【正文】 交通方便，展示形象好，適宜展覽之用； 建議打造成一個(gè)家居主題區(qū) 11層 新產(chǎn)品會(huì)展 /發(fā)布中心（展廳） 長(zhǎng)年主辦不同主題的產(chǎn)品展覽展銷 12層 玻璃金屬家具、真皮沙發(fā)、藤藝制品、客廳系列家具、整體訂做家具、各種品牌的現(xiàn)代板式家具、新古典家具、實(shí)木家具、中式古典家具、歐式古典家具、美式古典家具等 精品家居中心 13層 布藝家具、軟體家具、軟床、床墊、布藝沙發(fā)、青少年家具、兒童家具等 14層 燈飾中心 (室內(nèi)燈飾、戶外燈飾、家居燈飾、光源燈飾、商業(yè)燈飾、 LED燈飾、燈飾配件）、家居飾品、時(shí)尚布藝、裝飾品、家居工藝品 (畫(huà)廊、樹(shù)脂、金屬、竹木藤鐵、水晶玉器、陜西青銅器、字畫(huà)、蠟染、蘇繡，湘繡、景德鎮(zhèn)瓷器、唐山骨瓷、宜興紫砂、中日韓式茶餐具、） 1樓 1層為展覽大廳，承載項(xiàng)目展銷功能；整體打造成精品家居中心，薈歲萃天下知名廠家 72 本報(bào)告嚴(yán)格保。 150㎡ /個(gè) =1077個(gè) 車位面積 =1077個(gè) 35㎡ /個(gè) =37695㎡ 項(xiàng)目車位包括地面車位與地下車位，扣除地面車位面積， 估算地下停車場(chǎng)面積為 30000㎡ 地下層：本項(xiàng)目 20萬(wàn)㎡商業(yè)規(guī)模，需要約 4萬(wàn)㎡的停車場(chǎng)地，預(yù)計(jì)地下停車面積 3萬(wàn)㎡ 70 本報(bào)告嚴(yán)格保密 材料采購(gòu)中心（ 停車場(chǎng)）：（ 3萬(wàn) ㎡ ） A建筑涂料展區(qū)： 墻面涂料、防水涂料、地坪涂料、動(dòng)能性建筑涂料、涂料助劑、涂料包裝材料； B裝飾藝術(shù)玻璃及樓梯工業(yè)展區(qū)： 裝飾玻璃、藝術(shù)玻璃、幕墻玻璃、鋼化玻璃、鍍膜玻璃、防火玻璃、安全玻璃、彩色玻璃、玻璃潔具、制鏡玻璃等；各種室內(nèi)外木樓梯， 鋼制樓梯，金屬扶梯等；樓梯扶手及樓梯相關(guān)配套產(chǎn)品等 C化學(xué)建材、防水材料及設(shè)備展區(qū)： 組合房屋、隔音、隔熱、防銹材料；鋁塑管材、給排水管材；建筑防水材料、防水添加劑、填縫劑、防滲漏材料、防水技術(shù)及相關(guān)設(shè)備。 本項(xiàng)目總建筑面積 20萬(wàn)㎡，扣除地下停車場(chǎng)、餐飲區(qū)、活動(dòng)室以及倉(cāng)儲(chǔ)面積之后，項(xiàng)目需配車位面積為 ㎡。 68 本報(bào)告嚴(yán)格保密 功能業(yè)態(tài)定位原則： １ ． 發(fā)揮主力商家的品牌效應(yīng) ， 帶動(dòng)其他商家進(jìn)駐； ２．通過(guò)主力商家引導(dǎo)人流進(jìn)行縱向流動(dòng)； ３ ． 符合家居行業(yè)布局特點(diǎn)； ４ ． 實(shí)現(xiàn)整體效益最大化 ． 功能業(yè)態(tài)定位 69 本報(bào)告嚴(yán)格保密 地下層總建筑面積約 9萬(wàn)平米，單層規(guī)模罕見(jiàn)，建議保留 3萬(wàn)平米為停車場(chǎng)， 6萬(wàn)平米為商業(yè)。 66 本報(bào)告嚴(yán)格保密 普通商家訪談 商場(chǎng)名稱 聯(lián)系人 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 選址區(qū)域 經(jīng)營(yíng)樓層 需求面積 租賃年限 可承受租金 進(jìn)駐項(xiàng)目意向 樹(shù)王地板 陳先生 地板 龍崗 \寶安 1F— 2F 100㎡ 2年以上 30006000元 /月 考慮 1F\2F， 美佳燈飾 高小姐 燈飾 深圳 3F 200㎡ 35年 3040元 /㎡ 考慮，看項(xiàng)目租金情況確定面積 奧騏電器 立先生 電器 深圳 1F— 2F 50㎡ 3年 30005000元 /月 無(wú)意向項(xiàng)目交通堵塞 美標(biāo)衛(wèi)浴 劉小姐 衛(wèi)浴 無(wú)限制 1F 60㎡ 23年 6585元 /㎡ 考慮 奧騏整體櫥柜 劉先生 櫥柜 無(wú)限制 無(wú)限制 100㎡ 2年以上 5000元 /月 暫無(wú)開(kāi)店意向 歐勒衛(wèi)浴 李先生 衛(wèi)浴 深圳 1F2F 200㎡ 35年 30元 /㎡ 無(wú)意向，布吉空間小，交通不便利 升達(dá)地板 徐衛(wèi)娟 地板 深圳 1F2F 6080㎡ 5年左右 20元 /㎡ 暫不考慮 白象陶瓷 羅先生 陶瓷 深圳 2F 200㎡ 5年以上 不確定 考慮，看好項(xiàng)目 圣像地板 譚小姐 地板 深圳 1F2F 100㎡ 5年 不確定 考慮，較看好項(xiàng)目 卡歐地板 盧高萊 地板 市區(qū) 1F2F 150㎡ 不確定 不確定 無(wú)意向 鷹牌衛(wèi)浴 秦文江 衛(wèi)浴 無(wú)限制 1F 100㎡ 不確定 最高 150元 /㎡ 待定 圣之達(dá)吧椅 鄧巨英 家具 無(wú)限制 1F2F 100㎡ 不確定 最高 150元 /㎡ 待定，需要有主力商場(chǎng)進(jìn)駐 紅木古典家具 楊曉紅 家具 無(wú)限制 1F2F —— —— —— 無(wú)意向 宜安經(jīng)典家具 黃總 家具 深圳 —— 200㎡ —— 100150元 /㎡ 待定，需要有主力商場(chǎng)進(jìn)駐 冠珠瓷磚 黃英達(dá) 瓷磚 無(wú)限制 1F 50㎡ —— —— 無(wú)意向 蒙娜麗莎 肖輝忠 油漆 無(wú)限制 1F 80㎡ —— 100元 /㎡ 待定，依據(jù)主力商場(chǎng)再定 愛(ài)蒙 王英 需考察 1F2F 100㎡ —— 100元 /㎡ 待定，依據(jù)主力商場(chǎng)再定 美心防盜門(mén) 莫澤民 門(mén) 需考察 —— —— —— —— 無(wú)意向，廠家直銷 多樂(lè)士 林桂青 油漆 無(wú)限制 —— —— —— —— 待定 本次訪問(wèn)到的普通商家共 100家，特選擇其中具有代表性的 20家 ,具體訪談情況如下： 67 本報(bào)告嚴(yán)格保密 普通商家進(jìn)駐意向26%32%42%意向較強(qiáng)意向一般不考慮?本次商家訪談共聯(lián)絡(luò)了 100個(gè)，成功實(shí)現(xiàn)訪問(wèn)的商家共 95家； ?所訪問(wèn)的商家業(yè)態(tài)涵蓋了家居大部分業(yè)態(tài)，地板、潔具、燈飾、門(mén)、油漆、櫥柜、家具、電器、衛(wèi)浴等， ?有效訪問(wèn)到的普通商家 95家，意向較強(qiáng)的 25家，意向一般的 30家，無(wú)進(jìn)駐意向的有 40家 普通商家訪談結(jié)果： 無(wú)進(jìn)駐意向原因分析： ?項(xiàng)目位臵偏遠(yuǎn)，相對(duì)孤立，目前商業(yè)氛圍差； ?交通瓶頸，布龍路塞車現(xiàn)象嚴(yán)重； ?項(xiàng)目主力店尚無(wú)確定，投資信心不夠； ?項(xiàng)目操作時(shí)間尚早 ,暫不考慮； ?公司暫無(wú)拓展計(jì)劃。 商家名稱 超凡家居廣場(chǎng) 聯(lián)系人 彭先生 技 術(shù) 指 標(biāo) 具 體 要 求 選址區(qū)域 深圳 經(jīng)營(yíng)樓層（層） 1— 3樓 需求面積 (㎡ ） 30000㎡ 單層面積（㎡） 10000㎡ 層高要求（ m） — 5m 樓板承重（ kg/㎡ ） 500 中央空調(diào) 要 店內(nèi)垂直交通 貨梯、直開(kāi)梯 卸貨區(qū)（㎡） 500㎡ 柱間距（ m） 8*8 排污 要 停車場(chǎng)位臵 \數(shù)量 與經(jīng)營(yíng)面積相關(guān) 租金承受范圍 —— 交付租金形式 一押一租 租賃年限 10年 免租期 關(guān)內(nèi) 1年，關(guān)外更長(zhǎng) 對(duì)本項(xiàng)目位臵看法 目前在深圳有兩家分店，福田南店搬遷，對(duì)本項(xiàng)目有拓展意向 超凡家居廣場(chǎng)訪談 65 本報(bào)告嚴(yán)格保密 主力商家訪談小結(jié) 進(jìn)駐意向程度： 經(jīng)過(guò)初步訪談， 4家主力店已有進(jìn)駐意向， 4家尚在猶豫 ， 需根據(jù)其他主力商家進(jìn)駐情況而定， 2家明確表示無(wú)進(jìn)駐意向。 商家名稱 樂(lè)安居 聯(lián)系人 張小姐 技 術(shù) 指 標(biāo) 具 體 要 求 選址區(qū)域 交通便利，住宅小區(qū)密集 經(jīng)營(yíng)樓層（層） 3樓以下 需求面積 (㎡ ） 30000㎡ 以上 單層面積（㎡） 10000㎡ 以上 層高要求（ m） — 樓板承重（ kg/㎡ ） 500 給排水 要 供配電 要 中央空調(diào) 要 店內(nèi)垂直交通 自動(dòng)扶梯、客梯、貨梯 卸貨區(qū)（㎡） 400㎡ 柱間距（ m） 10*10 排污 要 停車場(chǎng)位臵 \數(shù)量 400個(gè) 租金承受范圍 關(guān)外最高為 25元 /㎡ 交付租金形式 最好一押一租 租賃年限 10年 免租期 1年以上 對(duì)本項(xiàng)目位臵看法 在深圳有四家分店 ， 暫無(wú)拓展計(jì)劃 ， 不過(guò)表示關(guān)注本項(xiàng)目 商家名稱 百安居 聯(lián)系人 發(fā)展部周先生 選址區(qū)域 對(duì)銘豪項(xiàng)目地段感覺(jué)一般，硬件符合要求 對(duì)本項(xiàng)目看法 曾接觸項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目情況特別了解，但對(duì)項(xiàng)目存在疑點(diǎn)如土地性質(zhì)等 樂(lè)安居訪談： 63 本報(bào)告嚴(yán)格保密 商家名稱 金海馬家居 聯(lián)系人 陳經(jīng)理 技 術(shù) 指 標(biāo) 具 體 要 求 選址區(qū)域 城市主干道兩側(cè)，無(wú)交通管制，通道暢通 經(jīng)營(yíng)樓層（層） 1— 4樓 需求面積 (㎡ ） 10000— 80000㎡ 單層面積（㎡） 5000㎡ 以上 層高要求（ m） — 5m 樓板承重（ kg/㎡ ） 500 中央空調(diào) 要 店內(nèi)垂直交通 要 卸貨區(qū)（㎡） 400— 500㎡ 柱間距（ m） 10*10， 8*8 排污 要 停車場(chǎng)位臵 \數(shù)量 與經(jīng)營(yíng)面積相關(guān) 租金承受范圍 —— 交付租金形式 一押一租 租賃年限 10年 免租期 1年 對(duì)本項(xiàng)目位臵看法 對(duì)項(xiàng)目非常了解，較有意向，與開(kāi)發(fā)商已有洽談 金海馬家居訪談 金海馬家具與本項(xiàng)目多次洽談，了解項(xiàng)目具體情況，進(jìn)駐意向比較強(qiáng)烈。 主力商家訪談 商家訪談 61 本報(bào)告嚴(yán)格保密 好百年認(rèn)為項(xiàng)目硬件設(shè)施符合開(kāi)店要求，但進(jìn)駐本項(xiàng)目需要進(jìn)一步論證。 主力商家訪談情況： 根據(jù)項(xiàng)目項(xiàng)目實(shí)際需要，我司與 10家主力商家進(jìn)行了洽談，初步了解品牌商家對(duì)本項(xiàng)目的看法。 消費(fèi)者定位依據(jù)： ? 深圳不可復(fù)制的國(guó)際地理位臵，以及珠三角強(qiáng)大的家居產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，能夠吸引國(guó)際客戶來(lái)采購(gòu)； ? 項(xiàng)目立體交通發(fā)達(dá)，不僅可覆蓋龍崗區(qū)及周邊各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，而且能夠輻射到惠洲、東莞等珠三角城市； ? 項(xiàng)目規(guī)模首屈一指，價(jià)格存在競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；項(xiàng)目引進(jìn)知名商家，產(chǎn)品豐富、服務(wù)周到，消費(fèi)者在舒適環(huán)境中一站式購(gòu)齊所需產(chǎn)品，此外餐飲、娛樂(lè)等相關(guān)配套設(shè)施完善； ? 搶占市場(chǎng)空白點(diǎn)，彌補(bǔ)辦公家具的消費(fèi)空缺。InternationalTradingCenter 銘豪 〃 家居中心 本案命名原則： ?結(jié)合項(xiàng)目定位理念，體現(xiàn)項(xiàng)目高格調(diào)、高氣質(zhì)、高效應(yīng)的國(guó)際化商業(yè)高度，商業(yè)價(jià)值得到升華； ?呈現(xiàn)出一種改變深圳家居行業(yè)商業(yè)模式的全新商業(yè)運(yùn)營(yíng)體，顛覆一座城市家居格局的氣勢(shì)； ?名字言簡(jiǎn)意賅， 容易傳播，在未來(lái)成為家居商業(yè)的代言。 ?根據(jù)城市規(guī)劃發(fā)展要求、家居商圈業(yè)態(tài)調(diào)查、片區(qū)商業(yè)特征，以及項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)及規(guī)模來(lái)確定項(xiàng)目定位； ?本項(xiàng)目不能是深圳家居品牌匯總版，項(xiàng)目應(yīng)立志打造中國(guó)家居商業(yè)的新型經(jīng)營(yíng)模式。 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣分析：項(xiàng)目劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅 54 本報(bào)告嚴(yán)格保密 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì) Strength 劣勢(shì) Weak 機(jī)會(huì) Opportunity 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì) 把握機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì) 發(fā)揮項(xiàng)目超大規(guī)模 、硬件設(shè)施條件 、 發(fā)達(dá)的對(duì)外交通等優(yōu)勢(shì)，搶占市場(chǎng)機(jī)會(huì)、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo) 利用項(xiàng)目各種機(jī)會(huì) 點(diǎn)，擴(kuò)大機(jī)會(huì)優(yōu)勢(shì)，克服項(xiàng)目劣勢(shì)條件 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅 減小劣勢(shì)，避免威脅 突出宣傳 、整合項(xiàng)目各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)強(qiáng)勢(shì)推廣，確立項(xiàng)目市場(chǎng)形象 通過(guò)整合推廣，弱化市場(chǎng)對(duì)片區(qū)形象落后的認(rèn)知 20萬(wàn)的規(guī)模優(yōu)勢(shì) 硬件設(shè)施優(yōu)越 交通發(fā)達(dá) 片區(qū)利好釋放帶來(lái)的區(qū)域整體 升級(jí)變化 位臵相對(duì)偏僻，遠(yuǎn)離城市核心商圈 片區(qū)形象落后，不利打造高端項(xiàng)目形象 目前交通擁堵 家居用品生產(chǎn)基地且對(duì)外經(jīng)濟(jì)聯(lián)系密切 所處城市商圈享有國(guó)際知名度 3. 家具物流中心市場(chǎng)前景廣闊 威脅 Threaten 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 發(fā)展商缺乏借鑒經(jīng)驗(yàn)，操作 難度加大 55 本報(bào)告嚴(yán)格保密 思維導(dǎo)圖 招商策略 市場(chǎng)分析 基礎(chǔ)研究 項(xiàng)目分析 ?發(fā)展歷程 ?市場(chǎng)格局 ?功能業(yè)態(tài)定位 ?商家訪談 ?消費(fèi)群體定位 ?項(xiàng)目對(duì)比分析 ?項(xiàng)目基本概況 ?項(xiàng)目總體定位 ?成功要素 ?家居商業(yè)調(diào)研 ?市場(chǎng)背景分析 ?招商核心思路 ?關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn) ?未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) ?項(xiàng)目 SWOT分析 ?招商營(yíng)銷推廣 ?租金與收益測(cè)算 項(xiàng)目定位 56 本報(bào)告嚴(yán)格保密 通過(guò)項(xiàng)目 SWOT分析，本案在定位策略上可以遵循： 整合項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) ， 拔高項(xiàng)目國(guó)際家居交易中心的市場(chǎng)形象 ， 提升項(xiàng)目品牌影響力與市場(chǎng)吸引力 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)適度擴(kuò)大 ， 以大型品牌商家?guī)?dòng)全而招商 、擴(kuò)大客戶群體 策略 1 策略 2 策略 3 整合各種推廣資源 ， 擴(kuò)大項(xiàng)目市場(chǎng)知名度和影響力 ，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目全國(guó)范圍內(nèi)招商 ， 快速實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo) 57 本報(bào)告嚴(yán)格保密 項(xiàng)目定位策略： 整合項(xiàng)目各種優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)機(jī)會(huì)，拔高形象高度 ，增強(qiáng)市場(chǎng)影響力和 號(hào)召力 銘豪家居 對(duì)比深圳家居市場(chǎng)現(xiàn)狀，本項(xiàng)目先天具備及通過(guò)操控可達(dá)到多項(xiàng)核心優(yōu)勢(shì) 規(guī)模 、 品牌 貨 、 車 、 人系統(tǒng) 管理流程及成本 倉(cāng)儲(chǔ)管理及配套 項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)管理 52 本報(bào)告嚴(yán)格保密 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣分析：項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì) 超大規(guī)模 硬件一流