小區(qū)規(guī)定。在物業(yè)管理內(nèi)部裝飾裝修作業(yè)文件以及《業(yè)主手冊》（或《業(yè)主須知》）等發(fā)放給業(yè)主的資料上也需有與其相一致的內(nèi)容。因此，要求物業(yè)裝飾裝修流程的書面形式須文字簡明、內(nèi)容清晰、圖表明確、一目了然。入住資料歸檔業(yè)主物業(yè)驗收以及其他手續(xù)辦理完結(jié)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時將已辦理入住手續(xù)的房間號碼和業(yè)主姓名通知門衛(wèi)，并及時將各項業(yè)主、用戶資料歸檔，妥善保管，不得泄露給無關(guān)人員。開通水電（1）物業(yè)服務(wù)員邀請業(yè)主一起將水電表讀數(shù)抄錄在《驗樓情況表》中。資料發(fā)放物業(yè)服務(wù)人員將以下資料發(fā)給業(yè)主保存并要求業(yè)主在《資料領(lǐng)取清單》上簽名。簽署《業(yè)主公約》和《消防安全責任書》（1）物業(yè)管理員將《業(yè)主公約》、《消防安全責任書》（一式兩份）交給業(yè)主并請業(yè)主詳細閱讀；（2）請業(yè)主簽署有關(guān)文件。建設(shè)單位在一周內(nèi)未整改完畢的，管理處應(yīng)將整改情況反饋給業(yè)主，并告之具體再驗收時間；整改完畢后，由物業(yè)服務(wù)人員通知業(yè)主二次驗收；二次驗收不合格的，由管理處經(jīng)理進行跟進，并依據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通建設(shè)單位簽訂的《前期物業(yè)管理委托合同》中的保修條款要求建設(shè)單位盡快解決。在全部用完水后，應(yīng)再打開水表，看清楚水表數(shù)字，記錄下來，同時要記錄電表數(shù)字。在廁所放水，淺淺就行了（約高2cm)。做好這些后，確認沒問題后，要盡快將這些突出下水（如臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水）拿一塑料袋罩著水口，再加以捆實，而像地漏等需要塞實。關(guān)閉分閘，檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。（4）仔細檢查水電暢通情況和能否正常使用。（3）仔細檢查地面，仔細檢查地面有無空殼開裂情況。（2）仔細檢查墻體平整度、是否滲水、是否有裂縫。驗房的內(nèi)容及注意事項：（1）詳細檢查房屋質(zhì)量，包括門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象。（二）費用繳交物業(yè)服務(wù)人員指引業(yè)主到財務(wù)窗口繳納入住費用，財務(wù)部門根據(jù)收款項目開具收款收據(jù)。3．物業(yè)人住流程及手續(xù)、費用交納、驗房及發(fā)放鑰匙、資料歸檔等服務(wù)內(nèi)容的管理入住服務(wù)的一般流程及手續(xù)（一）業(yè)主身份的確認與登記物業(yè)服務(wù)人員在業(yè)主前來辦理入住手續(xù)時，應(yīng)首先對以下證件進行確認：《購房合同》原件業(yè)主身份證原件；單位購房的還須檢查其單位營業(yè)執(zhí)照副本；委托他人辦理的，還須檢查業(yè)主的委托書。遇有二期工程施工或臨時施工情況，要進行必要隔離，防止安全事故發(fā)生。環(huán)境準備在完成對物業(yè)的竣工驗收和接管驗收之后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要對物業(yè)共用部位進行全面徹底的清潔，為業(yè)主、物業(yè)使用人入住做好準備。入住儀式策劃根據(jù)物業(yè)管理的特點及小區(qū)實際情況，為了提高小區(qū)整體形象，有效加強與業(yè)主、物業(yè)使用人的溝通，通常由物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織舉行入住儀式。（二）其他準備入住工作計劃建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在入住前一個月制定入住工作計劃，由項目管理負責人審查批準，并報經(jīng)上級主管部門核準。由物業(yè)服務(wù)企業(yè)編撰。使用《驗樓情況表》可以清晰地記錄業(yè)主用戶的驗收情況。一般而言，主要內(nèi)容包括：（1）物業(yè)建設(shè)基本情況，設(shè)備設(shè)施的使用說明等；（2）物業(yè)不同部位的保修規(guī)定等；（3）收樓應(yīng)注意事項及其他需要提示說明的事項等?！度胱⊥ㄖ獣肥墙ㄔO(shè)單位向業(yè)主發(fā)出的辦理入住手續(xù)的書面通知。而《住宅使用說明書》則是針對房屋設(shè)計、施工及驗收中的具體技術(shù)指標，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明。2. 規(guī)范中指定應(yīng)當按照其他有關(guān)標準、規(guī)范執(zhí)行時，寫法為：“應(yīng)當符合……的規(guī)定”或“應(yīng)當按照……執(zhí)行”。（2）表示嚴格，在正常情況下均應(yīng)這樣做的用詞：正面詞采用“應(yīng)當”、“應(yīng)該”，反面詞采用“不應(yīng)當”、“不應(yīng)該”或 “不得”。 評估人員和評估機構(gòu)不得允許他人使用自己的名義從事評估業(yè)務(wù)，不得以評估者身份在非自己評估的評估報告上簽名、蓋章。 評估人員和評估機構(gòu)若感到自己的專業(yè)能力所限而難以對某項目物業(yè)項目承接查驗進行評估時，不應(yīng)接受該項評估委托。7 職業(yè)道德 評估人員和評估機構(gòu)不得作任何虛偽的評估，應(yīng)做到公正、客觀、誠實。 評估報告應(yīng)由評估人員簽章確認并加蓋評估監(jiān)理機構(gòu)印章。5 評估依據(jù)、法規(guī)、規(guī)章及文件的有關(guān)規(guī)定進行評估：1.《物業(yè)管理條例》中第二十七條、第二十八條、第二十九條、第三十條、第三十一條、第三十八條有關(guān)物業(yè)項目承接查驗的相關(guān)規(guī)定；2.《北京市物業(yè)管理辦法》及《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理管理辦法》中有關(guān)物業(yè)項目承接查驗的相關(guān)規(guī)定；3.《北京市新建物業(yè)項目承接查驗標準》的相關(guān)規(guī)定；《北京市新建改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)指標》的相關(guān)規(guī)定和項目規(guī)劃批復(fù)；、設(shè)計文件；6.《房屋買賣合同》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《臨時管理規(guī)約》中的有關(guān)約定；、法規(guī)、規(guī)范、標準。 評估人員到項目現(xiàn)場進行初步查勘，應(yīng)包括下列內(nèi)容：1. 物業(yè)區(qū)域劃分狀況；2. 物業(yè)構(gòu)成狀況；3. 物業(yè)共用部位狀況；4. 物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備狀況；5. 物業(yè)資料交接狀況；6. 物業(yè)交接遺留問題狀況。 在明確評估基本事項、搜集整理評估項目資料的基礎(chǔ)上，應(yīng)對評估項目進行初步分析，擬定評估作業(yè)方案。 明確評估基本事項：1. 評估目的；2. 評估時點；3. 評估內(nèi)容。 遵循評估時點原則，評估結(jié)果應(yīng)是對評估項目在評估時點的物業(yè)項目承接查驗的具體實際狀況。3 評估原則 物業(yè)項目承接查驗評估應(yīng)遵循下列原則：1. 合法原則；2. 評估時點原則。 評估結(jié)果關(guān)于評估項目的物業(yè)項目承接查驗是否符合有關(guān)規(guī)定要求的最終結(jié)論。 評估目的 評估結(jié)果的期望用途。 物業(yè)項目承接查驗評估 專