【正文】 ，機構(gòu)人員較多，容易形成多頭領(lǐng)導；二是部門之間關(guān)系復(fù)雜 ，協(xié)調(diào)工作量比較大，處理不當容易產(chǎn)生矛盾。 02 物業(yè)管理招標的一般程序是什么 ： 成立招標領(lǐng)導小組：確定招標方式、內(nèi)容、招標條件和投標企業(yè)的范圍。 必須通過招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的項目，僅為新開發(fā)的住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅 . (二 )物業(yè)管理招標的程序 1．成立招標領(lǐng)導小組 2．編制招標文件 3．公布招標公告或發(fā)出投標邀請 書 4．發(fā)放招標文件 5．投標申請人的資格預(yù)審 6．接受投標文件 7．成立評標委員會 8．開標、評標和中標 物業(yè)管理投標的條件、程序與策略技巧： (一 )物業(yè)管理投標的條件 1．法律法規(guī)規(guī)定的要求 2．招標方規(guī)定的要求 (二 )物業(yè)管理投標的程序 1．獲取招標信息 2．項目評估與風險防范 3．登記并取得招標文件 4．準備投標文件 5．送交投標文件 6．接受招標方的資格審查 7．參加開標、現(xiàn)場答辯和評標 8．簽約并執(zhí)行合同 (三 )投標的策略及技巧 1．投標的組織策劃 2．項目的現(xiàn)場踏勘 3．投標文件的編寫 4．投標報價的策略和技巧 5．現(xiàn)場答辯的技巧 6．簽約談判的技巧 制定物業(yè)管理方案的一般程序： 物業(yè)管理企業(yè)在確定參與招標活動后，應(yīng)組織相關(guān)人員在對招標物業(yè)項目基本情況進行分析和對物業(yè)管理模式進行確定的基礎(chǔ)上，制訂切實可行的物業(yè)管理方案。希望對方能完全接受此條件的意思表示，不是法律行為。在物業(yè)開發(fā)建設(shè)初期把不利于物業(yè)管理、損害業(yè)主利益的因素盡可能消除或減少，使物業(yè)投入使用后，物業(yè)管理順利開展，業(yè)主利益得到保障。這些均是園林綠化的查驗內(nèi)容。交接證明應(yīng)由交接雙方、相關(guān)單位蓋章及現(xiàn)場參加人員簽字。 應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當及時指導和協(xié)助全體業(yè)主依法共同決定物業(yè)管理方式和內(nèi)容。 本規(guī)范適用于北京市行政區(qū)域內(nèi)進行的 物業(yè)項目承接查驗評估活動。 3 評估原則 物業(yè)項目承接查驗評估應(yīng)遵循下列原則： 1. 合法原則； 2. 評估時點原則。 評估人員和評估機構(gòu)若感到自己的專業(yè)能力所限而難以對某項目物業(yè)項目承接查驗進行評估時，不應(yīng)接受該項評估委托。 評估報告應(yīng)由評估人員簽章確 認并加蓋評估監(jiān)理機構(gòu)印章。 評估目的 評估結(jié)果的期 望用途。 （ 1）工作流程一般有《物業(yè)承接查驗工作流程》、《物業(yè)查驗的內(nèi)容及方法》、《承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題的處理流程》等； （ 2）承接查驗的常用記錄表格有《工作聯(lián)絡(luò)登記表》、《物業(yè)承接查驗記錄表》、《物業(yè)工程質(zhì)量問題統(tǒng)計表》等。 組織應(yīng)急物業(yè)服務(wù)前，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)收費、服務(wù)期限等相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公 告。在約定時間內(nèi)，開發(fā)商、業(yè)主大會或原物業(yè)公司應(yīng)先做資料交接：將物業(yè)的產(chǎn)權(quán)資料、工程竣工驗收資料、工程技術(shù)資料、工程經(jīng)濟資料和其他有關(guān)資料移交給新物業(yè)公司。主要內(nèi)容包括： （ 1）主體結(jié)構(gòu)及外墻、屋面； （ 2）共用部位樓面、地面、內(nèi)墻面、天花、門窗； （ 3）公共衛(wèi)生間、陽臺； （ 4）公共走廊、樓道及其扶手、護欄等。 物業(yè)服務(wù)合同的概念及特點： 物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主、建設(shè)單位或業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會之間就物業(yè)管理服務(wù)及相關(guān)的物業(yè)管理活動所達成的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。 (3)方案中對招標文件要求作出的實質(zhì)性響應(yīng)內(nèi)容必須是投標企業(yè)能夠履行的，包括各項服務(wù)承諾、工作目標及計劃、具體項目的實施方案等。 (1) 招標人自行組織招標 ,自行組織實施招標活動的招標人應(yīng)當成立專門的招標組織，自行組織物業(yè)管理招標活動的招標人應(yīng)具備以下條件：擁有與招標項目相適應(yīng)的技術(shù)、經(jīng)濟、管理人員；具有編制招標文件的能力 ；具有組織開標、評標及定標的能力。 具體表現(xiàn)為 a 招標人不得事先預(yù)定中標單位、不得在招標過程中以言行影響評標。 主要優(yōu)點：一是強化了決策機制；二是能調(diào)動各事業(yè)部門的積極性、責任性和主動性 ，增強了企業(yè)活力；三是促進了內(nèi)部競爭，提高了公司的效率和效益；四是有利于復(fù)合型人才的考核培養(yǎng)，便于優(yōu)秀人才脫穎而出。 。 設(shè)區(qū)的市級人民政府房地產(chǎn)主管部門負責三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導和監(jiān)督。 00物業(yè)服務(wù)企業(yè)的特征： 其特征可以歸納為以下三點： 是獨立的企業(yè)法人。 ，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于 100%： （ 1）多層住宅 200 萬平方米； （ 2）高層住宅 100 萬平方米； （ 3）獨立式住宅（別墅） 15 萬平方米； （ 4）辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè) 50 萬平方米。 三級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接 20 萬平方米以下住宅項目和 5 萬平方米 以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。 矩陣制 又稱規(guī)劃目標、結(jié)構(gòu)組織。 編制招標文件：招標人及招標項目的 簡介 、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求、對投標人 及投標書 的要求、評標標準及評標辦法、開標時間及地點、物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明。制訂物業(yè)管理方案的一般程序為： 8 (1)組織經(jīng)營、管理、技術(shù)、財務(wù)人員參與物業(yè)管理方案的制訂。 口頭合同、書面合同、事實合同： 口頭 合同 是 當事人雙方以口頭的方式訂立的契約。 早期介入的作用 ： 早期介入能夠優(yōu)化設(shè)計，有助于提高工程質(zhì)量，有利于了解物業(yè)情況，能夠為前期物業(yè)管理作充分準備，有助于提高建設(shè)單位的開發(fā)效益。 其他公共配套設(shè)施 12 物業(yè)其他公共配套設(shè)施查驗的主要內(nèi)容有：物業(yè)大門、值班崗?fù)ぁ鷫?、道路、廣場、社區(qū)活動中心（會所）、停車場（庫、棚）、游泳池、運動場地、物業(yè)標識、垃圾屋及中轉(zhuǎn)站、休閑娛樂設(shè)施、信報箱等。開發(fā)商、業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會及原物業(yè)公司應(yīng)當配合新物業(yè)公司依法接管保安、消防、停車等安全防范崗位，維護物業(yè)管理區(qū)域的正常秩序。 應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)共用部分的毀損責任由全體業(yè)主承擔，應(yīng)急服務(wù)單位故意造成的除外。 物業(yè)項目承接查驗評估應(yīng)當獨立、客觀、公正、真實。 19 遵循合法原則，評估人員在進行評估應(yīng)以符合相關(guān)法規(guī)的規(guī)定為前提。 評估人員和評估機構(gòu)應(yīng)妥善保管委托方的文件資料，未經(jīng)委托方的書面許可，不得將委托方的文件資料擅自公開或泄漏給他人。 6 評估報告 評估報告應(yīng)包括下列內(nèi)容： 1．評估報告書摘要； 2．評估目的； 3．評估對象和范圍； 4．評估原則； 5．評估依據(jù)； 6．評估聲明； 7．評估基準日和有效期； 8．評估方法； 9．評估工作實施過程； 10．評估結(jié)論及爭議說明； 11．評估限定條件； 12．評估人員名單； 13．評估作業(yè)日期； 14．評估報告日期； 15．評估文件附件。 評估項目 一個需要評估物業(yè)項目承接查驗的物業(yè)項目。 （三）資 料準備 在物業(yè)的承接查驗中，應(yīng)做必要的查驗記錄，在正式開展承接查驗工作之前，應(yīng)根據(jù)實際情況做好資料準備工作，制訂查驗工作流程和記錄表格。 應(yīng)急物業(yè)服務(wù)的方式根據(jù)轄區(qū)實際情況確定，可以專門成立應(yīng)急物業(yè)服務(wù)隊或者指定、聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)等。新物業(yè)公司應(yīng)當在接到通知后 15 個工作日內(nèi)做出書面回復(fù)并與開發(fā)商或業(yè)主大會約定承接驗收時間。 物業(yè)共用部位 按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時，應(yīng)對物業(yè)共用部位進行查驗。 前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容： 前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂，包含主要內(nèi)容為 物業(yè)的基本情況、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)管理服務(wù)費用、 停車管理服務(wù)費 、 其它交費項目、時間和方式 、物業(yè)服務(wù)合同期限 、 雙方的權(quán)利義務(wù)等。 (2)方案的各項具體實施內(nèi)容必須是根據(jù)招標物業(yè)的基本情況和特點制訂；整體方案必須是在調(diào)研、評估的基礎(chǔ)上制訂；方案的內(nèi)容必須符合國家及地方法律、法規(guī)的規(guī)定。 項目評估包括以下內(nèi)容： 投標物業(yè)的基本情況 招標物業(yè)項目的基本定位 業(yè)主的需求 建設(shè)單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人 （含業(yè)主）、物業(yè)使用人的基本情況 招標條件和招標過程 競爭對手 企業(yè)自身條件的分析 02物業(yè)管理投標主要存在哪些風險，如何進行有效的控制： (一 )按 物業(yè)管理 服務(wù)的范圍分類 常規(guī)性的 物業(yè)管理 招標 經(jīng)營性的 物業(yè)管理 招標 (二 )按 物業(yè)管理 招標項目分類 全方位 物業(yè)管理 招標 單項目 物業(yè)管理 招標 (三 )按招標對象的廣度分類 公開招標 邀請招標 議標 兩段招標 物業(yè)管理招標的條件