房地產(chǎn)投資分析第十章開發(fā)案例分析(參考版)
2025-05-19 00:38本頁面
【正文】 項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標見表 1016。具有良好的社會效益和經(jīng)濟效益，且具有較強的抗風險能力。項目的實施將對 市的建設和改善居民居住條件和居住環(huán)境起到積極作用。詳見表 1015。 序 號 項 目 變動幅度 （ %） 全部投資（所得稅前） 內(nèi)部收益率（ %） 凈現(xiàn)值 （萬元） 投資回收期 （年） 0 基本方案 28． 8 781 3． 8 1 開發(fā)產(chǎn)品投資 +10 20． 1 12 4． 0 10 39． 2 1 550 3． 6 2 售房價格 +10 39． 7 1 769 3． 6 10 17． 7 206 4． 2 3 預售款回籠進度 +10 31． 4 942 3． 7 10 24． 1 398 4． 1 4 租房價格 +10 28． 8 787 3． 8 10 28． 7 775 3． 8 表 1014 敏感性分析表 80 60 40 20 0 20 40 30 20 10 0 10 20 30 40 FIRR（ %） 1 2 3 4 5 敏感性因素變動（ %） 1—— 售房價格； 2—— 預售款回籠進度； 3—— 租房價格； 4—— 基準收益率； 5—— 開發(fā)產(chǎn)品投資 圖101 敏感性分析（全部投資、所得稅前） 10． 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 6．臨界點分析 臨界點分析是項目評價的另一重要方面，它反映在預期可接受的投資內(nèi)部收益率下，投資方能承受的各種重要因素向不利方向變動的極限值。最不敏感 的因素是租房價格，這是因為計算期只有 6年，而且是從第 4年才開始出租，租房收益占整個項目收益的比重較小。如果開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格分別向不利方向變動 10%，則全部投資內(nèi)部收益率將分別下降至 %和 %，凈現(xiàn)值分別下降至 12萬元和 206萬元，投資回收期則增加到 。資金平衡分析和資產(chǎn)負債分析詳見表 1012和表 1013。資產(chǎn)負債率是比較低的，資產(chǎn)負債率最高時（第 3年）僅 47%。 序號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6 1 長期借款償還 年初借款本息累計 本金 建設期利息 本年借款 本年應計利息 本年還本付息 還本 付息 年末借款本息累計 3891 722 3891 722 483 14 14 14 483 483 483 1383 70 70 70 1866 1866 1866 2025 172 172 172 3891 3891 3891 233 1530 1297 233 2594 2594 2594 155 1452 1297 155 1297 1297 1297 78 1374 1297 78 2 房地產(chǎn)投資人民幣借款 年初借款本息累計 本金 建設期利息 本年借款 本年應計利息 3891 722 483 14 483 483 1383 70 1866 1866 2025 172 3891 3891 233 2594 2594 155 1297 1297 78 表 1011 長期借款還本付息估算表 單位：萬元 本年按約定還本付息 還本 付息 年末借款本息累計 3891 722 14 14 483 70 70 1866 172 172 3891 1530 1297 233 2594 1452 1297 155 1297 1374 1297 78 3 還本資金來源 7 178 4273 5205 4253 上年余額 攤銷 折舊 利潤 可利用售房收入 其他 7 7 171 178 4095 2976 2229 3908 345 4 償還等額還款本金 1297 1297 1297 5 償還長期貸款 — 本金能力 7 178 2976 3908 2956 6 長期借款償還期 (年 ) 續(xù)表 1011 長期借款還本付息估算表 單位：萬元 注：有效利率為 %。 商品房投資利潤率 =利潤總額 /總投資 100% = 4 954/12 391 100% = 40% 商品房資本金凈利潤率 =稅后利潤 /資本金 100% = 3 319/3 000 100% = 110% 序號 項 目 合 計 1 2 3 4 5 6 1 現(xiàn)金流入 20 714 1557 7005 7186 4094 873 售房收入 租房收入 自營收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 凈轉(zhuǎn)售收入 20 486 185 44 1557 7005 7133 53 4028 66 763 66 44 2 現(xiàn)金流出 17 395 1983 4192 7772 1952 1182 316 固定資產(chǎn)投資 (含方向稅 ) 開發(fā)產(chǎn)品投資 經(jīng)營資金 自營部分經(jīng)營費用 出租房經(jīng)營費用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 12 391 31 1 137 2 202 1 635 1983 3824 86 163 119 6119 385 732 535 233 9 395 754 561 155 11 225 454 337 78 11 46 99 83 表 109 財務現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬元 3 凈現(xiàn)金流量 3 319 1 983 2 635 767 5234 2 912 557 累計凈現(xiàn)金流量 1 983 4 618 5 384 150 2 762 3 319 4 所得稅前凈現(xiàn)金流量 4 954 1 983 2 516 231 5795 3 248 640 累計所得稅前凈現(xiàn)金流量 1 983 4 499 4 730 1066 4 314 4 954 計算指標 所得
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