我國房地產(chǎn)稅制改革-在線瀏覽
2025-02-02 15:06本頁面
【正文】 理中政府部門職能交叉、政出多門、效率低下，而且還產(chǎn)生管理漏洞，城市土地使用與市場管理混亂。在現(xiàn)行土地制度下，地方政府在承擔(dān)土地資源公共管理職能的同時，也承擔(dān)著城鎮(zhèn)國有土地所有者的職能。如城市政府、土地管理機(jī)構(gòu)、國有資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)、城市建設(shè)管理部門、各專業(yè)管理部門等都有理由要求行使國有土地的所有和管理職能，由此表現(xiàn)為各級政府或政府部門對國有土地事實(shí)上的控制權(quán)之爭。而我國的《憲法》和《國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中都規(guī)定，土地使用權(quán)可以出售、交換、贈予、出租和抵押。在這里，土地使用權(quán)和土地所有權(quán)就成了同義詞。 城市土地使用制度方面的問題 ? 土地市場不夠完善 目前，國有土地的出讓方式存在行政劃撥、協(xié)議出讓、招標(biāo)拍賣等多種形式。根據(jù)中國土地勘測研究院的統(tǒng)計， 2023年，全國土地使用權(quán)有償出讓的面積 ，占出讓總面積的 %，比 2023年增加 %，收入上升了%。這意味著在國有土地的出讓中協(xié)議出讓比重過大，缺乏應(yīng)有的市場競爭。這種償付方式存在這樣一些問題：首先，從土地所有者角度來看，出讓土地向用地者一次性收取數(shù)十年的土地出讓金，看起來可以一次性為政府帶來豐厚的收入，但實(shí)際運(yùn)行結(jié)果卻嚴(yán)重影響土地所有者的利益，也為未來政府帶來財政上的困難。 城市土地使用制度方面的問題 ? “雙軌制”用地制度導(dǎo)致的問題 “雙軌制”用地制度造成大量不平等事實(shí)：資格條件相同的土地使用者，若以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，無需支付土地出讓金，且使用權(quán)是永久的；而以有償出讓方式取得土地使用權(quán)的，使用期限有年限限制，從 40年到 70年不等。 城市土地使用制度方面的問題 ? 土地使用權(quán)出讓年限相關(guān)法律規(guī)定引發(fā)問題 《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了土地使用權(quán)的年限，依該法，土地使用權(quán)出讓期滿產(chǎn)生兩項(xiàng)法律后果：一是土地使用權(quán)國家無償收回，二是地上物及其他地上附著物的所有權(quán)由國家無償取得。 農(nóng)地征用制度方面的問題 ? 現(xiàn)行的征地制度使農(nóng)民集體的土地所有權(quán)成為殘缺不全的權(quán)利 在現(xiàn)行制度下， 集體經(jīng)濟(jì)組織只有土地占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)，而沒有處分權(quán)，農(nóng)村土地只能通過國家的征用才能改變所有權(quán)主體和所有權(quán)性質(zhì)?！? 農(nóng)地征用制度方面的問題 ? 征地目標(biāo)泛化且補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理 憲法規(guī)定“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征收或征用，并給予補(bǔ)償。根據(jù) 16個省（區(qū)市）國土資源部門對 2023年至 2023年各類建設(shè)項(xiàng)目用地的調(diào)查，工商業(yè)、房地產(chǎn)等經(jīng)營性項(xiàng)目占了 22%。 農(nóng)地征用制度方面的問題 ? 征地目標(biāo)泛化且補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理 根據(jù)現(xiàn)行《土地管理法》，對土地的補(bǔ)償和對農(nóng)民的安置總計為該耕地征地前三年平均產(chǎn)值的 1016倍，最多不超過 30倍。而且，大部分地區(qū)采取一次性發(fā)放安置補(bǔ)助費(fèi)，讓農(nóng)民自謀職業(yè)的安置方法。 我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)制度 存在的主要問題 1． 稅費(fèi)種類繁多 ， 稅租費(fèi)概念混淆不清 目前我國實(shí)際征收的與房地產(chǎn)直接有關(guān)的稅種多達(dá) 12種 ， 占我國實(shí)際征收稅種數(shù)量的一半 。 稅、租、費(fèi)性質(zhì)不同。 我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)制度 存在的主要問題 2． 稅制結(jié)構(gòu)不合理 ， 房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)畸輕而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)畸重 目前的稅制基本上是不賣不稅，不租不稅，一旦租售，則數(shù)稅并課，造成房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)畸輕而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)畸重。 我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)制度 存在的主要問題 ? 在房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，除了稅費(fèi)種類繁多以外，土地增值稅的稅率高達(dá) 30%60%，若再加上 5%的營業(yè)稅和 33%的企業(yè)所得稅，企業(yè)的實(shí)際平均稅負(fù)水平達(dá)到 40%以上，高于世界多數(shù)國家和地區(qū)的水平。 我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)制度 存在的主要問題 3． 稅制本身存在有欠公平之處 主要體現(xiàn)在內(nèi)外稅制不統(tǒng)一和城鄉(xiāng)稅制不統(tǒng)一兩個方面。城鄉(xiāng)稅制的不統(tǒng)一指的是城鎮(zhèn)企業(yè)的房地產(chǎn)征稅而農(nóng)村企業(yè)的房地產(chǎn)不征稅，同樣造成不公平競爭，也不利于促進(jìn)農(nóng)村土地的集約化利用。 目前也還缺乏對房地產(chǎn)的嚴(yán)格的注冊登記制度 ， 使納稅人在納稅申報時有弄虛作假的機(jī)會 ， 而稅務(wù)機(jī)關(guān)對此又無法查實(shí) 。 （ 2） 征地費(fèi)與土地使用費(fèi)重疊 。 （ 4）某些管理費(fèi)重復(fù)收取，部分收費(fèi)項(xiàng)目不合理。 法國和我國臺灣省為代表 。 美國和加拿大為代表 。 房地產(chǎn)稅制的國際經(jīng)驗(yàn) 房地產(chǎn)稅在稅收體系中的地位 ? 財產(chǎn)課稅非主體稅
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