【正文】 ?同時(shí)兼顧辦公家具用品的消費(fèi)者。 消費(fèi)者定位依據(jù)： ? 深圳不可復(fù)制的國(guó)際地理位臵，以及珠三角強(qiáng)大的家居產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，能夠吸引國(guó)際客戶來(lái)采購(gòu)； ? 項(xiàng)目立體交通發(fā)達(dá)，不僅可覆蓋龍崗區(qū)及周邊各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，而且能夠輻射到惠洲、東莞等珠三角城市； ? 項(xiàng)目規(guī)模首屈一指，價(jià)格存在競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；項(xiàng)目引進(jìn)知名商家，產(chǎn)品豐富、服務(wù)周到，消費(fèi)者在舒適環(huán)境中一站式購(gòu)齊所需產(chǎn)品，此外餐飲、娛樂(lè)等相關(guān)配套設(shè)施完善； ? 搶占市場(chǎng)空白點(diǎn)，彌補(bǔ)辦公家具的消費(fèi)空缺。 大宗采購(gòu)的國(guó)內(nèi)外廠商 、 家裝公司、建筑商等以及，普通消費(fèi)者，共同構(gòu)成項(xiàng)目消費(fèi)群體 消費(fèi)者定位 60 本報(bào)告嚴(yán)格保密 主力店效應(yīng) —— 項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃必須考慮對(duì)項(xiàng)目招商的帶動(dòng)作用，大型知名品牌商家不僅能提高項(xiàng)目檔次及經(jīng)濟(jì)效益、城市商業(yè)地位，更能提高項(xiàng)目商鋪（規(guī)劃 4萬(wàn)㎡銷(xiāo)售面積）租賃價(jià)格起到積極的作用。 主力商家訪談情況： 根據(jù)項(xiàng)目項(xiàng)目實(shí)際需要，我司與 10家主力商家進(jìn)行了洽談，初步了解品牌商家對(duì)本項(xiàng)目的看法。主要對(duì)好百年、百安居、樂(lè)安居、金海馬家居、超凡家居廣場(chǎng)等五大知名家居商家進(jìn)行訪談。 主力商家訪談 商家訪談 61 本報(bào)告嚴(yán)格保密 好百年認(rèn)為項(xiàng)目硬件設(shè)施符合開(kāi)店要求，但進(jìn)駐本項(xiàng)目需要進(jìn)一步論證。 商家名稱(chēng) 好百年家居 聯(lián)系人 呂總 技 術(shù) 指 標(biāo) 具 體 要 求 選址區(qū)域 經(jīng)營(yíng)樓層（層） 4樓以下 需求面積 (㎡ ） 30000㎡ 單層面積（㎡） 10000㎡ 層高要求（ m） 首層 6m ,2層以上不低于 5m 樓板承重（ kg/㎡ ） 600 中央空調(diào) 要 店內(nèi)垂直交通 自動(dòng)扶梯、客梯、貨梯 柱間距（ m） 8*8 排污 要 店前走道 根據(jù)項(xiàng)目情況而定 停車(chē)場(chǎng)位臵 \數(shù)量 400個(gè)以上 物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 不定 租金承受范圍 2030元 /㎡ ，看位臵定 交付租金形式 一押或兩押 租賃年限 10年 免租期 1年或更長(zhǎng) 發(fā)展商品牌影響程度 關(guān)心 對(duì)本項(xiàng)目位臵看法 目前進(jìn)駐意向一般 ， 觀望其他主力店動(dòng)向 ， 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手才會(huì)進(jìn)駐 好百年訪談： 62 本報(bào)告嚴(yán)格保密 樂(lè)安居與本項(xiàng)目曾洽談過(guò)，對(duì)項(xiàng)目存在疑點(diǎn)，暫時(shí)無(wú)拓展計(jì)劃。 商家名稱(chēng) 樂(lè)安居 聯(lián)系人 張小姐 技 術(shù) 指 標(biāo) 具 體 要 求 選址區(qū)域 交通便利，住宅小區(qū)密集 經(jīng)營(yíng)樓層（層） 3樓以下 需求面積 (㎡ ） 30000㎡ 以上 單層面積（㎡） 10000㎡ 以上 層高要求（ m） — 樓板承重（ kg/㎡ ） 500 給排水 要 供配電 要 中央空調(diào) 要 店內(nèi)垂直交通 自動(dòng)扶梯、客梯、貨梯 卸貨區(qū)（㎡） 400㎡ 柱間距（ m） 10*10 排污 要 停車(chē)場(chǎng)位臵 \數(shù)量 400個(gè) 租金承受范圍 關(guān)外最高為 25元 /㎡ 交付租金形式 最好一押一租 租賃年限 10年 免租期 1年以上 對(duì)本項(xiàng)目位臵看法 在深圳有四家分店 ， 暫無(wú)拓展計(jì)劃 ， 不過(guò)表示關(guān)注本項(xiàng)目 商家名稱(chēng) 百安居 聯(lián)系人 發(fā)展部周先生 選址區(qū)域 對(duì)銘豪項(xiàng)目地段感覺(jué)一般，硬件符合要求 對(duì)本項(xiàng)目看法 曾接觸項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目情況特別了解，但對(duì)項(xiàng)目存在疑點(diǎn)如土地性質(zhì)等 樂(lè)安居訪談： 63 本報(bào)告嚴(yán)格保密 商家名稱(chēng) 金海馬家居 聯(lián)系人 陳經(jīng)理 技 術(shù) 指 標(biāo) 具 體 要 求 選址區(qū)域 城市主干道兩側(cè)，無(wú)交通管制，通道暢通 經(jīng)營(yíng)樓層（層） 1— 4樓 需求面積 (㎡ ） 10000— 80000㎡ 單層面積（㎡） 5000㎡ 以上 層高要求（ m） — 5m 樓板承重（ kg/㎡ ） 500 中央空調(diào) 要 店內(nèi)垂直交通 要 卸貨區(qū)（㎡） 400— 500㎡ 柱間距（ m） 10*10， 8*8 排污 要 停車(chē)場(chǎng)位臵 \數(shù)量 與經(jīng)營(yíng)面積相關(guān) 租金承受范圍 —— 交付租金形式 一押一租 租賃年限 10年 免租期 1年 對(duì)本項(xiàng)目位臵看法 對(duì)項(xiàng)目非常了解，較有意向，與開(kāi)發(fā)商已有洽談 金海馬家居訪談 金海馬家具與本項(xiàng)目多次洽談，了解項(xiàng)目具體情況，進(jìn)駐意向比較強(qiáng)烈。 64 本報(bào)告嚴(yán)格保密 超凡家居廣場(chǎng)由于福田店遷移，正拓展項(xiàng)目，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)駐意向較為強(qiáng)烈。 商家名稱(chēng) 超凡家居廣場(chǎng) 聯(lián)系人 彭先生 技 術(shù) 指 標(biāo) 具 體 要 求 選址區(qū)域 深圳 經(jīng)營(yíng)樓層（層） 1— 3樓 需求面積 (㎡ ） 30000㎡ 單層面積（㎡） 10000㎡ 層高要求（ m） — 5m 樓板承重（ kg/㎡ ） 500 中央空調(diào) 要 店內(nèi)垂直交通 貨梯、直開(kāi)梯 卸貨區(qū)（㎡） 500㎡ 柱間距（ m） 8*8 排污 要 停車(chē)場(chǎng)位臵 \數(shù)量 與經(jīng)營(yíng)面積相關(guān) 租金承受范圍 —— 交付租金形式 一押一租 租賃年限 10年 免租期 關(guān)內(nèi) 1年，關(guān)外更長(zhǎng) 對(duì)本項(xiàng)目位臵看法 目前在深圳有兩家分店，福田南店搬遷，對(duì)本項(xiàng)目有拓展意向 超凡家居廣場(chǎng)訪談 65 本報(bào)告嚴(yán)格保密 主力商家訪談小結(jié) 進(jìn)駐意向程度： 經(jīng)過(guò)初步訪談， 4家主力店已有進(jìn)駐意向， 4家尚在猶豫 ， 需根據(jù)其他主力商家進(jìn)駐情況而定， 2家明確表示無(wú)進(jìn)駐意向。 進(jìn)駐商家： ?了解并認(rèn)可片區(qū)規(guī)劃； ?項(xiàng)目規(guī)模龐大，有望成為深圳最大的家居購(gòu)物中心； 猶豫商家： ?項(xiàng)目位臵相對(duì)孤立，商業(yè)氛圍還未形成； ?對(duì)項(xiàng)目的土地性質(zhì)等存在疑慮； 進(jìn)駐意向程度： 公司暫無(wú)拓展計(jì)劃。 66 本報(bào)告嚴(yán)格保密 普通商家訪談 商場(chǎng)名稱(chēng) 聯(lián)系人 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 選址區(qū)域 經(jīng)營(yíng)樓層 需求面積 租賃年限 可承受租金 進(jìn)駐項(xiàng)目意向 樹(shù)王地板 陳先生 地板 龍崗 \寶安 1F— 2F 100㎡ 2年以上 30006000元 /月 考慮 1F\2F， 美佳燈飾 高小姐 燈飾 深圳 3F 200㎡ 35年 3040元 /㎡ 考慮，看項(xiàng)目租金情況確定面積 奧騏電器 立先生 電器 深圳 1F— 2F 50㎡ 3年 30005000元 /月 無(wú)意向項(xiàng)目交通堵塞 美標(biāo)衛(wèi)浴 劉小姐 衛(wèi)浴 無(wú)限制 1F 60㎡ 23年 6585元 /㎡ 考慮 奧騏整體櫥柜 劉先生 櫥柜 無(wú)限制 無(wú)限制 100㎡ 2年以上 5000元 /月 暫無(wú)開(kāi)店意向 歐勒衛(wèi)浴 李先生 衛(wèi)浴 深圳 1F2F 200㎡ 35年 30元 /㎡ 無(wú)意向，布吉空間小，交通不便利 升達(dá)地板 徐衛(wèi)娟 地板 深圳 1F2F 6080㎡ 5年左右 20元 /㎡ 暫不考慮 白象陶瓷 羅先生 陶瓷 深圳 2F 200㎡ 5年以上 不確定 考慮，看好項(xiàng)目 圣像地板 譚小姐 地板 深圳 1F2F 100㎡ 5年 不確定 考慮，較看好項(xiàng)目 卡歐地板 盧高萊 地板 市區(qū) 1F2F 150㎡ 不確定 不確定 無(wú)意向 鷹牌衛(wèi)浴 秦文江 衛(wèi)浴 無(wú)限制 1F 100㎡ 不確定 最高 150元 /㎡ 待定 圣之達(dá)吧椅 鄧巨英 家具 無(wú)限制 1F2F 100㎡ 不確定 最高 150元 /㎡ 待定，需要有主力商場(chǎng)進(jìn)駐 紅木古典家具 楊曉紅 家具 無(wú)限制 1F2F —— —— —— 無(wú)意向 宜安經(jīng)典家具 黃總 家具 深圳 —— 200㎡ —— 100150元 /㎡ 待定，需要有主力商場(chǎng)進(jìn)駐 冠珠瓷磚 黃英達(dá) 瓷磚 無(wú)限制 1F 50㎡ —— —— 無(wú)意向 蒙娜麗莎 肖輝忠 油漆 無(wú)限制 1F 80㎡ —— 100元 /㎡ 待定，依據(jù)主力商場(chǎng)再定 愛(ài)蒙 王英 需考察 1F2F 100㎡ —— 100元 /㎡ 待定，依據(jù)主力商場(chǎng)再定 美心防盜門(mén) 莫澤民 門(mén) 需考察 —— —— —— —— 無(wú)意向，廠家直銷(xiāo) 多樂(lè)士 林桂青 油漆 無(wú)限制 —— —— —— —— 待定 本次訪問(wèn)到的普通商家共 100家，特選擇其中具有代表性的 20家 ,具體訪談情況如下： 67 本報(bào)告嚴(yán)格保密 普通商家進(jìn)駐意向26%32%42%意向較強(qiáng)意向一般不考慮?本次商家訪談共聯(lián)絡(luò)了 100個(gè)，成功實(shí)現(xiàn)訪問(wèn)的商家共 95家； ?所訪問(wèn)的商家業(yè)態(tài)涵蓋了家居大部分業(yè)態(tài)，地板、潔具、燈飾、門(mén)、油漆、櫥柜、家具、電器、衛(wèi)浴等， ?有效訪問(wèn)到的普通商家 95家，意向較強(qiáng)的 25家，意向一般的 30家，無(wú)進(jìn)駐意向的有 40家 普通商家訪談結(jié)果： 無(wú)進(jìn)駐意向原因分析： ?項(xiàng)目位臵偏遠(yuǎn)，相對(duì)孤立，目前商業(yè)氛圍差； ?交通瓶頸，布龍路塞車(chē)現(xiàn)象嚴(yán)重； ?項(xiàng)目主力店尚無(wú)確定，投資信心不夠； ?項(xiàng)目操作時(shí)間尚早 ,暫不考慮； ?公司暫無(wú)拓展計(jì)劃。 意向進(jìn)駐商家原因分析： ?項(xiàng)目規(guī)模大，深圳未來(lái)最大的家居購(gòu)物中心； ?龍崗地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展快，市場(chǎng)空間大； ?龍崗家居市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較小，生存空間大； ?租金較市區(qū)便宜，經(jīng)營(yíng)壓力?。? 進(jìn)駐意向 商家數(shù)量 意向強(qiáng) 25 意向一般 30 無(wú)意向 40 普通商家進(jìn)駐意向各占一半，無(wú)意向商家隨著主力商家進(jìn)駐和招商時(shí)機(jī)的成熟將改變觀點(diǎn)。 68 本報(bào)告嚴(yán)格保密 功能業(yè)態(tài)定位原則： １ ． 發(fā)揮主力商家的品牌效應(yīng) ， 帶動(dòng)其他商家進(jìn)駐； ２．通過(guò)主力商家引導(dǎo)人流進(jìn)行縱向流動(dòng)； ３ ． 符合家居行業(yè)布局特點(diǎn)； ４ ． 實(shí)現(xiàn)整體效益最大化 ． 功能業(yè)態(tài)定位 69 本報(bào)告嚴(yán)格保密 地下層總建筑面積約 9萬(wàn)平米，單層規(guī)模罕見(jiàn)，建議保留 3萬(wàn)平米為停車(chē)場(chǎng)， 6萬(wàn)平米為商業(yè)。 關(guān)于項(xiàng)目地下停車(chē)場(chǎng)面積需求測(cè)算： 根據(jù)研究，商業(yè)面積與車(chē)位存在一定的比例關(guān)系，普通商業(yè)每 40㎡ 需配臵 1個(gè)車(chē)位，餐飲每 60㎡ 需配臵 1個(gè)車(chē)位，大型購(gòu)物中心每100㎡ 需配臵 1個(gè)車(chē)位，本項(xiàng)目為專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)每 150㎡ 配臵 1個(gè)車(chē)位。 本項(xiàng)目總建筑面積 20萬(wàn)㎡，扣除地下停車(chē)場(chǎng)、餐飲區(qū)、活動(dòng)室以及倉(cāng)儲(chǔ)面積之后，項(xiàng)目需配車(chē)位面積為 ㎡。 項(xiàng)目所需車(chē)位 =161500㎡ 247。 150㎡ /個(gè) =1077個(gè) 車(chē)位面積 =1077個(gè) 35㎡ /個(gè) =37695㎡ 項(xiàng)目車(chē)位包括地面車(chē)位與地下車(chē)位，扣除地面車(chē)位面積， 估算地下停車(chē)場(chǎng)面積為 30000㎡ 地下層：本項(xiàng)目 20萬(wàn)㎡商業(yè)規(guī)模，需要約 4萬(wàn)㎡的停車(chē)場(chǎng)地，預(yù)計(jì)地下停車(chē)面積 3萬(wàn)㎡ 70 本報(bào)告嚴(yán)格保密 材料采購(gòu)中心（ 停車(chē)場(chǎng)）：（ 3萬(wàn) ㎡ ） A建筑涂料展區(qū)： 墻面涂料、防水涂料、地坪涂料、動(dòng)能性建筑涂料、涂料助劑、涂料包裝材料； B裝飾藝術(shù)玻璃及樓梯工業(yè)展區(qū)： 裝飾玻璃、藝術(shù)玻璃、幕墻玻璃、鋼化玻璃、鍍膜玻璃、防火玻璃、安全玻璃、彩色玻璃、玻璃潔具、制鏡玻璃等；各種室內(nèi)外木樓梯， 鋼制樓梯，金屬扶梯等；樓梯扶手及樓梯相關(guān)配套產(chǎn)品等 C化學(xué)建材、防水材料及設(shè)備展區(qū)： 組合房屋、隔音、隔熱、防銹材料；鋁塑管材、給排水管材；建筑防水材料、防水添加劑、填縫劑、防滲漏材料、防水技術(shù)及相關(guān)設(shè)備。 D新型建材及園林景觀產(chǎn)品展區(qū)： 彩磚、壓膜地面、園林磚瓦、廣場(chǎng)磚、屋頂及墻面飾材、園林石等鋪裝材料；水景噴泉、假山雕塑、園林休閑椅、指示標(biāo)識(shí)牌、防腐木制品等景觀建筑材料；斜面屋頂窗、鐵藝產(chǎn)品、輕鋼／膜結(jié)構(gòu)（網(wǎng)架）； 草坪、草種、草坪機(jī)械、苗木、花卉、化學(xué) /生物制品、噴淋、灌溉設(shè)備園林綠化產(chǎn)品； E板材、管材展區(qū)； F天花吊頂、開(kāi)關(guān)線纜展區(qū)． 地下層業(yè)態(tài)規(guī)劃為材料中心，以及家居主力店和停車(chē)場(chǎng) 71 本報(bào)告嚴(yán)格保密 1樓 臨布龍路，臨街面長(zhǎng)達(dá) 84m， 1F層高 8m， 單層面積約為 10500㎡ ，共 5層商業(yè)面積 52500㎡ 。 交通方便，展示形象好，適宜展覽之用； 建議打造成一個(gè)家居主題區(qū) 11層 新產(chǎn)品會(huì)展 /發(fā)布中心（展廳） 長(zhǎng)年主辦不同主題的產(chǎn)品展覽展銷(xiāo) 12層 玻璃金屬家具、真皮沙發(fā)、藤藝制品、客廳系列家具、整體訂做家具、各種品牌的現(xiàn)代板式家具、新古典家具、實(shí)木家具、中式古典家具、歐式古典家具、美式古典家具等 精品家居中心 13層 布藝家具、軟體家具、軟床、床墊、布藝沙發(fā)、青少年家具、兒童家具等 14層 燈飾中心 (室內(nèi)燈飾、戶外燈飾、家居燈飾、光源燈飾、商業(yè)燈飾、 LED燈飾、燈飾配件）、家居飾品、時(shí)尚布藝、裝飾品、家居工藝品 (畫(huà)廊、樹(shù)脂、金屬、竹木藤鐵、水晶玉器、陜西青銅器、字畫(huà)、蠟染、蘇繡，湘繡、景德鎮(zhèn)瓷器、唐山骨瓷、宜興紫砂、中日韓式茶餐具、） 1樓 1層為展覽大廳，承載項(xiàng)目展銷(xiāo)功能；整體打造成精品家居中心，薈歲萃天下知名廠家 72 本報(bào)