【正文】 定資產(chǎn)折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)以及利息支出。其中：管理費(fèi)、修理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)均以租金收入為取費(fèi)基數(shù)；折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)采用平均年限折舊法，其中房產(chǎn) 折舊 年 限 30年、土地?cái)備N年限 40年。 本項(xiàng)目 財(cái)務(wù)利息費(fèi)率按 5年期以上長期借款利率將近 %。 （ 1）當(dāng)土地競拍價(jià)達(dá)到 2,800 萬元時(shí)，營業(yè)成本測算如下： 單位：萬元 年份 2021 2021 2021 2021 ┅┅ 2024 2025 2026 2027 總收入 9,857 3,646 4,042 4,412 ┅┅ 6,488 6,810 7,147 7,501 總成本 (減項(xiàng) :) 5,236 1,955 2,025 2,096 ┅┅ 2,716 2,812 2,912 3,018 勝浦金苑鄰居中心項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 31 租賃運(yùn)營費(fèi)用 394 414 434 456 ┅┅ 674 708 743 780 租賃稅金 547 574 603 633 ┅┅ 935 982 1,031 1,083 客房運(yùn)營費(fèi)用 145 152 160 168 ┅┅ 248 261 274 288 客房稅金 11 17 30 41 ┅┅ 61 64 67 70 銷售成本 2,787 ┅┅ 銷售稅金 554 ┅┅ 折舊與攤銷 797 797 797 797 ┅┅ 797 797 797 797 大修費(fèi) 用 60 63 ┅┅ 94 98 103 109 所得稅 829 96 193 297 ┅┅ 943 1,000 1,059 1,121 每平米租賃 運(yùn)營成本 ┅┅ 每間酒店 運(yùn)營成本 10, 11, 11, 12, ┅┅ 18, 19, 20, 21, （ 2）當(dāng)土地競拍價(jià)達(dá)到 3,200 萬元時(shí) ，營業(yè)成本測算如下： 單位：萬元 年份 2021 2021 2021 2021 ┅┅ 2024 2025 2026 2027 總收入 9,857 3,646 4,042 4,412 ┅┅ 6,488 6,810 7,147 7,501 總成本 (減項(xiàng) :) 5,285 1,964 2,034 2,105 ┅┅ 2,725 2,821 2,921 3,027 租賃運(yùn)營費(fèi)用 394 414 434 456 ┅┅ 674 708 743 780 租賃稅金 547 574 603 633 ┅┅ 935 982 1,031 1,083 客房運(yùn)營費(fèi)用 145 152 160 168 ┅┅ 248 261 274 288 客房稅金 11 17 30 41 ┅┅ 61 64 67 70 銷售成本 2,828 ┅┅ 銷售稅金 554 ┅┅ 折舊與攤銷 806 806 806 806 ┅┅ 806 806 806 806 大修費(fèi)用 60 63 ┅┅ 94 98 103 109 所得稅 810 88 184 289 ┅┅ 941 997 1,056 1,118 每平米租賃 運(yùn)營成本 ┅┅ 每間酒店 運(yùn)營成本 10, 11, 11, 12, ┅┅ 18, 19, 20, 21, 項(xiàng)目凈收益 （ 1）考慮到 本 項(xiàng)目 每年運(yùn)營成本費(fèi)用 （ 主要是 財(cái)務(wù)費(fèi)用） 、現(xiàn)金流回籠等因素， 全部出售商務(wù)辦公房 8,100 M178。 （ 2） 2021年 按 商務(wù)辦公房全部實(shí)施 銷售 ， 銷售收 入的 10%計(jì)提稅勝浦金苑鄰居中心項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 32 金， 商鋪 全部出租 以及酒店自主經(jīng)營 計(jì)算。預(yù)測 商務(wù)辦公房 銷售價(jià)格為 8,000元 / M178。；第 1年租賃能產(chǎn)生 60元 / M178。/M的凈收益， 以后每年租金 以 5%遞增，按租金價(jià)格的 %計(jì)提稅金。預(yù)測 酒店房價(jià)收入單間以 200元估算，每年以 5%增長 。 地下室一半以上也用于商業(yè)出租。 項(xiàng)目凈收益估算 如下： 單位：萬元 年份 2021 2021 2021 2021 ┅┅ 2024 2025 2026 2027 凈收益 （銷售凈收益 +租賃凈收益 +酒店經(jīng)營管理收益 ） 注 ① 2,486 288 578 891 ┅┅ 2,830 2,999 3,176 3,362 注 ② 2,431 264 553 867 ┅┅ 2,823 2,992 3,169 3,355 勝浦金苑鄰居中心項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 33 第七部分 項(xiàng)目 財(cái)務(wù) 分析 一、項(xiàng)目測算期 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)開發(fā)期為 2 年，從 2021 年至 2021 年。項(xiàng)目預(yù)計(jì)從2021 年初 正式營業(yè)，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算年限：從開始營業(yè)起 15 年，即2021 年至 2027 年。 二、項(xiàng)目投入估算 本項(xiàng)目投入成本分為兩部分，即項(xiàng)目開發(fā)成本和項(xiàng)目運(yùn)營 成本。 （ 1）項(xiàng)目開發(fā)成本估算 項(xiàng)目開發(fā)成本包括土地成本和工程投資成本。 ① 土地成本 本項(xiàng)目地塊 將 于 2021 年 8 月 公開掛牌出讓， 經(jīng)與勝浦鎮(zhèn)政府協(xié)商未來該土地公開掛牌價(jià)擬定 2,800 萬元 — 3,200 萬元之間。 樓面價(jià)格在 400 元 / M178。左右，公司有能力參與本項(xiàng)目地塊競拍。 ② 工程投資成本 項(xiàng)目工程投資成本包括工程建設(shè)費(fèi)、裝修費(fèi)、管理費(fèi)等，項(xiàng)目工程投資成本在建設(shè)期內(nèi)分期投入，預(yù)計(jì)不含資本化部分 24, 萬元 。 項(xiàng)目 總建設(shè) 成本 預(yù)計(jì) 為 億元左右。 （ 2）項(xiàng)目經(jīng)營成本估算 項(xiàng)目營業(yè)后運(yùn)營總成本根據(jù)現(xiàn)有 公司 項(xiàng)目，主要包括物業(yè)管理人員人件費(fèi)、保安保潔費(fèi)、消防維保費(fèi)以及大修等費(fèi)用。根據(jù)目前 公司已運(yùn)營項(xiàng)目， 商業(yè) 每平米經(jīng)營成本 100 元 /年 左右， 酒店 每間 經(jīng)營成本 11,000 元 /年 左右 。 以后 租賃 每年以 5%遞增 ，酒店 前 5 年每年以10%增長，以后每年遞增 5%。具體 收入、成本、稅金、現(xiàn)金流量等估算 見附件。 勝浦金苑鄰居中心項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 34 三、項(xiàng)目收入估算 本項(xiàng)目 未來主要收入來源為商務(wù)辦公房銷售收入、商鋪?zhàn)赓U收入、 酒店 經(jīng)營管理 收入 及 其它收入。 鑒于本項(xiàng)目投資 資金來自商業(yè)貸款以及未來商鋪只租不售 ，公司財(cái)務(wù)費(fèi)用支出較大，經(jīng)營壓力明顯，因此商務(wù)辦公房建成后全部出售，減輕公司財(cái)務(wù)壓力。 （ 1）商務(wù)辦公房 銷售收入 假定本項(xiàng)目地塊建成并取得預(yù)售證后，商務(wù)辦公房 8,100 M178。實(shí)施全部銷售，預(yù)計(jì)銷售價(jià)格為 8,000 元 / M178。， 實(shí)現(xiàn)銷售收入 6,480 萬元。 （ 2）商鋪?zhàn)赓U收入 商鋪可租賃面積 31,571 M178。以及部分地下室可用于租賃。 2021年每平米商業(yè)租金收入為 60 元 /M， 實(shí)現(xiàn)租賃收入 3,115 萬元， 以后每年遞增 5%，商業(yè)出租率為 90%（ 按照 公司目前 運(yùn)營模式此 出租率沒有問題 ） 。 （ 3）酒店經(jīng)營管理收入 本項(xiàng)目酒店面積 6,750 M178。，客房數(shù)共計(jì) 135 間。 酒店入住率第一年 20%、第二年 30%、第三年 50%，以后每年保持在 65%。 酒店房價(jià)收入單間以 200 元估算， 第一年實(shí)現(xiàn)銷售收入 197 萬元，以后每 年以 5%增長 。 四、指標(biāo)分析 本項(xiàng)目按照 15 年測算期 投資指標(biāo)分析 ： 勝浦金苑鄰居中心項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 35 序號 指標(biāo)名稱 注① 注② 1 靜態(tài)回收期 (年） 2 動(dòng)態(tài)回收期 (年 ) 3 項(xiàng)目運(yùn)行 15年凈現(xiàn)值 (NPV I=6%) 3, 3, 4 IRR(內(nèi)含報(bào)酬率 \試插法 ) % % 注： 在整個(gè)項(xiàng)目測算期中 NPV＞ 0， 說明本 項(xiàng)目在期內(nèi)有投資效益，項(xiàng)目可行。項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi) 含報(bào)酬 率（ IRR） 為 %、 %， 大于目前同期中長期貸款利率（基準(zhǔn)利率），項(xiàng)目可行 。 另外，本項(xiàng)目 前提只出售 8,100 M178。的 商務(wù)辦公房，剩余 的 31,571 M178。商業(yè)、 6,750 M178。的 酒店、 33,014 M178。的 地下一層商業(yè)和地下二層停車場，合計(jì) 71,335 M178。 如果 出售剩余 71,335 M178。中的部分 商業(yè) ，上述投資分析指標(biāo)可大大提高。 勝浦金苑鄰居中心項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 36 第八部分 結(jié)論和建議 一、結(jié)論 區(qū)域條件 本項(xiàng)目 處于鎮(zhèn)區(qū)中心位置，按照勝浦鎮(zhèn)用地布局控 制性詳規(guī)，中勝路處于東西向中心軸，是規(guī)劃建設(shè)中的商貿(mào)中心位置。 本項(xiàng)目 周邊路網(wǎng)密集，東邊的興浦路是勝浦的南北主干道， 項(xiàng)目離蘇勝路僅 300M，離現(xiàn)代大道 3KM；南面的中勝路即將和港田路貫通，可直通園區(qū)； 項(xiàng)目 周邊有五路公交車可達(dá)市區(qū)、園區(qū)，門前還有環(huán)鎮(zhèn)公交的站點(diǎn)。 本項(xiàng)目 周邊有金苑、園東、東景公寓、麗景華庭等多個(gè)小區(qū)環(huán)繞。是勝浦人氣商氣最旺盛的區(qū)域 之一 。 市場 需求 2021 年勝浦鎮(zhèn)有注冊企業(yè) 1,233 家，其中外資企業(yè) 308 家、內(nèi)資企業(yè) 925 家。勝浦已形成四大支柱產(chǎn)業(yè)：即精密機(jī)械、輕工紡織、電子信息和生物環(huán)保 。 勝浦商業(yè)能基本滿足當(dāng)?shù)鼐用窈屯鈦泶蚬ふ叩男枨?，但企業(yè)和企業(yè)主、 商務(wù)人士 的滿足率很低，勝浦商業(yè)在滿足企業(yè)需求方面有很大的潛力。 隨著經(jīng)濟(jì)的高速增長，勝浦企業(yè)的增加，勝浦人口數(shù)量特別是外來人口增速加快。 2021 年總?cè)丝跒? 萬人，其中戶籍人口增長%，外來人口增長 115%。到 2020 年勝浦鎮(zhèn)規(guī)劃人口 15 萬人，比 2021 年翻一番。人口增長為勝浦?jǐn)U大消費(fèi)繁榮市場提供了支撐 。 本項(xiàng)目功能定位 集餐飲、住宿、休閑娛樂及購物于一體，一條龍服務(wù)，相對于單一商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營有比較優(yōu)勢 。 通過 本 項(xiàng)目的實(shí)施，推動(dòng) 鎮(zhèn) 中心商圈升級， 提升商圈整體價(jià)值。 勝浦金苑鄰居中心項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 37 項(xiàng)目投資 可行性 在整個(gè) 15 年測算期中，貼現(xiàn)率 I=6%時(shí)， NPV 為 3, 萬元，NPV＞ 0；靜態(tài)投資回收期 年，動(dòng)態(tài)投資回收期 年，內(nèi)含 報(bào)酬率（ IRR）為 %， 因此 項(xiàng)目完全具備 投資 可行性。 二、 存在問題與建議 本項(xiàng)目地塊地理位置優(yōu)越， 經(jīng)與鎮(zhèn)政府協(xié)商，該土地未來公開掛牌競拍 擬定 2,800 萬元 — 3,200 萬元之間 ， 因公開掛牌出讓，競拍價(jià)存在不確定性， 保守估計(jì)土地價(jià)格在 3,000 萬元 元 左右 成交 ，因此，項(xiàng)目投資金額較大，資金回籠較慢，公司財(cái)務(wù)壓力明顯。 工 程投資、運(yùn)營費(fèi)用 的 變化對 本 項(xiàng)目效益 的 影響較 小。而 營業(yè)收入 是影響效益的重要因素，因此需要給予充分的重視。 本項(xiàng)目未來商業(yè)部分只租不售，投資 回報(bào)周期長，收益率偏低， 公司經(jīng)營壓力較大。只有 確定合理的租金水平，承租期不宜過 長，對主力店項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)讓利。 前期租金水平應(yīng)稍低一些，以后項(xiàng)目成熟后可逐步提高租金水平。 另外，也可考慮出售部 分 商業(yè)。 考慮到 項(xiàng)目 所在 地 目前商業(yè)規(guī)模比較大 ，商業(yè)競爭 激烈 ， 如能取得本項(xiàng)目地塊， 在項(xiàng)目運(yùn)作過程中，精心組織規(guī)劃設(shè)計(jì) 、 功能定位，加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)管理，抓好宣傳、策劃和營銷工作，其經(jīng)濟(jì)效益顯而 易見，且市場前景十分廣闊 。