【正文】 五、房屋裝修管理 （一）二次裝修管理的工作流程 根據(jù)建設(shè)部第 110 令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定，進行室內(nèi)裝飾裝修申報登記應(yīng)提交如下資。 、企業(yè)服務(wù)理念。 。同時注意收樓手續(xù)及業(yè)主身份證原件的確認；按規(guī)定與客戶交接鑰匙；記錄簽字準確；各部門間通力配合、銜接。 《樓宇驗收記錄表》及《手續(xù)辦理單》。 手續(xù)完畢，財務(wù)部人員在《手續(xù)辦理單》上簽字。 三、發(fā)出《入住通知書》 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 在“入住工作”準備就緒后，應(yīng)及時向業(yè)主發(fā)出《入住通知書》、《入住手續(xù)書》、《收樓須知》等。 第三節(jié) 物業(yè)用戶入住和房屋裝修管理 一、入住的前提條件 （一） 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 的接管驗收已經(jīng)完成 （二）已同開發(fā)商（建設(shè)單位）簽定了 《物業(yè)服務(wù)合同》 （三）物業(yè)已達到入住條件 、通水、通電、通氣、通郵、排水、排污、通訊聯(lián)絡(luò)等基本使用功能，可以滿足日常生活及工作需要； ； 、建成并投入使用； 。 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 在對《物業(yè)移交清單》審查無誤后，應(yīng)當(dāng)會同開發(fā)商（建設(shè)單位）共同在《物業(yè)移交書》中簽章。 （ 3）物業(yè)質(zhì)量保修和物業(yè)使用說明文件。 （ 1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料。 建設(shè)部目前規(guī)定，建筑工程在保修期內(nèi)的修繕統(tǒng)一向開發(fā)商提出，統(tǒng)一由原施工單位維修、整改，發(fā)生的費用由責(zé)任方承擔(dān)。 （四）工程遺留問題的處理 （ 1）屋面滲水；有防水要 求的地面滲水；外墻面滲水； （ 2）室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起砂、面層松動； （ 3）抹灰層、面磚、油漆、墻紙等飾面脫落； （ 4）門窗開關(guān)不靈活、縫隙過大、缺件； （ 5）廚衛(wèi)間、陽臺積水、滲漏，倒泛水； （ 6）供水、供熱系統(tǒng)漏水、漏氣，暖氣不熱； （ 7）電器、電線漏電，燈具安裝不牢； （ 8）排水管道堵塞，小區(qū)道路沉陷； （ 9）缺少信報箱等。 （ 1）電梯設(shè)備 （ 2）變配電設(shè)備 （ 3）中央空調(diào)設(shè)備 （ 4）發(fā)電機 （ 5）保安監(jiān)控設(shè)備、消防監(jiān)控設(shè)備 （ 6）給排水設(shè)備 、整改 對原有房屋的驗收標(biāo)準： 對原有房屋，除按上述要求和程序進行接管驗收外，還應(yīng)特 別注意以下事項： ； 、裝修和設(shè)備的完好與損壞程度； （建筑年代，用途變遷，大中修和更新改造情況）； ，評估房屋現(xiàn)有價值，建立資料檔案。 （ 18）雕塑、小品：牢固，安全，完好。 （ 16）水池、水箱：清潔、無滲漏。 （ 13）自行車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標(biāo)識清楚，安全防護和排水設(shè)施良好 （ 14）明溝、暗溝：排水暢通，無積水，無斷裂，溝蓋板安 裝牢固，平穩(wěn)。 （ 11）保安道閘：安裝牢固，開啟靈活，標(biāo)識清楚，完好無損。 （ 9）垃圾中轉(zhuǎn)站：密封完好，外表裝飾完整，使用方便。 （ 7）室外消防栓：消防箱標(biāo)識清楚， 玻璃完好；消防設(shè)施配件齊全；消防管安裝牢固，標(biāo)識明顯，閥門完好，無滲漏水，水壓正常。 （ 5）綠化：符合設(shè)計要求，不缺株少苗，無大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門開關(guān)靈活，安裝牢固。 （ 3）屋面避雷設(shè)施：連接牢固。 、市政設(shè)施接管驗收標(biāo)準 （ 1）天臺：天溝、落水口暢通完好；隔熱層、防水層完好。 （ 16）防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固，焊接密實，無折損。 （ 14）給水設(shè)施安裝牢固，接口密實，無滲漏、銹跡，流水通暢，有足夠壓力。 （ 12）水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常，無損傷。 （ 10）開關(guān)安裝牢固、靈活、接觸良好。 （ 8） 電器插座安裝牢固，電源已接通正常。 （ 6）門窗 ①開啟自如，無晃動和裂縫，零配件齊全，位置準確，無翹曲變形； ②門鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活； ③玻璃安裝牢固，膠縫密實，無明顯劃痕，無損傷； ④油漆均勻，色澤光亮； ⑤電子防盜門通話清晰、無銹跡。 （ 4）頂棚抹灰平整，涂料均勻，無脫皮，無裂縫，無霉點，無澤水痕跡，無污漬。 （ 2）樓地面 面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓，無裂縫，無脫皮，無起砂，無明顯色差，接縫均勻豎直。 （ 1）房地產(chǎn)平面圖； （ 2）房屋分間平面圖； （ 3）房屋及設(shè)備技術(shù)資料。 （ 4）房屋分戶使用清冊。 （ 2）土地使用權(quán)證。 物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明書。 （ 3）供 水、供暖的試壓報告。 （ 1） 新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書。 （ 10）砂漿、混凝土試塊試壓報告。 （ 8）沉降觀察記錄。 （ 6）工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）。 （ 4） 工程預(yù)決算。 （ 2） 地質(zhì)勘查報告。 （ 4） 拆遷安置資料。 （ 2） 用地批準文件。 ； 三、接管驗收的操作程序 （一）接管驗收前的準備工作 、驗收標(biāo)準、進度安排； ； ，并據(jù)此制定好接管驗收計劃； 。 （二）接管驗收的內(nèi)容 ； ； 、項目文件和業(yè)主資料； （如產(chǎn)權(quán)等）方面的資料。開發(fā)建設(shè)單位如能早期委托 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 介入，竣工驗收與接管驗收可以同時進行。 5．驗收階段不同 竣工驗收合格， 由施工單位向開發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位辦理物業(yè)的交付手續(xù)， 標(biāo)志著房屋可以交付使用 ； 接管驗收 是在竣工驗收之后進行的再驗收，接管驗收一旦完成 ， 即由開發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位向 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 辦理物業(yè)的交付手續(xù)， 標(biāo)志著物 業(yè)正式進入使用階段。 件不同 竣工驗收 的首要條件是全部施工完畢，設(shè)備已落位；接管驗收的首要條件是竣工驗收合格，并且附屬設(shè)備已完全正常使用，房屋編號已得到認可。 （二）接管驗收與竣工驗收的主要區(qū)別： 竣工驗收是為了檢驗房屋工程是否達到設(shè)計文件所規(guī)定的要求；接管驗收 是為了主體結(jié)構(gòu)安全與滿足使用功能的再驗收 。 是指 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 接管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位或個人委托管理的新建或原有物業(yè)時，為保證主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能而對其進行的再檢驗。當(dāng) 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 的驗收與接管工作完成后，即物業(yè)具備了入伙條件后， 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 應(yīng)及時將入伙通知書、入伙手續(xù)書、收費通知書一并寄發(fā)給業(yè)主，以方便其辦理入伙手續(xù)。 （ 1）保安、清潔、維護、綠化隊伍的設(shè)立或選聘，訂立合同； （ 2）同街道、公安、消防、交通、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、市政、園林、教育、水、電、暖、氣、通訊、有線電視、郵政、 金融、商業(yè)及文化娛樂等部門進行聯(lián)絡(luò)、溝通； （ 3）建立代辦服務(wù)項目網(wǎng)絡(luò) （ 1）擬訂移交接管辦法； （ 2）籌備成立業(yè)主委員會； （ 3）協(xié)助辦理移交接管事項。 （ 2）設(shè)置物業(yè)轄區(qū)的組織機構(gòu)，規(guī)定各部門人員崗位責(zé)任制，編制住戶手冊、物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法等。 （四）前期物業(yè)管理的主要內(nèi)容 （ 1）積極聽取業(yè)主或使用人對物業(yè)管理的要求、希望； （ 2）主動了 解業(yè)主或使用人對物業(yè)使用的有關(guān)安排； （ 3）熱情參與售房部門同業(yè)主或使用人簽約。 ：買賣關(guān)系； 物業(yè)服務(wù)企業(yè) ：合同聘用 關(guān)系； 與業(yè)主：服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。 二、前期物業(yè)管理 （一）前期物業(yè)管理的涵義 前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 之前，由建設(shè)單位選聘 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 實施的管理。 （ 2）主要工作內(nèi)容 ①派出現(xiàn)場咨詢?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場為客戶提供咨詢服務(wù)，促進雙方的了解； ②印發(fā)有關(guān)資料和制度，以加深業(yè)主對未來物業(yè)管理的認識并明了物業(yè)管理的消費內(nèi)容和金額；將各項收費的用途和管理辦法公開化、透明化； ③采取各種方法宣傳并展示未來物業(yè)管理的狀況； ④督 促物業(yè)建設(shè)單位（業(yè)主）簽定《前期物業(yè)管理合同》。 段 （ 1）介入形式 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 以“售后服務(wù)者”的身份，積極參與開發(fā)商售樓活動。 （ 1）介入形式 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 作為物業(yè)的管理者，從確保物業(yè)正常使用的角度，參與對已竣工物業(yè)的驗收，嚴把質(zhì)量關(guān)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和施工單位也要為 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 參與竣工驗收提供方便與支持。 （ 1）介入形式 主要是派出工程技術(shù)人員進駐到現(xiàn)場，對建設(shè)中的物業(yè)進行觀察、了解、記錄，并就有關(guān)問題提出意見和建議。 （ 1）介入形式 參與各項規(guī)劃設(shè)計的討論會，并從使用、維護、管理、經(jīng)營以及未來功能的調(diào)整和保值、增值等角度，對設(shè)計方案提出意見或建議，從而更好地滿足購房者的需求，降低開發(fā)風(fēng)險；減少后續(xù)的更改和調(diào)整，為建設(shè)單位節(jié)約資金。 （三）早期介入的形式與工作內(nèi)容 物業(yè)管理在物業(yè)建設(shè)與使用中按時間順序如圖所示： 早期介入 前期管理 圖 61 物業(yè)管理早期介入與前期管理 （ 1）介入形式 向物業(yè)建設(shè)單位及其聘請的專業(yè)機構(gòu)提供專業(yè)咨詢意見（選址、投資額、目標(biāo)市場、市場定位等），同時，對未來的物業(yè)管理進行總體規(guī)劃。 第一節(jié) 物業(yè)管理的早期介入和前期管理 一、物業(yè)管理的早期介入 （一）物業(yè)管理早期介入的涵義 所謂物業(yè)管理的早期介入，是指 物業(yè)服務(wù)公司 在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的策劃、規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)，從業(yè)主、使用人及物業(yè)管理的角度提出意見和建議，以便物業(yè)建成后能滿足業(yè)主、使用人的需求，方便物業(yè)管理。 第 六 章 物業(yè)管理 的程序 能力要求：本章主要 讓學(xué)生掌握 從“早期介入到前期管理、接管驗收、 業(yè)主入住直至撤管”整個物業(yè)管理鏈條中各階段的工作重點及操作要求。 （七）員工收入水平及增長率 這是指這一時期內(nèi)經(jīng)營單位員工的實際收入水平及其增長幅度。 （六）利稅額及其增長率 利稅額及其增長 率是指經(jīng)營單位，在一定時期內(nèi)上繳稅金、實現(xiàn)利潤及各自的增長率。 （五）租金收繳率 租金收繳率是指在某一租賃期間內(nèi)，實收租金總額之比，它體現(xiàn)了租賃房屋的價值實現(xiàn)程度。 （四）房屋出租率 房屋出租率是指實現(xiàn)出租的房屋占投入租賃經(jīng)營房屋的比重。該指標(biāo)反映了經(jīng)營單位滿足社會不同層次、不同目的需要的情況，是經(jīng)營單位保持整體平衡的重要指標(biāo)。該指標(biāo)反映了租賃經(jīng)營活動對社會需要的滿足能力，是考察經(jīng)營單位經(jīng)營水平的基礎(chǔ)性指標(biāo)。又如鑒定，房屋確有倒塌危險，出租人不在當(dāng)?shù)兀凶馊藖聿患笆孪雀嬷蚋嬷蟪鲎馊送涎硬恍薜?，承租人可以代?，所花費用可以折抵租金等等。 上述不同糾紛的處理國家一般都有明確的規(guī)定，但租賃雙方應(yīng)參照國家政策法規(guī)和雙方的合同予以明確或具體約定。 。包括租金標(biāo)準，租金交納以及租金的調(diào)整等方面。 三、明確房屋租賃糾紛處理的方法 （一）房屋租賃糾紛處理方式 解決房屋租賃糾紛的方式主要有協(xié)商 、調(diào)解、仲裁和訴訟幾種。關(guān)于房屋維修，則可以規(guī)定有承 租人進行維修，或者規(guī)定由承租人對房屋的某種維修項目或房屋的特定部位進行維修；而對于住宅用房的自然損壞，則通常由出租人承擔(dān)維修責(zé)任。 （二）房屋使用與維修管理制度 該制度主要規(guī)定承租人應(yīng)該如何使用房屋以及房屋的修繕責(zé)任歸屬等。 二、制定房屋租賃管理的各項制度 （一）房屋 租賃租金管理制度 住宅房屋的租賃和經(jīng)營性房屋的租賃都可以由租賃雙方根據(jù)市場情況協(xié)商議定租賃價格，一旦確定價格，租賃雙方必須嚴格執(zhí)行。 物業(yè)管理處或管理部門將收到的有關(guān)資料輸入電腦存檔備案，并更改事前的產(chǎn)權(quán)人檔案、客戶檔案，建立新的租戶檔案。 、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門審查合格后，頒發(fā)《房屋租賃證》。 出租共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的證明。具體要求有： 30日內(nèi)，到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。 （ 3）體現(xiàn)供求關(guān)系的因素，如房屋所處位置（或地段）和環(huán)境等。 調(diào)劑因素主要有以下 3種： （ 1）主要是體現(xiàn)房屋價值的因素，如房屋的保暖隔熱性能，墻體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量，附屬設(shè)施，包括水、電、衛(wèi)生、煤氣等是否完備，以及地面、門窗、室高的情況。 就是將上述兩種方法結(jié)合起來使用。等級計算法通常以一幢房屋為分級基準，對同一建筑內(nèi)的不同樓層、不同房間差異，在計算租金標(biāo)準時，用調(diào)劑因素反映。租金基數(shù)是按不同建筑結(jié)構(gòu)計算的租價水平，調(diào)劑因素是反映各種類型的房屋特點的增減變動方法。 （八）房產(chǎn)稅 租金中的房產(chǎn)稅計算要按照國家規(guī)定的房產(chǎn)稅征收辦法計算稅額，再按被出租房屋面 積分攤房產(chǎn)稅。（五）地租 （六）保險費 是房屋所有權(quán)人為了保證自己的房產(chǎn)免受意外損失而向保險公司支付的保險金。 （三）管理費 房屋的經(jīng)營者和管理者為出租房屋提供必須的管理與服務(wù)所需的費用，包括房屋管理人員的工資、辦公費用、業(yè)務(wù)費等。其計算方法一般為直線折舊法，公式為： 折舊費＝建筑造價（ 1－殘值率）／使用年限 （二）維修費 為了保證房屋正常使用功能和預(yù)期使用年限，必須對房屋進行維修和養(yǎng)護。 第三節(jié) 物業(yè)租賃價格 一、房屋租賃租金的構(gòu)成 （一）折舊費 房屋在長期使用的過程中，由于自然損耗和人為損耗，它的價值會逐漸減少，這部分因損耗而減少的價值，以貨幣形態(tài)來表現(xiàn)，這就是折舊費。 ，改變租賃期限或者期限長短。 ，均可變更合同。 四、租賃合同的變更與終止 （一）房屋租賃合同的變更 根據(jù)法律規(guī)定，凡發(fā)生下列情況之一的，可