【正文】 建設(shè)期利息 估算 20。其中基本 預(yù)備費(fèi)估算按工程費(fèi) 用 和其他費(fèi)用之和的 5%比例進(jìn)行估算，需 840 萬(wàn)元 ；不計(jì)漲價(jià)預(yù)備費(fèi) 。 （ 2） 其他費(fèi)用 其他費(fèi)用包括 主要是開(kāi)辦費(fèi)，包括 設(shè)計(jì)費(fèi)、職工培訓(xùn)費(fèi)、項(xiàng)目前期工作費(fèi) 等 費(fèi)用； 按 工程費(fèi)用的 1%估算，為 166 萬(wàn)元。 為了簡(jiǎn)化計(jì)算，沒(méi)有特殊說(shuō)明的 內(nèi)容 ，本項(xiàng)目假定投入 、 產(chǎn)出的 時(shí)間 均為年初 ， 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按固定資產(chǎn)總投資的 5%計(jì)取。 （ 3） 打折促銷 —— 店內(nèi)專設(shè)一個(gè)打折促銷專柜，將隔夜但仍在保質(zhì)期內(nèi)的 生鮮 標(biāo)明后放放于專柜打折銷售 （五）形象工程策劃 綠色 生鮮 行為形象（ BIS）策劃 包括 整體發(fā)展戰(zhàn)略與形象戰(zhàn)略 、 組織結(jié)構(gòu)模式與形象機(jī)制 、 管理行為形象模式 、 營(yíng)銷行為形象模式 、 高層領(lǐng)導(dǎo)行為形象模式 形象危機(jī)公眾策略 包括 化險(xiǎn)為夷 、 形象危機(jī)事件可轉(zhuǎn)化為一種特殊發(fā)展機(jī)會(huì) 、 要加強(qiáng)處理問(wèn)題的針對(duì)性，對(duì)不同的公眾采取不同的策略。突出與消費(fèi)者建立情感關(guān)系 ， 比如：兒童節(jié)主題“關(guān)心兒童健康成長(zhǎng)，讓孩子吃出營(yíng)養(yǎng)、吃出健康”競(jìng)賽活動(dòng)；婦女節(jié)主題“我們是您最天然的美容院”；母親、父親節(jié)主題“關(guān)心父母的血壓”；中秋節(jié)主題“來(lái)自故鄉(xiāng)的問(wèn)候 野菜” 。 （ 2）在 中嶺 晚報(bào)、瀟湘晨報(bào)進(jìn)行大量頭版新聞宣傳，注重品牌形象的宣傳。 （ 2）在各大論壇上發(fā)帖，讓更多人提出意見(jiàn)和建議，使公司向全民需要的方 向發(fā)展。 每分店設(shè)一訂購(gòu)電話，一定時(shí)間送貨上門(mén)，收取一定服務(wù)費(fèi) 網(wǎng)上訂購(gòu) 。 店員與顧客直接接觸，面對(duì)面服務(wù) 聯(lián)合物管銷售 。在 中嶺 一環(huán)到三環(huán)之間建立綠色 生鮮 旗艦店、普通店和迷你店 三類 直營(yíng)店 。充分考慮 生鮮的供求關(guān)系，確定 生鮮 的價(jià)格 。 心理定價(jià)策略：針對(duì)中高檔的目標(biāo)消費(fèi)者的便利、營(yíng)養(yǎng)、安全等心理特征，通過(guò)整數(shù)價(jià) 、 尾數(shù)價(jià) 、 聲望價(jià)（形象價(jià)） 、 習(xí)慣價(jià)給綠色 生鮮定價(jià)。 地區(qū)定價(jià)法：根據(jù) 中嶺 市區(qū)中高檔小區(qū)的周邊的 生鮮 價(jià)格，做細(xì)微的調(diào)整，主打綠 色暢銷的 生鮮 ，每天定出特價(jià) 生鮮 ，吸引消費(fèi)者的目光，感受旗艦店的新意。 盈虧平衡定價(jià)法：考慮綠色 生鮮 店面的成本和每月的目標(biāo)銷售量，目標(biāo)銷售額，在月中 生鮮 銷售過(guò)了盈虧平衡點(diǎn)，在 生鮮 的實(shí)際價(jià)格作出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。 （二）價(jià)格策略 采用以下定價(jià)策略組合 折扣定價(jià)策略：在綠色 生鮮 的數(shù)量，現(xiàn)金，價(jià)格作出折扣定價(jià)。 產(chǎn)品組合 生鮮超市 采用精品菜、大眾菜、特價(jià)菜組合策略。 包裝 —— 第一，對(duì)價(jià)值含量高且應(yīng)當(dāng)分類包裝的 生鮮 品種，應(yīng)精心包裝，如塑料膜 熱保鮮收縮包裝等，分區(qū)分類銷售；第二，可回收處理的 生鮮 包裝袋代替?zhèn)鹘y(tǒng)塑料口袋。 質(zhì)量 —— 保證貨源的質(zhì)量。 （一）產(chǎn)品策略 品種 —— 每個(gè)直營(yíng)店品種為 3070 種， 主營(yíng)生鮮，兼營(yíng)其他品種 。 圖 52 太陽(yáng) 生鮮直營(yíng)連鎖超市人員配置圖 總經(jīng)理 管理部經(jīng)理 市場(chǎng) 部經(jīng)理 商品 部經(jīng)理 營(yíng)運(yùn) 部經(jīng)理 財(cái)務(wù) 部經(jīng)理 人資主管 后勤主管 會(huì)計(jì)主管 核算主管 產(chǎn)品收購(gòu)主管 產(chǎn)品加工主管 質(zhì)量控制主管 物流配送主管 基地發(fā)展主管 門(mén)店管理主管 （二）人員配置 太陽(yáng) 生鮮直營(yíng)連鎖超市 人員配置如圖 52 所示，具體包括只能人員配備和基層員工配備。 （ 5） 根據(jù)要貨訂單，對(duì)采購(gòu)產(chǎn)品進(jìn)行初加工或深加工； （ 6） 處理門(mén)店滯銷商品， 控制產(chǎn)品損耗。 （ 3） 控制物資批量進(jìn)購(gòu) ， 避開(kāi)由于市場(chǎng)不穩(wěn)定所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn) 。 商品部職責(zé) （ 1） 制定 商品 采購(gòu)原則 ， 并督導(dǎo)實(shí)施 。 圖 51 太陽(yáng) 生鮮直營(yíng)連鎖超市組織結(jié)構(gòu)圖 管理部職責(zé) （ 1）負(fù)責(zé)事業(yè)部人力資源管理 ； （ 2）負(fù)責(zé)員工招聘、培訓(xùn)、薪酬福利、員工關(guān)系管理； （ 3）對(duì)管理部的文件、檔案進(jìn)行管理； （ 4）負(fù)責(zé)事業(yè)部各分店的設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)、消防安全檢查以及水電維修工作； （ 5）對(duì)事業(yè)部各分店對(duì)外政府職能部門(mén)關(guān)系的建立與維護(hù)工作； （ 6）對(duì)事業(yè)部的耗材進(jìn)行管理，耗材的申領(lǐng)、發(fā)放、盤(pán)點(diǎn)等； （ 7）對(duì)各分店的固定資產(chǎn)進(jìn)行管理，建立固定資產(chǎn)臺(tái)賬； 總經(jīng)理 管理部 市場(chǎng)部 商品部 營(yíng)運(yùn)部 財(cái)務(wù)部 人資組 后勤組 會(huì)計(jì)組 核算組 產(chǎn)品收購(gòu)組 產(chǎn)品加工組 質(zhì)量控制組 物流配送組 基地發(fā)展組 門(mén)店管理組 （ 8）協(xié)調(diào)處理重大投訴事件； （ 9）協(xié)調(diào)與其他各部門(mén)的 關(guān)系。 ” 五 、人力資源配置 （一）組織結(jié)構(gòu) 總經(jīng)理下設(shè) 管理部、 財(cái)務(wù)部、 商品 部、 運(yùn)營(yíng)部、市場(chǎng) 部 ，如圖 51所示 。各直營(yíng)店在可以自己選擇少量生鮮的其它貨源，但協(xié)議內(nèi)的主要品種必須由公司供應(yīng)。 （ 3）協(xié)議外訂貨渠道靈活。 （ 2） 營(yíng)業(yè)面積靈活 。 實(shí)行“三個(gè)靈活” （ 1） 銷售價(jià)格靈活 。 公司 對(duì) 生鮮 連鎖經(jīng)營(yíng)店實(shí)行統(tǒng)一的生產(chǎn)、加工、配送、經(jīng)營(yíng)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。 統(tǒng)一配送 相對(duì)來(lái)說(shuō)投資節(jié)省，資源可以得到合理利用，而且可以發(fā)展對(duì)外配送業(yè)務(wù) 。由于生鮮商品自身的特點(diǎn)，生鮮商品由配送中心向門(mén)店配送時(shí)一般采用金額管理，而且不建議將生鮮商品退回配送中心，盡量采用在門(mén)店折價(jià)處理或報(bào)損。 （ 5） 統(tǒng)一配送 。 （ 4） 統(tǒng)一店招 。 （ 3）統(tǒng)一加工。 對(duì)每 批次生鮮 實(shí)行基地標(biāo)牌信息跟蹤，根據(jù)標(biāo)牌信息能準(zhǔn)確、及時(shí)查詢到該批 生鮮 的各種信息。 蔬菜全部 80%由自有基地供應(yīng)， 20%原產(chǎn)地采購(gòu)；水果原 產(chǎn)地采購(gòu)；配送線路確定 發(fā)貨計(jì)劃 分揀清單 分派分揀人員 分揀商品 商品集中 肉類與大型龍頭企業(yè)合作。 生鮮商品由總部的 商品 部統(tǒng)一采購(gòu) ,采取 基地或 供應(yīng)商送貨 到 配送中心 ，再 配送 到 各門(mén)店補(bǔ)貨。運(yùn)輸至各店后將貨物與相關(guān)收貨人員進(jìn)行交接，并抽檢部分商品進(jìn)行二次復(fù)重，雙方簽定 。 ⑤加工 按蔬菜加工要求進(jìn)行整理、捆扎、包裝、裝箱。 如圖 45 所示： 圖 45 進(jìn)貨流程圖 ④檢測(cè) 生鮮配送中心收貨人員對(duì)集中的蔬菜各個(gè)單品取樣進(jìn)行農(nóng)藥殘留檢A店 B 店 C 店 D 店 E 店 配送中心 (訂單匯總 ) 生產(chǎn)計(jì)劃 蔬菜集中 驗(yàn)貨 填寫(xiě)入庫(kù)單 信息入庫(kù) 準(zhǔn)備加工 基地 基地 基地 基地 基地 測(cè)，出具相關(guān)檢測(cè)報(bào)告，對(duì)不合格的基地產(chǎn)品拒收。依靠信息系統(tǒng)將各門(mén)農(nóng)藥殘留檢測(cè) 向基地發(fā)送生產(chǎn)計(jì)劃 訂單處理 門(mén)店發(fā)出訂單 蔬菜進(jìn)貨 對(duì)蔬菜進(jìn)行初級(jí)加工 分揀 裝車(chē)配送 店的訂單匯總，形成總的采購(gòu)進(jìn)貨計(jì)劃，向各相關(guān)的生產(chǎn)基地發(fā)送生產(chǎn)計(jì)劃。訂單是配送的準(zhǔn)備工作或基礎(chǔ)工作，它是配送的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，又是決定配送效益高低的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。 ` 圖 43 生鮮配送作業(yè)流程圖 (3) 生 鮮配送中心業(yè)務(wù)流程內(nèi)容 ①門(mén)店訂單 門(mén)店按照公司規(guī)定時(shí)間向生鮮配送中心指定郵箱發(fā)送訂單。） 、裝修倉(cāng)庫(kù)及相關(guān)費(fèi)用 240 萬(wàn) 元 、貨車(chē) 600 萬(wàn)元。 物流配送 (1) 物流配送 建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃 物流配送 建設(shè)倉(cāng)庫(kù)、加工包裝車(chē)間、運(yùn)輸車(chē)隊(duì)，建設(shè)項(xiàng)目?jī)?nèi)容如表42 所示，建設(shè)投資如表 43 所示： 表 42 配送中心建設(shè)項(xiàng)目情況表 項(xiàng)目 計(jì)量單位 2020 年 2020 年 2020 年 備注 倉(cāng)庫(kù) 面積 平方米 1500 3000 6000 單位租金 元 /平米? 月 12 加工包裝車(chē)間 面積 平方米 500 1000 2020 單位 租金 元 /平米? 月 12 運(yùn)輸體系 貨車(chē)數(shù)量 輛 10 15 25 使用期限 10年 單位價(jià)格 元 / 量 120200 配送中心固定資產(chǎn)投資 三期累計(jì)規(guī)劃投資 1488 萬(wàn) 元 ， 預(yù)計(jì)使用 10年無(wú)殘值 。 （四）生鮮物流體系規(guī)劃 生鮮物流體系 需要建設(shè) 蔬菜基地、 配送中心和信息支持系統(tǒng) ，其生鮮物流過(guò)程如圖 42 所示 。 基地技術(shù)人員 駐 基地 ，專職負(fù)責(zé)種植 蔬菜 基地 的技術(shù)指導(dǎo)工作，保證了種植的質(zhì)量安全。 公司與蔬菜基地農(nóng)戶簽訂蔬菜包銷合同，雙方按市場(chǎng)價(jià)格或者年初約定的價(jià)格家浮動(dòng)比例成交；公司向所有蔬菜基地農(nóng)戶提供種子，以控制蔬菜品種和質(zhì)量，這項(xiàng)預(yù)計(jì)每畝投入 100 元左右。 公司目前 在 中嶺 各區(qū)縣（市）囤積了大量 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)土地，用于基地建設(shè)，在 急陽(yáng) 有 10000 余畝， 看山 有 5400 余畝， 平居 4000 多畝， 中嶺 縣 2020 多畝，且流轉(zhuǎn)協(xié)議基本簽訂。這主要基于 江北 新長(zhǎng)久公司資金實(shí)力較雄厚、前期已有在扶持整合蔬菜基地的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)；憑自建基地可以籌集更多更廣泛的資金 。 （三）生鮮基地規(guī)劃 以全局發(fā)展的戰(zhàn)略眼光，以市場(chǎng)需求為標(biāo)準(zhǔn)，來(lái)確定基地建設(shè)的規(guī)模、品種等。旗艦店規(guī)劃為 100 平方米左右，適合 1000 戶甚至 2020 以上的大型居民小區(qū)，品種豐富，能保障多數(shù)家庭生鮮品種需求；普通店規(guī)劃為30 至 40 平方米左右，適合 500 戶至 1000 的較大居民小區(qū)；迷你店規(guī)劃為 18 平米左右，適合 500 戶左右的居民小區(qū)，品種少而精，偏于日常主要生鮮。 連鎖店建設(shè)方式 所有 連鎖店 均以直營(yíng)店形式，分為旗艦店、普通店和迷你店。不足在于：前期覆蓋區(qū)域過(guò)于廣泛分散，不便于直營(yíng)店的聯(lián)系與管理； 圖 41 太陽(yáng) 經(jīng)營(yíng)模式流程圖 前期廣域、零星、分散的蔬菜配送，加大物流成本；成熟的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃應(yīng)當(dāng)是先做好前期試點(diǎn)，成功后再迅速?gòu)?fù)制。 弊端在于：直營(yíng)店建設(shè)固定資產(chǎn)投入大且風(fēng)險(xiǎn)難以預(yù)測(cè)。以小區(qū)連鎖直銷為主，兼顧大客戶營(yíng)銷為主要營(yíng)銷手段，打造 中嶺 市綠色生鮮銷售第一品牌。 四、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃 （一）經(jīng)營(yíng)模式 建立新型的 “ 公司 +基地 +連鎖配送 +直營(yíng)店 ” 的生鮮小區(qū)直營(yíng)連鎖經(jīng)營(yíng)模式，立足于做生鮮直營(yíng)連鎖商以建立終端直營(yíng)連鎖店為基礎(chǔ)，向上下游延伸，通過(guò)資源整合、渠道掌控、直營(yíng)連鎖實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營(yíng)。我們可以激發(fā)他們購(gòu)買(mǎi)我們產(chǎn)品和享受我們送貨上門(mén)的服務(wù)的激情，原因是：第一，我們的產(chǎn)品價(jià)格低于菜市場(chǎng)和超市，價(jià)廉物美；第二，我們的產(chǎn)品經(jīng)過(guò)食品安全衛(wèi)生檢測(cè)，絕對(duì)新鮮和安全；第三，我們提供將 生鮮商品 進(jìn)行洗切包裝服務(wù)；第四，我們提供送貨到家的服務(wù)，速度快，方便了消費(fèi)者，節(jié)約了他們的時(shí)間。對(duì)于其他的建議，經(jīng)討論，將采取一些措施，力求作到“ 顧客是上帝，滿足顧客需求”。對(duì)于工作人員的服務(wù)態(tài)度進(jìn)行投訴，公司將向顧客進(jìn)行道歉并對(duì)工作人員的服務(wù)態(tài)度進(jìn)行指導(dǎo)培訓(xùn)。工作人員將提醒顧客哪些產(chǎn)品需要立即冷藏或進(jìn)行處理，同時(shí)會(huì)提醒顧客當(dāng)場(chǎng) 檢驗(yàn)產(chǎn)品是否有質(zhì)量問(wèn)題，若有，立即退貨。 ① 產(chǎn)品服務(wù)：對(duì)于訂購(gòu)的農(nóng)產(chǎn)品及時(shí)到 蔬菜水果批發(fā)市場(chǎng)或經(jīng)過(guò)產(chǎn)品安全認(rèn)定的農(nóng)園購(gòu)買(mǎi)并清洗 ，由本公司稱重以及用環(huán)保材料進(jìn)行包裝冷藏，對(duì)于熟食進(jìn)行真空包裝，確保所有產(chǎn)品都新鮮安全。即時(shí)回答 顧客在網(wǎng)上 購(gòu)買(mǎi)生鮮 時(shí) 的 在線提問(wèn) ， 并給予一定的折扣優(yōu)惠 ； 顧客下定單后選擇一個(gè)在家的時(shí)間段來(lái)送貨。最后，將 公司 網(wǎng)站上的信息每日更新齊全，讓消費(fèi)者及時(shí)在網(wǎng)上看到各種 農(nóng)產(chǎn)品的信息。 首先，通過(guò)廣告等宣傳手段讓廣大消費(fèi)者了解熟悉網(wǎng)上移動(dòng)菜市場(chǎng)，并為公司打開(kāi)市場(chǎng)。 （ 3） 附帶 服務(wù) ：空中菜籃網(wǎng)站公布信息（農(nóng)產(chǎn)品的每日?qǐng)?bào)價(jià)更新、各式菜樣圖、廚房知識(shí)、營(yíng)養(yǎng)搭配、今日心情小菜、天氣預(yù)報(bào)的及時(shí)更新、中國(guó)農(nóng)業(yè)信 息的變動(dòng)更新） （ 4） 其他 服務(wù) 公司結(jié)合質(zhì)量管理認(rèn)證體系的建立，設(shè)立了一套以顧客為中心的售前、售中、售后服務(wù)體系。 （ 1） 生鮮商品 ：水 果 類 、蔬 菜類 、肉 禽類 、蛋 及豆制類、水產(chǎn)海鮮類、熟食類、糧食、油料 、 等。 這些將是 太陽(yáng) 生鮮直營(yíng)連鎖超市發(fā)展的良好基礎(chǔ)和支撐。 江北快速商貿(mào) 發(fā)展有限公司 通過(guò)詳細(xì) 調(diào)研，準(zhǔn)備在農(nóng)村重點(diǎn)集鎮(zhèn)建設(shè)約 8500 平米的大型綜合商業(yè)服務(wù)中心，開(kāi)設(shè)和引進(jìn)生活超市、專賣(mài)店、家電、家俱、農(nóng)副產(chǎn)品、餐飲、銀行、娛樂(lè)、住宿、休閑等其它商業(yè)業(yè)態(tài)以滿足不同層次的需求。 江北快速商貿(mào) 發(fā)展有限公司 的生鮮特別是蔬菜價(jià)格比其它銷售渠道平均低 15%，為平抑物價(jià)、保證供應(yīng)方面作 出了我們的努力。上海市“都市菜園”和成都“廣德源”直營(yíng)連鎖模式的成功運(yùn)營(yíng)，進(jìn)一步證明了生鮮直銷行業(yè)的廣闊前景和生鮮直營(yíng)連鎖模式的巨大商機(jī)、潛力，并為本