【正文】 公共經(jīng)濟評論》 5. 苑新麗：《外房地產(chǎn)稅制的特點及啟示》 [J]，載《稅務研究》， 2021（ 7） 6. 樊麗明、李文：地產(chǎn)稅收制度改革研究 [J]，載《稅務研究》， 2021（ 9） The Analysis of the Real Estate Tax System Reform in China Li Zhe Abstract: This paper present the current situation and problems that exists of the real estate tax system of experiences, it conclude, the preliminary programmed of the reform: The real estate tax system should include at least three parts, the property tax as the body, interacting with the ine tax and the chance of the system of land selling reform and the real estate market change standardizing to form a reasonable real estate system of rent, tax and fee. Meanwhile, timely legislation in that system and relatively perfect quotation system are required as well. On a whole, all these efforts we make are leading our real estate market to a healthy and prosper on future. 管理資源吧（ ），海量企業(yè)管理資料免費下載！ 82 Key words： Property tax real estate taxation real estate tax system land tax real estate tax （校對：曾曉安）。同時，必須建立房地產(chǎn)交易價格申報制度，如申報的交易價格低于最低價格，政府有優(yōu)先購買權或者可 以采取強制措施收買等。 （ 4）建立和完善房地產(chǎn)市場的定價制度。為此，必須建立和完善房地產(chǎn)估價制度?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中已經(jīng)明確規(guī)定：國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。 （ 3）建立和完善房地產(chǎn)估價制度。房地產(chǎn)產(chǎn)權登記制度是房地產(chǎn)管理的最基本制度， 也是稅收征管的最基本依據(jù)。這樣，各地可考慮納稅人的不同情況，合理制定起征點或免征額以及稅前扣除項目的地區(qū)性的減免優(yōu)惠政策措施，增強稅制對地方經(jīng)濟的適宜性。但事實上，我國是一個幅員遼闊、民族眾多的發(fā)展中國家，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展不平衡，加之財產(chǎn)稅稅基具有非流動性和對地方的強依附性，征收政策性強，管理工作要求細，交給地方便于管理和操作，有利于調動地方積極性。世界上實施分稅制的國家在地方稅立法方面一般有三種情況：一是稅收統(tǒng)一由中央立法，地方只有遵循的義務；二是稅種由中央設定，地方政府有權決定開征停征和決 定具體稅率；三是地方經(jīng)中央授權可以開征稅種。提高房地產(chǎn)稅制立法層次，全國統(tǒng)一開征的房地產(chǎn)各稅，由全國人大及其常委會頒行，根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策和房地產(chǎn)企業(yè)的不同類型和經(jīng)營方式制定規(guī)范、可操作性強的稅收法規(guī)細則，將會有效地約束房地產(chǎn)的開發(fā)、交易行為，維護稅收征管的嚴肅性。 房地產(chǎn)稅收的配套制度建設 （ 1）提高房地產(chǎn)稅收的立法層次，賦予地方相應的立法和 管理權限。 （ 2）清理房地產(chǎn)行業(yè)收費。我們認為，不應將土地年租金并入物業(yè)稅，因為土地年租金具有明顯的地租性質，將它以稅的形式進行征收就會形成以稅代租的現(xiàn)象。 1996 年底，山西、湖南、廣西、吉林四省在全省范圍內開始實行年租制，至 1997 年 10 月，全國實行年租制的縣市就已達到 860 多個，至今還在不斷增加， 2021 年深圳市率先以立法形式推出年租制體系。即由于土地供應管理制度改革，將原來的土地批租制改為土地年租制，由一次性收取幾十年土地出讓金改為每年收取一次土地年租金（土地使用費）。為了保證財產(chǎn)所有人不論以贈與方式還是以遺產(chǎn)繼承方式轉移財產(chǎn)，稅負都趨于均等，從而堵住逃稅的漏洞，贈與稅的稅率不應低于遺產(chǎn)稅的稅率。從目前中國的稅收征管水平出發(fā)，遺產(chǎn)稅應采用總遺產(chǎn)稅制，即對死亡者所遺留的全部管理資源吧（ ），海量企業(yè)管理資料免費下載！ 80 遺產(chǎn)進行課稅，不考慮遺產(chǎn)的分配方向，這樣有利于稅源監(jiān)控，也有利于降低稅收征管成本。遺產(chǎn)稅和贈與稅的開征將彌補無償轉讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)稅收調節(jié)的缺位。 繼續(xù)保留或擬開征的房地產(chǎn)稅種 （ 1）契稅須繼續(xù)保留，但要逐步改為統(tǒng)一稅率制，應作為典型的財產(chǎn)行為稅。 ② 房地產(chǎn)轉讓價值稅。企業(yè)和個人應適用相同稅率。 需要從相關稅種中單獨征收的房地產(chǎn)稅種 非獨立房地產(chǎn)稅種包括所得稅、營業(yè)稅中的土地稅成分。它是以土地的承租人或土地的實際占有者為納稅人。 （ 4）荒地稅。當前中央政府正推行農村稅費改革，并取消了農業(yè)稅，目的是減輕農民負擔，增加農業(yè) 利潤，提高農民的生產(chǎn)積極性，保證國家的糧食安全。它是以農地利用純收益為計稅依據(jù)，納稅人為土地所有者或承租者。開設空地稅，目的是促進土地，尤其是耕地的合理利用，是解決開發(fā)區(qū)大量土地閑置問題的有效措施，可以避免土地資源的閑置浪費，提高土地的利用效率，而不是以增加財政收入為目的。所謂空地是指城市規(guī)劃區(qū)內未按法定要求利用滿一年的，或者有償出讓的土地超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期一年未動工開發(fā)利用的， 或者地上建筑物改良物價值不及所占基地標定地價 20%的土地。它是以城市閑置未用的土地為課稅對象，對空地的實際持有人課稅。另外，在此需強調的一點是，這里的地價稅是將城市無建筑土地作為課征對象，而對地表有建筑物的土地是課征房產(chǎn)與地產(chǎn)合一的房地產(chǎn)稅。因而，在土地國有制下并不存在開征地價稅的制度性障礙。從課征對象 來看，在土地國有制經(jīng)濟中，只要土地 使用權具有價值或土地的利用收益歸政府以外的主體所有，或者說土地產(chǎn)權而不僅僅是土地所有權可由私人主體所有，便具備了課征土地價值或收益稅的條件。有專家認為，由于我國法律規(guī)定城鎮(zhèn)土地所有權歸國家所有，法人或個人只擁有土地使用權，而西方國家和臺灣地區(qū)的土地課稅制度，是以土地所有權私有為前提，開征地價稅缺乏土地產(chǎn)權制度的支持。 需要新建的房地產(chǎn)稅種 （ 1）地價稅。這些意見都忽視了土地增值稅的獨特稅收功能，特別是對當前房地產(chǎn)市場的一些突出問題，研究并加快改革現(xiàn)行土地增值稅制才是政府的理性選擇。但是無論如何，作為一種城市政府的公共政策工具，其在抑制土地投機、參與土地收益分配及打擊不勞而獲等方面的有效性毋庸置疑，其開征的必要性至今仍存在。 （ 3）改革與完善現(xiàn)行的土地增值稅。美國的地方政府通常按照其年度預算情況來決定房地產(chǎn)稅征收數(shù)量以及稅率，這樣有利于調動地方財政的積極性。④ 按房地產(chǎn)評估價值作為計稅依據(jù)，以客觀地反映房地產(chǎn)價值和納稅人的承受能力；為避免重復征稅，對房屋的租金收入將不再征收新的房地產(chǎn)稅，而主要通過營業(yè)稅、城建稅、教育附加以及所得稅來調整。 ③ 統(tǒng)一內外稅制，納稅人為內外資企業(yè)單位、經(jīng)濟組織和個人。我國房地產(chǎn)稅的基本框架設計如下： ① 課征目的是均衡土地財富分配，籌集地方財政收入。鑒于我國房地產(chǎn)稅制 “ 輕保有、重流轉 ” 的局面，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅制的改革成了我們整個房地產(chǎn)稅制改革的重點。 表 2 房地產(chǎn)稅收體系 1 陳多長 :《房地產(chǎn)稅收 論》， 中國市場出版社 2021 年版，第 272 頁?？紤]到我國房地產(chǎn)稅收的現(xiàn)狀和存在的問題，借鑒國外