【正文】 交通方便，展示形象好，適宜展覽之用； 建議打造成一個家居主題區(qū) 11層 新產(chǎn)品會展 /發(fā)布中心（展廳） 長年主辦不同主題的產(chǎn)品展覽展銷 12層 玻璃金屬家具、真皮沙發(fā)、藤藝制品、客廳系列家具、整體訂做家具、各種品牌的現(xiàn)代板式家具、新古典家具、實木家具、中式古典家具、歐式古典家具、美式古典家具等 精品家居中心 13層 布藝家具、軟體家具、軟床、床墊、布藝沙發(fā)、青少年家具、兒童家具等 14層 燈飾中心 (室內(nèi)燈飾、戶外燈飾、家居燈飾、光源燈飾、商業(yè)燈飾、 LED燈飾、燈飾配件）、家居飾品、時尚布藝、裝飾品、家居工藝品 (畫廊、樹脂、金屬、竹木藤鐵、水晶玉器、陜西青銅器、字畫、蠟染、蘇繡，湘繡、景德鎮(zhèn)瓷器、唐山骨瓷、宜興紫砂、中日韓式茶餐具、） 1樓 1層為展覽大廳，承載項目展銷功能；整體打造成精品家居中心，薈歲萃天下知名廠家 72 本報告嚴(yán)格保。 150㎡ /個 =1077個 車位面積 =1077個 35㎡ /個 =37695㎡ 項目車位包括地面車位與地下車位，扣除地面車位面積， 估算地下停車場面積為 30000㎡ 地下層：本項目 20萬㎡商業(yè)規(guī)模，需要約 4萬㎡的停車場地，預(yù)計地下停車面積 3萬㎡ 70 本報告嚴(yán)格保密 材料采購中心（ 停車場）：（ 3萬 ㎡ ） A建筑涂料展區(qū)： 墻面涂料、防水涂料、地坪涂料、動能性建筑涂料、涂料助劑、涂料包裝材料； B裝飾藝術(shù)玻璃及樓梯工業(yè)展區(qū)： 裝飾玻璃、藝術(shù)玻璃、幕墻玻璃、鋼化玻璃、鍍膜玻璃、防火玻璃、安全玻璃、彩色玻璃、玻璃潔具、制鏡玻璃等；各種室內(nèi)外木樓梯， 鋼制樓梯，金屬扶梯等；樓梯扶手及樓梯相關(guān)配套產(chǎn)品等 C化學(xué)建材、防水材料及設(shè)備展區(qū)： 組合房屋、隔音、隔熱、防銹材料；鋁塑管材、給排水管材；建筑防水材料、防水添加劑、填縫劑、防滲漏材料、防水技術(shù)及相關(guān)設(shè)備。 本項目總建筑面積 20萬㎡，扣除地下停車場、餐飲區(qū)、活動室以及倉儲面積之后，項目需配車位面積為 ㎡。 68 本報告嚴(yán)格保密 功能業(yè)態(tài)定位原則： １ ． 發(fā)揮主力商家的品牌效應(yīng) ， 帶動其他商家進(jìn)駐； ２．通過主力商家引導(dǎo)人流進(jìn)行縱向流動； ３ ． 符合家居行業(yè)布局特點(diǎn)； ４ ． 實現(xiàn)整體效益最大化 ． 功能業(yè)態(tài)定位 69 本報告嚴(yán)格保密 地下層總建筑面積約 9萬平米，單層規(guī)模罕見，建議保留 3萬平米為停車場， 6萬平米為商業(yè)。 66 本報告嚴(yán)格保密 普通商家訪談 商場名稱 聯(lián)系人 經(jīng)營業(yè)態(tài) 選址區(qū)域 經(jīng)營樓層 需求面積 租賃年限 可承受租金 進(jìn)駐項目意向 樹王地板 陳先生 地板 龍崗 \寶安 1F— 2F 100㎡ 2年以上 30006000元 /月 考慮 1F\2F， 美佳燈飾 高小姐 燈飾 深圳 3F 200㎡ 35年 3040元 /㎡ 考慮，看項目租金情況確定面積 奧騏電器 立先生 電器 深圳 1F— 2F 50㎡ 3年 30005000元 /月 無意向項目交通堵塞 美標(biāo)衛(wèi)浴 劉小姐 衛(wèi)浴 無限制 1F 60㎡ 23年 6585元 /㎡ 考慮 奧騏整體櫥柜 劉先生 櫥柜 無限制 無限制 100㎡ 2年以上 5000元 /月 暫無開店意向 歐勒衛(wèi)浴 李先生 衛(wèi)浴 深圳 1F2F 200㎡ 35年 30元 /㎡ 無意向，布吉空間小，交通不便利 升達(dá)地板 徐衛(wèi)娟 地板 深圳 1F2F 6080㎡ 5年左右 20元 /㎡ 暫不考慮 白象陶瓷 羅先生 陶瓷 深圳 2F 200㎡ 5年以上 不確定 考慮，看好項目 圣像地板 譚小姐 地板 深圳 1F2F 100㎡ 5年 不確定 考慮，較看好項目 卡歐地板 盧高萊 地板 市區(qū) 1F2F 150㎡ 不確定 不確定 無意向 鷹牌衛(wèi)浴 秦文江 衛(wèi)浴 無限制 1F 100㎡ 不確定 最高 150元 /㎡ 待定 圣之達(dá)吧椅 鄧巨英 家具 無限制 1F2F 100㎡ 不確定 最高 150元 /㎡ 待定，需要有主力商場進(jìn)駐 紅木古典家具 楊曉紅 家具 無限制 1F2F —— —— —— 無意向 宜安經(jīng)典家具 黃總 家具 深圳 —— 200㎡ —— 100150元 /㎡ 待定，需要有主力商場進(jìn)駐 冠珠瓷磚 黃英達(dá) 瓷磚 無限制 1F 50㎡ —— —— 無意向 蒙娜麗莎 肖輝忠 油漆 無限制 1F 80㎡ —— 100元 /㎡ 待定，依據(jù)主力商場再定 愛蒙 王英 需考察 1F2F 100㎡ —— 100元 /㎡ 待定，依據(jù)主力商場再定 美心防盜門 莫澤民 門 需考察 —— —— —— —— 無意向，廠家直銷 多樂士 林桂青 油漆 無限制 —— —— —— —— 待定 本次訪問到的普通商家共 100家，特選擇其中具有代表性的 20家 ,具體訪談情況如下： 67 本報告嚴(yán)格保密 普通商家進(jìn)駐意向26%32%42%意向較強(qiáng)意向一般不考慮?本次商家訪談共聯(lián)絡(luò)了 100個，成功實現(xiàn)訪問的商家共 95家； ?所訪問的商家業(yè)態(tài)涵蓋了家居大部分業(yè)態(tài)，地板、潔具、燈飾、門、油漆、櫥柜、家具、電器、衛(wèi)浴等， ?有效訪問到的普通商家 95家，意向較強(qiáng)的 25家，意向一般的 30家，無進(jìn)駐意向的有 40家 普通商家訪談結(jié)果： 無進(jìn)駐意向原因分析： ?項目位臵偏遠(yuǎn)，相對孤立，目前商業(yè)氛圍差； ?交通瓶頸，布龍路塞車現(xiàn)象嚴(yán)重； ?項目主力店尚無確定，投資信心不夠； ?項目操作時間尚早 ,暫不考慮； ?公司暫無拓展計劃。 商家名稱 超凡家居廣場 聯(lián)系人 彭先生 技 術(shù) 指 標(biāo) 具 體 要 求 選址區(qū)域 深圳 經(jīng)營樓層（層） 1— 3樓 需求面積 (㎡ ） 30000㎡ 單層面積（㎡） 10000㎡ 層高要求（ m） — 5m 樓板承重（ kg/㎡ ） 500 中央空調(diào) 要 店內(nèi)垂直交通 貨梯、直開梯 卸貨區(qū)（㎡） 500㎡ 柱間距（ m） 8*8 排污 要 停車場位臵 \數(shù)量 與經(jīng)營面積相關(guān) 租金承受范圍 —— 交付租金形式 一押一租 租賃年限 10年 免租期 關(guān)內(nèi) 1年，關(guān)外更長 對本項目位臵看法 目前在深圳有兩家分店，福田南店搬遷，對本項目有拓展意向 超凡家居廣場訪談 65 本報告嚴(yán)格保密 主力商家訪談小結(jié) 進(jìn)駐意向程度： 經(jīng)過初步訪談， 4家主力店已有進(jìn)駐意向， 4家尚在猶豫 ， 需根據(jù)其他主力商家進(jìn)駐情況而定， 2家明確表示無進(jìn)駐意向。 商家名稱 樂安居 聯(lián)系人 張小姐 技 術(shù) 指 標(biāo) 具 體 要 求 選址區(qū)域 交通便利，住宅小區(qū)密集 經(jīng)營樓層（層） 3樓以下 需求面積 (㎡ ） 30000㎡ 以上 單層面積（㎡） 10000㎡ 以上 層高要求（ m） — 樓板承重（ kg/㎡ ） 500 給排水 要 供配電 要 中央空調(diào) 要 店內(nèi)垂直交通 自動扶梯、客梯、貨梯 卸貨區(qū)（㎡） 400㎡ 柱間距（ m） 10*10 排污 要 停車場位臵 \數(shù)量 400個 租金承受范圍 關(guān)外最高為 25元 /㎡ 交付租金形式 最好一押一租 租賃年限 10年 免租期 1年以上 對本項目位臵看法 在深圳有四家分店 ， 暫無拓展計劃 ， 不過表示關(guān)注本項目 商家名稱 百安居 聯(lián)系人 發(fā)展部周先生 選址區(qū)域 對銘豪項目地段感覺一般，硬件符合要求 對本項目看法 曾接觸項目，對項目情況特別了解，但對項目存在疑點(diǎn)如土地性質(zhì)等 樂安居訪談： 63 本報告嚴(yán)格保密 商家名稱 金海馬家居 聯(lián)系人 陳經(jīng)理 技 術(shù) 指 標(biāo) 具 體 要 求 選址區(qū)域 城市主干道兩側(cè)，無交通管制，通道暢通 經(jīng)營樓層（層） 1— 4樓 需求面積 (㎡ ） 10000— 80000㎡ 單層面積（㎡） 5000㎡ 以上 層高要求（ m） — 5m 樓板承重（ kg/㎡ ） 500 中央空調(diào) 要 店內(nèi)垂直交通 要 卸貨區(qū)（㎡） 400— 500㎡ 柱間距（ m） 10*10， 8*8 排污 要 停車場位臵 \數(shù)量 與經(jīng)營面積相關(guān) 租金承受范圍 —— 交付租金形式 一押一租 租賃年限 10年 免租期 1年 對本項目位臵看法 對項目非常了解，較有意向，與開發(fā)商已有洽談 金海馬家居訪談 金海馬家具與本項目多次洽談，了解項目具體情況，進(jìn)駐意向比較強(qiáng)烈。 主力商家訪談 商家訪談 61 本報告嚴(yán)格保密 好百年認(rèn)為項目硬件設(shè)施符合開店要求，但進(jìn)駐本項目需要進(jìn)一步論證。 主力商家訪談情況： 根據(jù)項目項目實際需要，我司與 10家主力商家進(jìn)行了洽談，初步了解品牌商家對本項目的看法。 消費(fèi)者定位依據(jù)： ? 深圳不可復(fù)制的國際地理位臵，以及珠三角強(qiáng)大的家居產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，能夠吸引國際客戶來采購； ? 項目立體交通發(fā)達(dá)，不僅可覆蓋龍崗區(qū)及周邊各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，而且能夠輻射到惠洲、東莞等珠三角城市； ? 項目規(guī)模首屈一指，價格存在競爭優(yōu)勢；項目引進(jìn)知名商家，產(chǎn)品豐富、服務(wù)周到，消費(fèi)者在舒適環(huán)境中一站式購齊所需產(chǎn)品，此外餐飲、娛樂等相關(guān)配套設(shè)施完善； ? 搶占市場空白點(diǎn)，彌補(bǔ)辦公家具的消費(fèi)空缺。InternationalTradingCenter 銘豪 〃 家居中心 本案命名原則： ?結(jié)合項目定位理念，體現(xiàn)項目高格調(diào)、高氣質(zhì)、高效應(yīng)的國際化商業(yè)高度，商業(yè)價值得到升華； ?呈現(xiàn)出一種改變深圳家居行業(yè)商業(yè)模式的全新商業(yè)運(yùn)營體，顛覆一座城市家居格局的氣勢； ?名字言簡意賅， 容易傳播，在未來成為家居商業(yè)的代言。 ?根據(jù)城市規(guī)劃發(fā)展要求、家居商圈業(yè)態(tài)調(diào)查、片區(qū)商業(yè)特征，以及項目的優(yōu)劣勢及規(guī)模來確定項目定位； ?本項目不能是深圳家居品牌匯總版，項目應(yīng)立志打造中國家居商業(yè)的新型經(jīng)營模式。 項目優(yōu)劣分析：項目劣勢、機(jī)會、威脅 54 本報告嚴(yán)格保密 SWOT 分析 優(yōu)勢 Strength 劣勢 Weak 機(jī)會 Opportunity 發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會 把握機(jī)會，克服劣勢 發(fā)揮項目超大規(guī)模 、硬件設(shè)施條件 、 發(fā)達(dá)的對外交通等優(yōu)勢，搶占市場機(jī)會、實現(xiàn)項目目標(biāo) 利用項目各種機(jī)會 點(diǎn)，擴(kuò)大機(jī)會優(yōu)勢，克服項目劣勢條件 發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅 減小劣勢，避免威脅 突出宣傳 、整合項目各項優(yōu)勢，通過強(qiáng)勢推廣，確立項目市場形象 通過整合推廣，弱化市場對片區(qū)形象落后的認(rèn)知 20萬的規(guī)模優(yōu)勢 硬件設(shè)施優(yōu)越 交通發(fā)達(dá) 片區(qū)利好釋放帶來的區(qū)域整體 升級變化 位臵相對偏僻，遠(yuǎn)離城市核心商圈 片區(qū)形象落后，不利打造高端項目形象 目前交通擁堵 家居用品生產(chǎn)基地且對外經(jīng)濟(jì)聯(lián)系密切 所處城市商圈享有國際知名度 3. 家具物流中心市場前景廣闊 威脅 Threaten 市場競爭激烈 發(fā)展商缺乏借鑒經(jīng)驗，操作 難度加大 55 本報告嚴(yán)格保密 思維導(dǎo)圖 招商策略 市場分析 基礎(chǔ)研究 項目分析 ?發(fā)展歷程 ?市場格局 ?功能業(yè)態(tài)定位 ?商家訪談 ?消費(fèi)群體定位 ?項目對比分析 ?項目基本概況 ?項目總體定位 ?成功要素 ?家居商業(yè)調(diào)研 ?市場背景分析 ?招商核心思路 ?關(guān)鍵時間節(jié)點(diǎn) ?未來發(fā)展趨勢 ?項目 SWOT分析 ?招商營銷推廣 ?租金與收益測算 項目定位 56 本報告嚴(yán)格保密 通過項目 SWOT分析，本案在定位策略上可以遵循： 整合項目優(yōu)勢 ， 拔高項目國際家居交易中心的市場形象 ， 提升項目品牌影響力與市場吸引力 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)適度擴(kuò)大 ， 以大型品牌商家?guī)尤猩?、擴(kuò)大客戶群體 策略 1 策略 2 策略 3 整合各種推廣資源 ， 擴(kuò)大項目市場知名度和影響力 ，實現(xiàn)項目全國范圍內(nèi)招商 ， 快速實現(xiàn)項目目標(biāo) 57 本報告嚴(yán)格保密 項目定位策略： 整合項目各種優(yōu)勢和市場機(jī)會，拔高形象高度 ，增強(qiáng)市場影響力和 號召力 銘豪家居 對比深圳家居市場現(xiàn)狀，本項目先天具備及通過操控可達(dá)到多項核心優(yōu)勢 規(guī)模 、 品牌 貨 、 車 、 人系統(tǒng) 管理流程及成本 倉儲管理及配套 項目營運(yùn)管理 52 本報告嚴(yán)格保密 項目優(yōu)劣分析：項目核心優(yōu)勢 超大規(guī)模 硬件一流