【正文】 市場商業(yè)容量較大，需求量高，商業(yè)推出產(chǎn)品規(guī)模較小，買家對地產(chǎn)的投資持有動力，投資市場有較大的創(chuàng)造空間，利于新商業(yè)業(yè)態(tài)的開拓。預(yù)測二層將在項目開業(yè)后推售；南方星園：臨街門面 12500起 /㎡、內(nèi)商鋪 6500 起 /㎡ ,項目均為住宅底商，一個已作為獸藥、飼料市場營業(yè)，另一個正在招商； ? 兩個商業(yè)項目內(nèi)商鋪的銷售均采取包租返租的形式，三年返還 24%（年投資回報率為 8%）的租金回報，購買時從總價中抵扣租金，臨 遵義“君豪尚都”營銷策劃報告書 24 街門面直接硬賣銷售。產(chǎn)品針對大多以中等收入群體為主的二次置業(yè)家庭為對象，僅“畔山龍庭”別墅和低層花園洋房市場，針對中高端和高端客戶群； ? 銷售整體市場極不規(guī)范，在各樓盤中取得預(yù)售許可的項目僅為：葡 遵義“君豪尚都”營銷策劃報告書 23 華〃歐洲城、派力光華樂章、紫鑫名苑等，其他項目在未取得預(yù)售許可下，多數(shù)項目工程施工在正負層以下就以圖紙認購形式，收取定金，并采取多種促銷優(yōu)惠手段先期吸引買家，獲得市場； ? 在售項目銷售較好的項目分別為：南方星城，葡 華〃 歐洲城 一期、開發(fā)區(qū)（ 興偉花園 一期、派力〃光華）。 3 室作為流行主打戶型，其市場暢銷的問題在于，低價位，購買總價總體不高是推動銷售的主要因素； ? 在售項目中主要以住宅為主推產(chǎn)品，回收資金。 5. 市場調(diào)查分析總結(jié) 本次市場調(diào)查主要以安順中高檔次高層住宅項目為主要方向，通過調(diào)查結(jié)果顯示，市場基本情況為： ? 目前安順在售的中高檔次樓盤建設(shè)規(guī)模為：約 萬㎡，住宅總套數(shù)：約 7092 套（不包含翰琳景都二期約 26 萬㎡）， 10 萬㎡以上規(guī)模項目超過 3 個，安順的房地產(chǎn)市場已處在大盤的時代，一個完 遵義“君豪尚都”營銷策劃報告書 22 全競爭的市場； ? 在售樓盤中所處地理區(qū)位， 4 個在城區(qū)， 4 個在開發(fā)區(qū)， 3 個在城郊，均分散在安順各主要市場，面向全市銷售； ? 在售項目中綜合素質(zhì)高的樓盤依次為：葡華〃歐洲城、翰林景都、畔山龍庭、紫鑫名苑、翠麓錦城等，各項居住生活品質(zhì)均高于安順市場 前期開發(fā)項目，劣勢是周邊市政設(shè)施和生活服務(wù)配套不夠完善，交通不便捷、地理位置遠； ? 在售項目中價格處在市場較高位置產(chǎn)品為：畔山龍庭、紫鑫名苑、翠麓錦城等價格在 2700 元以上，開發(fā)區(qū)價格最低。多層住宅銷售價格最高的依次是：東方商城、葡華〃 歐洲城 一期，最低的是 興偉花園 一期。 樓盤調(diào)查基本數(shù)據(jù)匯總 住宅部分 樓盤名稱 地理位置 總建面積 物業(yè)類型 戶型套數(shù) 主力戶型 主力面積 認購單價 畔山龍庭 北航路 萬㎡ 高層商住 800 三房 130— 140 2780 起 葡華歐洲城 黃果樹大街 20 萬㎡ 高層商住 1300 三房 120— 2610 起 紫鑫名苑 體育路 3 萬㎡ 高層商住 650 二、三房 —135 2730 起 興偉 北航路 29． 5萬㎡ 高層 住宅 2604 三房 130— 150 2160 起 遵義“君豪尚都”營銷策劃報告書 20 花園 翰林景都 學(xué)府路 30 萬㎡ 高層商住 一期180 2600 起 翠麓錦城 塔山西路 9 萬㎡ 高層商住 384 二、三房 110— 130 2730 起 派力花園 北航路 7 萬 ㎡ 高層商住 500 二、三房 90— 130 ㎡ 2308 起 錦繡黔城 小米山 6 萬㎡ 高多層住宅 524 二、三房 78－ 134 長安大廈 塔山東路 2． 4 萬㎡ 高層商住 150 三房 98— 154 3200 起 7092 商業(yè)部分 樓盤名稱 地理位置 總建面 物業(yè)類型 戶型套數(shù) 商業(yè)形態(tài) 主力面積 認購單價 東方商城 體育路 萬㎡ 住宅底商 500 臨街、內(nèi)鋪 25— 50 220xx起 南方星園 馬鞍山路 5000 ㎡ 住宅底商 81 臨街、內(nèi)鋪 25— 50 內(nèi)6500起 萬㎡ 581 臨街12500起 4. 在售樓盤 08— 09 年 4 月份銷售情 況統(tǒng)計 遵義“君豪尚都”營銷策劃報告書 21 樓盤名稱 物業(yè)形態(tài) 總套數(shù) 可售套數(shù) 預(yù)售套數(shù) 預(yù)售面積 均價 興偉花園 一期 6＋ 1 層 288 195 93 1579 歐洲城 一期 6＋ 1 層 473 322 151 2451 派力 〃 光華 32 層 377 343 28 2021 派力 〃 光華 18 層 132 31 59 1826 紫鑫名苑 23 全躍層 141 1 29 3047 南方星城 22 平躍層 254 90 164 2043 東方 商城 6＋ 1 層 824 727 23 3396 合計： 547 備注：表中可售套數(shù)數(shù)值低于總套數(shù)數(shù)值主要原因是部分房源處于銀行抵押和安置狀態(tài)，每銷售一套后向銀行還款，才能解凍進行銷售備案和預(yù)登記。內(nèi)街門面 4 月 28 日銷售 主力客戶群 安順小投資者 媒體渠道 宣傳單頁，現(xiàn)場廣告 推廣主題 小金鋪 +小投資 +小風(fēng)險 =大富翁 現(xiàn)場氛圍 目前銷售前登記階段，且有廣告推廣，來訪較多 聯(lián) 系電話 0853— 3296666 備 注 該市場前期實行包租返租的銷售手段，返租祖 3年，年回報8%，且沖抵總房款。 步行街內(nèi)商鋪實行包租返租的銷售手段，返祖 3年，年回報 8%，且沖抵總房款。 遵義“君豪尚都”營銷策劃報告書 17 類比競爭商業(yè)項目調(diào)查 東方商城 項目名稱 東方商城 類 別 商業(yè) 地理位置 市府路和