【正文】 擬定《銷售價(jià)格總方案》： 責(zé)任部門： 城市（獨(dú)立項(xiàng)目） 公司營銷部 《銷售價(jià)格總方案》的內(nèi)容： 1） 市場(chǎng)分析：包括宏觀環(huán)境及微觀環(huán)境分析 2） 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 3） 產(chǎn)品分 析 4） 客戶需求分析及意向分析 5） 推案計(jì)劃 6） 均價(jià)方案 7） 房源價(jià)差分析 第 54 頁 共 183 頁 組織評(píng)審： 組織部門： 城市（獨(dú)。 公司利潤指標(biāo)：財(cái)務(wù)管理中心提供 ，并附成本指標(biāo) 。 地產(chǎn)總 公司 總公司 參與《價(jià)格總方案》的評(píng)審，及審批《價(jià)格總方案》； 審批《價(jià)格調(diào)整方案》。 地產(chǎn)總公司 營銷中心總監(jiān) 營銷主管副總 參與《價(jià)格總方案》的評(píng)審、審核； 審批《銷售價(jià)格明細(xì)表》。第 53 頁 共 183 頁 流程職責(zé)說明 地產(chǎn)總公司 營銷管理中心 審核《價(jià)格總方案》、《銷售價(jià)格明細(xì)表》，并對(duì)銷售情 況進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控。 流程節(jié)點(diǎn)說明： 步驟 工作內(nèi)容的簡要敘述 重要輸入 重要輸出 備注 獲取政府格式合同： 責(zé)任部門（機(jī)構(gòu)）：代理公 司、 城市（獨(dú)立項(xiàng)目）公司營銷部 組織銷售合同擬定： 組織部門： 城市（獨(dú)立項(xiàng)目） 公司營銷部 組織合同評(píng)審： 組織部門： 城市（獨(dú)立項(xiàng)目） 公司營銷部； 參與部門： 地產(chǎn)總公司 （營銷管理中心、法務(wù)人員、常務(wù)副總）、 城市（獨(dú)立項(xiàng)目） 公司（營銷部、財(cái)務(wù)部、總經(jīng)理） 審核 /審批： 審核：營銷管理中心、 地產(chǎn)總公司 常務(wù)副總、總公司法務(wù)經(jīng)理 ； 審批： 地產(chǎn)總公司 總經(jīng)理 第 51 頁 共 183 頁 序號(hào) 文件名稱 中南集團(tuán)銷售標(biāo)準(zhǔn)合同 ： 序號(hào) 記錄名稱 附表 無 第 52 頁 共 183 頁 九 、 價(jià)格 制定流程 ： ???? : ?????????? : ZN JS YW 02 06 01????? :?? ( ???? ) ????????????????????????????????????????? / ???????????????Y??????????????? /?????????????NY?????78109N6??????5???? : ???????? : ?????? ( ?? )???? : OA ???? /???? : ?????? ( ?? ) ??????????? : ???????????????? : ?? ( ???? ) ????? ? ?????? ? ????????? ? ???????????? : ???????????? ? ???????? : ?????? ( ?? ) ??????????? : ?????????? /??431????12?????????????? 171。 總公司 法務(wù) 經(jīng)理 參與合同評(píng)審，并審核。 營銷管理中心 參與合同評(píng)審，并審核。 城市（獨(dú)立項(xiàng)目） 公司財(cái)務(wù)部 參與合同評(píng)審。 B、檢查現(xiàn)場(chǎng)布置的合理性，保障客戶購房、參 觀的便利。 B、應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)場(chǎng)明示樣板房的設(shè)備及裝修（必要時(shí)包括質(zhì)量）僅為示范，并非實(shí)際交付的商品房的交樓標(biāo)準(zhǔn)。 銷售道具檢查 檢查對(duì)象：樣板房、沙盤、模型、效果圖、看板等 檢查要求： A、沙盤、模型、效果圖、平面圖、看板等的比例、效果應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確，表明比例與實(shí)際比例 的誤差不應(yīng)超過177。 網(wǎng)上登記、作業(yè)流程準(zhǔn)備情況檢查 檢查對(duì)象：網(wǎng)上房源信息登記情況，銷售作業(yè)流程情況 檢查要求： A、銷售說辭、現(xiàn)場(chǎng)銷控及網(wǎng)上房源登記情況應(yīng)當(dāng)一致。 Ｂ、滿足真實(shí)性，不與實(shí)際情況相抵觸。 責(zé)任部門：營銷部門 、 設(shè)計(jì)部門 、 前期部門 檢查部門：客服部門 檢查時(shí)間：詳見風(fēng)險(xiǎn)檢查計(jì)劃表 檢查方式：實(shí)地檢查 其它需要公示的內(nèi)容 商品房認(rèn)購書、商品房預(yù)售合同、補(bǔ)充協(xié)議、裝修協(xié)議、前期物業(yè)管理協(xié)議等 （二）銷售行為規(guī)范 廣告資料檢查 檢查對(duì)象：包括廣告（含軟性廣告）、客戶會(huì)等內(nèi)刊、樓書、價(jià)目表、戶外及路牌等對(duì)項(xiàng)目及商品房相關(guān)內(nèi)容對(duì)外進(jìn)行的宣傳的資料。 B、《項(xiàng)目車位分布圖》：項(xiàng)目車位分布圖用于具體描述各類型車位在小區(qū)內(nèi)的位置分布信息，建議以小區(qū)的平面圖為參照，用不同顏色的色塊直接標(biāo)明不同類型的車位分布位 置。 C、項(xiàng)目內(nèi)不利因素在《商品房預(yù)售合同》中需體現(xiàn)。 責(zé)任部門： 營銷部門、前期部門、客服部門 檢查部門： 客服部門 檢查時(shí)間：詳見風(fēng)險(xiǎn)檢查計(jì)劃表 檢查方式：實(shí)地排查 項(xiàng)目內(nèi)不利因素公示 要求： A、箱 變、垃圾場(chǎng)位置等項(xiàng)目內(nèi)不利因素的標(biāo)注和公示。 序號(hào) 文件名稱 《項(xiàng)目計(jì)劃管理流程》 《市場(chǎng)調(diào)研標(biāo)準(zhǔn)》 1 《營銷策劃報(bào)告標(biāo)準(zhǔn)》 1 《銷售指導(dǎo)書標(biāo)準(zhǔn)》 1 《開盤標(biāo)準(zhǔn)》 1 《 地產(chǎn)總公司 組織的營銷承包商招標(biāo)管理流程》、 1 《 城市（獨(dú)立項(xiàng)目） 公司 組織的營銷承包商選擇（招標(biāo)）管理流程》 第 40 頁 共 183 頁 序號(hào) 文件名稱 1 《 城市（獨(dú)立項(xiàng)目）公司 組織的營銷承包商選擇（議標(biāo)、直接）管理流程》 ： 序號(hào) 記錄名稱 附表 《項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)計(jì)劃》 項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 《開盤準(zhǔn)備工作清單》 開盤準(zhǔn)備工作清單 《開盤前風(fēng)險(xiǎn)檢查計(jì)劃》（參考模板） 附件： 《開盤前的相關(guān)資料的審核、審批要求》 提 案部門 評(píng)審、審核部門 審批部門 階段性策劃案、開盤方案 城市（獨(dú)立項(xiàng)目）公司 營銷部 銷售公司、 城市（獨(dú)立項(xiàng)目）公司 、 地產(chǎn)總公司 營銷中心 地產(chǎn)總公司 營銷中心分管領(lǐng)導(dǎo) 年度策劃案 城市（獨(dú)立項(xiàng)目） 公司 營銷部 銷售公司、 城市（獨(dú)立項(xiàng)目）公司 、 地產(chǎn)總公司 營銷中心 地產(chǎn)總公司 常務(wù)副總 全程策劃案 城市（獨(dú)立項(xiàng)目） 公司 營銷部 銷售公司、 城市（獨(dú)立項(xiàng)目）公司 、 地產(chǎn)總公司 營銷中心 地產(chǎn)總公司 總經(jīng)理 模型建議報(bào)告 城市（獨(dú)立項(xiàng)目） 公司 營銷部 銷售公司、 城市（獨(dú)立項(xiàng)目）公司 城市（獨(dú)立項(xiàng)目）公司 總經(jīng)理 平面廣告設(shè)計(jì) 城市（獨(dú)立項(xiàng)目） 公司 營銷部 銷售公司、 城市（獨(dú)立項(xiàng)目）公司 城市（獨(dú)立項(xiàng)目）公司 總經(jīng)理 樓書 （單頁等） 城市（獨(dú)立項(xiàng)目）公司 營銷部 銷售公司、 城市（獨(dú)立項(xiàng)目）公司 （工程設(shè)計(jì)部、法務(wù)人員） 城市（獨(dú)立項(xiàng)目）公司 總經(jīng)理 銷售手冊(cè) 城市（獨(dú)立項(xiàng)目）公司 營銷部 銷售公司、 城市（獨(dú)立項(xiàng)目）公司 （工程設(shè)計(jì)部、物業(yè)客服、財(cái)務(wù)部）法務(wù)人員 城市（獨(dú)立項(xiàng)目）公司 總經(jīng)理 銷售道具 （樓盤表、五圖） 城市（獨(dú)立項(xiàng)目）公司 營銷部 銷售公司、 城市（獨(dú)立項(xiàng)目）公司 （工程設(shè)計(jì)部）法務(wù)人員 城市（獨(dú)立項(xiàng)目）公司 總經(jīng)理 銷售包 裝 （含銷售大廳、示范單位、戶外路牌、及道旗等包裝） 城市（獨(dú)立項(xiàng)目）公司 營銷部 銷售公司、 城市（獨(dú)立項(xiàng)目）公司 （工程設(shè)計(jì)部）法務(wù)人員 城市（獨(dú)立項(xiàng)目）公司 總經(jīng)理 第 41 頁 共 183 頁 項(xiàng)目開發(fā)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 序號(hào) 節(jié)點(diǎn)名稱 AA項(xiàng)目 BB項(xiàng)目 CC項(xiàng)目 備注 開始時(shí)間 完成時(shí)間 開始時(shí)間 完成時(shí)間 開始時(shí)間 完成時(shí)間 2 概念設(shè)計(jì) 規(guī)劃設(shè)計(jì) 3 取得《規(guī)劃用地使用許可證》 3 實(shí)施方案 3 取得《建設(shè)工 程規(guī)劃許可證》 3 樁基施工圖（招投標(biāo)用） 3 全套施工圖 設(shè)計(jì) 3 施工圖審查 3 總包單位確定 3 施工報(bào)建圖 3 節(jié)能審批 景觀施工圖 設(shè)計(jì) 4 獲得《施工許可證》 4 地基處理 4 基礎(chǔ)施工 4 主體施工 第 42 頁 共 183 頁 4 配套工程報(bào)建 4 裝飾及安裝施工 4 銷售展示區(qū)實(shí)施 4 主體結(jié)構(gòu)達(dá)到預(yù)售條件 4 取得《預(yù)售許可證》 50、 銷售展示區(qū)開放 5 銷售開盤 5 外腳手架拆除 5 室外配套、園建 5 竣工備案時(shí)間 5 預(yù)驗(yàn)收 5 交付時(shí)間 —— 說明： 分期以工程管理部的分期及面積為準(zhǔn)，設(shè)計(jì)管理中心細(xì)分面積或時(shí)間不一致的地方請(qǐng)?jiān)诖斯?jié)點(diǎn)自行增加分格說明； 初始計(jì)劃以年初通過公司審批的經(jīng)營計(jì)劃為準(zhǔn)，填寫后不能更改； 調(diào)整計(jì)劃填寫本月調(diào)整后計(jì)劃，本月調(diào)整部分用紅色字體標(biāo)示，并在備注中說明； 實(shí)際情況填寫實(shí)際完成時(shí)間。詳見《開盤前風(fēng)險(xiǎn)檢查計(jì)劃》。 城市（獨(dú)立項(xiàng)目） 公司營銷部組織制定項(xiàng)目價(jià)格方案，詳見《價(jià)格制定流程》。 第 39 頁 共 183 頁 1 確定《營銷策劃方案》 責(zé)任部門：營銷管理中心 1 審核、審批： 審核部門： 城市（獨(dú)立項(xiàng)目） 公司總經(jīng)理、營銷主管副總（總監(jiān)）、 地產(chǎn)總公司 常務(wù)副總； 審批部門： 地產(chǎn)總公司 總經(jīng)理 。 《營銷策劃方案》 1 組織評(píng)審： 組織部門： 城市（獨(dú)立項(xiàng)目） 公司營銷部 參與部門： 城市（獨(dú)立項(xiàng)目） 公司（營銷部、總經(jīng)理）、 地產(chǎn)總公司 （營銷管理中心 、營銷主管副總（總監(jiān)）、常務(wù)副總）、 地產(chǎn)總公司 總經(jīng)理 。 劃公司招標(biāo)管理流程》 1 編制《營銷策劃方案 》： 責(zé)任機(jī)構(gòu)：營銷策劃公司； 營銷策劃公司組織市場(chǎng)調(diào)研工作，對(duì)市場(chǎng)信息、競(jìng)爭(zhēng)樓盤、目標(biāo)樓盤的信息等信息進(jìn)行收集，編制《營銷策劃方案》； 方案內(nèi)容： 1） 市場(chǎng)研究； 2） 項(xiàng)目分析； 3） 目標(biāo)客戶分析； 4） 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析； 5） 營銷推廣策略； 6） 項(xiàng)目銷售策略； 7） 營銷費(fèi)用使用計(jì)劃表。 項(xiàng)目營銷部組織項(xiàng)目營銷部編制《項(xiàng)目銷售指導(dǎo)書》； 《項(xiàng)目銷售指導(dǎo)書》的內(nèi)容要求，詳見《中南營銷標(biāo)準(zhǔn)》。 計(jì)劃的審批：營銷管理中心負(fù)責(zé)人。 H) 物業(yè)公司介入時(shí)間。 F) 示范區(qū)開放時(shí)間（包括樣板間）。 流程節(jié)點(diǎn)說明： 步驟 工作內(nèi)容的簡要敘述 重要輸入 重要輸出 備注 編制《項(xiàng)目營銷計(jì)劃》： 責(zé)任部門：項(xiàng)目營銷部 編制依據(jù)：《項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)計(jì)劃》 (詳見《項(xiàng)目計(jì)劃管理流程》。 地產(chǎn)總公司 常務(wù)副總 參與營銷方案、推廣方案、廣告 方案評(píng)審并對(duì)成果進(jìn)行審核。 城市（獨(dú)立項(xiàng)目） 公司營銷部 負(fù)責(zé)銷售前期工作準(zhǔn)備，組織評(píng)審、組織項(xiàng)目開盤。 確定《營銷策劃方案》 責(zé)任部門：營銷管理中心 審核、審批： 審核部門： 城市（獨(dú)立項(xiàng)目）公司總經(jīng)理、營銷主管副總（總監(jiān)） ； 審批部門： 地產(chǎn)總公司 常務(wù)副總。 組織評(píng)審： 組織部門： 城市（獨(dú)立項(xiàng)目） 公司營銷部 參與部門： 城市（獨(dú)立項(xiàng)目） 公司（營銷部、總經(jīng)理）、 地產(chǎn)總公司 （營銷管理中心、營銷主管副總（總監(jiān)）、常務(wù)副總）。 《中南營銷標(biāo)準(zhǔn)》 《項(xiàng)目銷售指導(dǎo)書》 編制《營銷策劃方案》： 責(zé)任機(jī)構(gòu)：營銷策劃公司； 營銷策劃公司組織市場(chǎng)調(diào)研工作，對(duì)市場(chǎng)信息、 《營銷策劃方案》 第 32 頁 共 183 頁 競(jìng)爭(zhēng)樓盤、目標(biāo)樓盤的信息等信息進(jìn)行收集，編制《營銷策劃方案》； 方案內(nèi)容： 1） 市場(chǎng)研究； 2） 項(xiàng)目分析； 3） 目標(biāo)客戶分析； 4）