【正文】 出租情況 出租率超過 95%，營業(yè)率 99% 出租率超過 90%，營業(yè)率 95% 一期出租率約 60%營業(yè) 80%二期出租率約為 20%正在建設(shè) 一期已出租完畢 廣 告 并沒有系統(tǒng)的廣告投入 沒有 沒有 沒有 商場內(nèi)的 交通情況 停車場的面積約有 2020 ㎡，主通道寬為 10M，副通道寬 6M，沒有完善的交通管理 停車場的面積約有 5000 ㎡，主通道寬 12M，副通道寬 8M，沒有進行人車分流 停車場面積約有 1000 ㎡，主通道 8M，副通道 6M 停車場的面積為 1000 ㎡主通道寬 10M，副通道 6M， 12 黃埔大道一線商業(yè)城 商場名稱 億寶裝飾材料城 天馬裝飾 材料廣場 南興裝飾材料城 喜龍裝飾材料城 商場規(guī)模 占地面積 2 萬㎡，約有 500 間鋪，主要經(jīng)營布藝、櫥潔具、衛(wèi)浴、木地板、工藝玻璃 、五金、門窗、油漆等 占地面積約為 4 萬㎡，約有 350 間鋪，主要經(jīng)營櫥潔具、衛(wèi)浴、木地板、工藝玻璃、五金、門窗、油漆等 占地 3 萬㎡，約有 500 間商鋪，主要經(jīng)營櫥潔具、衛(wèi)浴、木地板、工藝玻璃、五金、門窗、油漆等 占地 萬㎡，約有 250 間商鋪，主要經(jīng)營櫥潔具、衛(wèi)浴、木地板、工藝玻璃、五金、門窗、油漆等 商場位置 位于馬場路與黃埔大道，交通便利， 位于黃埔大道，交通便利 位黃埔大道石牌，交通便利， 位于員村二橫路與黃埔大道交會處 交 通 交通便利，有多路的公交車直達 交通便利，有多路的公交車直達 交通便利 ，有多路的公交車直達，經(jīng)營時間最長，人氣旺 交通便利，有多路的公交車直達 租金價格 二期不分位置 76 元 /㎡（每間 33 ㎡，實用率為 8 成），建設(shè)費用為 4 萬元 /間 租金 115/㎡（每間鋪面積 ㎡，實用率 成） 120 元 /㎡，早期建設(shè)費用 5 萬 /間（每間 30 ㎡）每年遞增 10% 首層 115/㎡二層 15 元 /㎡（每間 64 ㎡） 物業(yè)管理 8 元 /㎡ 24 小時保安 管理費 4 元 /㎡，廣告 3 元 /㎡ 管理費 5 元 /㎡，有較多的保安人員和管理人員 管理費 5 元 /㎡ 付款方式 保證金為兩個月的租金和管理費，預(yù)交一個月的租金和管理 費 保證金為兩個月的租金、管理費和廣告費，并預(yù)交一個月的租金、管理費和廣告費 管理處現(xiàn)在暫時沒有鋪位出租，與在場經(jīng)營的商鋪聯(lián)系，轉(zhuǎn)租 30 ㎡ /月 6000元，一個月押金，預(yù)交一個月的租金 兩個月租金和管理費為押金，預(yù)付一個月的管理費和租金 綠 化 在正門對開有少量的綠化帶 沒有 有少量的綠化帶 沒有 建筑質(zhì)量 簡單的混凝土框架結(jié)構(gòu)，客戶可搭建閣樓，首層不低于 米，鋪內(nèi)沒有裝修 簡單的混凝土框架結(jié)構(gòu)，客戶可搭建閣樓 簡單的混凝土框架結(jié)構(gòu)，客戶可搭建閣樓 簡單的混凝土框架結(jié)構(gòu)，已建二層建筑 外 觀 中 檔外觀，通道之間有塑料蓬遮頂，統(tǒng)一招牌、廣告牌大小 屬于中低檔外觀，缺乏整體的規(guī)劃，通道之間有塑料蓬遮頂 屬于中低檔外觀，缺乏整體的規(guī)劃，通道之間有塑料蓬遮頂 屬于中低檔外觀，沒有連通的塑料蓬遮頂，有統(tǒng)一的塑料蓬 裝 修 簡單的外墻貼瓷磚，每戶配一卷閘門，獨立的電水表，一個月的裝修期，免租金和管理費 用綠色鐵皮包裝門框以上的外墻，其他外墻刷乳膠漆，每戶配一卷閘門，獨立的電水表，一個月的裝修期，免租金和管理費 簡單的外墻刷乳膠漆，每戶配一卷閘門，獨立的電水表， 沒有統(tǒng)一的外立面，客戶自行處理，獨立的電表 發(fā)展商實力及信譽 出租情況 一期已出租完畢，二期的出租率為95%，整體的營業(yè)率為 90% 出租率為 95%，營業(yè)率為 90% 出租率為 100%，營業(yè)率為 99% 出租率為 100%，營業(yè)率 99% 廣 告 沒有 沒有 沒有 沒有 商場內(nèi)的交通情況 停車場的面積總共為 2020 ㎡，主通道約 8M，副通道為 7M 停車場的面積為 3000 ㎡，主通道約為 7M，副通道約 5M 停車場的面積為 2500 ㎡，主通道寬約為 8M，副通道約為 6M 沒有停車場，汽車停放在路邊，主通道 6M 13 相關(guān)商業(yè)城 商場名稱 天健商貿(mào) 廣場 天州數(shù)碼家居裝飾博覽中心 泰康裝飾材料城 新泰康裝飾材料城 商場規(guī)模 占地 35 萬㎡，號稱華南地區(qū)最大的國際家居裝飾商貿(mào)批發(fā)基地，年貿(mào)易額超百億，共有約 2020 間鋪主要經(jīng)營五金、瓷磚、板材、水暖器材等、擁有大型的倉庫。由于城市的包容性使不少外地人在廣州購房置業(yè)，據(jù)調(diào)查，近年外地人購房占廣州總購房人數(shù)的３０－４０％。開放的消費觀念為廣州房地產(chǎn)市場提供了龐大的買家群。交通的發(fā)展引爆了城市的發(fā)展 ,隨著國際化中心城市地位的建立鞏固 ,廣州良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境、氛圍也是相當誘人的。 在這樣的情況下，在建材市場開發(fā)這塊大蛋糕上，應(yīng)在原有的基礎(chǔ)上，積極爭取更大的市場份額，憑借一定的品牌效應(yīng)，以及完善的物業(yè)管理及系統(tǒng)的廣告投入等的優(yōu)勢，進占廣州市的建材裝飾市場。根據(jù)中國建材工業(yè)經(jīng)濟研究會提供的報告，未來１０年建材工業(yè)發(fā)展速度將高于國民經(jīng)濟發(fā)展速度３％－４％，到2020年，建材工業(yè)產(chǎn)值預(yù)計達到１萬多億元，成為國民經(jīng)濟的重要增長點 。 市場篇 一、 大市場情況分析 名 稱 面 積 百安居?xùn)|圃店 經(jīng)營面積約 20200 ㎡ 百安居海珠店 經(jīng)營面積約 15000 ㎡ 好美家 經(jīng)營面積約 12020 ㎡ 靚家居江南店 經(jīng)營面積約 4000 ㎡ (4 層 ,每層約 1000 ㎡ ) 美居中心 B 座 經(jīng)營面積約 15000 ㎡ 美居中心 C 座 經(jīng)營面積約 16000 ㎡ 百康居 經(jīng)營面積約 9000 ㎡ 瀛富五金裝飾材料商貿(mào)廣場 約 30000 ㎡ ,停車場 3000 ㎡ 天隆建材廣場 約 8000 ㎡ 廣州市車陂裝飾材料城 約 12020 ㎡ 粵景商業(yè)城 占地約 80000 ㎡ 南天商業(yè)城 占地約 238000 ㎡ 恒生商貿(mào)批發(fā)市場 占地約 250000 ㎡ 五洲裝飾世界 占地約 202000 ㎡ 億寶裝飾材料城 占地約 20200 ㎡ 天馬裝 飾材料廣場 占地約 40000 ㎡ 南興裝飾材料城 占地約 30000 ㎡ 喜龍裝飾材料城 占地約 25000 ㎡ 天健商貿(mào)廣場 占地約 350000 ㎡ 天州數(shù)碼家居裝飾博覽中心 占地約 15000 ㎡ 泰康裝飾材料城 占地約 10000 ㎡ 新泰康裝飾材料城 占地約 20200 ㎡ 廣州裝飾材料城 占地約 15000 ㎡ 廣東裝飾材料城 占地約 20200 ㎡ 羊城裝飾材料城 占地約 20200 ㎡ 總面積 萬㎡ 建材市場發(fā)展規(guī)模以及主要業(yè)態(tài) 我國建材流通業(yè)經(jīng)過 10 多年的發(fā)展，無 論 其規(guī)模數(shù)量、經(jīng)營方式都獲得 了長足發(fā)展，目前已形成了 5 種市場業(yè)態(tài)模式，主要有 建材連鎖自選 超市 、建材綜合商城、建材直銷商場、建材 — 條街和地攤式市場 。 從市場發(fā)展趨勢方面看，無論是新建的市場，還是原有的市場，都在市場的新穎度方面、外部環(huán)境方面和服務(wù)等方面做著不懈的努力，力圖通過上述改進獲取穩(wěn)定的市場份額。 從本項目周邊商業(yè)特征看，首先是這里集中了兩家大型的專業(yè)市場，一個是以經(jīng)營木材為主，一個是以經(jīng)營汽車為主，在它們的帶動下，早期是衍生出了多家木材市場，本項目現(xiàn)有市場就是在這種情況下形成的；在AEC 汽車城建成并投入使用后，在 AEC 汽車城的附近連續(xù)建成了兩家汽車專賣店，預(yù)計還會有其他的汽車專賣店將陸續(xù)選擇在附近區(qū)域內(nèi)修建。從 2020 年開始，在黃埔大道及其附近的區(qū)域，陸續(xù)建成了多家汽車市場，如：名車城、美居車展中心、晶都汽車城、 AEC 汽車城等，多年閑置不用的跑馬場也在被改造成汽車市場，同時在黃埔大道的兩側(cè)陸續(xù)建成了多家汽車專賣店。這里的商業(yè)定位是以連鎖零售業(yè)、批發(fā)市場、建材市場、商場等為主要內(nèi)容，除了現(xiàn)在已經(jīng)進駐的英國百安居外，在科韻路還將出現(xiàn)新商業(yè)中心，而從 A EC 汽車城到美林海岸花園這部分的路程內(nèi)，也將陸續(xù)啟動商業(yè)配套。 中山大道主要以大超市來帶動，目前進駐的有萬佳、好又多、萬客 隆等，正在商談進駐事宜的還有幾家；黃埔大道則以建材市場和汽車賣場為主，而且以后在這里也不會再開發(fā)住宅物業(yè)，使得該路段的商業(yè)價值更顯得可貴。 市場環(huán)境形成分析 天河新商業(yè)區(qū)的定位與天河城周邊不同，它是一個休閑型、觀光型、生態(tài)型的世界名牌集中的新區(qū)，也將是珠三角商家進入廣州地區(qū)的橋頭堡地帶。 目前地塊周邊的樓盤：美林湖畔、盈彩美居、東圃廣場、遠洋明苑、中?？党恰⒋航▓@、旭景家園、富力天朗明居、駿景花園、羊城花園、天韻閣等。 在商業(yè)方面，明年占地 8 萬平方米的駿景商城開始動工，而規(guī)模龐大的超級購物中心花花世界也將動工。 目前東圃已成為新廣州人占主流的“白領(lǐng)特區(qū)”，而且也是廣州樓市最熱鬧的區(qū)域之一。東圃以后的發(fā)展將以體育、文化、旅游、休閑四大功能為主，現(xiàn)在東圃除了新建大量的體育運動設(shè)施外，更側(cè)重于營造環(huán)保、休閑、文化氣息濃郁的區(qū)域環(huán)境。 人文環(huán)境分析 東圃板塊夾在天河北中央商務(wù)區(qū)和黃埔產(chǎn)業(yè)區(qū)之間，商務(wù)區(qū)和產(chǎn)業(yè)區(qū)分流出的人流，使東圃成為一個理想的生活區(qū)。 綜上所述，該地塊無論是水路、鐵路、公路還是地鐵，都是廣州其他 大型專業(yè)市場無法比擬的，為專業(yè)市場將來暢旺的物流及人流提供了可靠的保證，同時也將為專業(yè)市場帶來無限商機。通過上述改造，本項目地塊的外部 交通環(huán)境可以得到根本的改善，使未來市場的物流更加順暢，也為消費者的到來提供了更多的交通便利。 本項目地塊緊鄰黃埔大道，向東 1 公里為黃埔港碼頭，碼頭內(nèi)設(shè)有專用的鐵路線；向西不足 1 公里就是廣州環(huán)城高速公路東圃出入口，可以順利連接廣州市內(nèi)及周邊的多個城市；更有華南快速干線連接番禺等地；另有多條公交車線路途徑此地?？v向的是大觀路、科韻路、車陂路；橫向的是中山大道、黃埔大道、廣園東快速干線。因此，可以預(yù)言，未來幾年內(nèi)，本項目地塊周邊的外部環(huán)境在不斷的改進的同時，商業(yè)開發(fā)的前景將十分廣闊。 另外本項目地塊原有的自然資源比較豐富，北面是 20 萬平方米的楊桃公園，東面是 30 萬平方 米的東圃公園。 在廣州市政府“ 南拓、北優(yōu)、東進、西連”整體規(guī)劃部署確定后，本項目所處的地理位置成為廣州“東進”途中一個關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，黃埔大道的拓寬工程早在幾年前就告完成，并成為廣州市區(qū)連接黃埔區(qū)的重要通道，環(huán)城高速公路出入口就在本項目地塊附近；北面的中山大道更是廣州市區(qū)連接黃埔乃至東莞的交通要道。 家居中心項目可行報告 一、環(huán)境篇 地理位置分析 交通狀況分析 人文環(huán)境分析 市場環(huán)境形成分析 二、市場篇 大市場情況分析 整體市場業(yè)態(tài)分布與規(guī)模，具體內(nèi)容 細分市場情況分析 ① 相關(guān)物業(yè)市場分析 ② 相關(guān)行業(yè)商家分析 ③ 市場構(gòu)成分析預(yù)測 ④ 市場前瞻性分析 競爭對手分析 ① 萬博中心 ② 花花世界 ③ 駿景商業(yè)城 ④ 其他競爭對手 優(yōu)劣以及可行性分析 ① 項目優(yōu)勢所在 ② 項目劣勢所在 ③ 可行性分析 三、策劃篇 項目的主題思想內(nèi)容 項目的二大開發(fā)路線 ① 工程項目 ② 招商策劃推廣工作 其他 環(huán)境篇 地理位置分析 本項目地塊位于天河區(qū)與 黃埔區(qū)的交界處，在廣州整體規(guī)劃中，該區(qū)域是廣州將來重點開發(fā)的地區(qū)，未來的發(fā)展前景十分廣闊。 地塊西面是廣州早年的工廠區(qū)，目前多數(shù)工廠的經(jīng)濟效益不佳，隨時都有進行商業(yè)開發(fā)的可能，近期已經(jīng)完成的商業(yè)項目有：六家汽車專賣店和百安居建材超市，即將開業(yè)的有靚家居建材超市；地塊東面是以經(jīng)營木材聞名全國的漁珠木材市場，更有黃埔港成就物流中心；向北則是廣州多家大型房地產(chǎn)開發(fā)公司爭相進軍的黃金地段，多個樓盤已經(jīng)拔地而起，并以優(yōu)良的性價比贏得了天河區(qū)和黃埔區(qū)白領(lǐng)的青睞，更有奧林匹克體育中心和科學(xué)城兩個大型的文體設(shè)施增添本區(qū)域的 文化氛圍；地塊南面是廣州目前汽車專賣店最集中的 AEC 汽車城。地塊周邊新近建成或正在建設(shè)的多個樓盤更預(yù)示了本項目所處位置在廣州城市發(fā)展中的重要性。在廣州市區(qū)內(nèi)，這樣優(yōu)良的自然資源確屬罕有，吸引了多家房地產(chǎn)開發(fā)商在附近開發(fā)樓盤，目前已經(jīng)成 功開發(fā)的有 羊城花園、遠洋明苑、盈彩美居、美林湖畔花園等，預(yù)計將來還會有房地產(chǎn)開發(fā)商選擇在此開發(fā)樓盤，近期內(nèi)本項目地塊周邊的新入住人口將超過 5 萬人，未來還將不斷增加。 交通狀況分析 東圃地區(qū)共有六條主干道形成三橫三縱的局面。在這三橫三 縱的路網(wǎng)之內(nèi)及周邊的范圍，將成為一個新的商業(yè)旺地。 地塊周邊交通條件的利好方面是，緊鄰本項目地塊的東側(cè)即將開辟兩條道路，一條為 20 米寬的規(guī)劃路連接中山大道，一條為 40 米寬的規(guī)劃路直通廣園東路（明年即將動工）；在地塊當中也將開通一條 30 米寬的規(guī)劃路，向北通向楊桃公園。 另外，地