【正文】 我公司鄭重承諾，若因我公司管理責(zé)任，未達(dá)到規(guī)定的管理目標(biāo)，業(yè)主委員會(huì)可與我公司取消管理委托合同，決無(wú)異議。 文件九 . 物業(yè)管理財(cái)務(wù)收支預(yù)算 收入與支出： 一、 物業(yè)管理費(fèi)月收入： 元 （詳見(jiàn)表一 ） 二、 公共維修資金月收入： 元 （詳見(jiàn)表一） 三、 停車場(chǎng)月收入： 3590 元 （詳見(jiàn)表一） 四、 管理人員工資每月支出： 16302 元 （詳見(jiàn)表二） 五、 日常管理費(fèi)每月開(kāi)支： 元 （詳見(jiàn)表三） 收支平衡測(cè)量： 物業(yè)管理費(fèi)每月收入 =物業(yè)管理費(fèi)收入 +停車場(chǎng)收入＋公共維修資金－管理人員工資－日常管理費(fèi)開(kāi)支 = +3590 ＋ － 16302 － = 元 /月 湖濱廣場(chǎng)物業(yè)管 理費(fèi)收入測(cè)算表（表一） 內(nèi)容 項(xiàng)目 應(yīng)收面積 （平方米） 單價(jià) （元） 應(yīng)收額 （元 /月） 應(yīng)收總額 （元 /年） 住宅樓 商 場(chǎng) 其它收入 600 7200 合 計(jì) 湖濱廣場(chǎng)公共維修資金收入測(cè)算表 電梯維護(hù)管理費(fèi) 97 戶 20 元 /戶 公共維修資金 元 /㎡ 合 計(jì) 停車場(chǎng)收入測(cè)算表 內(nèi) 容 項(xiàng) 目 數(shù) 量 (輛 ) 固 定 月 租金收入 臨時(shí)收入 (元 /月 ) 月收入 (元 /月 ) 年收入 (元 /年 ) 小汽車 固定 :20 25200 摩托車 固定 :45 900 430 1330 15960 自行車 160 160 1920 合 計(jì) 3590 43080 物業(yè)管理每月收入： 元（物業(yè)費(fèi)＋停車費(fèi)） 公共維修維 修資金每月收入： 元 兩項(xiàng)費(fèi)用每月收入合計(jì)： 元 湖濱廣場(chǎng)操作人員工資支出匯總表（表二） 內(nèi)容 部門 人員配備 月工資 人數(shù) 月開(kāi)支 年開(kāi)支 社區(qū)部 經(jīng) 理 1200 1 人 1200 14400 管理員 750 2 人 1500 18000 財(cái)務(wù)室 出納員 750 1 人 750 9000 保安部 保安主管 800 1 人 800 9600 保安班長(zhǎng) 700 3 人 2100 252021 保安隊(duì)員 600 6 人 3600 86400 維修部 主管 800 1 人 800 9600 水電管理員 650 1 人 650 7800 保潔部 主管 600 1 人 600 7200 保潔員 500 2 人 1000 12021 綠化部 主管 700 1 人 700 8400 管理員 600 1 人 600 7200 合計(jì) 21 人 14300 171600 員工福利費(fèi)： 14300 元 14%=2021 元 /月 每月支出合計(jì)： 16302 元 /月 每年支出合計(jì)： 195624 元 /年 日常管理開(kāi)支匯總表（表三） 項(xiàng) 目 費(fèi) 用 總 額（元 /年） 備 注 保安系統(tǒng)維護(hù)費(fèi) 2500 電梯維護(hù)材料費(fèi) 2400 綠化費(fèi) 3000 補(bǔ)種、施藥、施肥 文件十 . 合作方式 根據(jù) 商住樓 實(shí)際情況，我公司建議采取委托管理方式，由大廈業(yè)主委員會(huì)委托我公司對(duì) 大廈的統(tǒng)一管理與經(jīng)營(yíng)， 委托管理期限建議暫定為 3 年。為業(yè)主營(yíng)造一個(gè)安全、舒適優(yōu)雅的經(jīng)營(yíng)環(huán)境與生活環(huán)境； 樹(shù)立正確的物業(yè)管理觀念，提出“服務(wù)至上，業(yè)主第一”的管理宗旨，從而達(dá)到一流的管理、一流的形象、一流的效益，以促進(jìn)后期樓宇的出售和租用。因此在管理上也應(yīng)達(dá)到與之相匹配的物業(yè)管理水平。 文件八 . 管理總體目標(biāo) 湖濱廣場(chǎng) 是目前南寧市的較為高檔的綜合樓，地理位置優(yōu)越、風(fēng)景秀麗優(yōu)美、人杰地靈、占據(jù)南寧三橋樞紐交結(jié)處，四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，穩(wěn)據(jù)地利優(yōu)勢(shì)。 維 修 部 主 管 具有 較豐富的機(jī)、電、建筑專業(yè)和物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)；較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)和管理、協(xié)調(diào)能力；大專以上學(xué)歷、品德優(yōu)良，年齡 28～ 40 歲。 綠 化 部 主 管 具有較為豐富的園林綠化工作經(jīng)驗(yàn)，較強(qiáng)的責(zé)任心和敬業(yè)精神和強(qiáng)烈的服務(wù)意識(shí)，較強(qiáng)的管理、協(xié)調(diào)能力；大專以上學(xué)歷并獲得助理園藝師以上職稱，年齡 2835 歲。 主 管 具有豐富的保潔管理和物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)、品德優(yōu) 良、強(qiáng)烈的服務(wù)意識(shí)和責(zé)任心，年齡 30～ 40 歲。 保 安 員 退伍不超過(guò)一年的軍人，具有較強(qiáng)的軍事、身體素質(zhì)；外表形象良好，高中以上文化并參加過(guò)市級(jí)以上的保安機(jī)構(gòu)培訓(xùn)且獲得上崗證書(shū)；有本城市戶口的人作經(jīng)濟(jì)擔(dān)保，年齡 27 歲以下。 管 理 員 具有強(qiáng)烈的服務(wù)意識(shí)和責(zé)任心、協(xié)調(diào)能力；良好的綜合管理能力、精通電腦操作和檔案管理，熟悉應(yīng)急處理程序；中齒清晰，普通話標(biāo)準(zhǔn)，學(xué)歷大專以上，具備物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)，年齡 2232 歲。 十 其它 努力減低管理成本，最大限度地為物業(yè)使用人提供及時(shí)、周到、優(yōu)質(zhì)的各項(xiàng)管理服務(wù)工作。 4． 采用電腦資料、文字資料、磁記錄資料、圖表圖片資料等多種形式的文檔儲(chǔ)存方式管理檔案資料。 2． 配備專職檔案管理人，完善各項(xiàng)管理制度，對(duì)所有 檔案嚴(yán)格集中管理。 2． 無(wú)因管理責(zé)任引發(fā)的刑事治安案件和交通事故。 2． 綠化管理及養(yǎng)護(hù)措施落實(shí)，無(wú)破壞、踐踏及隨意占用現(xiàn)象。 4． 無(wú)亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌、亂貼、亂畫(huà)等現(xiàn)象。 2． 環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊備，設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾清運(yùn) 點(diǎn)（站）等保潔設(shè)施。 3． 道路暢通，路面平坦，交通標(biāo)志完善。 五 公用設(shè)施管理 1． 公共配套服務(wù)設(shè)施完好，無(wú)隨意改變用途。 4． 高壓水泵、水池、水箱有嚴(yán)密的管理措施，供水計(jì)量及收費(fèi)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)部門規(guī)定，無(wú)不合理計(jì)量及亂收費(fèi)現(xiàn)象，限水、停水能預(yù)先通知各部分物業(yè)使用人。 2． 設(shè)備閥門、管道無(wú)跑、冒、滴、漏。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單、操作人員健康合格證俱全。 5． 電梯進(jìn)行定期保養(yǎng)，各項(xiàng)保養(yǎng)及維修記錄完整。 3． 轎廂、井道保持清潔。 四 設(shè)備管理 （四）電梯系統(tǒng) 1． 電梯按規(guī)定時(shí)間運(yùn)行，安全設(shè)施齊全有效，通風(fēng)、照明及其它附屬設(shè)施完好。 3． 制定突發(fā)性火災(zāi)等災(zāi)害方案，設(shè)立消防疏散示意圖，緊急疏散通道暢通，照明設(shè)施，引路標(biāo)志完好。 （三）消防系統(tǒng) 1． 消防系統(tǒng)及各消防設(shè)施配備齊全，完好無(wú)損，可隨時(shí)起用。在市政停電的情況下，保證發(fā)電機(jī)在 5 分鐘內(nèi)運(yùn)轉(zhuǎn)供電。 3． 配電室管理嚴(yán)格按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)操作運(yùn)行。 （二）供電系統(tǒng) 1． 保證 24 小時(shí)正常運(yùn)行， 出現(xiàn)故障，立即排除。 4． 設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔，無(wú)雜物、灰塵、無(wú)鼠、蟲(chóng)害發(fā)生。 2． 制定設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制、定期巡回檢查測(cè)試及監(jiān)督、維修保養(yǎng)、運(yùn)行記錄管理制度和操作規(guī)程，并嚴(yán)格執(zhí)行。 9． 房屋零修及時(shí)率達(dá) 100%，零修合格率達(dá)100%，落實(shí)維修回訪制度和回訪記錄。 6． 大廈外觀完好、整潔； 7． 裝飾裝修房屋不危及樓宇結(jié)構(gòu)和他人安全。標(biāo)識(shí)系統(tǒng)完整，功能明晰。 3． 建立物業(yè)管理檔案，所在區(qū)域、樓層清晰，隨時(shí)可查。 三 房屋管理及維修養(yǎng)護(hù) 1． 房屋圖紙檔案、資料齊全、管理完善。 4． 管理人員有明顯標(biāo)志，整體素質(zhì)高，遵守職業(yè)道德，語(yǔ)言規(guī)范文明。 2． 營(yíng)區(qū)各項(xiàng)管理制度、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、各工作崗位考核標(biāo)準(zhǔn)、獎(jiǎng)懲辦法完善。 ◆ 制定合理可行的滅火程序和疏散計(jì)劃。 ◆ 完善各類防火標(biāo)識(shí)，和 各類消防設(shè)施的使用說(shuō)明標(biāo)識(shí)。 ◆ 落實(shí)各級(jí)和各項(xiàng)消防管理責(zé)任人和滅火指揮人員。 ◆ 對(duì)營(yíng)區(qū)實(shí)行 24 小時(shí)消防安全監(jiān)控，對(duì)消防要害部門和火災(zāi)易發(fā)生區(qū)加強(qiáng)防范和巡查，重點(diǎn)防范。 ◆ 各個(gè)環(huán)節(jié)嚴(yán)格遵照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和公司質(zhì)量保證體系文件之要求。 建立消防制度 ： 建立周密完善的消防疏散圖、防火責(zé)任制，制定消防作戰(zhàn)方案、救護(hù)措施、定期檢查各類消防設(shè)施，明確防火檔案制度及消防員職責(zé)，并定期邀請(qǐng)消防專業(yè)人員進(jìn)行專題培訓(xùn)和定期進(jìn)行消防模擬演習(xí)， 每年至少進(jìn)行一次消防模擬演習(xí)，以做到防患于未然。 強(qiáng)化消防意識(shí) ： 堅(jiān)決貫徹“預(yù)防為主、消防結(jié)合”的消防管理方針，確 ?；馂?zāi)的零發(fā)生率。它的性質(zhì)決定了它在安全管理方面的特性，尤其是對(duì)于消防的控制和安全管理。大型標(biāo)志 48小時(shí)內(nèi)修復(fù)。 ◆ 根據(jù)物業(yè)的建筑設(shè)計(jì)、建筑施工、建材選用、裝修材料等特點(diǎn)，制定物業(yè)的年代改善計(jì)劃，保持物業(yè)面貌常新。 ◆ 對(duì)于需承包的維修