【正文】 與發(fā)達國家相比，我國絕大部分旅游區(qū)還無法滿。旅游業(yè)屬于其中重要的組成部分。 人口老齡化呼喚老齡產(chǎn)業(yè)。 老年市場潛力巨大 據(jù)國家統(tǒng)計局 2020 年 2 月發(fā)布的《 2020 年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》，在 2020 年底全國 億 的總人口中， 60 歲及以上的 人口為 億 ，占總人口的 %（其中， 65 歲及以上的人口為 億 ，占總人口的 %）。首先，汽車極大地擴展了個人和家庭的社會活動的空間，使人們可以跨越更遠的距離去旅游。這說明，隨著人們生活水平的提高和節(jié)假日時間的增長，人們已經(jīng)走出以熱點旅游景區(qū)和團隊旅游為主的觀光型 旅游階段，而向更高層次的休閑度假方向發(fā)展。 根據(jù)歷年《中國國內(nèi)旅游抽樣調(diào)查資料》， 2020 年， 全國以 休閑度假為目的的游客只占 %， 到了 2020 年，上升到 %。西岸面對這兩個珠三角重要的市場，在開拓市場的 時候，必須考慮到市場的差異，面對不同的市場做出不同的營銷對策， 如是否 采用旅行社的銷售渠道等，同時也要有意識地引導游客的消費行為，激發(fā)游客出游動機，為游客的食住行游購娛提供條件。 （ 5）喜愛參團方式 2020 年，近六成被訪廣州居民出游時選擇了參團，選擇個人和與親朋結伴等自助出游形式的居民明顯比深圳的少近十個百分點，單位組織出游的非常少。其 次是二日游和停留 47 夜。其中，除了未寫清出游目的的居民，人均花費以公務會議、探親訪友、度假 /休閑為目的的相對高，依次為 元、 元和 750元。其中以公務員的人均消費為最高，其次是專業(yè) /文教技術人員和企事業(yè)管理人員。說明季節(jié)因素對廣州居民的出游影響不大。 30 0 200 400 600 800 1000 1200公務員企事業(yè)管理人員專業(yè)/文教技術人員服務銷售商貿(mào)人員工人離退休人員學生其他廣州居民出游人均花費（按職業(yè)分）（元）0 10 20 30 40 50 60 70觀光游覽探親訪友商務公務會議度假/ 休閑宗教/ 朝覲文化/ 教育/ 科技交流其它廣州居民出游目的（% ）010203040506070單位組織 個人 與親朋結伴 旅行社組織廣州居民出游方式（% ）廣州居民出游停留夜數(shù)（% ）0夜1夜2夜3夜47夜814夜14夜以 上廣州 （ 1）出游率較高 2020 年，廣州居民的出游率為 %，略高于全國平均出游率。說明深圳居民出游時間相對長，一日游的比例較低。通過對出游目的和人均花費進行交叉分析可知，深圳居民在以觀光游覽、文化 /教育 /科技交流和商務為出游目的的時候，人均花費是最高的，依次為 元、 元和 元，以度假 /休閑為主要目的的出游花費也較高，為 元，排在第四位。其中，人均花費水平最高的是公務員，其次是工人和企事業(yè)管理人員。這有可能是由深圳作為移民城市的特征所決定的，一季度恰好為春節(jié)返鄉(xiāng)的高峰，而四季度由國慶黃金周帶動了出游。旺盛的出游意向，將給周邊的旅游區(qū)帶來很大的商機。 三、重點客源市場出游情況 根據(jù)佛山的旅游接待情況，以《中國國內(nèi)旅游抽樣調(diào)查資料 2020》為依據(jù)，主要分析 2020 年深圳和廣州兩座城市的居民出游情況。 二 、 西岸旅游市場現(xiàn)狀 西岸依托自然風光和慶云洞，目前項目農(nóng)家餐飲和山泉游樂為特色，尚未進行系統(tǒng)的開發(fā)。 2020 年全球金融危機對佛山旅游僅有輕微影響，導致入境游客過夜率的下降，但是總體還是保持有一定增幅。 ? 國家級旅游度假區(qū) 通過三期項目建設，產(chǎn)業(yè)園建設完善，抓住國家即將授予新的一批“國家級旅游度假區(qū)”的契機，爭取獲得國務院授牌。 ? 國家休閑度假旅游示范區(qū) 發(fā)展高端養(yǎng)生度假項目， 打造成全國知名的山水休閑度假旅游勝地。 遠期建設高爾夫休閑度假區(qū) 和東部別墅區(qū) ，用地面積 2536 畝。 中期建設綜合 旅游地產(chǎn)開發(fā)用地 2042 畝，主要是國際養(yǎng)生休閑度假區(qū)和繼續(xù)完善水上歡樂世界旅游區(qū)。 五 、 中期 建設計劃 2020 年為西岸旅游產(chǎn)業(yè)園正式開園年。 一期建設具體項目： 一是 建設一座五星級酒店； 二是將水國迷城地塊建設為特色溫泉區(qū)； 三是 對現(xiàn)有的慶云洞風景區(qū)進行改造提升 ；四是 利用銀湖開展水上運動項目 ，建設 一個游艇俱樂部；五是 開發(fā)商住 地產(chǎn)項目等。 一期計劃總投資為 億元人民幣。 適當增加色葉林和開花樹林，形成豐富的林相。 高爾夫 訓練中心 —— 為高爾夫練習場，建設夜間照明設施，滿足夜間高爾夫運動的需要。 高爾夫別墅 —— 位于該區(qū)地塊中央， 為視野開闊 、 可觀湖景和果嶺的獨棟別墅，便于球友挑戰(zhàn)完球場后休整。 聯(lián)排別墅 —— 別墅平均面積為 180 平方米，雙層聯(lián)排布局，每棟別墅都 背靠山林，面朝果嶺 。 配套建設網(wǎng)球場、淋浴室 、 水吧 和餐廳等 ， 并具有 為周邊別墅提供旅游接待、物業(yè)管理、小型超市、送餐干洗等服務。 高爾夫休閑度假 區(qū) 位于西岸旅游產(chǎn)業(yè)園區(qū)的最西側，龍濤灣森林動感水城的北面，規(guī)劃建設高爾夫會所、 18 洞水上高爾夫、聯(lián)排別墅、獨棟別墅、高爾夫學院、高爾夫訓練中心等項目。做好宿營指引，控制山地用火。 野趣樹屋度假 區(qū) —— 結合林間大樹，在 森林建設樹 屋， 做林下建設昆蟲屋、草皮屋等情趣小屋， 給游客體驗不一般的林間享受。 休閑氧吧 —— 鋪設休閑的登山步道，增加以喬木為主的沿路植被，形成林蔭登山道，加建觀光平臺，讓游客登頂之后可以盡情地享受山野之風，更多地享受 24 森林浴。 山地拓展基地 —— 通過各類拓展活動的開展，體現(xiàn)人際關系的和諧、團隊的集聚以及個人體能的和諧。 在部分荒野地形上，設計為 四驅車活動場地 ，供四驅車在內(nèi)馳騁挑戰(zhàn)荒野。山地自行車場地 提供山地自行車愛好者交流、培訓、自行車出租、用品儲藏、休息的場所 ， 并通過組織競賽和表演等吸引人氣。野趣”為主題，設置山地運動俱樂部、山地拓展基地、休閑氧吧、野趣樹屋度假區(qū)、露營地、綠野仙蹤歷險記等活動項目。 仙樂樓 —— 供小眾的、深厚的道學思想的信眾 悟道 、感 悟人生的清修型酒店 。 乾坤臺 —— 為 高強度垂直光柱 ，讓人能靜靜體會八卦乾坤的奧妙。 九門神仙道 —— 即步行登山道 ，沿路增加觀景臺、廁所、服務點等配套服務設施多處，沿路以《道德經(jīng)》為裝飾，營造道教文化氛圍。 不定期 推出 《莊子》、《老子》學習、道家養(yǎng)生 講座 、書畫鑒賞活動，是游客游覽西岸之后交流旅游體驗、增加對西岸知識了解的好去處。 武術道場 —— 武術、氣功、太極等的表演場及培訓場，兼具開班上課與表演的功能。 配套設置生態(tài)停車場、行政管理辦公室。 旅游新城（三舊改造示范區(qū)） —— 安置回遷居民，建議采用當?shù)孛窬咏ㄖL格進行外立面改造 。 該區(qū)規(guī)劃設置 道家養(yǎng)生谷、旅游新城（三舊改造示范區(qū)）、游客服務中心、道家博物館、武術道場、道家草堂、仙樂館、九門神仙道、騎云索道、乾坤臺、煉丹閣、仙樂樓 等項目。 保留原有設施和宗教活動，完善觀光設施。為有圍墻的院落式建筑，私密性高，內(nèi)部進行高檔次高品位裝修 ， 為企業(yè)高層接待、會議、度假的絕佳場所。 西岸流溪山房 —— 位于國際會議中心南側山谷，是一個相對完整且私密的空間。 西岸之目主題演藝 —— 位于西岸國際會議中心和水晶宴會廳之間的人工小島上，請當?shù)馗栉鑸F排演具有濃郁南海當?shù)靥厣难菟嚬?jié)目，冠名為“西岸之目”，取南海人拼搏奮進，身在西岸，卻可坐觀天下之意。 西岸國際會議中心 —— 為單棟建筑，設計各種規(guī)模的會議場地和小型展覽場地，提供完善的會議設施和專業(yè)的會議服務，形成培訓、會議基地，平衡市場波動，彌補市場淡季，形成區(qū)域會議的重要基地。 南海明珠主題餐廳 —— 為東方威尼斯水城服務，提供南海特色餐飲。規(guī)劃以“江南水街”為主題，以水為街，以湖為景， 以原始自然和 生態(tài) 環(huán)保為 特色。建議與大型醫(yī)院合作，降低經(jīng)營成本及風險。 島嶼別墅 —— 位于地塊的東北角，通過對地塊的適度改造，引入銀湖湖水，并與西岸外圍水系相連，形成幾個東西走向的狹長島嶼，設置多套獨棟式別墅，均有一線湖景。 西岸花園洋房 —— 位于 地塊東北界，為聯(lián)排式別墅。 國際養(yǎng)老公寓 —— 位于規(guī)劃地塊最東側，安靜私密，針對中老年市場，以傳統(tǒng)養(yǎng)生文化為主題，提供餐飲、康體、社交、泳池、管理辦公用房、洗衣房、自助銀行、保安中心及必要的生活服務等功能。 充分利用西岸的詩意山水，提供愜意居住。 進行適當?shù)匦胃脑欤?引入世界先進 水上游樂設備，如水上大滑梯、水上蹦床、水上蹺蹺板、彈射包、急流河等，打造水上歡樂世界。 歡樂水世界 —— 本項目為二期建設項目，位于 水國迷城東側 。提供水上自行車等自助水上游 樂器械出租。 水陸兩地車碼頭 —— 在水國迷城最東側，設置水陸兩地車碼頭。 西岸巴厘島 —— 位于水國迷城，通過景觀營造東南亞巴厘島氛圍，利用水的流動性，人工設置多種動感水療項目。 龍舟碼頭 —— 設在西岸孔橋東側，為龍舟競渡的出發(fā)點，逢重大節(jié)慶開展龍舟比賽。另一個設置在水國迷城南側山地 ， 為高星級度假酒店，與山澗溪流自然結合，營 造私密、幽靜的度假感覺。 主題酒店 —— 該區(qū)內(nèi)設置兩個主題酒店，一個是現(xiàn)有的爛尾酒店，已有建筑框架，規(guī)劃盤活該酒店，進行適當?shù)脑O計改造，開發(fā)成一個中等檔次的主題酒店。 對早年爛尾的別墅項目進行改造。該區(qū)充分利用銀湖和山潭溪瀑等水系，迎合人們的“親水性”，主要突出水的靈動，營造一個動感歡樂的水世界。 二 、功能分區(qū) 規(guī)劃區(qū) 遵循動靜分區(qū) 、尊重現(xiàn)狀、集約土地的原則， 規(guī)劃 成“六區(qū)” ，即 水上歡樂世界旅游區(qū)、國際養(yǎng)生休閑度假區(qū)、道家文化旅游區(qū)、森林生態(tài)休閑區(qū)、高爾夫休閑度假區(qū)、生態(tài)保育區(qū) 。道教“天人合一”、“崇尚自然”的理念，將在項目中得到充分體現(xiàn) 。 依托西岸山水， 通過開展各種形式的生態(tài)旅游活動， 發(fā)揮西岸的生態(tài)功能，吸引游客來觀光、休閑 。 19 第四章 項目 投資 建設 方案 一 、功能定位 通過對 西岸高品位多功能地 規(guī)劃、建設和發(fā)展，將 西岸旅游產(chǎn)業(yè)園 打造成為一個 以道教文化為底蘊、養(yǎng)生文化為特色的 ，可供休閑度假、 康體養(yǎng)生、 游覽觀光的 5A 級旅游區(qū)及知名 旅游度假目的地 。 原住民障礙 西岸旅游產(chǎn)業(yè)園內(nèi)居民已經(jīng)當?shù)卣a償搬遷出去，但是周圍還依然散居著很多居民，他們在此周圍還有種植糧食和經(jīng)濟作物，這在日后的經(jīng)營發(fā)展中產(chǎn)生不必要的沖突，甚至會直接或間接影響項目的正常 經(jīng)營 。 18 資源環(huán)境脆 弱 旅游產(chǎn)業(yè)園主要 水景 資源銀湖是人工湖，沒有與其他自然溪流水系形成水網(wǎng)，水資源的補給容易受到季節(jié)氣候影響，尤其是夏、秋的旱澇影響。同時，在 自然景觀方面難以同西樵山媲美，休閑度假方面短期 內(nèi)難以 形成市場凝聚力，因此在日后經(jīng)營發(fā)展上，將面臨著 一定 競爭，需要錯位發(fā)展 。 西岸旅游產(chǎn)業(yè)園周圍競爭對手多，西面有仙湖旅游度假區(qū)，經(jīng)營水上游覽 、娛樂 、 康體 、 度假別墅；北面有南國桃園旅游度假區(qū)，有大型娛樂 設施 、 會所和酒店群；南面有西樵山旅游度假區(qū)，是著名 AAAA 級景區(qū) ，有黃大仙祠、大型觀音像和黃飛鴻武術館 ，大家走的都是休閑度假產(chǎn)品線路。有著較強的生命力和吸引力。 可持續(xù)發(fā)展 條件好 西岸 旅游產(chǎn)業(yè)園 擁有得天獨厚的山林水資源和濃厚獨特的宗教文化，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，其旅游資源是珠三角地區(qū)稀有的 ?，F(xiàn)西樵鎮(zhèn)僅有一家四星級酒店，客房 136 間，餐位 550個，遠遠未能滿足市場需求，西岸景區(qū)規(guī)劃中的五星級酒店正面臨巨大市場需求的機遇。 景區(qū)位于富裕的佛山市南海區(qū)內(nèi)，佛山市經(jīng)濟實力在全國百強社會經(jīng)濟綜合發(fā)展水平名列前矛。催生了旅游度假產(chǎn)業(yè) ， 西岸在這樣的背景下重新定位規(guī)劃 ，會得到飛速的 發(fā)展。因此， 人們外出休閑度假的時間也 就 越來越多。假以時日，南海將 成為珠三角城市人向往的旅游休閑之地 ，西岸旅游產(chǎn)業(yè)園也將會在這種大好環(huán)境下分得區(qū)域旅游市場發(fā)展的成果 。 周邊景區(qū)發(fā)展 為西岸項目的發(fā)展完成了一定的市場培育期 南海已建成相當數(shù)量和規(guī)模的旅游景區(qū)，加上 南海 區(qū)內(nèi)眾多的休閑娛樂景點，各景區(qū)景點結構規(guī)模相互依托，使南海成為省內(nèi)具有一定競 爭力的旅游市場。 南海 區(qū)旅游局局長林平武說，西岸項目將成為輻射南中國的休閑旅游明珠。并在佛山市政府的支持下，集團公司、旅投 公司分別與南海區(qū)、西樵鎮(zhèn)兩級政府簽署西岸旅游產(chǎn)業(yè)園項目發(fā)展需要的《旅游戰(zhàn)略合作備忘錄》和《西岸旅游產(chǎn)業(yè)園合作框架意向書》。 市場 營銷費用大 由于西岸旅游景區(qū)處于初級階段，品牌形象不突出，需要 相當長的 市場營銷 培育期 ， 市場營銷 推廣 投入也會因此加大 。進入景區(qū)沿途也沒有太多的標示指引或廣 告宣傳設施。 品牌形象不突出 西岸旅游景區(qū)雖然已經(jīng)營多年， 但是并不太重視品牌形象宣傳，經(jīng)過初步市場摸查僅佛山市內(nèi)知道西岸景區(qū)的人還不多 。景區(qū)內(nèi) 污水處理還不夠科學 ， 很多污水都 直接排到湖里，嚴重影響了湖水水質(zhì)。 周圍無規(guī)劃開發(fā)嚴重影響景觀 環(huán)境 通往景區(qū)的主干道兩旁建有許多雜亂無章的大排擋飲食店，環(huán)境衛(wèi)生很差，與景區(qū) 需要優(yōu)雅、干凈、美觀 的整體環(huán)境不協(xié)調(diào)。景區(qū)的水上娛樂項目設施設備檔次不夠高，山水游泳項目只是簡單的圍砌，難以接待上層次人群的消費，且季節(jié)性很強，除了夏天可供游泳之外，其他