風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析(6)(參考版)
2025-05-17 15:04本頁面
【正文】 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 中國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目 分析要點(diǎn)： 蒙特卡洛風(fēng)險(xiǎn)分析法的要點(diǎn)是需要準(zhǔn)確估計(jì)各因素變化的概率，這是保證分析結(jié)果準(zhǔn)確的前提。 (7)通過上述分析結(jié)果作出綜合評價(jià) 標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)計(jì)算公式： %100)( ?? NP VEV ?V:標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù) V越小，項(xiàng)目的相對風(fēng)險(xiǎn)越小 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 中國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目 期望值法應(yīng)用實(shí)例 例 4： 某投資者以 25萬元購買了一個商鋪單位 2年的經(jīng)營權(quán)，第一年凈現(xiàn)金流量可能為： 22萬元、 18萬元和 14萬元，概率分別為 、 ；第二年凈現(xiàn)金流量可能為： 28萬元、 22萬元和 16萬元，概率分別為 、 和 ，若折現(xiàn)率為 10％，問購買該商鋪是否可行？ 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 中國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目 解： 1( ) 22 18 14 18E NPV ? ? ? ? ? ? ? 萬 元2( ) 2 8 0 .1 5 2 2 0 .7 1 6 0 .1 5 2 2E NPV ? ? ? ? ? ? ? 萬 元122( ) ( )( ) 9 . 5 4( 1 ) ( 1 )E N P V E N P VE N P Vii? ? ???萬 元1 ? ? ? ?2 ? ?1 0 0 % 4 0 . 2 5 %()VE N P V?? ? ?經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 中國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目 五、蒙特卡洛模擬法： ： (1)分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布 (2)通過模擬試驗(yàn)隨機(jī)選取各隨機(jī)變量的值，并使選擇的隨機(jī)值符合各自的概率分別。 *凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差 :反映每年各種情況下凈現(xiàn)值的離散程度和整個項(xiàng)目壽命周期各年凈現(xiàn)值的離散程度。 (3)分別估算各不確定性因素每種情況下發(fā)生的概率。 (2)風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評價(jià)：應(yīng)用各種管理科學(xué)技術(shù)，采用定性與定量相結(jié)合的方式，最終定量地估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)大小，并評價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的可能影響，以此為依據(jù)對風(fēng)險(xiǎn)采取相應(yīng)的對策。 案例分析 （ p174） 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 中國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目 例 3： 對例 2經(jīng)過市場的全面調(diào)查、研究后分別給出了各因素的三項(xiàng)預(yù)測值如下表所示 ： 變動因素 最樂觀情況 最可能情況 最悲觀情況 租金增長情況 7％ 5％ 3％ 投資收益率 % 7% % 建造成本上漲情況 6% % 9% 貸款利率 10% 13% 16% 建造期 12個月 12個月 12個月 租售期 建成即出租 3個月 6個月 準(zhǔn)備期 3個月 3個月 6個月 土地成本 202100美元 202100美元 202100美元 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 中國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目 將上表中的 8個因素全部按最樂觀情況考慮，或全部按最可能情況和最悲觀情況考慮，可以得出開發(fā)項(xiàng)目三組最有用的結(jié)果如下表： 變動因素 最樂觀情況 最可能情況 最悲觀情況 原始評估值 開發(fā)商利潤值 266841美元 199444美元 38539美元 118235美元 占總開發(fā)價(jià)值的百分比 % % % % 占總開發(fā)成本的百分比 % % % % 在原有評價(jià)結(jié)果基礎(chǔ)上的變化 +126% +69% － 67% —— 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 中國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目 第四節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)分析 一、含義： （ p175） 風(fēng)險(xiǎn)分析常用的比較成熟的方法是概率分析法，它不但考慮了風(fēng)險(xiǎn)因素在未來變動的幅度，還考慮了這種幅度在未來發(fā)生變動的可能性大小。而實(shí)際項(xiàng)目開發(fā)過程中，各因素往往是同時(shí)發(fā)生變化的，因此有必要做更進(jìn)一步的敏感性分析。 10％ ) 開發(fā)商利潤的變動 (敏感性 )分析 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 中國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目 變動幅度 不確定性因素 (原始值 ) 原始值－ 10％ 原始值＋ 10％ 地價(jià) (202100美元 ) ＋ － 利率 (15％ ) ＋ － 建造成本 (200美元 /m2) ＋ － 租金 (
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