【正文】 而在整個(gè)東圃傲然邁步的時(shí)候，作為該區(qū)域樓市領(lǐng)跑者的駿景花園，也以其成熟風(fēng)韻、完善生活配套留下了眾 多置業(yè)者的腳步。第一期近 100 間商鋪特價(jià)推出，華南板塊頭啖商機(jī)稍縱即逝，新一輪的搶鋪熱潮豈可錯(cuò)過！ 項(xiàng)目的軟肋 發(fā)展商會(huì)員背景：中方（政府）、外方（荷蘭）以股份形式共同經(jīng)營，外方出資 51%、中方出資 49%，但股份對(duì)調(diào)，中方占 51%、外方占 49%，由中方 派人出任董事長，外方出任總經(jīng)理，在整個(gè)項(xiàng)目推廣中，由于中方缺乏經(jīng)營意識(shí)，在雙方?jīng)Q策上，一直無法形成統(tǒng)一決策、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一策劃的思想與執(zhí)行的團(tuán)隊(duì)，而只能以大包租的形式給予（以最低的租金）二房東（如吉盛偉邦）經(jīng)營，雖然吉盛偉邦給該 36 地帶來了人流、商圈與知名席的提升，但對(duì)于萬博中心的品牌沒有一絲進(jìn)步，對(duì)于下一步招商策劃是最大瓶頸。 172 間臨街旺鋪已全部建 成，以半圓形環(huán)繞萬博中心，大部分商鋪分為上下兩層，首層用來做生意，二樓可作居室或辦公室，非常適合于經(jīng)營百貨、飲食、精品、鞋類、美容、沐足、服飾、概念店等。萬博中心依靠華南快速干線與地鐵雙重氣脈，貫通廣州北部和南部商圈，如巨大的磁場把周邊的消費(fèi)者吸引過來，彰顯商業(yè)中心的強(qiáng)勁輻射力。萬博中心鄰近廣州地鐵三號(hào)線漢溪站，所謂地鐵一響，黃金萬兩，地鐵將從廣州帶動(dòng)大商流和人潮，為萬博中心輸送源源不斷的購物客源。銀色通道在地下流動(dòng)，帶動(dòng)人氣，帶動(dòng)物流， 35 更帶來全線的滾滾財(cái)源。萬博中心不僅地處各大社區(qū)中心，還與森美反斗樂園、長隆夜間動(dòng)物世界毗鄰，構(gòu)成了一個(gè)集居住、旅游、娛樂的多極化商業(yè)圈，填補(bǔ)了 1300 公頃ＣＬＤ的商業(yè)空白。據(jù)統(tǒng)計(jì)，華南板塊總占地超過 1300 公頃，規(guī)模相當(dāng)于一座中等城市，預(yù)計(jì) 10 年左右該處可建造 50 萬 個(gè)居住單位，居住人口將達(dá)到 150 萬。華南碧桂園、廣州雅居樂、華南新城、錦繡香江花園、南國奧林匹克花園、廣地花園、星河灣等超級(jí)大盤緊緊依鄰，并以眾星捧月之勢環(huán)繞萬博中心。萬博中心的建筑立面剛露出輪廓，各路商家對(duì)其的爭奪即進(jìn)入“白熱化”，商家包括從南到北，從國內(nèi)到國外．．．．．．，隨著廣州城市南拓步伐的邁進(jìn)，華南板塊中央居 住區(qū)的重新定位，ＣＬＤ蘊(yùn)藏的商業(yè)價(jià)值不可估量，部分精明的商家們顯然已經(jīng)嗅到了這一區(qū)域潛在的巨大商機(jī)。華南快速干線和迎賓路是廣州市區(qū)通往珠三角地區(qū)商業(yè)、旅游、休閑的最佳路線，交通流量大，過往人員多，是旅游途中最佳的驛站和休閑場所。但由于郊區(qū)商圈的作用，其余如百貨、超市很難一下適應(yīng)，需要商業(yè)氛圍的原始積累，但由于發(fā)展商定位過早、過硬（如取名花花世界），注定其很難以主題購物中心作為過渡，進(jìn)一步等待項(xiàng)目成熟，而硬以全方位開發(fā)為主要方向，必然導(dǎo)致其招商期的無限延長。 （ 4）、集中力量加快建設(shè)廣園東路、銜接內(nèi)外環(huán)路的放射線道路以及地鐵二號(hào)線、新機(jī)場、機(jī)場高速路等重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)是近年廣州市城市發(fā)展規(guī)劃的工作重點(diǎn)，奧林匹克體育館周邊區(qū)域的建設(shè)更是其中的重點(diǎn)工程，而本項(xiàng)目的發(fā)展正是因應(yīng)這個(gè)市政規(guī)劃的發(fā)展趨勢，在目前廣州周邊地區(qū)的所有地塊中具有無可比擬的優(yōu)勢， 對(duì)城市的合理規(guī)劃布局作出了重大的貢獻(xiàn)。 （ 2）、與天河區(qū)中心僅十分鐘的車程使天河區(qū)龐大的有效消費(fèi)人流成為本項(xiàng)目一級(jí)商圈內(nèi)穩(wěn)定的消費(fèi)群體。從整體來看，本項(xiàng)目在廣州地區(qū)無論從交通、環(huán)境、城市規(guī)劃等客觀條件還是從項(xiàng)目自身經(jīng)營規(guī)劃等方面都具備無可爭議的優(yōu)勢。 在原有條件以及發(fā)展動(dòng)力的支持下，現(xiàn)在建材市場的發(fā)展應(yīng)該定位于原建材市場的升級(jí)改造（恐怕有點(diǎn)難）與大規(guī)模，新建筑模式，良好購物環(huán)境的聚集大量品牌店的大型主題購物中心上，將原有建材市場的模式進(jìn)行良好的發(fā)展，使其進(jìn)入一個(gè)巨大的更良性發(fā)展的平臺(tái)上 三 、競爭對(duì)手分析 花花世界 奧林匹克超級(jí)購物中心位于東埔鎮(zhèn)黃村地區(qū)，占地 300 畝，總建筑面積達(dá)到 35 萬平方米，毗鄰廣州著名的旅游區(qū)－世界大觀、航天奇觀，與國民注目的 2020 年九運(yùn)會(huì)奧林匹克體育中心近在咫尺，更有以文體休閑 為主題的體育公園圍繞其周。而百安居方面也向記者透露，在百安居最近一周的客戶構(gòu)成中，天河區(qū)占了 40％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于第二位海珠區(qū)的 13％。廣州的樓 盤有 60％以上集聚在天河，而且大部分都是最好、最貴的樓盤。據(jù)了解，天河區(qū)是一個(gè)高速擴(kuò)張與成長的新城區(qū)，是廣州房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)高速增長的產(chǎn)業(yè)區(qū)帶，經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)位優(yōu)勢突出，投資回報(bào)率相當(dāng)可觀，發(fā)展前景十分廣闊。 檔次劃分分明廣州市家居市場的檔次劃分與該市場的地理位置、市場規(guī)模、市場環(huán)境等因素密切相關(guān)，又由于廣州市消費(fèi)者對(duì)不同檔次市 依托房產(chǎn)再上臺(tái)階 ，但如果沒有發(fā)展?jié)摿?，投資者誰都不會(huì)放松手中的錢袋。由于大型家居市場內(nèi)的購物環(huán)境良好，注重市場的統(tǒng)一性和裝飾，特別在售后服務(wù)方面有了很好的保證，吸引了家居產(chǎn)品購買者的注意力，使其影響力不斷擴(kuò)大，市場份額也不斷增大，致使大型百貨商場內(nèi)的家居產(chǎn)品銷售受到很大影響，迫使其向家居裝飾品、床上用品等方面轉(zhuǎn)移。 家具行業(yè)在本地的發(fā)展趨勢顯得比較成熟以及具有理性 , 廣州市的家居市場在發(fā)展過程中經(jīng)歷了多次演變，早期的家居市場多是以銷售家具為主，或者是純粹的家具市場，而且那時(shí)的家居市場往往都是設(shè)在臨時(shí)搭建的大棚內(nèi)，市場環(huán)境較差，規(guī)模較小，商家也只是把家居產(chǎn)品擺放到市場內(nèi)即可，甚至連簡單的裝修都沒有，至 今這樣的家居市場雖然仍存在，但只是銷售低檔的家居產(chǎn)品。 從黃埔大道與中國建材行業(yè)的 關(guān)系來看，正應(yīng)了那句 “麻雀雖小五臟俱全 ”的俗語。誰都想不到，市場發(fā)展到今天，這幾種建材經(jīng)營模式不僅同在市場上并存，更在小小的一條黃埔大道齊齊匯聚。 (2)二大材料城的總店鋪及比率 經(jīng)營品種 總店鋪 比 率 五 金 82 38% 電工材料 30 15% 潔 具 33 9% 機(jī)電工具 30 7% 燈 飾 15 6% 瓷 磚 18 6% 木 業(yè) 8 6% 橡膠塑料 4 3% 油 漆 14 3% 裝 飾 4 3% 天 花 3 2% 爐 具 1 1% 總數(shù)： 285 28 成 品： 家具 床上用品 家居雜品 裝飾花 小家電 衛(wèi)浴器皿 電 器 熱水器 廚房電器 潔 具 淋浴房 電 扇 燈 飾 地 氈 地 毯 植 物 日用雜品 門 洗手間配件 爐 罩 鐵飾品 塑鋼門窗 防盜門 爐 具 家居雜品 裝飾公司 飾 畫 玻璃膠 工 具 水 暖 休閑椅 半成品： 衛(wèi)浴配件 電動(dòng)工具 五 金 建筑五金 天 花 壁 磚 櫥 柜 布 藝 入墻柜 電 料 電器及電料 壁 紙 涂 料 陶 瓷 裝修工具 電動(dòng)工具 電動(dòng)材料 文化石 瓷 磚 木地板 園 藝 小五金 機(jī)電工具 泡沫板 膠遮篷 鐵 藝 鋁塑板 餐 飲 材 料： 玻 璃 裝修配飾 夾 板 木 業(yè) 地 板 磚 大理石 土建配件 板材及木材 塑料制品 電工材料 玻璃工藝 鋼 材 石 材 鋁 材 木 線 橡膠塑料 新技術(shù) 29 市場構(gòu)成分析預(yù)測 市場成熟度 產(chǎn)品檔次 建材細(xì)分市場特征 市場前瞻性分析預(yù)測 臨 建 超市 主題 產(chǎn)品成熟度 產(chǎn)品檔次 各類市場 家具細(xì)分市場行業(yè)特征 30 建材市場的發(fā)展經(jīng)歷了好幾個(gè)階段：第一個(gè)階段是自發(fā)的散戶經(jīng)營；第 二個(gè)階段是傳統(tǒng)的攤位制市場；第三個(gè)階段則是品牌形象店。 (2)三大材料城的總店數(shù)及比率 經(jīng)營品種 總店數(shù) 比 率 五 金 205 56% 木 業(yè) 43 12% 水 暖 26 7% 玻璃工藝 13 4% 燈 飾 12 3% 油 漆 11 3% 衛(wèi) 浴 10 3% 地 板 10 3% 天 花 5 1% 瓷 磚 4 1% 鋁 材 3 1% 潔 具 3 1% 鋁塑板 3 1% 墻 紙 3 1% 鐵 藝 3 1% 電工材料 3 1% 塑鋼門窗 2 1% 木 門 2 1% 電動(dòng)工具 1 1% 膠遮篷 1 1% 文化石 1 1% 總數(shù)： 364 (3)三大材料城臨街鋪位 經(jīng)營品種 總店數(shù) 比率 五 金 33 58% 玻璃工藝 9 16% 水 暖 5 9% 地毯墻紙 2 4% 木 業(yè) 2 4% 潔 具 2 4% 電工材料 1 2% 地 板 1 2% 塑鋼門窗 1 2% 油 漆 1 2% 總數(shù) :57 27 ? 番禺二大材料城 (1)各市場行業(yè)分布 名稱 數(shù)量 品種 比例 五 洲 南 天 五 金 36 29% 40 51% 木 業(yè) 24 19% 無 瓷 磚 24 19% 無 燈 飾 15 12% 4 4% 裝飾材料 12 10% 無 天 花 9 7% 無 油 漆 6 5% 2 2% 電工材料 無 20 25% 潔 具 39 13% 無 機(jī)電工具 無 10 10% 橡膠塑料 無 4 4% 爐 具 無 1 1% ※ 五洲的經(jīng)營率是 60%。 ※ 泰康的經(jīng)營率是 99%，臨街鋪位共 24家， 其中五金有 21 家，木業(yè)有 2 家， 地毯墻紙有 1 家。 ※ 億寶的經(jīng)營率是 90%.臨街鋪位共 6 家 , 其中電工材料有 1 家 ,瓷磚有 1 家 ,油漆 有 1 家，鋁材有 2 家 ,電動(dòng)工具有 1 家。 (2)三大材料城總店鋪及比率 經(jīng)營品種 總店數(shù) 比率 五 金 76 27% 地 板 55 20% 燈 飾 34 12% 水 暖 26 9% 油 漆 14 5% 地毯墻紙 13 5% 天 花 11 4% 潔 具 11 4% 木 業(yè) 9 3% 玻璃工藝 6 2% 瓷 磚 5 2% 園 藝 4 1% 衛(wèi) 浴 3 1% 鋼 材 3 1% 文化石 2 1% 塑鋼門窗 2 1% 布 藝 2 1% 電工材料 1 1% 電動(dòng)工具 1 1% 總數(shù)： 278 南岸路臨街鋪位 經(jīng)營品種 總店數(shù) 比率 燈 飾 4 15% 五 金 3 11% 墻 紙 3 11% 電動(dòng)工具 2 7% 木 材 2 7% 塑鋼門窗 2 7% 夾 板 2 7% 玻璃工藝 2 7% 潔 具 1 4% 水 暖 1 4% 天花板 1 4% 園 藝 1 4% 地毯墻紙 1 4% 鋁塑板 1 4% 電動(dòng)材料 1 4% 總數(shù)： 27 25 ? 黃鋪大道四大材料城 (1)各市場行業(yè)分布 名稱 數(shù)量 品種 比例 南 興 天 馬 億 寶 喜 龍 瓷 磚 5 3% 41 31% 5 6% 52 29% 文化石 無 2 2% 無 3 2% 潔 具 5 3% 7 5% 2 2% 13 7% 衛(wèi) 浴 6 4% 2 2% 2 2% 1 1% 水 暖 7 5% 9 7% 10 14% 10 6% 木地板 15 10% 13 10% 9 12% 8 4% 夾 板 7 5% 7 5% 4 4% 10 7% 木 線 23 16% 7 5% 3 4% 5 3% 天 花 3 2% 9 7% 5 6% 6 3% 玻璃工藝 3 3% 4 3% 4 4% 無 鐵 藝 無 無 1 1% 3 4% 園 藝 4 3% 1 1% 無 3 2% 防盜門 無 無 3 3% 無 木 門 無 無 無 11 6% 塑鋼門 4 3% 7 5% 1 1% 18 10% 五 金 16 11% 5 4% 14 19% 6 3% 電工材料 15 10% 2 2% 4 5% 9 5% 燈 飾 7 5% 無 5 6