【正文】 ................................................................ 65 案例一：深圳華僑城與西安曲江新區(qū)旅游地產(chǎn)開發(fā)的比較 .......................................... 67 案例二：深圳觀瀾豪園 —— 高爾夫旅游地產(chǎn)發(fā)展研究 ................................................. 73 案例三：從國(guó)際視角看旅游房地產(chǎn)的主題塑造 ........................................................... 81 4 第 一 章 項(xiàng)目 背景 一 、 地理位置 西岸旅游 產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目， 位于南海區(qū)西南隅 的西樵鎮(zhèn) ， 因位于 珠江 干流 西江 的西岸 而得名 ， 規(guī)劃 總面積 7540 畝。 西岸自然生態(tài)環(huán)境極為優(yōu)越，青山綿延，層巒疊翠；溪澗幽深，泉瀑充盈。 西岸旅游產(chǎn)業(yè)園 東與西樵、九江隔西江而相望，周邊與高明區(qū)、鶴山市接壤，背倚新豐古地質(zhì)斷裂帶山脈，茶山七十二峰橫亙其南， 山 頂海拔 540 米。廣海南線公路 325 國(guó)道和佛開高速公路從西岸的東南角經(jīng)過。傳說，當(dāng)年西岸附近的鶴山一帶瘟疫流行，經(jīng)年不止，當(dāng)?shù)氐纳菩诺篱L(zhǎng)遵祖師命，覓地建洞（道教稱規(guī)模較大的道觀建筑為洞，寓“洞天福地”之意）。至是年七月，呂祖再顯圣示，眾道長(zhǎng)始至西岸茶山，但見此地山高樹茂，澗幽水沛，驚呼 :“殆別有天地之蓬萊境界乎！”于是，便在這茶山懷抱之中，銀坑溪之首建造起一座巍 巍然道教宮觀，名曰慶云洞。至 1993 年，在上級(jí)部門和海內(nèi)外道教組織大力支持下，慶云洞的復(fù)建工作才得以順利進(jìn)行。今日的慶云洞，道教文化已遠(yuǎn)播海外，其分支機(jī)構(gòu)遍布東南亞和北美諸國(guó)。怪石清流，飛瀑碧潭，無處不清幽 。 （ 1）銀坑溪 銀坑溪是一條長(zhǎng)年流水不斷的山澗溪流。溪峽曲折幽深，林木繁茂，急流疊水，瀑布石潭，山清水秀，步移景換，令人目不暇接。自慶云洞右側(cè)溪口而上，沿途景點(diǎn)有：綠水潭、觀瀑亭、水源潭、黃金涌道、石門水簾、浴犬池、龜蛇獅相會(huì)、水簾洞、牛心石、靈龜守澗、雄獅當(dāng)?shù)?、水上方舟、龍井、梯水長(zhǎng)流、雙乳石、三流飛瀉、三峽跳澗、斧劈石、滾水石、舍身 崖、青蛙石、古猿望日、羔羊戲水、樹廊洞天、慶云大瀑布。這一段溪谷，開闊平坦，溪水曲折，及至登上峰頂，只見群峰簇?fù)?，如揖如拜，大有“一覽眾山小”和“天上人間”之感，是登高、觀日的理想境地。該村山環(huán)水抱，生態(tài)環(huán)境絕佳，是當(dāng)今社會(huì)的一處世外桃源。景區(qū)內(nèi)匯集了多條山溪水系，形成了東西狹長(zhǎng)的水面達(dá) 130 公頃的大湖，煙波 浩淼，水天一色，呈現(xiàn)出一幅天然山水長(zhǎng)卷的景致。 6 （ 4）獅子嶺森林公園 位于西岸旅游區(qū)西南部，擁有山林近萬畝，山清水秀，自然生態(tài)環(huán)境良好。森林公園，以森林游樂為主題，以山取勝， 以水取靜，崇尚自然，幽謐為貴。 （ 5）生態(tài)果園 位于西岸旅游區(qū)的中部。丘陵與山塘相間，有山有水，生態(tài)條件良好。該園既是優(yōu)質(zhì)果樹引種、試種的科研基地，又是果樹優(yōu)良品種的推廣種植的示范點(diǎn)，同時(shí)也是一個(gè)別具風(fēng)格的旅游新景點(diǎn)和科普教育的好場(chǎng)所。泳場(chǎng)面積 2萬多平方米，長(zhǎng)700 米，平均寬度達(dá) 300 米，大、中、小池環(huán)環(huán)相扣，大池水深 3米，中池水深 米，娃娃池深 米，池底鋪設(shè)天然鵝卵石，具有按摩保健作用，大池還設(shè)有中央救生臺(tái)。還有可容納 600 人的卡拉 OK 夜總會(huì)。 三 、 項(xiàng)目進(jìn)展 情況 （一） 2020 年 5月有 21 日 ， 廣東中旅（集團(tuán)）有限公司在佛山市南海區(qū)正式設(shè)立了“廣東中旅（南海）旅游投資有限公司”，公司注冊(cè)資金為 1000 萬元，旅投公司出資占 30%的股權(quán)， 為第一大股東， 其余股份由南海三位自然人擁有，經(jīng)佛山市南海區(qū)工商局批準(zhǔn)完成了工商注冊(cè)登記。專家們認(rèn)為，西岸旅游產(chǎn)業(yè)園天生麗質(zhì)，資源非常豐富，開發(fā)前景好，具有非常大的市場(chǎng)。期間，南海區(qū)副區(qū)長(zhǎng)馮永康代表南海區(qū)政府與集團(tuán)公司簽署了《佛山市南海區(qū)人民政府、廣東中旅（集團(tuán)）有限公司旅游戰(zhàn)略合作備忘錄》。 （ 四 ）旅投公司和合作公司拜訪了南海區(qū)西樵鎮(zhèn)政府，鎮(zhèn)長(zhǎng)梁全財(cái)代表西樵鎮(zhèn)歡迎廣東中旅集團(tuán)到西岸景區(qū)進(jìn)行投資。西岸旅游產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目規(guī)劃范圍和建設(shè)內(nèi)容：對(duì)西岸風(fēng)景區(qū)進(jìn)行重新包裝策劃和資金投入，建設(shè)五星級(jí)酒店和配套景點(diǎn)景區(qū)，并對(duì) 現(xiàn)有的慶云洞風(fēng)景區(qū)和山水泳場(chǎng)進(jìn)行改造提升，利用銀湖開展水上項(xiàng)目，建設(shè)商住區(qū)等。項(xiàng)目第一期建設(shè)用地共 658 畝，其中五星級(jí)酒店建設(shè)用地 250 畝，景區(qū)建設(shè)用地 100畝，商住建設(shè)用地 308 畝。同時(shí)約定共同努力把西岸旅游產(chǎn)業(yè)園打造成為廣東省，乃至全國(guó)的旅游勝地。 （ 六 ） 1 月 1 日 ， 公司 聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)著名的旅游策劃 規(guī)劃 專家 陳南江博士 為首的廣東中建設(shè)計(jì)有限公司 專家團(tuán)隊(duì) 和楊堯教授為首的廣州集美設(shè)計(jì)有限公司 ，對(duì)南 8 海西岸旅游產(chǎn)業(yè)園旅游資源和相關(guān)要素進(jìn)行了全面考察和前期研究，完成了《廣東南海西岸旅游產(chǎn)業(yè)園 總體規(guī)劃 》 和《南海西岸華廈酒店設(shè)計(jì)方案》 。 1 月 18 日集團(tuán)高層領(lǐng)導(dǎo)與陳南江博士前往南海區(qū)國(guó)土分局，進(jìn)一步商議了第一期征地紅線邊界、招標(biāo)公告事項(xiàng)。 （八） 為確保本項(xiàng)目運(yùn)作順利成功，公司 擬聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)權(quán)威的旅游 經(jīng)濟(jì) 專家魏小安 研究員 作為南海西岸旅游產(chǎn)業(yè)園特別顧問。 日前擬定的新合作框架里，中旅實(shí)際出資 210 萬，占 51%絕對(duì)控股地位。股東約定按股份比例再增加投入 1000 萬啟動(dòng)資金。近年來， 南海 經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)蓬勃發(fā)展，城市環(huán)境日益美化，基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，為旅游業(yè)的發(fā)展提供了有利條件。 2020 年 南海旅游總收入去年首次超 60 億元 。一是以自然生態(tài) 資源為主的旅游景點(diǎn)文化內(nèi)涵挖掘深度不足，缺乏包裝和策劃，缺少旅游配套建設(shè)，整體形象不突出，吸引力不高。三是景點(diǎn)分布不平衡，游客停留時(shí)間較短。要改變目前這種狀況，就必須建設(shè)具有較大規(guī)模、較高參與性和娛樂性、較完善的配套設(shè)施，集文化體驗(yàn) 、休閑度假、娛樂運(yùn)動(dòng)、會(huì)議健身于一體的 國(guó)際化 旅游 目的地 。 一、本項(xiàng)目是全面實(shí)施 佛山 “旅游 強(qiáng) 市”發(fā)展戰(zhàn)略的需要 西岸旅游產(chǎn)業(yè)園 的旅游開發(fā)有良好的外部發(fā)展環(huán)境。南海區(qū) 委 區(qū)政府 積極實(shí)施“旅游 強(qiáng)區(qū) ”戰(zhàn)略，把旅游業(yè)作為拉動(dòng)全 區(qū) 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的龍頭來加以扶持發(fā)展。 南海 旅游資源豐富，但 近年新的 旅游 產(chǎn)品 開發(fā)力度不夠， 迎合當(dāng)今旅游市場(chǎng)需求的休閑度假產(chǎn)品 發(fā)展 不快 ，影響了“ 旅游強(qiáng)市 ”發(fā)展戰(zhàn)略的全面實(shí)施。 10 二、本項(xiàng)目是豐富南海旅游景區(qū)景點(diǎn)品種的需要 會(huì)議旅游、文化旅游、度假旅游是一項(xiàng)新興的“朝陽”產(chǎn)業(yè)，是常規(guī)旅游產(chǎn)品的補(bǔ)充、延伸和發(fā)展。 三、本項(xiàng)目是提高南海旅游綜合效益的需要 南海 旅游資源豐富，有許多知名度很高的 旅游 景點(diǎn)，如 西樵山 國(guó)家森林公園、南國(guó)桃園 度假區(qū)等，但 內(nèi)容不夠豐富 ，游客停留時(shí)間不長(zhǎng)，過夜游客少，旅游的綜合經(jīng)濟(jì)效益不高。 使旅游業(yè)真正成為帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的龍頭。這些游客尤其是珠江三角洲游客有的每年來 南海 游覽幾次， 隨著快速交通的日新月異，如果 沒有新的亮點(diǎn)將使這部分客源流失。 五、本項(xiàng)目是 弘揚(yáng)中國(guó)道教文化 、 建設(shè)和諧社會(huì) 的需要 近年中國(guó)的佛教 文化旅游產(chǎn)品與時(shí)俱進(jìn)，涌現(xiàn)了無錫靈山、三亞南山、寶雞法門寺、龍口南山、鄭州少林寺等一批旅游精品，但是，作為中國(guó)本土宗教、源遠(yuǎn)流長(zhǎng)的道教文化產(chǎn)品的開發(fā)因循守舊，缺乏創(chuàng)新 。 六、本項(xiàng)目是 廣東中旅集團(tuán)自身發(fā)展 的需要 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)不只是產(chǎn)品、技術(shù)和人才的競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)也是資源和 形象的競(jìng)爭(zhēng)， 搶占良好的資源、 建設(shè)良好的企業(yè)形象是企業(yè) 持續(xù)發(fā)展的重要 內(nèi)容，也是 企業(yè) 不斷占領(lǐng)制高點(diǎn) 的 有力手段 。 為此，廣東中旅集團(tuán) 投資開發(fā) 南海西岸旅游產(chǎn)業(yè)園 對(duì) 企業(yè) 的 自身發(fā)展十分必要 ，也是雙贏的企業(yè)形象實(shí)施項(xiàng)目。 （二）經(jīng)濟(jì)發(fā)展 多年來，西樵始終堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，以農(nóng)村為主戰(zhàn)場(chǎng)，以發(fā)展非公有制經(jīng)濟(jì)為重點(diǎn)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，依靠科技進(jìn)步，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)快速、健康發(fā)展，綜合實(shí)力顯著增強(qiáng)。 （三）投資環(huán)境 西樵是投資的熱土。已形成投資置業(yè)的優(yōu)良環(huán)境。近幾年 10億多元進(jìn)行的道路、橋梁、水利設(shè)施為主的基礎(chǔ)建設(shè)，建成四通八達(dá)的道路交通網(wǎng)絡(luò)，道路通車?yán)锍踢_(dá) 270 多公里；全 面加固整治西北兩江堤圍、竇閘，水利防御能力達(dá)到百年一遇的水平。 （四）旅游文化 西樵古文化 西樵民風(fēng)淳樸，古俗猶存。走進(jìn)農(nóng)家采茶種菜，別有風(fēng)味；參加西樵婚嫁禮儀，奇趣無窮。此外，西樵山歡樂 節(jié)等節(jié)慶活動(dòng)，以及“半山扒龍舟”，“阿婆扒龍舟”，“新年獅藝”等民俗活動(dòng)，頗具地方特色。 西樵山的宗教文化特色鮮明，她不僅以佛、儒、道三教融合為其特點(diǎn)，更以具有中國(guó)特色的南海觀音文化令人矚目，聳立于西樵山第八高峰上的世界第一觀音座像已成 為人們研究觀音文化的必到之所；作為國(guó)家森林公園的西樵山，其綠色文化尤為突出，西樵山以其生態(tài)環(huán)境和優(yōu)越的地理位置，被稱為整個(gè)“珠江三角洲”的“前花園”成為在改革開放和經(jīng)濟(jì)發(fā)展中逐步走向“都市化”的南粵民眾遠(yuǎn)離塵囂，回歸自然的一塊福地。 西樵山遺址文化 廣東的新石器文化遺存，自本世紀(jì)的三、四十年代始，在香港、海豐、粵東一些地方有過若干發(fā)現(xiàn)，并提出過“海豐沙坑文化 (SON)”、“海豐三角尾 文化(SAK)”、“海豐菝仔園文化 (PAT)”三個(gè)文化名稱，以及香港“舶寮島文化”等。清理墓葬二百多座，獲得各種文化遺物數(shù)以萬計(jì)，為探索廣東原始社會(huì)的歷史，提供了珍貴的實(shí)物資料。 黃飛鴻故居 黃飛鴻獅藝武術(shù)館位于黃飛鴻的出生地 南海區(qū) 西樵山下的祿舟村，距西樵官山城區(qū)僅三公里。館內(nèi)分設(shè)有黃飛鴻故居、黃飛鴻練功休息室、黃飛鴻史跡陳列影視室、寶芝林堂、百草堂、關(guān)德興紀(jì)念堂等。東南臨325 國(guó)道和佛開高速公路，北靠雙向八車道龍高公路以及西江， 20 分鐘上廣明高速； 25 分鐘接 325 國(guó)道； 35 分鐘到佛山機(jī)場(chǎng)，交通便利。 2020年西二環(huán)開通，西岸到廣州白云機(jī)場(chǎng)只需 1小時(shí)；到廣州，車程只需要 55 分鐘，加上正在建設(shè)的廣明高速 和九江 高明快速公路 ，西岸已經(jīng)進(jìn)入珠三角城市群“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈” 。 旅游資源優(yōu)勢(shì) 一是資源類型結(jié)構(gòu)有湖、瀑、澗、潭、泉、野和鮮明的宗教旅游文化，有保護(hù)很好的植被，區(qū)域生態(tài)環(huán)境良好。 二是 西岸自然生態(tài)環(huán)境 極為優(yōu)越 ， 層巒疊翠 ， 泉瀑充盈 。加上交通便利，配套設(shè)施逐步完善，十分適合房地產(chǎn)發(fā)展。 二是南海區(qū)政府表示支持我司和西樵鎮(zhèn)人民政府合作共同建設(shè)西岸旅游產(chǎn)業(yè)園；區(qū)政府將整合相關(guān)資源，協(xié)調(diào)相關(guān)職能部門，加快推進(jìn)項(xiàng)目各項(xiàng)工作的落實(shí)，加快完善有關(guān)合作共建項(xiàng)目的基礎(chǔ)配套設(shè)施，為項(xiàng)目建設(shè)提供便利和配套相關(guān)優(yōu)惠政策。 15 收益優(yōu)勢(shì) 一是“廣東中旅（南海）旅游投資有限公司”注冊(cè)資金為 1000 萬元，我司以品牌出資占 30%的股權(quán)，為南海公司最大股東。三是經(jīng)我司與南海公司各股東協(xié)商，南海公司董事會(huì)同意我司從所獲政策優(yōu)惠中，按股權(quán)比例的 30% 獲取收益。投資南海公司可直接控制西岸旅游區(qū)開發(fā)建設(shè) ，享受西岸旅游區(qū)發(fā)展帶來的利益。二是合作投資者在當(dāng)?shù)仃P(guān)系廣泛，對(duì)企業(yè)將來發(fā)展過程中可能遇到糾紛等問題的解決，具有一定優(yōu)勢(shì)。四是 規(guī)劃設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)力量雄厚，規(guī)劃起點(diǎn)高，為后期開發(fā)建設(shè)提供了很好的操作指南 ?？傮w上已初步形成可進(jìn)入基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)，部份相關(guān)配套的基礎(chǔ) 設(shè)施已形成。 （二）主要劣勢(shì)（ Weaknesses） 景區(qū)內(nèi)部設(shè)施不夠完善 目前 景區(qū)娛樂設(shè)施項(xiàng)目單一，旅游功能不夠完善。景區(qū)內(nèi)相關(guān)配套設(shè)施也缺乏，相對(duì)高檔的 酒店 沒有， 購(gòu)物街 、夜間娛樂設(shè)施沒有，即 缺乏必要的吃、住、行、游、購(gòu)、娛等配套設(shè)施，留 不住游客。在景區(qū)核心區(qū)域內(nèi) 還 有一些民 16 居建筑物。 銀湖有一個(gè)島嶼已經(jīng)出讓，對(duì)方開價(jià)甚高，難以收購(gòu)。 景區(qū)內(nèi)旅游標(biāo)示也都不規(guī)范，且都老舊。 西岸旅游景區(qū) 的整體形象還不突出，主要形象賣點(diǎn)不明顯，是 道 教圣地，還是休閑度假 區(qū)，或是旅游觀光景區(qū)等等市場(chǎng)訴求不明確，也因此凸顯不出景區(qū)的 品牌形象。 （三 ） 機(jī)遇（ Opportunities） 政府重視和支持 佛山市領(lǐng)導(dǎo)對(duì)廣東中旅投資發(fā)展佛山南海西岸旅游景區(qū)非常重視， 并承諾只要廣東中旅進(jìn)入佛山市 投資 ，佛山政府將給予各種優(yōu)惠政策和便利。 另外，近年來 南海 區(qū) 提出 “ 悠游南海 ” 發(fā)展休閑特色旅游。西樵鎮(zhèn)委書記梁耀斌也表示，將借廣東中旅進(jìn)軍西岸建設(shè)旅游產(chǎn)業(yè)園機(jī)遇，努力創(chuàng)建國(guó)家 5A 級(jí)風(fēng)景區(qū)。如，仙湖旅游度假區(qū) 、 南國(guó)桃園度假區(qū) 、 西樵山旅游度假區(qū) 、 中央電視臺(tái)南海影視城 等。 旅游市場(chǎng) 機(jī)遇好 自國(guó)家對(duì)傳統(tǒng)節(jié)假日進(jìn)行調(diào)整后，人們的法定節(jié)假日 增多 ，加上 周末 ，一 17 年的節(jié)假日 有 114 天 。 另一方面，隨著 社會(huì)、 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們也越來越注重 享受 生活，注重健康與養(yǎng)生。西岸具備 山林水資源優(yōu)勢(shì) ， 在今后的發(fā)展中，將這些資源融合在一起打造成為珠三角 旅游強(qiáng)區(qū)。全面富裕起來的市民對(duì)休閑生活有強(qiáng)烈的追求，因此形成一種強(qiáng)大的市場(chǎng)需求。 佛山迅猛的城市擴(kuò)張以及廣佛一體化步伐的加快，為佛山作為珠三角中心區(qū)域的發(fā)展提供了巨大的