【正文】 ?同時兼顧辦公家具用品的消費者。 消費者定位依據(jù)： ? 深圳不可復制的國際地理位臵，以及珠三角強大的家居產(chǎn)業(yè)基礎，能夠吸引國際客戶來采購； ? 項目立體交通發(fā)達，不僅可覆蓋龍崗區(qū)及周邊各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，而且能夠輻射到惠洲、東莞等珠三角城市； ? 項目規(guī)模首屈一指，價格存在競爭優(yōu)勢；項目引進知名商家，產(chǎn)品豐富、服務周到，消費者在舒適環(huán)境中一站式購齊所需產(chǎn)品，此外餐飲、娛樂等相關配套設施完善； ? 搶占市場空白點，彌補辦公家具的消費空缺。 大宗采購的國內(nèi)外廠商 、 家裝公司、建筑商等以及，普通消費者，共同構成項目消費群體 消費者定位 60 本報告嚴格保密 主力店效應 —— 項目業(yè)態(tài)規(guī)劃必須考慮對項目招商的帶動作用，大型知名品牌商家不僅能提高項目檔次及經(jīng)濟效益、城市商業(yè)地位，更能提高項目商鋪（規(guī)劃 4萬㎡銷售面積）租賃價格起到積極的作用。 主力商家訪談情況： 根據(jù)項目項目實際需要，我司與 10家主力商家進行了洽談，初步了解品牌商家對本項目的看法。主要對好百年、百安居、樂安居、金海馬家居、超凡家居廣場等五大知名家居商家進行訪談。 主力商家訪談 商家訪談 61 本報告嚴格保密 好百年認為項目硬件設施符合開店要求，但進駐本項目需要進一步論證。 商家名稱 好百年家居 聯(lián)系人 呂總 技 術 指 標 具 體 要 求 選址區(qū)域 經(jīng)營樓層（層） 4樓以下 需求面積 (㎡ ） 30000㎡ 單層面積（㎡） 10000㎡ 層高要求（ m） 首層 6m ,2層以上不低于 5m 樓板承重（ kg/㎡ ） 600 中央空調(diào) 要 店內(nèi)垂直交通 自動扶梯、客梯、貨梯 柱間距（ m） 8*8 排污 要 店前走道 根據(jù)項目情況而定 停車場位臵 \數(shù)量 400個以上 物業(yè)交付裝修標準 不定 租金承受范圍 2030元 /㎡ ，看位臵定 交付租金形式 一押或兩押 租賃年限 10年 免租期 1年或更長 發(fā)展商品牌影響程度 關心 對本項目位臵看法 目前進駐意向一般 ， 觀望其他主力店動向 ， 強強聯(lián)手才會進駐 好百年訪談： 62 本報告嚴格保密 樂安居與本項目曾洽談過，對項目存在疑點，暫時無拓展計劃。 商家名稱 樂安居 聯(lián)系人 張小姐 技 術 指 標 具 體 要 求 選址區(qū)域 交通便利，住宅小區(qū)密集 經(jīng)營樓層（層） 3樓以下 需求面積 (㎡ ） 30000㎡ 以上 單層面積（㎡） 10000㎡ 以上 層高要求（ m） — 樓板承重（ kg/㎡ ） 500 給排水 要 供配電 要 中央空調(diào) 要 店內(nèi)垂直交通 自動扶梯、客梯、貨梯 卸貨區(qū)（㎡） 400㎡ 柱間距（ m） 10*10 排污 要 停車場位臵 \數(shù)量 400個 租金承受范圍 關外最高為 25元 /㎡ 交付租金形式 最好一押一租 租賃年限 10年 免租期 1年以上 對本項目位臵看法 在深圳有四家分店 ， 暫無拓展計劃 ， 不過表示關注本項目 商家名稱 百安居 聯(lián)系人 發(fā)展部周先生 選址區(qū)域 對銘豪項目地段感覺一般，硬件符合要求 對本項目看法 曾接觸項目，對項目情況特別了解，但對項目存在疑點如土地性質(zhì)等 樂安居訪談： 63 本報告嚴格保密 商家名稱 金海馬家居 聯(lián)系人 陳經(jīng)理 技 術 指 標 具 體 要 求 選址區(qū)域 城市主干道兩側(cè)，無交通管制，通道暢通 經(jīng)營樓層（層） 1— 4樓 需求面積 (㎡ ） 10000— 80000㎡ 單層面積（㎡） 5000㎡ 以上 層高要求（ m） — 5m 樓板承重（ kg/㎡ ） 500 中央空調(diào) 要 店內(nèi)垂直交通 要 卸貨區(qū)（㎡） 400— 500㎡ 柱間距（ m） 10*10， 8*8 排污 要 停車場位臵 \數(shù)量 與經(jīng)營面積相關 租金承受范圍 —— 交付租金形式 一押一租 租賃年限 10年 免租期 1年 對本項目位臵看法 對項目非常了解，較有意向，與開發(fā)商已有洽談 金海馬家居訪談 金海馬家具與本項目多次洽談，了解項目具體情況，進駐意向比較強烈。 64 本報告嚴格保密 超凡家居廣場由于福田店遷移，正拓展項目，對本項目進駐意向較為強烈。 商家名稱 超凡家居廣場 聯(lián)系人 彭先生 技 術 指 標 具 體 要 求 選址區(qū)域 深圳 經(jīng)營樓層（層） 1— 3樓 需求面積 (㎡ ） 30000㎡ 單層面積（㎡） 10000㎡ 層高要求（ m） — 5m 樓板承重（ kg/㎡ ） 500 中央空調(diào) 要 店內(nèi)垂直交通 貨梯、直開梯 卸貨區(qū)（㎡） 500㎡ 柱間距（ m） 8*8 排污 要 停車場位臵 \數(shù)量 與經(jīng)營面積相關 租金承受范圍 —— 交付租金形式 一押一租 租賃年限 10年 免租期 關內(nèi) 1年，關外更長 對本項目位臵看法 目前在深圳有兩家分店，福田南店搬遷，對本項目有拓展意向 超凡家居廣場訪談 65 本報告嚴格保密 主力商家訪談小結(jié) 進駐意向程度： 經(jīng)過初步訪談， 4家主力店已有進駐意向， 4家尚在猶豫 ， 需根據(jù)其他主力商家進駐情況而定， 2家明確表示無進駐意向。 進駐商家： ?了解并認可片區(qū)規(guī)劃； ?項目規(guī)模龐大，有望成為深圳最大的家居購物中心； 猶豫商家： ?項目位臵相對孤立，商業(yè)氛圍還未形成； ?對項目的土地性質(zhì)等存在疑慮； 進駐意向程度： 公司暫無拓展計劃。 66 本報告嚴格保密 普通商家訪談 商場名稱 聯(lián)系人 經(jīng)營業(yè)態(tài) 選址區(qū)域 經(jīng)營樓層 需求面積 租賃年限 可承受租金 進駐項目意向 樹王地板 陳先生 地板 龍崗 \寶安 1F— 2F 100㎡ 2年以上 30006000元 /月 考慮 1F\2F， 美佳燈飾 高小姐 燈飾 深圳 3F 200㎡ 35年 3040元 /㎡ 考慮，看項目租金情況確定面積 奧騏電器 立先生 電器 深圳 1F— 2F 50㎡ 3年 30005000元 /月 無意向項目交通堵塞 美標衛(wèi)浴 劉小姐 衛(wèi)浴 無限制 1F 60㎡ 23年 6585元 /㎡ 考慮 奧騏整體櫥柜 劉先生 櫥柜 無限制 無限制 100㎡ 2年以上 5000元 /月 暫無開店意向 歐勒衛(wèi)浴 李先生 衛(wèi)浴 深圳 1F2F 200㎡ 35年 30元 /㎡ 無意向，布吉空間小，交通不便利 升達地板 徐衛(wèi)娟 地板 深圳 1F2F 6080㎡ 5年左右 20元 /㎡ 暫不考慮 白象陶瓷 羅先生 陶瓷 深圳 2F 200㎡ 5年以上 不確定 考慮，看好項目 圣像地板 譚小姐 地板 深圳 1F2F 100㎡ 5年 不確定 考慮，較看好項目 卡歐地板 盧高萊 地板 市區(qū) 1F2F 150㎡ 不確定 不確定 無意向 鷹牌衛(wèi)浴 秦文江 衛(wèi)浴 無限制 1F 100㎡ 不確定 最高 150元 /㎡ 待定 圣之達吧椅 鄧巨英 家具 無限制 1F2F 100㎡ 不確定 最高 150元 /㎡ 待定，需要有主力商場進駐 紅木古典家具 楊曉紅 家具 無限制 1F2F —— —— —— 無意向 宜安經(jīng)典家具 黃總 家具 深圳 —— 200㎡ —— 100150元 /㎡ 待定，需要有主力商場進駐 冠珠瓷磚 黃英達 瓷磚 無限制 1F 50㎡ —— —— 無意向 蒙娜麗莎 肖輝忠 油漆 無限制 1F 80㎡ —— 100元 /㎡ 待定，依據(jù)主力商場再定 愛蒙 王英 需考察 1F2F 100㎡ —— 100元 /㎡ 待定，依據(jù)主力商場再定 美心防盜門 莫澤民 門 需考察 —— —— —— —— 無意向，廠家直銷 多樂士 林桂青 油漆 無限制 —— —— —— —— 待定 本次訪問到的普通商家共 100家，特選擇其中具有代表性的 20家 ,具體訪談情況如下： 67 本報告嚴格保密 普通商家進駐意向26%32%42%意向較強意向一般不考慮?本次商家訪談共聯(lián)絡了 100個，成功實現(xiàn)訪問的商家共 95家； ?所訪問的商家業(yè)態(tài)涵蓋了家居大部分業(yè)態(tài)，地板、潔具、燈飾、門、油漆、櫥柜、家具、電器、衛(wèi)浴等， ?有效訪問到的普通商家 95家，意向較強的 25家，意向一般的 30家，無進駐意向的有 40家 普通商家訪談結(jié)果： 無進駐意向原因分析： ?項目位臵偏遠，相對孤立，目前商業(yè)氛圍差； ?交通瓶頸，布龍路塞車現(xiàn)象嚴重； ?項目主力店尚無確定，投資信心不夠； ?項目操作時間尚早 ,暫不考慮； ?公司暫無拓展計劃。 意向進駐商家原因分析： ?項目規(guī)模大，深圳未來最大的家居購物中心； ?龍崗地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展快，市場空間大； ?龍崗家居市場競爭相對較小，生存空間大； ?租金較市區(qū)便宜，經(jīng)營壓力?。? 進駐意向 商家數(shù)量 意向強 25 意向一般 30 無意向 40 普通商家進駐意向各占一半，無意向商家隨著主力商家進駐和招商時機的成熟將改變觀點。 68 本報告嚴格保密 功能業(yè)態(tài)定位原則： １ ． 發(fā)揮主力商家的品牌效應 ， 帶動其他商家進駐； ２．通過主力商家引導人流進行縱向流動； ３ ． 符合家居行業(yè)布局特點； ４ ． 實現(xiàn)整體效益最大化 ． 功能業(yè)態(tài)定位 69 本報告嚴格保密 地下層總建筑面積約 9萬平米，單層規(guī)模罕見，建議保留 3萬平米為停車場， 6萬平米為商業(yè)。 關于項目地下停車場面積需求測算： 根據(jù)研究，商業(yè)面積與車位存在一定的比例關系，普通商業(yè)每 40㎡ 需配臵 1個車位，餐飲每 60㎡ 需配臵 1個車位，大型購物中心每100㎡ 需配臵 1個車位，本項目為專業(yè)市場每 150㎡ 配臵 1個車位。 本項目總建筑面積 20萬㎡，扣除地下停車場、餐飲區(qū)、活動室以及倉儲面積之后，項目需配車位面積為 ㎡。 項目所需車位 =161500㎡ 247。 150㎡ /個 =1077個 車位面積 =1077個 35㎡ /個 =37695㎡ 項目車位包括地面車位與地下車位，扣除地面車位面積， 估算地下停車場面積為 30000㎡ 地下層：本項目 20萬㎡商業(yè)規(guī)模，需要約 4萬㎡的停車場地，預計地下停車面積 3萬㎡ 70 本報告嚴格保密 材料采購中心（ 停車場）：（ 3萬 ㎡ ） A建筑涂料展區(qū)： 墻面涂料、防水涂料、地坪涂料、動能性建筑涂料、涂料助劑、涂料包裝材料； B裝飾藝術玻璃及樓梯工業(yè)展區(qū)： 裝飾玻璃、藝術玻璃、幕墻玻璃、鋼化玻璃、鍍膜玻璃、防火玻璃、安全玻璃、彩色玻璃、玻璃潔具、制鏡玻璃等；各種室內(nèi)外木樓梯， 鋼制樓梯，金屬扶梯等；樓梯扶手及樓梯相關配套產(chǎn)品等 C化學建材、防水材料及設備展區(qū)： 組合房屋、隔音、隔熱、防銹材料；鋁塑管材、給排水管材；建筑防水材料、防水添加劑、填縫劑、防滲漏材料、防水技術及相關設備。 D新型建材及園林景觀產(chǎn)品展區(qū)： 彩磚、壓膜地面、園林磚瓦、廣場磚、屋頂及墻面飾材、園林石等鋪裝材料；水景噴泉、假山雕塑、園林休閑椅、指示標識牌、防腐木制品等景觀建筑材料；斜面屋頂窗、鐵藝產(chǎn)品、輕鋼／膜結(jié)構（網(wǎng)架）； 草坪、草種、草坪機械、苗木、花卉、化學 /生物制品、噴淋、灌溉設備園林綠化產(chǎn)品； E板材、管材展區(qū)； F天花吊頂、開關線纜展區(qū)． 地下層業(yè)態(tài)規(guī)劃為材料中心，以及家居主力店和停車場 71 本報告嚴格保密 1樓 臨布龍路，臨街面長達 84m， 1F層高 8m， 單層面積約為 10500㎡ ，共 5層商業(yè)面積 52500㎡ 。 交通方便，展示形象好，適宜展覽之用； 建議打造成一個家居主題區(qū) 11層 新產(chǎn)品會展 /發(fā)布中心（展廳） 長年主辦不同主題的產(chǎn)品展覽展銷 12層 玻璃金屬家具、真皮沙發(fā)、藤藝制品、客廳系列家具、整體訂做家具、各種品牌的現(xiàn)代板式家具、新古典家具、實木家具、中式古典家具、歐式古典家具、美式古典家具等 精品家居中心 13層 布藝家具、軟體家具、軟床、床墊、布藝沙發(fā)、青少年家具、兒童家具等 14層 燈飾中心 (室內(nèi)燈飾、戶外燈飾、家居燈飾、光源燈飾、商業(yè)燈飾、 LED燈飾、燈飾配件）、家居飾品、時尚布藝、裝飾品、家居工藝品 (畫廊、樹脂、金屬、竹木藤鐵、水晶玉器、陜西青銅器、字畫、蠟染、蘇繡，湘繡、景德鎮(zhèn)瓷器、唐山骨瓷、宜興紫砂、中日韓式茶餐具、） 1樓 1層為展覽大廳，承載項目展銷功能；整體打造成精品家居中心，薈歲萃天下知名廠家 72 本報