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家居中心可行性報告-在線瀏覽

2024-11-09 14:59本頁面
  

【正文】 鐵五號線將橫貫東圃,連接市區(qū)中心,按照現(xiàn)有的規(guī)劃, 5號地鐵線在地塊附近設立站點的可能性極大。 本項目所處位置不利之處在于,目前由黃埔大道連接黃埔區(qū)不夠順暢,由黃埔港向東黃埔大道的改造工程暫時擱淺,使由此向東的交通狀況十分擁擠,嚴重制約了車輛的往 來。 明年的東圃,將不再滿足于只作為天河體育中心商業(yè)區(qū)與黃埔區(qū)之間的一個過渡地帶這種角色,它將會把自己提升到一個更高層次,那就是成為一個新天河,一個廣州新城區(qū)的中心。未來的東圃將不會出現(xiàn)如天河中心區(qū)那樣的高密度住宅建筑群,而是以密度較低的大型住宅區(qū)為主 。明年這里將在現(xiàn)有的 10 多個大盤的基礎上,再出現(xiàn)3 個大盤,而且商業(yè)配套也陸續(xù)上馬,所以明年該區(qū)域的熱度將進一步上升。駿景花園和東圃廣場等也會在明年有寫字樓項目推出。 上述各樓盤的訴求雖然各有特色,但是它 們的目標消費群體的定位幾乎如出一轍,即將目標鎖定為以在天河與黃埔兩區(qū)工作的“白領”為主,此類業(yè)主或準業(yè)主的主要特征分析如下: ? 共通點: ? 目前居住在天河區(qū)、黃埔區(qū)為主,延伸至東山等其他區(qū)域 ? 家庭積蓄在 8 萬元以上 ? 家庭月收入在 5000 元以上 ? 年齡層次為 25~ 45 歲的中青年為主 ? 自住為主、投資為輔 ? 特征: ? 事業(yè)正在起步階段,但是有較穩(wěn)定的生活狀態(tài) ? 個性較獨立、容易接受新鮮事物 ? 工作忙碌、對住宅的產(chǎn)品品牌、地理位置及自然環(huán)境較重視 ? 看重產(chǎn)品本身是否適合自己 ? 對物業(yè)的軟硬件配套質(zhì)素有較高要求 ? 心理特點: ? 接受新鮮 事物,追求個性化生活 ? 注重健康生活享受的需要 ? 注重生活空間的私密性 ? 注重小區(qū)的自身配套設施,面積、平面布局的實用性 ? 對物業(yè)管理有較高要求 ? 生活習性: 大多分布在天河等區(qū)域,年輕,工作壓力較大,業(yè)余時間喜歡參加度假休閑,有一定的文化素養(yǎng),有進取心,追求心靈的自由空間。而每條道路的商業(yè)定位也不盡相同。其中,科韻路、車陂路和中山大道、黃埔大道之間所形成的“井字形”地塊內(nèi),所有用地都已被征下,將成為這個新商業(yè)區(qū)內(nèi)最先發(fā)展起來的一個區(qū)域。 黃埔大道在經(jīng)歷了多年的發(fā)展后,最早形成 的是建材市場、木材市場、家居市場等專業(yè)市場,如南興、喜龍、億寶等建材市場及百安居和好美家 建材超市;魚珠木材市場;天馬、美居中心、靚家居、金海馬等家居市場。 在黃埔大道被陸續(xù)開發(fā)的同時,各個市場的規(guī)劃、設計與經(jīng)營理念都在不斷發(fā)生變化,市場在追求個性化、現(xiàn)代感及服務配套等方面不斷完善,特別是近期建成的專業(yè) 市場更是在這些方面進行了不同的嘗試,并在一定程度上取得了成功。 值得注意的是,就在 AEC 汽車城建成后不久,魚珠木材市場也開始對商鋪進行裝扮,并在臨街的商鋪上繪制了大型的廣告畫,以圖經(jīng)過簡單的裝 飾改變市場的面貌,重新樹立市場形象,避免與新建的頗具現(xiàn)代風格的汽車專賣店形成強烈的反差,確保市場能夠獲取穩(wěn)定的效益。同時市場的專業(yè)性越來越清晰,特色更加顯著,在各自特有的市場領域中。 廣州 就有大、中型建材市場 40 多個,銷售攤位超過 7 萬個,加上 500 多家各種小型建材市場、經(jīng)銷商、專賣店,總攤位數(shù)不下 20 萬個。 我國加入 WTO 后,越來越多的海外建材商將繼續(xù)不斷地涌入我國搶占市場,現(xiàn)在的形勢是要么吃掉別人,要么被 別人吃掉。 建材市場的發(fā)展與廣州城市的發(fā)展、房地產(chǎn)的發(fā)展密不可分 廣州市近幾年的城市無論是城市中軸線的改變,還是城市“一 年一小變,三年一中變,十年一大變”的政策,構(gòu)筑一張高質(zhì)量的“交易交通網(wǎng)。從政府政策、人們觀念等城市綜 合環(huán)境來看,廣州是一個充滿活力的市場 .廣州居民的消費觀念 —— 先消費、后花錢,所以,對于動則幾十萬的購房消費,他們會選擇 銀行按揭的付款方式,也就是說,購房者只要有10萬元甚至更少的存款,就會考慮先按揭購房,再每月償還貸款供樓。其次,廣州是一個具有高包容性的城市,廣州以及廣州人能容納各方人士在此工作、發(fā)展,并在此融入社會、落地生根,天河區(qū)更可以說是外地人的聚居地。房 地產(chǎn)的發(fā)展是建材家居市場的直接影響者 — 業(yè)態(tài)的形成與分布與發(fā)展的規(guī)模與樓盤的發(fā)展保持著高度的默契性 . 二、細分市場分析 相關家居建材市場的分析 11 廣州郊區(qū)相關商業(yè)城 商場名稱 粵景商業(yè)城 南天商業(yè)城 恒生商貿(mào)批發(fā)市場 五洲裝飾世界 商場規(guī)模 占地約 8 萬㎡,擁有約 500 間商鋪,主要經(jīng)營五金、瓷磚、機電、水暖器材等 占地 萬㎡,約有 1200 間鋪,擁有大型貨倉,主要經(jīng)營日用百貨、五金交電等 占地 25 萬㎡,約有 1000 間鋪,擁有 15萬㎡大型貨倉,主要經(jīng)營批發(fā)五金、交電、百貨、陶瓷、水暖器材等 占地 20 萬 ㎡,第一期開發(fā)占地 ㎡約有 1000 個,倉庫可使用面積為 6 萬㎡主要經(jīng)營建筑陶瓷、潔具、櫥具、木板材、五金交電等 商場位置 洛溪橋腳、比鄰南洲路、工業(yè)大道北有環(huán)城高速公路立交上落,南靠振興大街船運碼頭, 洛溪橋腳、比鄰南洲路、工業(yè)大道北有環(huán)城高速公路立交上落,南靠振興大街船運碼頭 位于番禺區(qū)大石迎賓路沙溪麗江明珠酒店以東,番禺大橋東側(cè),緊靠華南快速干線,處于較偏僻的地方 位于番禺區(qū)大石橋東側(cè),緊鄰迎賓路靠近地鐵三號線洛溪新城出入口, 105 國道交匯處 交 通 駕車可從廣州大道進入,但是出去時需要 繞道行駛回河南,無公交車直達 駕車可從廣州大道進入,但是出去時需要繞道行駛回河南,無公交車直達 交通較方便,但是回廣州時需要到較遠的地方掉頭,缺乏人氣無公交車直達 鄰近迎賓路,交通方便,但是位于郊區(qū)地方,缺乏人氣,無公交車直達 租金價格 均價 60 元 /㎡ 建設費用 萬 /間 (每間約 20 ㎡) 1000 元 /間(每間約 22 ㎡)免建設費用 商鋪每間 80 ㎡,分上下兩層計算, 20元 /㎡。 占地 萬㎡,約有 250 間,主要經(jīng)營裝飾材料、五金行業(yè)及家居裝飾用品 占地 1 萬㎡,約有 200 間鋪,主要經(jīng)營五金、瓷磚、水暖器材等 占地 2 萬㎡,約有 400 間鋪,主要經(jīng)營五金、瓷磚、水暖器材、玻璃等 商場位置 位于廣州近郊,扼守 105 國道進出市區(qū)必經(jīng)之地,距環(huán)城高速沙河出入口,僅有兩公 里。 發(fā)展商實力及信譽 廣東天健實業(yè)集團有限公司 廣州天州商貿(mào)有限公司 出租情況 出租率 70%,營業(yè)率 52% 出租率 30%營業(yè)率 50% 出租率 99%,營業(yè)率 100% 出租率 100%,經(jīng)營率為 99% 廣 告 沒有 沒有 沒有 沒有 商場內(nèi)的交通情況 停車場的面積約有 3000 ㎡,主通道寬為 10M,副通道寬 8M, 停車場面積 約有 1000 ㎡,主通道寬為8M,副通道 6M 沒有停車場,通道較窄,車不可進入場內(nèi) 沒有停車場,通道較窄,車不可進入場內(nèi) 14 南岸相關商業(yè)城 商場名稱 廣州裝飾材料城 廣東裝飾材料城 羊城裝飾材料城 商場規(guī)模 占地 萬㎡,約有 250 間,主要經(jīng)營裝飾材料、五金行業(yè)、板材、木料等有約 5000 ㎡的倉庫 占地 2 萬㎡,約有 300 間,主要經(jīng)營裝飾材料、五金行業(yè)等有 6000 ㎡倉庫 占地 2 萬㎡,約有 500 間,主要經(jīng)營裝飾材料、五金行業(yè)等有 5000 ㎡倉庫 商場位置 位于廣州市南岸路 30 號 位于廣州市南岸路 30 號 位于廣州 市南岸路 31 號 交 通 交通方便,位于廣州市的繁華地段,有公交車直達 交通方便,位于廣州市的繁華地段,有公交車直達 交通方便,位于廣州市的繁華地段,有公交車直達 租金價格 均價 200 元 /㎡(包括了管理費、水費等) 均價 220 元 /㎡ 均價 230 元 /㎡ 物業(yè)管理 簡單的保安系統(tǒng),定時倒垃圾 簡單的保安系統(tǒng),定時倒垃圾 付款方式 押金三個月租金,預交一個月租金 押金三個月租金,預交一個月租金 押金三個月租金,預交一個月租金 綠 化 沒有 沒有 沒有 建筑質(zhì)量 有較舊的由廠房、倉庫組成的簡陋建筑 ,也有新建的二層建筑 有較舊的由廠房、倉庫組成的簡陋建筑,也有新建的二 層建筑 有較舊的由廠房、倉庫組成的簡陋建筑 外 觀 沒有統(tǒng)一的規(guī)劃,較雜亂 沒有統(tǒng)一的規(guī)劃,較雜亂 沒有統(tǒng)一的規(guī)劃,較雜亂 裝 修 沒有,一般由租戶自行處理 沒有,一般由租戶自行處理 沒有,一般由租戶自行處理 發(fā)展商實力及信譽 廣州市施樂置業(yè)有限公司 出租情況 出租率 99%,營業(yè)率 99% 出租率 99%,營業(yè)率 100% 出租率 99%,營業(yè)率 100% 廣 告 沒有 沒有 沒有 商場內(nèi)的交通情況 沒有固定的停車場位置, 車輛可以進入商城,主通道寬 10M,部分副通道較窄 沒有固定的停車場位置,車輛可以進入商城,主通道寬12M,部分副通道較窄 沒有固定的停車場位置,車輛可以進入商城,主通道寬 14M,部分副通道較窄 15 廣州主題式建材商場 商場名稱 美居中心 B、 C 座 百 康 居 商場規(guī)模 兩層,首層 15000 平方米,二層 15000 平方米,內(nèi)有商鋪 230 家 三層,經(jīng)營面積 9000 平方米 商場位置 花城大道與冼村交界北面 寶崗大道東側(cè) 交 通 主要由黃埔大道轉(zhuǎn)中軸線或冼村路進入 由寶崗大道進入 租金價格 租金 50150/平方米,最高 180/平方米 /月,管理費 43 元 /店 /月 一樓 180 元 /平方米,二樓 98 元 /平方米,三樓 50 元 /平方米 物業(yè)管理 全方位物業(yè)管理 全方位物業(yè)管理 付款方式 3 按一租 3 按一租, 30 萬元頂手費 綠 化 較大面積內(nèi)外綠化 較少 建筑質(zhì)量 中央空調(diào)、扶手電梯、星級大堂裝修 商住樓裙樓改造,中央空調(diào),扶手電梯 外 觀 條形磚加戶外廣告,略顯低檔 一般,無特色 裝 修 公共裝修,室內(nèi)無裝修交樓 公共裝修,無裝修交付 發(fā)展商實力及信譽 出租情況 98%,專業(yè)店 98% 98% 廣 告 系統(tǒng)廣告 系統(tǒng)廣告 商場內(nèi)的交通情況 主通道 10 米,副通道 4 米 主通道 4 米,無明顯副通道 16 A 傳統(tǒng)建材市場 B 建材超市 C 主題式商場 開業(yè)經(jīng)營最久、人氣最旺的是傳統(tǒng)建材市場,普遍處在城市發(fā)展中心或臨近地帶,但大部分都為簡易建筑,一般都存在購物環(huán)境差(雜、亂、差)、公共設施落后、停車場面積小、管理混亂的情況。 建材超市 因裝修的簡單而帶來的產(chǎn)品銷售價格的優(yōu)勢。尤其是對生活日益匆忙的現(xiàn)代都市人,一萬平方米的超市逛下來,所見產(chǎn)品基本不重復,還是十分令人向往的 ,充分滿足了小區(qū)域消費的直接需要 。在建材市場方面,廣州美居中心 BC 座主要以高檔建材為主,正所謂“物以稀為貴”,高檔的建材在建材市場中的占有率遠遠低于中低檔的建材的市場占有率,所以美居中心在建材市場上的占有率以及 17 影響力遠遠不及現(xiàn)在一些位于黃埔大道的建材商業(yè)城,但建材城的購物環(huán)境與商品誠信度又不斷降低,那么 —— 龐大中檔的建材市場將是市場開發(fā)商發(fā)展的的龐大空間。畢竟 財富積累的金字塔顯示,中、高消費的人群只是約占人群的 30%,所以其他 70%的龐大消費人群將選擇適合其收入的市場。超市門口主要擺放涂料、潔具、節(jié)能燈、小五金等 植 物 50 % 日用雜品 200 % 地 板 700 % 漆 500 % 磚 1500 % 天 花 150 % 土建配件 150 % 板材及木材 1500 % 電動工具 450 % 小家電 450 % 五 金 1000 % 門 1000 % 裝修配飾 30 % 裝飾花 100 % 床上用品 180 % 地 毯 300 % 櫥 柜 1000 % 洗物盆 130 % 電 器 350 % 爐 罩 650 % 熱水器 300 % 洗手間配件 400 % 衛(wèi)浴器皿 1200 % 燈 飾 800 % 壁 紙 50 % 布 藝 600 % 家居雜品 750 % 飾 畫 80 % 家 具 2250 % 接待洽談室 200 % 合 計 % (2)百安居海珠店 項 目 面積 所占比例 備 注 入墻柜 150 % 家居雜 品 200 % 飾 品 100 % 休閑椅 120 % 裝飾公司 300 % 潔 具 1800 % 廚 柜 1500 % 廚房電器 300 % 衛(wèi)浴配件 400 % 家 具 1500 % 燈 飾 1000 % 布 藝 150 % 床上用品 150 % 飾 畫 50 % 地 毯 50 % 椅 子 80 % 板
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