【正文】 區(qū)（配送中心） 以結(jié)合物流配送、展示分銷(xiāo)、強(qiáng)勢(shì)品牌匯聚為特征的現(xiàn)代大型物流園區(qū)家居市場(chǎng)。 ? 大型家居專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng) 分布：主要集中在福田南和南山－福永兩個(gè)片區(qū)； 特征：以獨(dú)立的大體量商場(chǎng)為主，裝修高檔，進(jìn)行統(tǒng)一招商統(tǒng)一管理，駐場(chǎng)商家以國(guó)內(nèi)品牌為主，輻射范圍區(qū)域和市級(jí)；經(jīng)營(yíng)品種涵蓋家居、建材、裝飾材料等； ? 大型物流園區(qū)家居批發(fā)配送中心 分布：主要在清水河－筍崗物流園區(qū)； 特征：依托升級(jí)轉(zhuǎn)型的大型物流園區(qū)背景，形成了大商圈的產(chǎn)業(yè)和行業(yè)聚集效應(yīng)，商場(chǎng)以廠房改鋪為主，匯集國(guó)內(nèi)外超級(jí)品牌商家，輻射華南地區(qū)甚至全國(guó)。 9 本報(bào)告嚴(yán)格保密 通過(guò)準(zhǔn)確定位，尋找差異化的經(jīng)營(yíng)，做專(zhuān)做強(qiáng)，利用規(guī)模化優(yōu)勢(shì)做旺市場(chǎng) 品 牌 積 聚 準(zhǔn) 確 定 位 挖掘自身優(yōu)勢(shì)，吸引、聚集最大量的知名品牌商家進(jìn)駐，形成市場(chǎng)號(hào)召力，擴(kuò)大市場(chǎng)知名度和影響力 產(chǎn) 品 結(jié) 構(gòu) 進(jìn)行資源整合 、 相關(guān)產(chǎn)業(yè)行業(yè)鏈接，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，形成非單一業(yè)態(tài)的核心、亮點(diǎn)商品升級(jí)組合 以高度專(zhuān)業(yè)化水準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)；專(zhuān)業(yè)化統(tǒng)一招商管理 、提供高水準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)服務(wù) 專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作 家居市場(chǎng)成功操作四個(gè)基本規(guī)律 10 本報(bào)告嚴(yán)格保密 思維導(dǎo)圖 基礎(chǔ)研究 招商策略 項(xiàng)目分析 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目定位 ?發(fā)展歷程 ?市場(chǎng)格局 ?項(xiàng)目總體定位 ?消費(fèi)群體定位 ?商家訪(fǎng)談 ?項(xiàng)目對(duì)比分析 ?項(xiàng)目基本概況 ?功能業(yè)態(tài)定位 ?成功要素 ?家居商業(yè)調(diào)研 ?市場(chǎng)背景分析 ?招商核心思路 ?關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn) ?未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) ?項(xiàng)目 SWOT分析 ?招商營(yíng)銷(xiāo)推廣 ?租金與收益測(cè)算 11 本報(bào)告嚴(yán)格保密 ?深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)帶動(dòng)家居業(yè)的發(fā)展 隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速穩(wěn)健發(fā)展，全國(guó)各地的城市化進(jìn)程加快，珠三角地區(qū)的進(jìn)程日新月異，而深圳特區(qū)的步伐更是走在了前列。 市場(chǎng)背景分析 深圳房地產(chǎn)的大量開(kāi)發(fā)帶動(dòng)了家居行業(yè)的蓬勃發(fā)展，家居業(yè)的商業(yè)價(jià)值急需釋放 12 本報(bào)告嚴(yán)格保密 年份 2021年 2021年 2021年 2021年 供應(yīng)量 增長(zhǎng)率 % % % % 龍崗歷年住宅供應(yīng)量 (單位：萬(wàn) ㎡ ) 龍崗歷年住宅供應(yīng)量0501001502002502021年 2021年 2021年 2021年萬(wàn)㎡供應(yīng)量?龍崗房地產(chǎn)市場(chǎng)起步相對(duì)較晚，近兩年特區(qū)內(nèi)土地資源稀缺 ,開(kāi)發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)關(guān)外，龍崗、寶安房產(chǎn)得以迅猛發(fā)展。 龍崗房地產(chǎn)起步晚，但潛力大，年增長(zhǎng)率高； 房地產(chǎn)快速發(fā)展直接拉動(dòng)了家居業(yè)的市場(chǎng)需求 13 本報(bào)告嚴(yán)格保密 龍崗歷年商品房均價(jià)漲浮趨勢(shì) (單位：元 /㎡ ) 年份 2021年 2021年 2021年 2021年 均價(jià) 3487 4172 5288 6457 增長(zhǎng)率 — % % % 龍崗歷年商品房均價(jià)上漲圖010002021300040005000600070002021年 2021年 2021年 2021年元/㎡均價(jià)?龍崗區(qū)的商品房?jī)r(jià)格總體呈上漲趨勢(shì)， 且上升幅度快，客觀上講，房?jī)r(jià)的變動(dòng)反映了城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增長(zhǎng)、居民收入水平的提高。 家居產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) ： 深圳與周邊的珠三角城市已經(jīng)形成了全國(guó)著名的家居建材產(chǎn)業(yè)密集帶，其中陶瓷、玻璃、涂料、門(mén)窗、櫥具、家具、鋁合金型材、照明燈飾和各種新型材料的生產(chǎn)量均已位居全國(guó)第一。 家具行業(yè)： 燈飾生產(chǎn)企業(yè)主要集中在珠三角地區(qū)，其中深圳（主要集中在龍崗區(qū)）、中山等地最具規(guī)模，燈飾是深圳的傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)出口產(chǎn)品。 其他家居行業(yè)，如五金、木地板、潔具等，目前則出口較少，或主要是產(chǎn)品進(jìn)口、技術(shù)引進(jìn)。 17 本報(bào)告嚴(yán)格保密 市場(chǎng)轉(zhuǎn)型期： 2021年深圳市政府正式將 筍崗片區(qū) 確定為全市重點(diǎn)建設(shè)的六大物流園區(qū)之一，筍崗 — 清水河片區(qū)開(kāi)始由倉(cāng)庫(kù)區(qū)向物流園區(qū)轉(zhuǎn)型。 筍崗 清水河片區(qū)是深圳目前最大家居物流集散地，片區(qū)內(nèi)家居賣(mài)場(chǎng)星羅棋布，高檔品牌匯集 18 本報(bào)告嚴(yán)格保密 福田南片區(qū)家居市場(chǎng)是在總部經(jīng)濟(jì)的催動(dòng)下近兩年才形成，高端家居是發(fā)展方向 整體區(qū)域優(yōu)勢(shì)： 深圳福田中心區(qū)，在政府主導(dǎo)的高起點(diǎn)規(guī)劃下，日成為新興的“財(cái)富洼地”：世界 500強(qiáng)企業(yè)中有 30多家在中心區(qū)設(shè)立了機(jī)構(gòu)和辦事處；會(huì)展中心形成了一個(gè)以上百億產(chǎn)值計(jì)算的新的經(jīng)濟(jì)形態(tài)會(huì)展經(jīng)濟(jì)； CEPA的實(shí)施，深港財(cái)富在此交匯，人流、物流、資金流均以前所未有之勢(shì)向這一片區(qū)聚集； 華強(qiáng)北電子商圈的強(qiáng)大輻射力將會(huì)讓家居消費(fèi)受益匪淺；會(huì)展經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)，這能夠吸引到來(lái)自世界各地的客商；加上該片區(qū)人口眾多，高檔寫(xiě)字樓、住宅樓比鄰而立，成為金領(lǐng)、白領(lǐng)以及港人北上的首選。金海馬、樂(lè)安居、集美堂、百安居、世紀(jì)中心等眾多家居商場(chǎng)入駐南山，香江家具批發(fā)中心、博皇國(guó)際家居廣場(chǎng)等入駐福永，并不約而同地將產(chǎn)品定位在中檔價(jià)位。 ?大運(yùn)舉辦利好： “ 申大 ” 成功， 2021年大運(yùn)會(huì)在龍崗舉行，片區(qū)城市改造力度將加大加快，大規(guī)模的政府投入和民間投資將為片區(qū)帶來(lái)翻天覆地的變化。 可以判斷，深圳 龍崗有望形成筍崗以外另一個(gè)區(qū)域級(jí)大型家居 、 物流配送中心；目前龍崗家居市場(chǎng)面臨整合升級(jí)、飛躍發(fā)展的重大歷史機(jī)遇。體驗(yàn)式建材賣(mài)場(chǎng) 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 該項(xiàng)目位于傳統(tǒng)家裝商業(yè)商場(chǎng)的新商圈核心地段 ,商場(chǎng)共三層，商場(chǎng)軟、硬件一流，環(huán)境幽雅舒適 美家天地實(shí)行獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理、統(tǒng)一推廣的經(jīng)營(yíng)管理模式，是龍崗目前規(guī)模最大、品類(lèi)最全、檔次最高的一站式超大型家居建材購(gòu)物廣場(chǎng) 銘豪家居 美家美地 25 本報(bào)告嚴(yán)格保密 商場(chǎng)名稱(chēng) 家樂(lè)園裝飾材料市場(chǎng) 地理位臵 龍崗龍城龍翔大道和吉祥路中路交匯 市場(chǎng)定位 家居裝飾材料專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 商業(yè)面積 25000㎡ 商場(chǎng)布局 一站式購(gòu)物 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 項(xiàng)目處于人流、物流、資金流、信息流匯聚之地，是目前龍崗區(qū)投資最多、規(guī)模最大、經(jīng)營(yíng)品種最齊的裝飾材料市場(chǎng)之一 家樂(lè)園提供一站式完全家居裝飾 ，是目前龍崗區(qū)投資最多、規(guī)模最大、經(jīng)營(yíng)品種最齊的裝飾材料市場(chǎng)之一 銘豪家居 家樂(lè)園 26 本報(bào)告嚴(yán)格保密 商場(chǎng)名稱(chēng) 樂(lè)安居布吉店 地理位臵 龍崗區(qū)布吉鎮(zhèn)大芬油畫(huà)村前行 50米左轉(zhuǎn) 市場(chǎng)定位 布吉片區(qū)時(shí)尚裝飾材料專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 商業(yè)面積 近 20210㎡ 業(yè)態(tài)分布 分為陶瓷生活體驗(yàn)館、地板生活體驗(yàn)館、廚房 生活體驗(yàn)館、衛(wèi)浴生活體驗(yàn)館等 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 該項(xiàng)目被譽(yù)為“深圳首家家居體驗(yàn)名店”，目前為布吉片區(qū)最大的一家建材專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 樂(lè)安居布吉店位于繁華的東大街，與民潤(rùn)超市、KFC等業(yè)態(tài)互補(bǔ)，滿(mǎn)足布吉 120萬(wàn)人的消費(fèi)需求 銘豪家居 樂(lè)安居 27 本報(bào)告嚴(yán)格保密 商場(chǎng)名稱(chēng) 嘉豪國(guó)際家居廣場(chǎng) 地理位臵 龍崗區(qū)布吉鎮(zhèn)布龍公路旁（原布龍收費(fèi)站旁） 市場(chǎng)定位 集家具、建材于一體的大型家居廣場(chǎng)，定位于經(jīng)營(yíng)中高檔家具建材 商業(yè)面積 50000㎡ 業(yè)態(tài)分布 主要分為三大塊家具經(jīng)營(yíng)區(qū) 23000㎡ ，建材經(jīng)營(yíng)區(qū)5000㎡ ，近 10000㎡ 的倉(cāng)庫(kù)。 30 本報(bào)告嚴(yán)格保密 金海馬家具 項(xiàng)目名稱(chēng) 金海馬家具 A區(qū) 項(xiàng)目位臵 泥崗東路、寶崗北路交匯處，百安居側(cè)面 發(fā)展商 深圳市金海馬實(shí)業(yè)股份公司 租金 /元 /㎡ 200 臨街長(zhǎng)度 /m 85Ｍ 實(shí)用率（ %） 90% 建筑面積 /㎡ 80０００㎡ 電梯及扶梯（部） 6部扶手、貨梯一部 開(kāi)業(yè)日期 停車(chē)位數(shù)量（個(gè)） 5０００㎡停車(chē)場(chǎng) 商場(chǎng)結(jié)構(gòu) 廠房 主次通道 /m 6M 鋪位形式 街鋪 主力鋪位實(shí)用面積 /㎡ 100㎡ 柱間距 /m １ 4Ｍ 中庭面積 /㎡ 5０㎡ 層高 /m 1F:4M 2F:4M 5F: 單層商業(yè)面積 /㎡ 1600㎡ 左右 層數(shù) /F 5F 目前空臵率（ %） 經(jīng)營(yíng)檔次 中檔 物流渠道 自有物流 周邊配套 周邊物流集中，配大型車(chē)場(chǎng) 公交站點(diǎn)及路線(xiàn) 420 422 462 453 456 237等 商場(chǎng)軟件配套 購(gòu)物環(huán)境一般，服務(wù)一般 經(jīng)營(yíng)及盈利狀況 承租戶(hù)說(shuō)可以 商業(yè)業(yè)態(tài)比例 家私家具 90%、其它 10% 各樓層業(yè)態(tài) 1F:民用家居 3F:精品家居 4F: 高檔家居 5F:專(zhuān)業(yè)辦公家具 金海馬與香江通過(guò)品牌互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)，整合供應(yīng)商資源，發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，鞏固并拓展市場(chǎng)。 34 本報(bào)告嚴(yán)格保密 第三空間 項(xiàng)目名稱(chēng) 第三空間（美克美家） 項(xiàng)目位臵 深南大道與彩田路交會(huì)處星問(wèn)世紀(jì)大廈 發(fā)展商 星問(wèn)地產(chǎn) 管理費(fèi) /元 /㎡ ３６元 /㎡ 臨街長(zhǎng)度 /m １０ 0mx6m 實(shí)用率（ %） 80% 建筑面積 /㎡ 14F250000㎡ 電梯及扶梯（部） 28部 開(kāi)業(yè)日期 停車(chē)位數(shù)量（個(gè)） 640個(gè) 商場(chǎng)結(jié)構(gòu) 主次通道 /m 5m 鋪位形式 主力鋪位實(shí)用面積 /㎡ 6000㎡ 周邊配套 新一佳超市、中國(guó)光大銀行、郵局、生活配套餐飲 公交站點(diǎn)及路線(xiàn) 彩福大廈 ２０３ ２１９ ３０３ １０３ 柱間距 /m ７ mx７ m 中庭面積 /㎡ 無(wú) 層高 /m m 單層商業(yè)面積 /㎡ 6000㎡ 層數(shù) /F 商業(yè)４層 目前空臵率（ %） 50% 經(jīng)營(yíng)檔次 高檔 物流渠道 項(xiàng)目定位 高端家居 商場(chǎng)軟件配套 ２４小時(shí)監(jiān)控系統(tǒng) 經(jīng)營(yíng)及盈利狀況 剛?cè)牖铮虡I(yè)因?yàn)榻?jīng)營(yíng)時(shí)間不久目前一般 商業(yè)業(yè)態(tài)比例 １Ｆ－３Ｆ美克美家 50%，４Ｆ藝術(shù)設(shè)計(jì)（暫未進(jìn)場(chǎng)） 各樓層業(yè)態(tài) 一樓裝飾建材家居電器 星河地產(chǎn)引進(jìn)了美克美家作為主力店，這使得以好百年為首的商場(chǎng)家具一條街更加成行成市，崗廈西面面臨拆遷改建的規(guī)劃使得該項(xiàng)目前景十分看好，目前人流不是很旺。 36 本報(bào)告嚴(yán)格保密 泰源裝飾建材廣場(chǎng) 項(xiàng)目名稱(chēng) 泰源裝飾建材廣場(chǎng) 項(xiàng)目位臵 南山區(qū)南頭 發(fā)展商 管理費(fèi) /元 /㎡ 臨街長(zhǎng)度 /m 50㎡ 左右 實(shí)用率（ %） 70% 建筑面積 /㎡ 2500㎡ 左右 電梯及扶梯（部） 2部 (上、下 )貨梯 1部 開(kāi)業(yè)日期 2021年 停車(chē)位數(shù)量（個(gè)） 100個(gè) 商場(chǎng)結(jié)構(gòu) 商住 主次通道 /m 2m 鋪位形式 開(kāi)放式內(nèi)鋪 主力鋪位實(shí)用面積 /㎡ 100㎡ 左右 柱間距 /m 6x8 中庭面積 /㎡ 150㎡ 左右 層高 /m 1F 2F 單層商業(yè)面積 /㎡ 500㎡ 3F 1F大部分空臵 層數(shù) /F 3層 目前空臵率（ %） 經(jīng)營(yíng)檔次 中低檔 物流渠道 廠家 、代理商 項(xiàng)目定位 裝飾建材家居電器中型購(gòu)物廣場(chǎng) 商場(chǎng)軟件配套 送貨上門(mén) 、售后服務(wù)等 經(jīng)營(yíng)盈利狀況 一樓較差 ,二、三樓一般 商業(yè)業(yè)態(tài)比例 裝飾建材類(lèi) 50%、家居家私和零配件類(lèi) 30%、藝術(shù)陳列品 20% 各樓層業(yè)態(tài) 一樓做藝術(shù)陳列品，二樓建材，三樓裝飾零配件、部分家私電器等 項(xiàng)目地利位臵較好，但由于整體面積較小不成規(guī)模導(dǎo)致客戶(hù)量有限，內(nèi)部招商情況一般，特別是一樓空臵量較大，所以市場(chǎng)生意一般。 38 本報(bào)告嚴(yán)格保密 家之福 項(xiàng)目名稱(chēng) 家之福 項(xiàng)目位臵 梅園路、寶崗北路交匯處， 832號(hào) 發(fā)展商 深圳市深業(yè)物流集團(tuán)股份有限公司 管理費(fèi) /元 /㎡ 20元 臨街長(zhǎng)度 /m 75㎡ 實(shí)用率（ %） 100% 建筑面積 /㎡ 20０００㎡ 電梯及扶梯（部） 開(kāi)業(yè)日期 2021年 8月 停車(chē)位數(shù)量（個(gè)） 100個(gè) 商場(chǎng)結(jié)構(gòu) 廠房 主次通道 /m 3M 鋪位形式 街鋪 主力鋪位實(shí)用面積 /㎡ 30㎡ 柱間距 /m １ 4Ｍ 中庭面積 /㎡ 40㎡ 層高 /m 3M 單層商業(yè)面積 /㎡ 6000㎡ 層數(shù) /F 1F 目前空臵率（ %） 25% 項(xiàng)目定位 集批發(fā)零售采購(gòu)倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸及流通等多功能 主要品牌商家 大師漆，奧特，松下等 租金 /元 /㎡ B區(qū) 80元 商場(chǎng)軟件配套 管理松散，分 300多個(gè)小業(yè)主 經(jīng)營(yíng)及盈利狀況 一般，從人流量和店內(nèi)顧客分析 商業(yè)業(yè)態(tài)比例 建材比例 80% 各樓層業(yè)態(tài) 分 A、 B區(qū)和中倉(cāng) 家之福樹(shù)立起以經(jīng)營(yíng)裝飾建材為主的概念店形象，導(dǎo)入 5S直銷(xiāo)理念 ，增強(qiáng)品牌競(jìng)爭(zhēng)力。城際交通：區(qū)域快速鐵路將深圳中心區(qū)與香港中心區(qū)、珠江三角洲主要城市有機(jī)地聯(lián)為一體， 廣深高速公路、機(jī)荷高速公路和 107國(guó)道連接香港、澳門(mén)、廣州、東莞、惠州、中山和珠海等城市。 深圳航線(xiàn) 項(xiàng)目位于 最具活力、經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的珠三角地區(qū)，毗鄰香港， 海陸空交通發(fā)達(dá) 深圳航海線(xiàn) 項(xiàng)目基本概況 43 本報(bào)告嚴(yán)格保密 ? 項(xiàng)目位于深圳中部物流組團(tuán)布吉街道，城市交通發(fā)達(dá)。 項(xiàng)目名稱(chēng) 銘豪家居 項(xiàng)目地址 龍崗區(qū)布吉布龍公路三聯(lián)村 物業(yè)類(lèi)別 商業(yè) 開(kāi)發(fā)商