我國(guó)房地產(chǎn)稅制改革(參考版)
2025-01-03 15:06本頁面
【正文】 建議在健全和完善房籍管理體系的基礎(chǔ)上 ， 實(shí)行 “ 新房新辦法 ， 老房老辦法 ” ， 對(duì)于舊房在其土地使用權(quán)期限內(nèi)適用差別稅率 。同時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)也要加快完善有關(guān)管理制度和信息化建設(shè)的步伐，并加強(qiáng)與各有關(guān)部門的工作配合。中國(guó)目前的房地產(chǎn)估價(jià)體系還非常不完善，房籍地籍管理工作基礎(chǔ)還比較薄弱，且與稅務(wù)部門之間也還沒有建立起業(yè)務(wù)協(xié)同關(guān)系。 改革的基本思路 3． 房地產(chǎn)稅的開征需要房地產(chǎn)估價(jià)體系 、 房籍地籍管理體系的配套 根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)土地的評(píng)估價(jià)值。另外，當(dāng)前一個(gè)比較普遍的認(rèn)識(shí)誤區(qū)是，認(rèn)為即將開征的物業(yè)稅是“把幾十年土地出讓費(fèi)用分年收取”，這顯然是混淆了土地出讓費(fèi)用的地租性質(zhì)與國(guó)家稅收之間的區(qū)別。 改革的基本思路 1． 基本原則 改革的基本原則應(yīng)當(dāng)是“簡(jiǎn)化稅制、方便征管，有利于兼顧效率與公平”。 低稅率 ， 能夠在稅基較寬 、 征收效率較高的前提條件下 ， 為地方財(cái)政創(chuàng)造相對(duì)充足和穩(wěn)定的收入來源 。 寬稅基 ， 即對(duì)除公共 、 宗教 、 慈善等機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)實(shí)行免征外 ， 其余的房地產(chǎn)所有者或占有者均為納稅對(duì)象 。所以，各國(guó)在土地稅制建設(shè)中，都是從宏觀調(diào)節(jié)出發(fā)，把土地作為生產(chǎn)要素看待，建立有關(guān)土地的復(fù)稅制體系。 各國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)制度的共同點(diǎn) 各國(guó)在調(diào)節(jié)土地資源配置過程中 ， 都是運(yùn)用多種稅 、 多次征的復(fù)稅制 ， 而不是借助單一稅種來實(shí)施 。這在美國(guó)體現(xiàn)的最為明顯，房地產(chǎn)稅由各市、鎮(zhèn)征收，大多數(shù)收入歸地方政府所有，用于當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施建設(shè)，其房地產(chǎn)稅一般要占地方稅收收入的 50%— 80%。 各國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)制度的共同點(diǎn) ? 土地稅收主要是地方稅種 ， 并且是地方財(cái)政收入的主要來源 。對(duì)于房地產(chǎn)而言，無論它處于社會(huì)再生產(chǎn)任何環(huán)節(jié)，要繳納的規(guī)費(fèi)種類都很少且額度很低，一般僅占房地產(chǎn)價(jià)值的 2%左右。 征收房地產(chǎn)稅所需要的配套體系：一是規(guī)范而嚴(yán)密的財(cái)產(chǎn)登記制度，以有效獲取財(cái)產(chǎn)信息和征管資料；二是完整而系統(tǒng)的房地產(chǎn)評(píng)估制度，包括建立專門機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員以及完善的法律體系，并把計(jì)算機(jī)技術(shù)引入估價(jià)管理以提高估價(jià)質(zhì)量和效率。 房地產(chǎn)稅制的國(guó)際經(jīng)驗(yàn) 房地產(chǎn)稅的征稅重點(diǎn)與配套體系 稅收的分布結(jié)構(gòu)：各國(guó)重視對(duì)房地產(chǎn)保有的征稅 ， 而房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的稅收則相對(duì)較少 。因此，多數(shù)國(guó)家將其作為地方稅，只有少數(shù)國(guó)家的少數(shù)稅種作為中央稅或中央、地方共享稅。發(fā)展中國(guó)家平均僅為 5%6%。 房地產(chǎn)稅制的國(guó)際經(jīng)驗(yàn) 房地產(chǎn)稅在稅收體系中的地位 ? 在全部財(cái)政收入中所占的比重 發(fā)達(dá)國(guó)家財(cái)產(chǎn)課稅收入約占全部財(cái)政收入的 10%12%。財(cái)產(chǎn)課稅曾是各國(guó)財(cái)政收入的主要來源，但目前財(cái)產(chǎn)課稅的主體地位已被所得稅和商品稅所取代，在全部財(cái)政收入所占的比重較小。 混合型 ：開征目的兼顧滿足地方財(cái)政收入和推行國(guó)家土地政策的目標(biāo) ， 日本為代表 。 財(cái)政型 ：稅收開征的目的是保證地方政府的財(cái)政收入 ， 與國(guó)家的土地政策基本無關(guān) 。 房地產(chǎn)稅制的國(guó)際經(jīng)驗(yàn) 土地稅收的設(shè)置宗旨 政策型 ：稅收的開征目的是通過征收保有稅 ， 提高占有土地的成本 ， 從而促進(jìn)土地的流動(dòng)和更有效的利用 ， 預(yù)防和制止土地投機(jī) 。 （ 3） 對(duì)土地轉(zhuǎn)讓收益重復(fù)計(jì)征 。 我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)制度 存在的主要問題 5． 房地產(chǎn)行政事業(yè)收費(fèi)體系混亂 各地的行政收費(fèi)不同程度地存在如下現(xiàn)象： （ 1） 市政建設(shè)重復(fù)收費(fèi) ， 如企業(yè)繳付了土地出讓金 ， 還要繳納綜合性的市政建設(shè)配套費(fèi) 、 單向性的配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) ， 有的地方還要以實(shí)物向有關(guān)部門提供居委會(huì) 、派出所 、 中小學(xué)校舍等設(shè)施 ， 類似的配套設(shè)施費(fèi)用往往占繳納總費(fèi)的 70%80%。 我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)制度 存在的主要問題 4． 計(jì)稅依據(jù)不科學(xué) ， 征管漏洞大 由于我國(guó)尚未建立起房地產(chǎn)評(píng)估制度 ， 使得房地產(chǎn)的占有 、 使用和轉(zhuǎn)讓交易等諸多方面的計(jì)稅依據(jù)難以合理確定 。內(nèi)外稅制的不統(tǒng)一使內(nèi)資企業(yè)的稅負(fù)高于外資企業(yè)，有悖于 WTO的國(guó)民待遇原則和公平競(jìng)爭(zhēng)的原則。流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)過高，不僅阻礙了房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成和發(fā)展，也使逃稅等規(guī)避和投機(jī)行為多發(fā)，使稅收的嚴(yán)肅性受到挑戰(zhàn)。如對(duì)土地而言，取得環(huán)節(jié)的耕地占用稅和使用環(huán)節(jié)的城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)均較低，起不到調(diào)節(jié)土地級(jí)差收益，促進(jìn)高效、集約用地的作用；對(duì)房產(chǎn)而言，保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅對(duì)所有非營(yíng)業(yè)用房一律免稅
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