【正文】 發(fā)展機(jī)遇；加上高尚住宅市場(chǎng)價(jià)的需求，對(duì)于廣州市中心區(qū)域和南海、順 德的消費(fèi)群體來(lái)說(shuō)具有相當(dāng)大的吸引力，這些為項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)良好的利潤(rùn)空間創(chuàng)造條件。可利用的資源較多，部分基礎(chǔ)設(shè)施已完善、旅游項(xiàng)目開發(fā)工程量相對(duì)減少，發(fā)展前景良好，市場(chǎng)需求量大。 （ 四 ） 主要威脅（ Threats） 產(chǎn)品同質(zhì)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。周邊還有許多像雷崗公園水上樂(lè)園等的娛樂(lè)場(chǎng)所。 在旅游地產(chǎn)方面，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)有多個(gè)別墅項(xiàng)目，如高明碧桂園的品牌、規(guī)模、成本等方面對(duì)項(xiàng)目有一定的優(yōu)勢(shì)，會(huì)對(duì)本案的銷售造成一定影響，稀釋一部份客戶群體，項(xiàng)目定位方要避免與上述競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手正面沖突。希望以此為基礎(chǔ)開發(fā)的水上項(xiàng)目將受到一定制約，保護(hù)湖水的水質(zhì)和維持庫(kù)存量更需要相當(dāng)成本。 營(yíng)銷依賴性大 西岸旅游景區(qū)雖已經(jīng)營(yíng)多年，但 是缺乏較大范圍的市場(chǎng)宣傳推廣，品牌形象不突出 ， 名氣不大， 項(xiàng)目日后的經(jīng)營(yíng)發(fā)展嚴(yán)重依賴大力度的市場(chǎng)營(yíng)銷推廣，因此將對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)增加很多成本 。 具有以下三大 層次的 旅游 功能 ： 基礎(chǔ)層次 —— “生態(tài) 西岸 ” 西岸旅游產(chǎn)業(yè)園 森林覆蓋率 高 ，物種豐富， 空氣清新，負(fù)氧離子含量高，冷泉、溫泉、瀑布、溪流，山林，構(gòu)筑出一幅美侖美央的山水國(guó)畫， 在生態(tài)環(huán)境保護(hù)方面具 有重要作用，也是人們尋 幽攬勝、開展 健身 戲水 等戶外運(yùn)動(dòng)的良好場(chǎng)所，具有良好的生態(tài)功能。 核心層次 —— “ 文化西岸 ” 西岸慶云洞自清代設(shè)立以來(lái)，雖多次毀損，但香火依舊，名揚(yáng)海外，具有深厚的文化底蘊(yùn)。 提高層次 —— “ 養(yǎng)生西岸 ” 拓展西岸的道教文化內(nèi)涵，結(jié)合西岸山水資源，將道家養(yǎng)生與自然生態(tài)完美結(jié)合 ，使 西岸 成為一個(gè)健身養(yǎng)生基地。 水上歡樂(lè)世界旅游區(qū) 位于西岸旅游產(chǎn)業(yè)園的入口區(qū)及現(xiàn)水國(guó)迷城與南部山地。 主要設(shè)置旅游 大道、情景木棧道、龍舟碼頭、水陸兩地車碼頭、水上運(yùn)動(dòng)中心和歡樂(lè)水世界等親 水項(xiàng)目，把水國(guó)迷城進(jìn)行全面改造為溫泉 池 區(qū)，增加水上休閑吧、西岸巴厘島、 SPA 中心等項(xiàng)目，配套設(shè)置旅游地 產(chǎn)及主題酒店。 旅游 大道 —— 為西岸旅游產(chǎn)業(yè)園的入口區(qū)，通過(guò)沿路植被景觀處理，形成樹 20 影婆娑的景觀大道，同時(shí)對(duì) 現(xiàn)有交通島進(jìn)行改造，增加水景效果，使游客還未進(jìn)入西岸便感受到 濃郁的生態(tài)休閑氣息。該酒店為兩側(cè)旅游地產(chǎn)的配套服務(wù)，兼做會(huì)所及入住登記等功能，可以考慮以生態(tài)或綠色為主題。 情景木棧道 —— 設(shè)置在銀湖北側(cè)沿岸，為生態(tài)木棧道形式，根據(jù)地形沿岸略微蜿蜒起伏、或?qū)捇蛘瑫r(shí)而近水，時(shí)而親水，時(shí)而進(jìn)入林間，沿棧道增加南海文化展示內(nèi)容，因地制宜設(shè)置植被和鳥類解說(shuō)牌以及湖畔觀光亭，創(chuàng)造多體驗(yàn)的步行享受。 溫泉區(qū) —— 位于水國(guó)迷城 ， 為獨(dú)特的水上島嶼形式（通過(guò)棧橋連接）的 靜態(tài)露天休閑溫泉池區(qū) ， 利用 西岸溫泉 ， 功能區(qū)設(shè)置接待、更衣室、洗浴室、按摩區(qū)、休息區(qū)、 貴賓 區(qū)、休閑區(qū) ， 配備音樂(lè)調(diào)養(yǎng)室、靜吧、香氛調(diào)養(yǎng) 室、精神減壓室等結(jié)合國(guó)際健身時(shí)尚，充分為客人調(diào)理身心健康。 水上休閑吧 —— 位于現(xiàn)水國(guó)迷城，水國(guó)迷城全面改造后，在東側(cè)設(shè)置水上休閑吧，為戲水游客提供飲料小食等服務(wù)。 水上運(yùn)動(dòng)中心 —— 在水陸兩地車對(duì)面，即爛尾別墅東側(cè)，引入外圍水流，構(gòu)建出一個(gè)小島，設(shè)置水上運(yùn)動(dòng)中心，配套游客服務(wù)部、休閑吧臺(tái)、水上游樂(lè)器械出租處及安保處、醫(yī)療室等。 旅游地產(chǎn) —— 位于西岸入口東西兩側(cè)，西側(cè)現(xiàn)為大塊平整荒地和部分魚塘，東側(cè)為原爛尾別墅，對(duì)地形進(jìn)行適當(dāng)改造，將西岸外圍水流引入，與銀湖連成一條水系，增加水的流動(dòng)性和景觀性，沿水設(shè)置旅游地產(chǎn)。 現(xiàn) 為 魚塘和荒 21 地 。 國(guó)際養(yǎng)生休閑度假區(qū) 位于西岸旅游產(chǎn)業(yè)園東部。 設(shè)置國(guó)際養(yǎng)老公寓、西岸花園洋房、 島嶼別墅、國(guó)際體檢中心、南海明珠主題餐廳、世界島頂級(jí)會(huì)所、東方威尼斯水城、水晶宴會(huì)廳、西岸之目主題演藝、西岸國(guó)際會(huì)議中心、風(fēng)情商業(yè)街、西岸流溪山房等養(yǎng)生項(xiàng)目。通過(guò)托老服務(wù)、老年大學(xué)、書畫大賽、健康養(yǎng)生講座、氣功太極培訓(xùn)、老年合唱隊(duì)等的活動(dòng)形式，使入住居民既有健康保障，又能結(jié)識(shí)志趣相投的朋友，心情舒暢而長(zhǎng)命百歲。大部分擁有一線湖景。 國(guó)際體檢中心 —— 提供一站式健檢服務(wù)，配套一流健檢醫(yī)療設(shè)備，配備資深醫(yī)師、護(hù)理師、營(yíng)養(yǎng)師、化驗(yàn)師等專業(yè)醫(yī)師，提供量身定制的養(yǎng)生保健方案，為VIP 客戶設(shè)立個(gè)人專屬健康網(wǎng)頁(yè)，建立個(gè)人數(shù)據(jù)庫(kù)。 東方威尼斯水城 —— 位于國(guó)際養(yǎng)老公寓西側(cè)，南倚山坡，北濱銀湖，營(yíng)造類似東方威尼斯水城的水 畔居住環(huán)境。 倡導(dǎo) “ 人與自然和諧溝通，注重環(huán)保 ”的理念 。 世界島頂級(jí)會(huì)所 —— 湖心頂級(jí)單島獨(dú)棟會(huì)所，盡享尊貴。 22 水晶宴會(huì)廳 —— 為西岸國(guó)際會(huì)議中心和世界島頂級(jí)會(huì)所服務(wù)，利用大面積落地玻璃等增加其通透性、 開敞性，收集各種養(yǎng)生的膳食配方和各種飲食養(yǎng)生配方，開發(fā)以養(yǎng)生為主的“西岸養(yǎng)生宴”餐飲系列產(chǎn)品；提供山野菜、有機(jī)蔬菜與有機(jī)茶（設(shè)置定點(diǎn)基地）、農(nóng)家菜、藥膳等，形成餐飲特色，打造養(yǎng)生的餐飲品牌。 風(fēng)情商業(yè)街 —— 作為西岸旅游產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的生活服務(wù)配套，內(nèi)設(shè)娛樂(lè)中心、野菜坊、土菜館、五味居、西岸茶坊、工藝品商店、書畫吧、酒吧、中藥鋪、制 陶作坊、特產(chǎn)商店等，附設(shè)郵局代辦點(diǎn)和銀行柜機(jī)，可以與郵局協(xié)商增加西岸 logo郵戳，成為西岸的旅游特色紀(jì)念品之一。沿溪規(guī)劃 14 個(gè)企業(yè)會(huì)所。 道家文化旅游區(qū) 以慶云洞為核心 ， 在自然資源的基礎(chǔ)上，結(jié)合 慶云洞，大力挖掘道教文化，著力開發(fā)建設(shè)以 道教文化體驗(yàn)為主線，兼以觀光攬勝的宗教文化體驗(yàn)區(qū)。修建步道安全護(hù)欄， 于危險(xiǎn)處增設(shè)安全警示牌；統(tǒng)一和完善旅游標(biāo)識(shí)系統(tǒng)；為避免游客走回頭路 和便于游客登山 ， 規(guī)劃設(shè)置騎云索道，形成環(huán)路。 道家養(yǎng)生谷 —— 大眾的以道家養(yǎng)生為主題的酒店及公寓 。 游客服務(wù)中心 —— 為游客提供信息咨詢、投訴、醫(yī)務(wù)室、售票、廁所及必要的生活服務(wù)等功能 ，為西岸對(duì)外宣傳的窗 口 。 道家博物館 —— 以室內(nèi)外展示的方式，引入聲光電等多媒體高科技技術(shù)，將八仙過(guò)海等家喻戶曉的道家故事展示，同時(shí)有煉丹術(shù)、武術(shù)等 道家揭秘，吸引廣 23 大游客，同時(shí)弘揚(yáng)中國(guó)的傳統(tǒng)文化。 道家草堂 —— 以 道家養(yǎng)生、書 畫為主題 的 喝茶、 分享 書畫 等作品的場(chǎng)所 ，提供 與南海旅游、道家常識(shí)相關(guān)的書籍及風(fēng)光畫冊(cè)以及 諸多經(jīng)典 道家、養(yǎng)生 書籍 供游客 瀏覽 ，創(chuàng)造 與朋友們輕松隨意交流 的空間。 仙樂(lè)館 —— 設(shè)撫琴閣、仙樂(lè)殿，通過(guò)道教音樂(lè)和清音樂(lè)的熏陶中獲得受益終身的音樂(lè)感悟，放下塵世的喧囂與壓力，從而達(dá)成養(yǎng)生的功效。 騎云索道 —— 即登山 纜車 ，從游客服務(wù)中心對(duì)面的道教博物館修至乾坤臺(tái)。 煉丹閣 —— 即中醫(yī)中藥 保健醫(yī)館 ， 古樸的店面，有各種中草藥出售，還 可給游客、當(dāng)?shù)鼐用褡ヅ渲兴帯? 森林生態(tài)休閑區(qū) 位于道教旅游文化區(qū)的西側(cè)，目前山林蔥郁，溪流潺潺，野趣濃郁，規(guī)劃此處以“生態(tài) 山地 運(yùn)動(dòng) 俱樂(lè)部 —— 包括山地自行車運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地與四驅(qū)車場(chǎng)地。游客 騎著專用的自行車攀爬 山地 及障礙 ，具 有一定的觀賞性。在入口提供兩臺(tái)四驅(qū)車供游客租用，游客也可自行開四驅(qū)車前來(lái)挑戰(zhàn)。 設(shè)置多功能訓(xùn)練塔、攀巖、巖降、野外定向等多種設(shè)備及活動(dòng)。建議進(jìn)行負(fù)離子地檢測(cè)，結(jié)合“健康養(yǎng)生”主題定位進(jìn)行產(chǎn)品營(yíng)銷。 露營(yíng)地 —— 設(shè)有露營(yíng)平臺(tái)， 規(guī)劃 20 個(gè)帳篷位，供戶外愛好者和探險(xiǎn)者夜晚搭帳篷使用。 綠野仙蹤歷險(xiǎn) —— 布置野外辨別方向、野外通信、野炊、野外穿越等 項(xiàng)目，提供林間探險(xiǎn)體驗(yàn) 。 高爾夫會(huì)所 —— 內(nèi)部設(shè)置 高爾夫系列專賣店 (PRO SHOP)，販?zhǔn)鄹鞣N相關(guān)球具與用品，滿足 游客 需要。 18 洞水上高爾夫 —— 在水庫(kù)下方，設(shè)置 18 洞標(biāo)準(zhǔn)水上高爾夫球場(chǎng)。加強(qiáng)別墅周圍的綠化，形成錯(cuò)落有致的建筑景觀環(huán)境 。 高爾夫?qū)W院 —— 為高爾夫?qū)W員提供集中培訓(xùn)的場(chǎng)所 。 生態(tài)保育區(qū) 本區(qū) 為上述幾個(gè)功能區(qū)外的其它山林地，是西岸旅游產(chǎn)業(yè)園的生態(tài)基底， 主要用以生態(tài)環(huán)境 的保護(hù)和森林植被的培育為主，以營(yíng)造西岸整體優(yōu)美自然環(huán)境的氛圍 。 25 三 、 分期時(shí)序 規(guī)劃期限： 2020 年 － 2020 年 其中：近 期： 2020 年 － 2020 年 中期： 2020 年 － 2020 年 遠(yuǎn)期： 2017 年 － 2020 年 四 、 近期 建設(shè)計(jì)劃 2020 年為項(xiàng)目建設(shè)引導(dǎo)期， 20202020 年為一期項(xiàng)目建設(shè)開 發(fā)期。 一期建設(shè)規(guī)劃用地已經(jīng)落實(shí) 658 畝。 26 置換生態(tài)景區(qū) 經(jīng)營(yíng) 用地范圍 ，將 政府原擬提供的 慶云洞景區(qū) 南側(cè)的山地置換 為 湖濱森林 ，發(fā)展森林休閑旅游產(chǎn)品 。 2020 年后 上馬二期建設(shè)項(xiàng)目 。 27 六 、 遠(yuǎn)期 建設(shè)計(jì)劃 2017 年 始 上馬三期建設(shè)項(xiàng)目 。 七 、品牌目標(biāo) ? 國(guó)家 AAAAA 級(jí)旅游區(qū) 為游客提供優(yōu)美環(huán)境和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，建筑布局、景觀、環(huán)境氛圍和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到國(guó)家要求，具有較強(qiáng)市場(chǎng)輻射力，景觀質(zhì)量評(píng)分達(dá) 90 分，游客意見綜合得分達(dá) 90 分，服務(wù)質(zhì)量與環(huán)境質(zhì)量評(píng)分達(dá) 950 分。 目前“國(guó)家休閑度假旅游示范區(qū)”只有一個(gè)旅游景區(qū)獲得國(guó)家旅游局授牌，即珠海海泉灣，南海西岸應(yīng)努力爭(zhēng)取。 28 0 500 1000 1500 2020 2500 3000 3500 4000 4500公務(wù)員企事業(yè)管理人員專業(yè)/文教技術(shù)人員服務(wù)銷售商貿(mào)人員工人離退休人員學(xué)生其他深圳居民出游人均花費(fèi)（按職業(yè)分）（元）0 10 20 30 40 50觀光游覽探親訪友商務(wù)公務(wù)會(huì)議度假/ 休閑宗教/ 朝覲文化/ 教育/ 科技交流其它深圳居民出游目的（% ）第五章 市場(chǎng)分析與 營(yíng)銷 一 、 佛山市旅游市場(chǎng)現(xiàn)狀 （資料來(lái)源：近五年佛山市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)） 從近五年佛山市旅游市場(chǎng)接待來(lái)看，佛山旅游市場(chǎng)已趨于成熟，呈穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)。 佛山旅游的穩(wěn)定發(fā)展，為西岸旅游營(yíng)造了良好的開發(fā)大環(huán)境。以佛山本地游客及周邊城市游客居多，由于水國(guó)迷城玩水的季節(jié)特色，夏季為獨(dú)峰旺季。 29 051015202530354045單位組織 個(gè)人 與親朋結(jié)伴 旅行社組織深圳居民出游方式（% ）深圳居民出游停留夜數(shù)（% ）0夜1夜2夜3夜47夜14夜以 上814夜深圳 （ 1）出游率相當(dāng)高 2020 年，深圳居民出游率為 %，為全國(guó)最高，遠(yuǎn)高于全國(guó)平均出游率 %。其中，深圳居民以一季度為出游高峰，出游率為 216%，其次是四季度， %的出游率，二季度和三季度的出游率僅為百分之三十多。 （ 2）出游花費(fèi)較高 與 2020 年出游率相一致的是，深圳居民出游的人均花費(fèi)也較高，為 元，高于全國(guó)平均水平 元。 （ 3）以觀光游覽為主要出游目的 2020 年，深圳居民出游目的前三位為觀光游覽、探親訪友和度假 /休閑，其中探親訪友的比例超過(guò)四分之一，一定程度上解釋了深圳出游率集中在一季度的原因。 （ 4）停留夜數(shù)較長(zhǎng) 2020 年， %的被訪深圳居民出游時(shí)在外停留 47 夜，其次是停留 3 夜、2 夜和不過(guò)夜，均 在 15%17%之間。 （ 5）傾向參團(tuán)，自助出游也占一定比例 深圳居民 2020 年出游方式上，單位組織和與親朋結(jié)伴的比例比全國(guó)平均水平低，參團(tuán)方式較多，占近 40%比例。廣州居民出游季節(jié)相對(duì)平均，第一四季度相對(duì)多，為 54%左右，第二三季度相對(duì)少，出游率分別為 48%和 41%。 （ 2）出游花費(fèi)相對(duì)低 廣州居民的出游人均花費(fèi)比深圳低， 也低于全國(guó)平均水平，僅為 元。 （ 3）以觀光游覽為主要出游目的 從廣州居民出游目的圖中可以明顯看出， 2020 年，被調(diào)查的廣州居民中絕大部分以觀光游覽為出游目的，其次是度假 /休閑和探親訪友。 （ 4）以一日游形式居多 2020 年廣州居民出游停留夜數(shù)相對(duì)較少，以不過(guò)夜的一日游形式占了近半比例。說(shuō)明廣州居民喜歡利用周末和黃金周等節(jié)假日出游，出游半徑相對(duì)小。 31 小結(jié) 通過(guò)對(duì) 2020 年廣州和深圳兩地居民的抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)分析，可以發(fā)現(xiàn)雖然廣深兩個(gè)城市同為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的珠三角主要城市，然而出游習(xí)慣上卻有著一定的差異。 四 、國(guó)內(nèi)旅游發(fā)展最新趨勢(shì) 從傳統(tǒng)的觀光游覽型向休閑度假型轉(zhuǎn)變 近年來(lái)，國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)上，休閑度假的游客 比例逐年上升 。另一方面，觀光游覽型的游客比例徘徊在 40%左右，漸趨穩(wěn)定。 自駕車 旅游 時(shí)代 的 到來(lái) 廣州汽車保有量已經(jīng)突破百萬(wàn)，大大影響了人們的出 游方式。其次，汽車增加了人們出游的頻度和靈活性，人們不必再為旅游旺季車票難買、車次的時(shí)間限制等問(wèn)題犯愁，可以利用周末時(shí)間自由安排各種旅游活動(dòng)，出游頻率也大大提高。 按照國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)， 中國(guó) 人口年齡結(jié)構(gòu)已經(jīng)開始進(jìn)入老年型 1。所謂老齡產(chǎn)業(yè)，就是指由老年消費(fèi)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)帶動(dòng)而形成的產(chǎn)業(yè)，它包括所有有關(guān)滿足老年人特殊需求的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)等設(shè)施和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。 根據(jù)《中國(guó)國(guó)內(nèi)旅游抽樣調(diào)查資料 2020》， 2020 年 4564 歲及 65 歲以上年齡組的出游率占被調(diào)查總?cè)藬?shù)