【正文】 招商策略 市場分析 基礎研究 項目分析 ?發(fā)展歷程 ?市場格局 ?功能業(yè)態(tài)定位 ?商家訪談 ?消費群體定位 ?項目對比分析 ?項目基本概況 ?項目總體定位 ?成功要素 ?家居商業(yè)調(diào)研 ?市場背景分析 ?招商核心思路 ?關鍵時間節(jié)點 ?未來發(fā)展趨勢 ?項目 SWOT分析 ?招商營銷推廣 ?租金與收益測算 項目定位 56 本報告嚴格保密 通過項目 SWOT分析，本案在定位策略上可以遵循： 整合項目優(yōu)勢 ， 拔高項目國際家居交易中心的市場形象 ， 提升項目品牌影響力與市場吸引力 產(chǎn)品結構適度擴大 ， 以大型品牌商家?guī)尤猩?、擴大客戶群體 策略 1 策略 2 策略 3 整合各種推廣資源 ， 擴大項目市場知名度和影響力 ，實現(xiàn)項目全國范圍內(nèi)招商 ， 快速實現(xiàn)項目目標 57 本報告嚴格保密 項目定位策略： 整合項目各種優(yōu)勢和市場機會，拔高形象高度 ，增強市場影響力和 號召力 銘豪家居 龍崗片區(qū) 高起點高規(guī)格，項目所屬片區(qū)為全市重要的物流基地，本項目自身硬件齊全、規(guī)模大又作為政府陽光采購平臺，先天條件優(yōu)越。 38 本報告嚴格保密 家之福 項目名稱 家之福 項目位臵 梅園路、寶崗北路交匯處， 832號 發(fā)展商 深圳市深業(yè)物流集團股份有限公司 管理費 /元 /㎡ 20元 臨街長度 /m 75㎡ 實用率（ %） 100% 建筑面積 /㎡ 20０００㎡ 電梯及扶梯（部） 開業(yè)日期 2021年 8月 停車位數(shù)量（個） 100個 商場結構 廠房 主次通道 /m 3M 鋪位形式 街鋪 主力鋪位實用面積 /㎡ 30㎡ 柱間距 /m １ 4Ｍ 中庭面積 /㎡ 40㎡ 層高 /m 3M 單層商業(yè)面積 /㎡ 6000㎡ 層數(shù) /F 1F 目前空臵率（ %） 25% 項目定位 集批發(fā)零售采購倉儲運輸及流通等多功能 主要品牌商家 大師漆，奧特，松下等 租金 /元 /㎡ B區(qū) 80元 商場軟件配套 管理松散，分 300多個小業(yè)主 經(jīng)營及盈利狀況 一般，從人流量和店內(nèi)顧客分析 商業(yè)業(yè)態(tài)比例 建材比例 80% 各樓層業(yè)態(tài) 分 A、 B區(qū)和中倉 家之福樹立起以經(jīng)營裝飾建材為主的概念店形象，導入 5S直銷理念 ，增強品牌競爭力。體驗式建材賣場 項目簡介 該項目位于傳統(tǒng)家裝商業(yè)商場的新商圈核心地段 ,商場共三層，商場軟、硬件一流，環(huán)境幽雅舒適 美家天地實行獨立經(jīng)營，統(tǒng)一管理、統(tǒng)一推廣的經(jīng)營管理模式，是龍崗目前規(guī)模最大、品類最全、檔次最高的一站式超大型家居建材購物廣場 銘豪家居 美家美地 25 本報告嚴格保密 商場名稱 家樂園裝飾材料市場 地理位臵 龍崗龍城龍翔大道和吉祥路中路交匯 市場定位 家居裝飾材料專業(yè)市場 商業(yè)面積 25000㎡ 商場布局 一站式購物 項目簡介 項目處于人流、物流、資金流、信息流匯聚之地，是目前龍崗區(qū)投資最多、規(guī)模最大、經(jīng)營品種最齊的裝飾材料市場之一 家樂園提供一站式完全家居裝飾 ，是目前龍崗區(qū)投資最多、規(guī)模最大、經(jīng)營品種最齊的裝飾材料市場之一 銘豪家居 家樂園 26 本報告嚴格保密 商場名稱 樂安居布吉店 地理位臵 龍崗區(qū)布吉鎮(zhèn)大芬油畫村前行 50米左轉 市場定位 布吉片區(qū)時尚裝飾材料專業(yè)市場 商業(yè)面積 近 20210㎡ 業(yè)態(tài)分布 分為陶瓷生活體驗館、地板生活體驗館、廚房 生活體驗館、衛(wèi)浴生活體驗館等 項目簡介 該項目被譽為“深圳首家家居體驗名店”，目前為布吉片區(qū)最大的一家建材專業(yè)市場 樂安居布吉店位于繁華的東大街，與民潤超市、KFC等業(yè)態(tài)互補，滿足布吉 120萬人的消費需求 銘豪家居 樂安居 27 本報告嚴格保密 商場名稱 嘉豪國際家居廣場 地理位臵 龍崗區(qū)布吉鎮(zhèn)布龍公路旁（原布龍收費站旁） 市場定位 集家具、建材于一體的大型家居廣場，定位于經(jīng)營中高檔家具建材 商業(yè)面積 50000㎡ 業(yè)態(tài)分布 主要分為三大塊家具經(jīng)營區(qū) 23000㎡ ，建材經(jīng)營區(qū)5000㎡ ，近 10000㎡ 的倉庫。 筍崗 清水河片區(qū)是深圳目前最大家居物流集散地，片區(qū)內(nèi)家居賣場星羅棋布，高檔品牌匯集 18 本報告嚴格保密 福田南片區(qū)家居市場是在總部經(jīng)濟的催動下近兩年才形成，高端家居是發(fā)展方向 整體區(qū)域優(yōu)勢： 深圳福田中心區(qū)，在政府主導的高起點規(guī)劃下，日成為新興的“財富洼地”：世界 500強企業(yè)中有 30多家在中心區(qū)設立了機構和辦事處；會展中心形成了一個以上百億產(chǎn)值計算的新的經(jīng)濟形態(tài)會展經(jīng)濟； CEPA的實施，深港財富在此交匯，人流、物流、資金流均以前所未有之勢向這一片區(qū)聚集； 華強北電子商圈的強大輻射力將會讓家居消費受益匪淺；會展經(jīng)濟的帶動，這能夠吸引到來自世界各地的客商；加上該片區(qū)人口眾多，高檔寫字樓、住宅樓比鄰而立，成為金領、白領以及港人北上的首選。 家居產(chǎn)業(yè)基礎 ： 深圳與周邊的珠三角城市已經(jīng)形成了全國著名的家居建材產(chǎn)業(yè)密集帶，其中陶瓷、玻璃、涂料、門窗、櫥具、家具、鋁合金型材、照明燈飾和各種新型材料的生產(chǎn)量均已位居全國第一。 ? 大型家居專業(yè)賣場 分布：主要集中在福田南和南山－福永兩個片區(qū)； 特征：以獨立的大體量商場為主，裝修高檔，進行統(tǒng)一招商統(tǒng)一管理，駐場商家以國內(nèi)品牌為主，輻射范圍區(qū)域和市級；經(jīng)營品種涵蓋家居、建材、裝飾材料等； ? 大型物流園區(qū)家居批發(fā)配送中心 分布：主要在清水河－筍崗物流園區(qū)； 特征：依托升級轉型的大型物流園區(qū)背景，形成了大商圈的產(chǎn)業(yè)和行業(yè)聚集效應，商場以廠房改鋪為主，匯集國內(nèi)外超級品牌商家，輻射華南地區(qū)甚至全國。 ? 大型物流功能 ： 商流 、 物流 、 信息流 、 資金流融于一體；交易 、倉儲 、 運輸 、 加工配送 、信息傳導 、 增值服務。 2021年廣東家具產(chǎn)業(yè)銷售額為 1020億元，出口額為 ，總銷售額占全國的 1/3，深圳在 2021年出口家具 ，同比增長 ％。 好百年 美克美家 19 本報告嚴格保密 南山 福永片區(qū)家居市場因房地產(chǎn)開發(fā)西移而形成，目前正形成類似筍崗家居物流商圈 ?交通改善，城市規(guī)劃西移，南山成為房地產(chǎn)開發(fā)中心： 濱河大道的開通，以及西部通道的建設和未來地鐵的架設，深圳房地產(chǎn)市場中心逐漸西移，南山已成為房地產(chǎn)市場主力軍，而家居建材市場隨之快速發(fā)展，且輻射力遠至福永等關外地區(qū)。商圈所在區(qū)域的性質(zhì)：住宅區(qū) 公交站點及路線 2 2 20 1 47 447等 產(chǎn)品規(guī)劃 層高 /m 一層 8m，二層 5m 單層商業(yè)面積 /㎡ 11000㎡ 層數(shù) /F 2 目前空臵率（ %） —— 經(jīng)營檔次 中高檔 物流渠道 自有物流 消費群定位 中高層消費群體 項目定位 以裝飾材料為主的開放式經(jīng)營，批零兼售 配套業(yè)態(tài) 商場軟件配套 合理化的管理及布局，良好的購物環(huán)境 商業(yè)業(yè)態(tài)比例 建材比例 60%，其他 40% 各樓層業(yè)態(tài) 一層：地磚、地板、涂料、木材門、五金；二層：廚房、衛(wèi)浴、家具、燈具 結論 一站式購物，集中建材、廚、衛(wèi)等貨品 百安居 筍崗片區(qū) 百安居率先進駐筍崗物流園，倉儲式經(jīng)營方式， 片區(qū)商業(yè)氛圍成熟。 41 本報告嚴格保密 思維導圖 項目分析 招商策略 市場分析 基礎研究 項目定位 ?發(fā)展歷程 ?市場格局 ?項目總體定位 ?消費群體定位 ?商家訪談 ?項目對比分析 ?項目基本概況 ?功能業(yè)態(tài)定位 ?成功要素 ?家居商業(yè)調(diào)研 ?未來發(fā)展趨勢 ?招商核心思路 ?關鍵時間節(jié)點 ?市場背景分析 ?項目 SWOT分析 ?招商營銷推廣 ?租金與收益測算 42 本報告嚴格保密 陸路： 深圳城市交通正邁向國際水平， 覆蓋全市、布局合理的現(xiàn)代交通網(wǎng)絡體系正在形成， 地鐵、西部通道開通， 五年“ 七橫十三縱 ” 的交通建設，城市公交結構實現(xiàn)歷史性突破。 項目的消費群體以生產(chǎn)廠商為主，并為家居對外貿(mào)易提供平臺和服務 48 本報告嚴格保密 從片區(qū)范圍來看，本項目最大的直接競爭對手為筍崗片區(qū)：筍崗片區(qū)家居市場分布集中、品種齊全，總規(guī)模已超過 20萬平米，與本項目不分上下；筍崗片區(qū)定位為 全市重點建設的六大物流園區(qū)之一，物流倉儲發(fā)達，本項目也位于中部物流組團，但相比不具備優(yōu)勢；在經(jīng)營上， 筍崗片區(qū)商業(yè)成熟，而本項目周邊商業(yè)氛圍遜于筍崗。 58 本報告嚴格保密 案名推薦 銘豪家居 〃 國際交易中心 minghaoCasa 關于項目地下停車場面積需求測算： 根據(jù)研究，商業(yè)面積與車位存在一定的比例關系，普通商業(yè)每 40㎡ 需配臵 1個車位，餐飲每 60㎡ 需配臵 1個車位，大型購物中心每100㎡ 需配臵 1個車位，本項目為專業(yè)市場每 150㎡ 配臵 1個車位。 進駐商家： ?了解并認可片區(qū)規(guī)劃； ?項目規(guī)模龐大，有望成為深圳最大的家居購物中心； 猶豫商家： ?項目位臵相對孤立，商業(yè)氛圍還未形成； ?對項目的土地性質(zhì)等存在疑慮； 進駐意向程度： 公司暫無拓展計劃。 項目 SWOT分析 53 本報告嚴格保密 項目劣勢 位臵偏僻： 項目位臵相對孤立，遠離城市核心商圈，周邊多為工業(yè)廠房和農(nóng)民住房，居住人口少，商業(yè)氛圍冷清； 片區(qū)形象： 龍崗布吉城市形象有待提升，目前交通擁擠、規(guī)劃落后等現(xiàn)象與項目的高端形象存在落差； 項目機會 項目威脅 深圳及珠三角城市為家居用品生產(chǎn)基地，深圳對外經(jīng)濟聯(lián)系密切，在國際上享有知名度，具備整合生產(chǎn)廠家的能力； 深圳缺乏存在對外貿(mào)易的家居物流中心，本項目作為整個華南地區(qū)乃至全國第一家，市場前景看好； 家居廠家分布在珠三角各個地區(qū)，受區(qū)域距離影響，項目營銷推廣難度大； 發(fā)展商缺乏商業(yè)運作經(jīng)驗，又無同類可借鑒項目，操作難度大。 ?南山至福永片區(qū) 由于交通改進和房地產(chǎn)的高速發(fā)展而形成，家居市場以滿足南山區(qū)的住宅需求為主，同時政府招商引資， “ 歐洲城 ” 項目啟動，四大商家中有兩大家居建材商場，具備較強的物流能力，家居商圈的影響力和輻射逐步加強。 寶安及其它片區(qū) 寶潤裝飾材料城是寶安區(qū)面積大、品牌多、價格平的超大型裝飾材料專業(yè)市場，經(jīng)營業(yè)績連創(chuàng)新高。 店中店銷售模式 項目簡介 百安居公司實力排名歐洲第一、世界第三的建材超市，在全球超過 14個國家和地區(qū)擁有 500多家連鎖店 ,在已深圳投資 4家分店 百安居龍崗店是龍崗區(qū)首家國際裝飾建材連鎖店，目前已成為家居裝潢建材市場中的佼佼者 銘豪家居 百安居 24 本報告嚴格保密 商場名稱 美家天地龍崗店 地理位臵 龍崗中心城龍城大道與龍平中路交匯處 市場定位 面向龍崗廣大的半成品建材消費者 商業(yè)面積 20210㎡ 商場布局 三層賣場 。除原有的筍崗香江家居城、筍崗香江辦公家具批發(fā)中心、筍崗金海馬家居商場、筍崗香江裝飾材料城、筍崗金海馬物流配送中心等五大主題門店外，又新開設出一個 40,000㎡ 的香江家居博覽中心，定位中高檔國際家居名牌店，全面彌補金海馬集團在市場布局中的產(chǎn)品結構斷層，與其原有的三大家具賣場融為一體、形成互補，共同組成 20萬 ㎡ 的超大型綜合性家居物流大市場。 深圳經(jīng)濟條件： 深圳經(jīng)濟發(fā)達，城市基礎設施完善，會展經(jīng)濟全國領先，具備整合珠三角乃至全國家居行業(yè)的實力。 主要知名品牌商家 ： 香江、金海馬、富之島、好百年、百安居、樂安居、新時代、超凡家居 … 廣東市場格局：以廣州、深圳為主要根據(jù)地的國內(nèi)外品牌商家上演升級版市場競爭 6 本報告嚴格保密 深圳家居市場格局：領先國內(nèi)，專業(yè)賣場和大型園區(qū)配送中心市場共存 大體量家居專業(yè)賣場和大型家居物流園區(qū)（配送中心）共存，構成目前深圳家居市場格局。 9 本報告嚴格保密 通過準確定位，尋找差異化的經(jīng)營，做專做強，利用規(guī)模化優(yōu)勢做旺市場 品 牌 積 聚 準 確 定 位 挖掘自身優(yōu)勢，吸引、聚集最大量的知名品牌商家進駐，形成市場號召力，擴大市場知名度和影響力 產(chǎn) 品 結 構 進行資源整合 、 相關產(chǎn)業(yè)行業(yè)鏈接，優(yōu)化產(chǎn)品結構，形成非單一業(yè)態(tài)的核心、亮點商品升級組合 以高度專業(yè)化水準規(guī)劃設計；專業(yè)化統(tǒng)一招商管理 、提供高水準經(jīng)營服務 專業(yè)化運作 家居市場成功操作四個基本規(guī)律 10 本報告嚴格保密 思維導圖 基礎研究 招商策略 項目分析 市場分析 項目定位 ?發(fā)展歷程 ?市場格局 ?項目總體定位 ?消費群體定位 ?商家訪談 ?項目對比分析 ?項目基本概況 ?功能業(yè)態(tài)定位 ?成功要素 ?家居商業(yè)調(diào)研