【正文】 編制單位：沈陽(yáng)妙盛置業(yè)有限公司 2020 年 5 月 29日 。 在巨星工業(yè)園內(nèi)，同行業(yè)的企業(yè)通過孵化器平臺(tái)，自發(fā)組織交流學(xué)習(xí)，或者找尋產(chǎn)品的上下游關(guān)系，或者對(duì)外形成戰(zhàn)略伙伴，共同提高競(jìng)爭(zhēng)力。 能穩(wěn)定地向政府提供稅收，增加政府財(cái)政收入。 數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)６００余家科技企業(yè)孵化器，孵化企業(yè)達(dá)５萬(wàn)多家。 房租 收入 ，項(xiàng)目投產(chǎn)后有一個(gè)適應(yīng)過程，出租率為 80%， 95%以上。 ㈡、產(chǎn)品成本 表達(dá)式 總成本費(fèi)用 =工資及福利費(fèi) +修理費(fèi) +折舊費(fèi) +攤銷費(fèi) +財(cái)務(wù)費(fèi)用 +其它費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)成本 =總成本費(fèi)用 — 年基本折舊費(fèi) — 利息支出 — 攤銷費(fèi)用 其他費(fèi)用 =其他管理費(fèi)用 第二節(jié) 銷售收入估算 一、銷售收入估算的依據(jù)和說明 計(jì)算銷售收入的方法根據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）要求執(zhí)行。 ㈣、其他費(fèi)用 其他費(fèi)用為其他管理費(fèi)用 (包括差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)等 )計(jì) 350萬(wàn)元 . 二、成本的估算 第 23 頁(yè) 共 25 頁(yè) 項(xiàng)目投產(chǎn)后前 三 年的總成本、可變成本、經(jīng)營(yíng)成本見下簡(jiǎn)表，（詳見輔助報(bào)表 ）。 ㈡、工人工資及附加費(fèi) 24000元 /人 .年確定，項(xiàng)目全部定員為 38 人。（詳見輔助報(bào)表 3） 第十章 經(jīng)濟(jì)效益估算及財(cái)務(wù)評(píng) 價(jià) 第一節(jié) 產(chǎn)品成本估算 一、產(chǎn)品成本估算的依據(jù)和說明 計(jì)算單位成本及年總成本的方法根據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）要求執(zhí)行。 ⑵、長(zhǎng)期借款本 金為 10000 萬(wàn)元，借款 年 利率為 6 % ㈡、流動(dòng)資金來(lái)源： 鋪底流動(dòng)資金 2020萬(wàn)元 由企業(yè)自籌資金解決。 七、項(xiàng)目總投資 項(xiàng)目總投資等于固定資產(chǎn)投資加流動(dòng)資金，為 22020 萬(wàn)元。 五 、固定資產(chǎn)投資估算 固定資產(chǎn)投資包括：建設(shè)投資、投資方向調(diào)節(jié)稅、建設(shè)期貸款利息 等 共計(jì) 16000 萬(wàn) 元。 三、建設(shè)投資 建設(shè)投資估算額為 28800 萬(wàn)元 。 b、安裝工程費(fèi) 同類工程價(jià)值估算。 物業(yè)管理部 分設(shè)信息數(shù)據(jù)中心、治安保衛(wèi)、設(shè)施維修、環(huán)境綠化四個(gè)管理小組。 巨星 工業(yè)園在管委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下，組建高素質(zhì)的物業(yè)隊(duì)伍，配備服務(wù)質(zhì)量高、業(yè)務(wù)技能過硬、訓(xùn)練有素的物業(yè)管理人員，統(tǒng)一管理。 四、加強(qiáng)用電管理，減少能耗。 二、公共場(chǎng)所選用節(jié)電、發(fā)光效率高的新光源和照明燈具，減少用電負(fù)荷。 二、綠化 第 19 頁(yè) 共 25 頁(yè) 巨星 工業(yè)園 范圍內(nèi)四周空地由物業(yè)管理部門統(tǒng)一進(jìn)行綠化，本工程規(guī)劃綠地率＞ 15%。 第七章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能 第一節(jié) 環(huán)境保護(hù) 一、本項(xiàng)目為 科技創(chuàng)業(yè)工業(yè)園 ，主要從事 科技創(chuàng)業(yè)服務(wù) ，污染物少，主要是部分廢料、生活垃圾、生活污水。 停車場(chǎng)裝設(shè)閉路監(jiān)視系統(tǒng)，通過安裝于各出入口的攝像機(jī)監(jiān)視車輛的出入，監(jiān)視室設(shè)在主要出入口處，內(nèi)安裝視頻放大器、視頻切換器、監(jiān)視臺(tái)等設(shè)備。 六、閉路監(jiān)視及電子配載系統(tǒng) 創(chuàng)業(yè) 中心門衛(wèi)處設(shè)置車輛和 駕駛員 管理智能 IC 卡管理專用機(jī)。工作接地、電力設(shè)備保護(hù)接地、防雷接地可 采用共同接地裝置，并分別采用接地干線，接地電阻不大于 4Ω。 四、防雷接地 第 18 頁(yè) 共 25 頁(yè) 屋角和女兒墻等處以及屋面的突出物，均應(yīng)與環(huán)狀避雷帶相連。照明配電電源引自本中心小區(qū)變電所，正常照明采用密集型母線槽供電，事故照明采用雙電源回路自動(dòng)切換。 二、供電方案 本工程用電電源由 蒲河新城 供電所統(tǒng)一考慮 ，在市場(chǎng)范圍內(nèi)新建 2500KVA變電所，用電設(shè)備總?cè)萘考s為 2020KW，其中消防應(yīng)急負(fù)荷 140KW。所有廢水、污水均集中排入市政下水道，由市政污水處理系統(tǒng)統(tǒng)一處理。 三、排水 巨星 工業(yè)園 室內(nèi)污水經(jīng)過化糞池處理后，用管道排至市政污水管道。 第三節(jié) 排水 一、研究依據(jù) 給排水設(shè)計(jì)依據(jù)《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》、《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》、《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》、《生活飲用水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》、《污水排入城市下水道水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行設(shè)計(jì)。 六、綠化設(shè)施 巨星工業(yè)園 四周及房屋、建筑物周圍都進(jìn)行綠化，綠化率預(yù)計(jì)在 15%以上。無(wú)論在建筑單位面積上還是總體布局上都力求體現(xiàn)現(xiàn)代 工業(yè)園 區(qū)的氣魄和特點(diǎn)。 第 16 頁(yè) 共 25 頁(yè) 根據(jù) 巨星 工業(yè)園 周邊環(huán)境的建筑形式， 工業(yè)園 四周建設(shè)辦公用房，里面建設(shè)廠房，中心留一大型廣場(chǎng)，建設(shè)少量園區(qū)管理和金融機(jī)構(gòu)建筑，視野十分開闊，中心內(nèi)道路寬敞，適合車輛流動(dòng)的要求。 2 個(gè)月完成 配套設(shè)備設(shè)施，包括綠化，排水等。 第二節(jié) 建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 本項(xiàng)目建設(shè)工期 24個(gè)月，大致安排如下： 一期為 12 個(gè)月 科技孵化器 6萬(wàn) m2， 8個(gè)月完工，同時(shí) 巨星科技大廈 3萬(wàn)m2， 5 個(gè)月完工。 工程地質(zhì)情況 第 15 頁(yè) 共 25 頁(yè) 根據(jù)《中國(guó)地質(zhì)裂度區(qū)劃圖（ 1990）》勘察場(chǎng)地 的地震，基本裂度為 VI 度； 根據(jù)水質(zhì)分析結(jié)果，按《巖土工程勘察規(guī)范（ GB50021— 94）》有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)定，場(chǎng)地內(nèi)地下水對(duì)砼無(wú)腐蝕性。 道路： 巨星 工業(yè)園 內(nèi)有 20m的主干道 2條，成十字架分布。 市場(chǎng)配套設(shè)施易于解 決。人流、物流、信息流都比較集中快捷，因此經(jīng)營(yíng)潛力大，極有發(fā)展前景，能吸引廣大經(jīng)營(yíng)者進(jìn)入； 第 14 頁(yè) 共 25 頁(yè) b、 沈北新區(qū) 大力扶持，制定了各種優(yōu) 惠政策，為經(jīng)營(yíng)者創(chuàng)造良好寬松的環(huán)境； c、 巨星 工業(yè)園 配套設(shè)施齊全，管理手段先進(jìn)，從而可樹立 科技創(chuàng)業(yè) 工業(yè)園良好形象； d、 巨星 工業(yè)園 規(guī)模大、檔次高，信息技術(shù)和智能化管理可向顧客提供全方位，多功能服務(wù)，可極大方便 各企業(yè)主 ； （ 2）、租售率 巨星 工業(yè)園 有 7萬(wàn) m2的廠房及 12 萬(wàn) m2用房 ，能容納客戶 150多個(gè)企業(yè) ，因此， 創(chuàng)業(yè) 中心租售率前景十分良好。 沈北新區(qū)總面積 852 平方千米。 第二節(jié) 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 一、項(xiàng)目租賃售率預(yù)測(cè) （ 1）、有利條件 巨星 工業(yè)園 房產(chǎn)租賃有許 多有利條件，主要有： a、 沈北新區(qū)地處沈陽(yáng)市區(qū)北郊，位于大連、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、哈爾濱“東北城市走廊”中部，南靠沈陽(yáng)市區(qū)，是連接吉林、黑龍江和內(nèi)蒙古三省區(qū)的黃金通道和 東北城市走廊 的樞紐重地。確保 巨星 工業(yè)園 的持續(xù)發(fā)展與繁榮。 增強(qiáng) 巨星 工業(yè)園 的凝聚力。 推出自己獨(dú)特的增值服務(wù)。 提高 巨星 工業(yè)園 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。 做好廣告宣傳工作。為此，建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)采取如 下措施： 項(xiàng)目建設(shè)必須要具有特色。 巨星（沈陽(yáng)）創(chuàng)業(yè)基地 項(xiàng)目是目前 東北三省 規(guī)模最大的整合社會(huì)資源的 科技創(chuàng)業(yè) 工業(yè)園 之一 ，占地 100畝， 功能齊全，在業(yè)界具有強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力，能凝聚和吸納大批 中小型科技創(chuàng)新型企業(yè) 進(jìn)入 巨星 工業(yè)園 經(jīng)營(yíng)發(fā)展。 優(yōu)秀的創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師團(tuán)隊(duì)