【正文】 施工準備工作 a) 工程部負責組織有關部門進行規(guī)劃設計、施工和監(jiān)理招標工 作，簽定合同，執(zhí)行 Q/TZHWI047《工程招投標管理制度》。 項目立項報批工作，要定期在公司的各種例會上進行匯報協(xié)調，檢查落實進展情況。 c) 工程部負責協(xié)調組織項目部完成各 階段審批工作所具備的工程施工方面條件，并提供相應的文件資料； d) 財務與資產經營部負責完成資金方面的有關工作，提供相應的文件資料； e) 策劃營銷中心負責收集、整理、提供辦理審批手續(xù)的各種文件資料，辦理審批管理資源吧（ ），海量管理資源免費下載！ 更多免費下載，盡在 手續(xù)。 項目的立項報批控制 a) 明確項目開發(fā)建設前期各項審批手續(xù)的辦理程序、方法和職責分工，符合法律法規(guī)的要求。公司通過月度計劃會、經濟活動分析會等形式，定期對資金籌措的情況進行檢查落實。 可行性研究和投資決策的具體要求，執(zhí)行《可行性研究和投資決策控制程序》。最終形成的投資決策方案要上報集團公司進行審批后確定。 市場調研和投資決策 a) 策劃營銷中心負責市場調研工作，收集整理有關信息，進行投資機會的尋找和篩選，編制可行性研究報告，充分運用預 測、可行性分析和決策技術，為公司的投資決策提供有效的依據。 個分管部門根據各類供方驗證的結果，對合格供方名冊進行調整。顧客的驗證不能免除公司的質量責任，也不能排除其后顧客的拒收。 對外包單位（設計、監(jiān)理、施工等單位）提供服務的情況，由項目部負責日常的監(jiān)督檢查，并定期進行評價。 采購的驗證 各分管部門按照職責分工負責組織對供方提供的服務或產品的質量情況進行檢驗和驗證。 采購文件由各分管部門負責管理，各使用部門按相關規(guī)定使用和保存。在實施采購前，要對采購文件的適宜性進行評價，對招標文件的審批和辦理合同巡簽等都作為評價的方式。 物資采購的具體規(guī)定執(zhí)行 Q/TZHWI049《物資采購管理辦法》。 在確定中標單位后規(guī)定的期限內，由分管部門辦理合同簽定前的巡簽審批工作，與中標單位簽定書面 分合同。采用公開招標和邀請招標的方式進行。 對在重新評價中不合格的供方，公司將 責令其進行整改，并按照評價準則進行中心評價，整改后仍不能滿足評價準則的，報經公司分管領導批準后，根據合同規(guī)定，終止其外包合同，并在合格供方名冊中刪除。 對供方的重新評價一般每季進行一次，由分管部門組織有關部門填寫“供方考評表”進行考評。 各分管部門在適當?shù)臅r機，要組織對供方進行重新評價，并根據評價的結果，確定對供方控制的程度和方式。名冊由管理者代表審核，總經理批準。 對供方的評價要填寫 “供方評價表”，由參與評價的有關人員填寫評價意見并簽字。 工程部、物資采購中心和策劃營銷中心根據職責范圍，負責結合工程招標，收集各種供方的有關信息資料，組織有關部門進行評價，評價的準則參照以下原則： a） 供方的企業(yè)規(guī)模、資質和經營狀況應與其所投標的或提供的產品（服務）的要求相適應； b） 供方在其所在的專業(yè)領域內，具備一定的社會聲譽，并有著一定的成功業(yè)績； c） 供方具備持續(xù)提供合格產品的能力，能夠提供其質量保證體系有效運行的證據； d） 與公司有過歷史合作的供方，應具備良好的歷史合作經歷。 職責 a) 工程部負責公司的工程招標工作，對設計、施工、監(jiān)理等供方進行評價、選擇和驗證； b)、物資采購中心負責物資采購工作，對材料設備的供方進行評價、選擇和驗證； c)、策劃營銷中心負責營銷策劃代理單位和 物業(yè)管理單位的招標工作，并對其進行評價、選擇和驗證； d)、項目部參與對供方的評價、選擇和驗證，并對采購材料設備的質量進行檢驗控制； 采購控制的主要活動包括：規(guī)劃設計招標、工程施工招標、工程監(jiān)理招標、營銷策劃代理招標、前期物業(yè)管理招標以及設備材料的招標和采購等。 設計和開發(fā)更改的具體實施辦法見 Q/TZHWI019《設計變更實施辦法》。 設計更改要形成記錄，并由責任部門保存和管理。 設計和開發(fā)更改的控制 在以下情形下，要對設計進行更改： a)隨著設計開發(fā)的進展、情況的變化，可能發(fā)生要求的變更，應更改策劃輸出。 設計和開發(fā)確認 公司通過以下措施和方法進行設計和開發(fā)的確認： a)項目部專責人參加設計單位的設計確認活動； b)檢查落實設計圖紙是否通過政府主管部門的審批并簽章； c)由項目部組織設計、監(jiān)理、施工等單位進行圖紙會審，執(zhí)行 Q/TZHWI023《圖紙會審制度》； d)以階段性的驗收，如：驗槽、基礎驗收、主體結構驗收和竣工驗收等，作為對設計和開發(fā)的確認； e)施工期間，請顧客進行監(jiān)督，由項目部部負責聽取并收集顧客意見。 設計和開發(fā)評審 項目部專責人參加設計單位組織的設計方案及有關技術、經濟論證的設計評審會管理資源吧（ ），海量管理資源免費下載！ 更多免費下載，盡在 議，以評價設計開發(fā)各階段成果滿足要求的能力，并通過評審識別問題，采取改進措施。 設計和開發(fā)輸出 設計單位應根據設計輸入要求完成設計 階段任務，包括初步設計、擴初設計和施工圖設計，項目部應安排專責人參與設計單位組織的設計輸出評審，設計輸出文件（包括設計圖紙、說明書、專題報告及設備材料明細表等）在放行前應得到批準。 設計和開發(fā)輸入 工程部組織項目部負責在設計招標中，制定項目的設計任務書，設計任務書在發(fā)放投標單位前，應按規(guī)定進行審核批準。 策劃的輸出應形成設計開發(fā)計劃，隨著設計開發(fā)的進展、情況的變化以及可能發(fā)生要求的變更，設計開發(fā)計劃在適宜時修改或更新。 d) 對設計過程中的各階段活動，一般由工程部技術專責人負責組織各項目部實施，重要活動或關鍵活動，由工程部組織進行。 QR0401 合同評審表 QR0405 合同履行跟蹤表 Q/TZHWI005 《合同管理制度》管理資源吧（ ），海量管理資源免費下載！ 更多免費下載，盡在 公司所開發(fā)工程的設計均委托具備相應資質的設計單位來完成，根據國家法規(guī)規(guī)定，開發(fā)建設單位不能免除設計責任，因此，公司將按以下規(guī)定對工程設計進行控制： a) 按照 章節(jié)的規(guī)定進行工程的設計招標，確保選擇合格的設計單位； b) 工程部設有專門人員進行專項管理，參加設計單位各階段的評審活動，包括設計輸入、設計輸出、最終設計結果的評審，以及設計驗證和設計確認等活動。 合同承辦部門填寫“合同履行跟蹤表” , 說明合同解除原因，由原合同評審部門審核簽字后 ,交分管領導、總經理審批，由承辦部門負責通 知顧客 ,辦理合同解除手續(xù)。 合同重大變更應重新組織相關部門評審。 合同的變更 對顧客提出的 合同變更由承辦部門填寫“合同履行跟蹤表” ,說明變更內容和理由，由原相關評審部門、分管領導、總經理審批后，及時下發(fā)相關部門執(zhí)行。 合同的簽訂 管理資源吧（ ），海量管理資源免費下載！ 更多免費下載，盡在 經過評審通過的合同草案，由承辦部門依據 Q/TZHWI005《合同管理制度》的規(guī)定，進行合同簽訂前的巡簽 ,與顧客正式簽訂合同。 對于合同草案中不明確或無法滿足的內容 ,由財務與資產經營部記錄 ,聯(lián)系對方進行協(xié)調，達成一致。 代建合同的評審 工程項目經過可行性研究后，在合同簽訂前，由策劃營銷中心組織工程部、財務與資產經營部、總經理工作部、審計部召開合同評審會 ,對代建合同草案進行評審： a)策劃營銷中心負責對其中的代建方式、項目的經濟效益、社會效益以及對方資信程度等進行評審； b)工程部對合同草案的規(guī)劃設計要求、房屋造價、使用功能要求、工程進度及質量要求、工程技術可 行性和安全性等進行評審； c)財務與資產經營部對其中的資金使用計劃、代建費用的收取方式及項目的財務分析等合同條款進行評審； d)總經理工作部對合同的合法性、有效性進行評審； e)審計部對合同的嚴密性、屬實性和相關財務條款進行評審。 財務與資產經營部負責評審會議的記錄 ,填寫“合同評審表” ,由參加評審人員填寫意見并簽字，交分管領導、總經理審批。 在合同簽訂以前，由財務與資產經營部組織總經理工作部、審計部召開合同評審會 ,對融資合同草案進行評審。 對合同草案中不明確或無法滿足的內容，由策劃營銷中心負責聯(lián)系顧客進行協(xié)調。 策劃營銷中心負責評審會議的記錄，填寫“合同評審表”，由參加評審人員填寫意見并簽字，交公司分管領導、總經理審批。 對公司物業(yè)的租賃 方案及一次性租賃面積在 1000 平方米以上的房屋租賃合同采用會議評審方式進行評審，在方案確定或合同簽訂前 ,由策劃營銷中心組織工程部、財務與資產經營部、總經理工作部、審計部召開評審會 ,對租賃方案或合同草案進行評審 : a)策劃營銷中心對其中的租賃方式、承租人的有關要求、承租人的資信程度、租賃用途的合法性等進行評審； b)工程部對合同所涉租賃房屋的質量和使用功能、維修條款等進行評審 。 對于顧客的特殊要求或超出銷售方案的要求，應填寫合同評審表，講明這些要求，由策劃營銷中心、工程部、財務與資產經營部、總經理工作部、審計部進行書面評審，公司經營副總經理批準。 零散房屋銷售合同的評審 管理資源吧（ ），海量管理資源免費下載！ 更多免費下載，盡在 對于散戶購買或者集團購買、金額在 1000 萬元以下的房屋銷售合同作為零散房屋銷售合同進行評審。 4. 控制程序 房屋銷售合同的評審 公司開發(fā)項目開盤前的銷售方案以及集團購買、金額超過 1000 萬元的房屋銷售合同采取會議評審的方式進行，在開盤前或合同簽訂前，由公司經營副總經理主持，策劃營銷中心組織工程部、財務與資產經營部、總經理工作部、審計部召開評審會 ,對銷售方案或合同草案進行評審 : a)策劃營銷中心負責提供銷售方案或銷售合同草案，并對其中的銷售方式、產權證書辦理要求以及對方資信程度等進 行評審； b)工程部對其中的銷售面積、工程項目的使用功能和質量標準及工程保修等條款進行評審； c)財務與資產經營部對其中的銷售價款、付款方式等經濟條款進行評審； d)總經理工作部對合同的合法性、有效性進行評審； e)審計部對合同的嚴密性、屬實性進行評審。 2. 范圍 本程序適用于公司合同的評審工作。 c) 在與顧客的接洽中，征求聽取顧客的意見；經?；蚨ㄆ谶M行顧客走訪，接收和處理顧客投訴，執(zhí)行 Q/TZHWI041《顧客滿意度調查及 投訴處理規(guī)定》。 顧客溝通 公司確定并實施以下與顧客溝通的方式和安排： a) 策劃與營銷中心負責進行市場調查，向顧客提供產品目錄，組織顧客現(xiàn)場參觀； b) 采取各種方式，如：發(fā)布會、展銷會、廣告發(fā)布、現(xiàn)場講解等，向顧客宣傳介紹產品的有關信息，包括使用功能和使用方法等。（見 Q/TZHWI005《合同管理制度》）。 通過評審，應確保： a) 產品 的要求得到規(guī)定，一般形成文件，如：合同、設計圖紙、項目運作方案等； b) 與以前表達不一致的合同的要求已予解決； c) 公司有能力滿足規(guī)定的要求； d) 如果顧客提供的要求沒有形成文件，在接收顧客要求前，對顧客的要求進行確認。 公司財務與資產經營部負責確定房地產開發(fā)融資顧客的要求： a) 顧客規(guī)定的要求，如 ：融資額度、期限、償還利息、公司應具備的信用條件和提供的資料； b) 隱含要求：如：到期支付本金和利息、因不可抗力造成無法按期還貸應提前通知、提供必要的服務等要求； c) 金融行業(yè)的法律法規(guī)要求； d) 公司的附加要求。 公司的稽查小組對各部門實施《項目運作方案》的工作情況進行監(jiān)督檢查，項目移交或銷售完成后，由策劃與營銷中心召集有關部門對項目運作方案的執(zhí)行情況和實施效果進行驗證，全面總結項目開發(fā)建設的整體運作情況，執(zhí)行 Q/TZHWI030《項目運作報告編寫規(guī)定》。 策劃與營銷中心負責對將“項目運作方案”的執(zhí)行情況納入公司的計劃管理當中，及時在周例會和月度經營計劃會上進行調度。 批準后的“項目運作方案”由策劃與營銷中心下發(fā)各部門執(zhí)行。 項目運作方案編制的 具體要求，見 Q/TZHWI007《質量體系文件編寫導則》。 項目運作方案的編制 各部門根據策劃的結果，編制本部門分管職責內的項目運作方案，按規(guī)定的時間報策劃與營銷中心，由策劃與營銷中心收集匯總，編制開發(fā)項目的整體運作方案。 各部門根據以下職責分工，進行運作方案的策劃： a) 策劃與營銷中心負責對項目的立項、可行性研究、市場調查、規(guī)劃設計、拆遷安置補償?shù)认嚓P前期工作以及項目的市場營銷、交付、前期物業(yè)管理和物業(yè)管理的移 交等工作進行策劃； b) 工程部負責組織項目部對項目建設的報建手續(xù)辦理、工程施工和監(jiān)理的管理、工程的質量和進度控制、工程材料采購等方面進行策劃； c) 財務與資產經營部負責對項目的融資、工程款撥付、資金還貸等資金運作方面的策劃； d) 策劃與營銷中心負責對項目開發(fā)建設中的合同管理、計劃統(tǒng)計、工程概預算、項目開發(fā)運作過程中的招標等工作的策劃； e) 總經理工作部負責對項目開發(fā)的文件資料和檔案管理方面的策劃。 總經理工作部、財務與資產經營部、工程部和項目部按照各部門的職責分工對項目運作進行策劃，編寫有關的策劃文件和新增的程序文件并組織實施。 本程序適用于公