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前期物業(yè)管理投標(biāo)文件技術(shù)文件【精選文檔】(參考版)

2024-09-17 13:05本頁(yè)面
  

【正文】 二、公共安全應(yīng)急方案 當(dāng)發(fā)生突發(fā)案件時(shí),要保持鎮(zhèn)靜,設(shè)法制服罪犯,同時(shí)立即用對(duì)講 機(jī)通知求援。 火災(zāi)撲滅后,管理處安排專(zhuān)人配合有關(guān)部門(mén)開(kāi)展調(diào)查工作。 疏散人員時(shí)應(yīng)有專(zhuān)人指引,從消防疏散通道向火災(zāi)層上方天面避難層,或火災(zāi)層下方疏散,嚴(yán)禁使用電梯。 將客梯迫降至首層停用,消防電梯進(jìn)入消防防備備用狀況,其他當(dāng)班人員做好安全 消防防范工作,阻止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)。 當(dāng)確認(rèn)是火警后,應(yīng)立即用對(duì)講機(jī)通知另一監(jiān)控值班人員撥打 119 54 報(bào)火警,報(bào)警時(shí)要沉著、冷靜,講清楚準(zhǔn)確地址,起火性質(zhì)、部位、報(bào)警電話(huà)、報(bào)警人姓名,并通知門(mén)崗準(zhǔn)備引導(dǎo)消防車(chē)進(jìn)場(chǎng)。 為保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)安全,租賃單位退租或撤離時(shí)應(yīng)由業(yè)主到場(chǎng)或出具證明,方可放行。 電信及外單位施工人員一律憑工作證出入花園各單元,大件物品出入?yún)⒄杖畹谝缓偷诙l執(zhí)行,保安員做好相應(yīng)登記和檢查工作。協(xié)管員必要時(shí)可檢查出門(mén)手續(xù),對(duì)出門(mén)物品和數(shù)量進(jìn)行仔細(xì)核對(duì), 如有疑問(wèn)可開(kāi)箱檢查。 53 為了業(yè)主(使用人)的財(cái)產(chǎn)安全,業(yè)主(使用人)如需將貴重或大件物品及材料帶出物管小區(qū),應(yīng)事先與百大花園各單元協(xié)管員處聯(lián)系物品出門(mén)事項(xiàng),并出具由業(yè)主(使用人)寫(xiě)明出門(mén)物品的品名、數(shù)量和時(shí)間并簽字同意或單位蓋章的出門(mén)證明。 三、單元樓協(xié)管員的安全管理 單元樓協(xié) 管員除履行日常工作職責(zé)外,有義務(wù)和權(quán)利對(duì)異常且可疑人員進(jìn)行盤(pán)問(wèn)巡查,并按規(guī)定做好外來(lái)人員登記,來(lái)訪人員接受登記時(shí),應(yīng)主動(dòng)出示相關(guān)證件。本物業(yè)區(qū)域內(nèi)分外部和內(nèi)部,外部主要指位于四川南路東側(cè)的大門(mén),內(nèi)部主要指地下車(chē)庫(kù)出入口及內(nèi)堂。 第四節(jié) 外來(lái)人員和物品出入管理方案 52 項(xiàng)目在建設(shè)完工驗(yàn)收之前應(yīng)建議開(kāi)發(fā)商安裝閉路監(jiān)控設(shè)施、保安巡更器、周邊紅外線(xiàn)報(bào)警系統(tǒng)等高科技的防范技術(shù);結(jié)合管理處協(xié)管員的人力監(jiān)控、巡邏等多種措施確保轄區(qū)內(nèi)的安全。 勤巡邏,細(xì)觀察,不放過(guò)任何一處非正常點(diǎn); 巡視范圍包括鎖管區(qū)域各處辦公區(qū)、機(jī)房、通道等; 按巡邏路線(xiàn)巡視檢查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決,遇重大問(wèn)題告知主管或協(xié)管主管,巡視中嚴(yán)格杜絕盲點(diǎn); 巡視中思想集中,做到“看、聽(tīng)、聞、問(wèn)”,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)向主管或協(xié)管主管匯報(bào)。 第三節(jié) 重點(diǎn)區(qū)域、部位巡查計(jì)劃 確立治安重點(diǎn) —— 加大對(duì)小區(qū)人流、物流、車(chē)流的有效監(jiān)控 在轄區(qū)出入口實(shí)施 24 小時(shí)值班,保安人員 24 小時(shí)巡查,重要的設(shè)備設(shè)施部位實(shí)施 24 小時(shí)監(jiān)控;重要設(shè)施采取加鎖防范措施,上屋面樓梯間的大門(mén)上鎖,防止投毒及水源二次污染事件的發(fā)生。 形象規(guī)定 ? 經(jīng)常注 意檢查和保持儀表整潔; ? 不準(zhǔn)留長(zhǎng)發(fā)、蓄胡子、留長(zhǎng)指甲。 九、對(duì)講機(jī)使用管理規(guī)定 僅值班員和車(chē)輛巡邏管理員每人配一部對(duì)講機(jī),另配一個(gè)備用充電池和一個(gè)充電器; 對(duì)講機(jī)在更換充電池時(shí),必須先關(guān)掉電源和主機(jī)上的開(kāi)關(guān),保護(hù)和延長(zhǎng)機(jī)身使用壽命; 電池不準(zhǔn)經(jīng)常更換,必 須按規(guī)定時(shí)間( 8— 10 小時(shí))輪換使用; 不準(zhǔn)用對(duì)講機(jī)談?wù)撆c本職工作無(wú)關(guān)的事情; 認(rèn)真做好對(duì)講機(jī)交接工作,以防出問(wèn)題時(shí)互相推卸責(zé)任; 遵守“誰(shuí)使用,誰(shuí)保管;誰(shuí)損壞,誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則。 值班室(崗?fù)ぃ爸蛋嘤涗洝薄ⅰ败?chē)輛出入登記表”及“車(chē)輛出入卡”均放在固定位置,且應(yīng)擺放整齊。 在值班室外適當(dāng)位置(室內(nèi)也可)配置一塊 800 ㎜ 600 ㎜的白寫(xiě) 字板出通知用,停車(chē)場(chǎng)、摩托車(chē)、單車(chē)棚(庫(kù))固定值班室,根據(jù)車(chē)輛停放數(shù)量制作一個(gè)懸掛準(zhǔn)停征、停車(chē)牌等用的標(biāo)牌框。 八、值班室(崗?fù)ぃ┕芾硪?guī)定 49 值班室(崗?fù)ぃ?yīng)用鏡框懸掛車(chē)輛管理制度(主要為崗位制度、操作規(guī)程和停車(chē)場(chǎng)管理規(guī)定)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照,保管員姓名和照片等。一般來(lái)講,經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū),收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較高,反之收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低些。為保證車(chē)輛的停放安全,減少被盜的機(jī)會(huì),停車(chē)卡應(yīng)隨身攜帶。用戶(hù)不再使用車(chē)位時(shí),將停車(chē)卡、出入卡交回車(chē)場(chǎng),由車(chē)場(chǎng)退回出入卡押金。 保管費(fèi)逾期不繳者,收費(fèi)處有權(quán)收回車(chē)位使用權(quán)。用戶(hù)如更換車(chē)輛,需到收費(fèi)處辦理停車(chē)卡、出入卡更 換手續(xù)。車(chē)管員在收取當(dāng)月應(yīng)繳納的車(chē)位服務(wù)費(fèi)后,發(fā)停車(chē)卡及出入卡給用戶(hù),并收取出入卡押金。 七、停車(chē)卡的辦理和使用規(guī)定 停車(chē)卡的辦理 48 停車(chē)場(chǎng)保管車(chē)輛一般分定位和臨時(shí)兩種方式,定位車(chē)輛按月收費(fèi),臨時(shí)車(chē)輛則計(jì)時(shí)收費(fèi)。 摩托車(chē)、電動(dòng)車(chē)定位的管理: ? 需辦 理定位的車(chē)主先到停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)處辦理登記,繳納車(chē)位費(fèi)(收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按物價(jià)部門(mén)文件規(guī)定),領(lǐng)取定位號(hào)牌; ? 定位車(chē)輛憑號(hào)停放,號(hào)牌禁止外借,禁止其他車(chē)輛使用,用戶(hù)如更換車(chē)輛,需到車(chē)場(chǎng)辦理手續(xù); ? 定位車(chē)輛需每月交納車(chē)位費(fèi)(可預(yù)交多月)。 六、摩托車(chē)、電動(dòng)車(chē)停放規(guī)定 住宅區(qū)(大廈)摩托車(chē)實(shí)行統(tǒng)一定位停放。 小區(qū)(大廈)交通車(chē)輛行駛停放管理規(guī)定 ? 遵守交通管理規(guī)定,愛(ài)護(hù)小區(qū)(大廈)的道路,公用設(shè)施,不亂停放車(chē)輛; ? 車(chē)輛不準(zhǔn)在小區(qū)(大廈)內(nèi)長(zhǎng)期停放,臨時(shí)停放按《車(chē)輛保管統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》繳費(fèi); ? 小區(qū)(大廈)內(nèi)車(chē)輛行駛停放服從管理人員指揮,注意前后左右車(chē)輛安全,在指定位置停放; ? 停放好車(chē)輛后,必須鎖好車(chē)門(mén),調(diào)好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài),車(chē)內(nèi)貴重物品須隨身帶走; ? 機(jī)動(dòng)車(chē)輛在本區(qū)行駛 ,時(shí)速不得超過(guò) 5 ㎞ /h,嚴(yán)禁超車(chē); ? 機(jī)動(dòng)車(chē)輛在本小區(qū)(大廈)內(nèi)禁止鳴號(hào); ? 不準(zhǔn)在小區(qū)(大廈)任何場(chǎng)所試車(chē)、修車(chē)、練車(chē); ? 不準(zhǔn)碾壓綠化草地,損壞路牌和各類(lèi)標(biāo)識(shí),不準(zhǔn)損壞路面及共用設(shè)施; ? 不準(zhǔn)在人行道、車(chē)行道、消防通道上停放車(chē)輛,機(jī)動(dòng)車(chē)輛只能在停車(chē)場(chǎng)、庫(kù)或道路上劃線(xiàn)停車(chē)位內(nèi)停放,非機(jī)動(dòng)車(chē)必須停放在自行車(chē)棚或保管站; 46 ? 除執(zhí)行任務(wù)的車(chē)輛(消防車(chē)、警車(chē)、救護(hù)車(chē))外,其他車(chē)輛一律按本規(guī)定執(zhí)行。 五、停車(chē)場(chǎng)管理規(guī)定 管理處負(fù)責(zé)業(yè)主(住戶(hù))的車(chē)輛管理,小區(qū)車(chē)輛行駛停放,管理處主任負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)知道停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))的管理工作,房管員監(jiān)督、檢查,車(chē)管員負(fù)責(zé)車(chē)輛的存放、保管、放行等具體管理。不準(zhǔn)使用消防水源洗車(chē)等; 停車(chē)場(chǎng)門(mén)衛(wèi)不準(zhǔn)私自帶親戚朋友在車(chē)庫(kù)留宿,無(wú)關(guān)的閑雜人等壓迫勸其離開(kāi); 值班人員不準(zhǔn)睡覺(jué)、下棋、打撲克或進(jìn)行其他與執(zhí)勤無(wú)關(guān)的事,要勤巡邏,多觀察,隨時(shí)注意進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)的車(chē)輛情況及車(chē)主的行為,對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,要及時(shí)報(bào)告上級(jí)部門(mén)。 停車(chē)場(chǎng)車(chē)輛管理員一般需設(shè)三人,一人登記收費(fèi),兩人指揮車(chē)輛出入和停放。大門(mén)協(xié)管員要堅(jiān)持驗(yàn)證制度,對(duì)外來(lái)車(chē)輛要嚴(yán)格檢查,驗(yàn)證放行;對(duì)從物業(yè)區(qū)域外出的車(chē)輛也要嚴(yán)格檢查,驗(yàn)證放行。某些區(qū)域,既需保持相對(duì)寧?kù)o,又需保證行人的安全和環(huán)境的整潔,為此,必須控制進(jìn)入物業(yè)區(qū)域的 車(chē)輛,這便是協(xié)管員的一部分職責(zé)。 二、車(chē)輛管理員的職責(zé)及紀(jì)律 (一)車(chē)輛管理員的職責(zé)如下 負(fù)責(zé)對(duì)停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))的汽車(chē)、摩托車(chē),以及電動(dòng)車(chē)管理; 實(shí)行 24 小時(shí)輪流值班,服從統(tǒng)一安排調(diào)度; 按規(guī)定著裝,佩戴工作牌,對(duì)出入車(chē)輛按規(guī)定和程序指揮放行,并認(rèn)真填寫(xiě)《車(chē)輛出入登記表》; 遵守規(guī)章制度,按時(shí)上下班,認(rèn)真做好交接班手續(xù),不擅離職守; 按規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi),開(kāi)具發(fā)票,及時(shí) 繳交營(yíng)業(yè)款; 負(fù)責(zé)指揮區(qū)內(nèi)車(chē)輛行駛和停放,維持小區(qū)交通、停車(chē)秩序; 負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)道路和停車(chē)場(chǎng)的停放車(chē)輛進(jìn)行巡視查看,保證車(chē)輛有 42 位有序停放; 負(fù)責(zé)停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))的消防以及停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))、值班室、崗?fù)さ那鍧嵐ぷ?。健全的管理制度?yīng)該包括:門(mén)衛(wèi)管理制度、車(chē)輛管理規(guī)定等。對(duì)收費(fèi)的非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)實(shí)行出入調(diào)牌制度并有序停 放。為臨時(shí)停車(chē)的人員,執(zhí)行限額發(fā)證制度,先到先停,停滿(mǎn)為止,并確保已辦證車(chē)輛的停車(chē)。為出入轄區(qū)的車(chē)輛提供引導(dǎo)服務(wù),保持車(chē)輛出入暢通、停放有序。轄區(qū)內(nèi)行車(chē)道油漆黑白相間減速條標(biāo)志,警示車(chē)輛減 速緩行;對(duì)進(jìn)入轄區(qū)區(qū)域內(nèi)的特種車(chē)輛應(yīng)予以引導(dǎo),并指揮車(chē)輛按規(guī)定車(chē)位停車(chē)。出入口及行車(chē)主干道的地面用白色油漆劃出交通指引標(biāo)志,指明行車(chē)方向;確保管理區(qū)域內(nèi)無(wú)違規(guī)停車(chē)現(xiàn)象。 公共區(qū)域管理 禮貌注視往來(lái)行人,發(fā)現(xiàn)可疑人員及時(shí)向機(jī)動(dòng)崗報(bào) 告; 做好車(chē)輛進(jìn)出登記,嚴(yán)禁違規(guī)車(chē)輛進(jìn)內(nèi); 有貨物進(jìn)出,必須查驗(yàn),嚴(yán)格禁止可疑物品進(jìn)出; 巡邏崗認(rèn)真巡視、檢查各區(qū)域交通情況,嚴(yán)禁任何有礙公共秩序的活動(dòng)和行為; 有大型活動(dòng)時(shí),積極配合有關(guān)部門(mén),按要求做好交通疏導(dǎo)、維護(hù)秩序等工作; 發(fā)生盜搶案件要積極協(xié)助處理,保護(hù)現(xiàn)場(chǎng),快速報(bào)案,協(xié)助堵截、擒拿犯罪嫌疑人; 嚴(yán)密巡查,根據(jù)制定巡邏路線(xiàn)圖,并按規(guī)定路線(xiàn)和時(shí)間實(shí)行 24 小時(shí)巡邏守衛(wèi)制度; 完善區(qū)域內(nèi)安全技防管理,合理利用護(hù)管設(shè)備設(shè)施,配合人防確保安全; 40 重點(diǎn)區(qū)域,重點(diǎn)管理;對(duì)樓房周?chē)?、停車(chē)場(chǎng)等區(qū)域加強(qiáng)防范; 按要求做好日常安全管理工作記錄及交接班記錄; 1各安全崗職責(zé)和安全責(zé)任區(qū)域明確,確保日間和夜間安全管理。 第三章 公共秩序的維護(hù)管理 第一節(jié) 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共安全及周?chē)刃蚬ぷ鞣桨? 轄區(qū)的物業(yè)管理范圍內(nèi)維護(hù)公共秩序,協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好治安工作,管理處將業(yè)主提供安全的工作、生活環(huán)境。審核重點(diǎn):房屋結(jié)構(gòu)、管線(xiàn),電梯、供水、供電、供氣管線(xiàn); 保證房屋外觀統(tǒng)一美觀。 裝修審批,嚴(yán)格把關(guān),針對(duì)裝修管理上對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、外觀保護(hù)的特殊要求,我們對(duì)業(yè)主申報(bào)的裝修方案進(jìn)行嚴(yán)格審批,并加強(qiáng)裝修審批人員的內(nèi)部管理,一確保裝修審批嚴(yán)格把關(guān)。 為加大裝修宣傳培訓(xùn)的力度,我們將充分發(fā)揮社區(qū)文化的導(dǎo)向功能、約束功能,并架起管理處與業(yè)主的橋梁,真正提高業(yè)主按章裝修的自覺(jué)性。 (八)違章裝修處理 管理人員有權(quán)檢查裝修情況,對(duì)違反規(guī)定者,管理人員有權(quán)做如下處罰: 責(zé)令停工; 恢復(fù)原狀; 扣留或沒(méi)收工具; 38 停水、停電; 賠償損失; 按照有關(guān)規(guī)定,以上集中處罰可同時(shí)并處。 (七)防火責(zé)任 根據(jù)《中華人 民共和國(guó)消防條例實(shí)施細(xì)則》第十條規(guī)定,施工單位必須確保施工現(xiàn)場(chǎng)個(gè)項(xiàng)安全措施落實(shí)后方可開(kāi)工; 施工現(xiàn)場(chǎng)必須自備足夠滅火器(至少配備兩個(gè)滅火器); 不得使用易燃裝飾材料: ( 1)業(yè)主和施工單位負(fù)責(zé)人必須對(duì)裝修人進(jìn)行安全教育,提高安全意識(shí)和防火意識(shí),自覺(jué)遵守安全操作規(guī)章制度; ( 2)在裝修期間,應(yīng)確保裝修作業(yè)人員遵守防火的有關(guān)規(guī)定,如不得將電源線(xiàn)直接插入插座中,嚴(yán)禁在室內(nèi)吸煙、用電爐做飯等。 (六)裝修垃圾清運(yùn)管理 裝修戶(hù)的裝修垃圾必須用袋裝運(yùn)。每天施工時(shí)間為:上午 8: 00— 12: 00、下午 2: 00— 5: 30,超時(shí)施工,服務(wù)中心有權(quán)責(zé)令停工; 住戶(hù)不得在戶(hù)外接水、電,因裝修施工造成管道堵塞,滲水、停電應(yīng)由裝修戶(hù)負(fù)責(zé)修復(fù)、賠償; 住戶(hù)安裝空調(diào)應(yīng)到服務(wù)中心申請(qǐng),并按指定位置安裝,空調(diào)支架應(yīng)用不銹鋼或鋁合金材質(zhì),不得使用鐵架。 (四)施工現(xiàn)場(chǎng) 裝修期間,物業(yè)管理單位不提供任何臨時(shí)住宿或臨時(shí)加工場(chǎng)地,嚴(yán)禁占用公用地方加工或堆放材料。裝修垃圾應(yīng)及時(shí)清運(yùn)出小區(qū),建筑垃圾堆放不得過(guò)夜; 對(duì)房屋樓地面、內(nèi)墻面、天面裝修不得鑿除原水泥(允許鑿毛)裝修材料不超過(guò) 10 ㎜,不得破壞原有防水處理層; 裝修一律采用防火材料,如有特殊情況,必須經(jīng)公安消防機(jī)關(guān)批準(zhǔn),按規(guī)定進(jìn)行防火處理; 36 1陽(yáng)臺(tái)、窗戶(hù)安裝防盜網(wǎng),須報(bào)服務(wù)中心審核。裝修戶(hù)裝修應(yīng)對(duì)衛(wèi)生潔具、地漏、下水管道等采取有效的防護(hù)措施,如因施工原因造成堵塞由裝修戶(hù)負(fù)責(zé)清理疏通并承擔(dān)一切費(fèi)用。裝修戶(hù)應(yīng)向甲方提供相關(guān)證明; 35 電氣裝修:電線(xiàn)的鋪設(shè)和電器的安裝,裝修戶(hù)應(yīng)聘請(qǐng)持有操作證的工人施工,電氣的容量不應(yīng)大于原設(shè)計(jì)的負(fù)荷。嚴(yán)禁隨意屐或進(jìn)行掩蓋。如出現(xiàn)裝修或裝修人員過(guò)錯(cuò)造成損失,要從費(fèi)用中扣除賠償鎖造成的損失金額,多退少補(bǔ),裝修完工后,如發(fā)現(xiàn)上述問(wèn)題,仍由裝修戶(hù)負(fù)責(zé); 裝修單位需提供資質(zhì)證書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件加蓋公章)和房屋裝修施工圖(包括土建、給排水、電氣圖等) 裝修工人應(yīng)提供身份證復(fù)印件和 1 寸照片 2 張辦理裝修出入證。明確治安職責(zé),層層防衛(wèi),以確保轄區(qū)內(nèi)的人身財(cái)產(chǎn)安全,接受報(bào)警及實(shí)施調(diào)度 第五節(jié) 業(yè)主自用部位的裝飾、裝修管理方案 為加強(qiáng) 項(xiàng)目 物 業(yè)裝修管理和監(jiān)督,有效制止違章裝修行為,保障房屋的結(jié)構(gòu)安全和外觀統(tǒng)一,維護(hù)小區(qū)生活秩序,對(duì) 項(xiàng)目 裝修有關(guān)事項(xiàng)規(guī)定如下: (一 )裝修管理的權(quán)限 物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理區(qū)內(nèi)的各類(lèi)物業(yè)的裝修、裝飾的管理 (二)裝修審批 34 房屋裝修應(yīng)由業(yè)主本人或委托人持業(yè)主書(shū)面委托書(shū)到服務(wù)中心申報(bào),并填寫(xiě)《裝修申請(qǐng)表》經(jīng)批準(zhǔn)后方可進(jìn)行裝修,裝修戶(hù)或施工隊(duì)負(fù)責(zé)人應(yīng)如實(shí)填寫(xiě)《裝修登記表》; 裝修人員憑身份證到服務(wù)中心辦理裝修出入證,方可進(jìn)入商住樓裝修; 裝修戶(hù)申請(qǐng)裝修,應(yīng)預(yù)交 1000~1500 元相 關(guān)等費(fèi)用。 第四節(jié) 房屋及配套設(shè)施的各項(xiàng)管理指標(biāo)及承諾指標(biāo)措施 指標(biāo)名稱(chēng) 管 理 標(biāo)準(zhǔn) 管理指標(biāo)實(shí)現(xiàn)措施 房屋及配套設(shè)施 、設(shè)備完好率 98% 建立設(shè)備巡查制度、健全房屋及設(shè)備檔案記錄 房屋零修、急修及時(shí)率 100% 建立嚴(yán)格的維修制度,要求小維修三分鐘內(nèi)答復(fù)處理,零修工程及時(shí)完成,急修工程不過(guò)夜,
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