【正文】 委托方未完全提供估價(jià)對象法定優(yōu)先受償權(quán)利等資料，無法確定委估房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的優(yōu)先受償款 ，故假定房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)優(yōu)先受償款為零。 楊曉燕房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告 ——————————————————————————————————————————————— 重慶順達(dá)會計(jì)師事務(wù)所 第 24 頁 七、估價(jià)結(jié)果確定 估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析所掌握資料與影響估價(jià)對象價(jià)值諸因素的基礎(chǔ)上，最后確定估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的抵押總價(jià)值為￥ 312, 元，大寫：人民幣叁拾壹萬貳仟零貳拾元整。 （ 3） 楊春明所擁有的住房 評估總價(jià) =1640 =99230元。 （ 2） 因 楊春明所擁有的住房（ 新城路 71號 802室）的土地使用權(quán)以劃撥方式取得，應(yīng)從評估結(jié)果中扣除土地出讓金。 （ 2） 楊曉燕所擁有的住房 評估總價(jià) =1440 =212790元。 六、估價(jià)測算過程 從掌握的房地產(chǎn)交易實(shí)例中，選擇三個(gè)與委估對象類似的可比實(shí)例，并根據(jù)各項(xiàng)價(jià)值影響因素對可比實(shí)例進(jìn)行修正分析，確定委估房地產(chǎn)價(jià)值。 四、最高最佳使用分析 從委估房地產(chǎn)的實(shí)體狀態(tài)、所處地段、區(qū)位及當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況分析，其現(xiàn)狀 用途（ 住宅 ）為最佳。 三、市場背景分析 影響房地產(chǎn)價(jià)格的一般因素主要指影響城鎮(zhèn)房地產(chǎn)總體水平的社會、經(jīng)濟(jì)、政策和自然因素等，內(nèi)容包括城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)稅收政策、人口與城鎮(zhèn)發(fā)展、土地利用規(guī)劃及計(jì)劃、地理位置等。 楊春明所擁有的住房 所在區(qū)域地處萬州區(qū)主城商業(yè)中心，區(qū)域內(nèi)有重客隆超市、新世紀(jì)百貨望江路小學(xué)、萬州日報(bào)社、各大銀行等。 區(qū)域內(nèi) 有泰興電腦城、新世紀(jì)百貨山灣店、華順儲運(yùn)中心、紅光小學(xué)等。 二、區(qū)域因素分析 影響房地產(chǎn)的價(jià)格水平的區(qū)域因素主要有商業(yè)繁華條件、交通條件、規(guī)劃條件等因素。 楊曉燕所擁有的住房 位于詩仙路 2號附 29號 1403室， 水、電、氣、通訊、閉路齊全，采光、通風(fēng)一般。 楊曉燕房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告 ——————————————————————————————————————————————— 重慶順達(dá)會計(jì)師事務(wù)所 第 17 頁 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告 一、個(gè)別因素分析 影響房地產(chǎn)價(jià)格水平的個(gè)別因素主要是土地最佳用途、臨街位置、臨街寬度、面積、形狀、建筑結(jié)構(gòu)、建筑成新、建筑工程質(zhì)量、設(shè) 施設(shè)備等因素。 十七、說明事項(xiàng) （一）本估價(jià)報(bào)告僅限于 為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù) ，用作其它用途無效； （二） 本估價(jià)報(bào)告的有關(guān)產(chǎn)權(quán)文件等資料由委托方提供，其真實(shí)性和合法性由委托方負(fù)責(zé)； （三）本估價(jià)報(bào)告復(fù)印無效。 十四、估價(jià)人員 何純敏 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師 張四清 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師 十五、估 價(jià)作業(yè)日期 20xx年 5月 17日至 20xx年 5月 22日。 （四）本估價(jià)報(bào)告使用者應(yīng)合理使用評估價(jià)值，關(guān)注處置房地產(chǎn)時(shí)快速變現(xiàn)及費(fèi)用的影響，當(dāng)房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告出具后至抵押登記之間，是否會出現(xiàn)法定優(yōu)先受償權(quán)利。 （二）估價(jià)對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時(shí)間變化對房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生影響，在估價(jià)對象實(shí)物及區(qū)域因素不受意外損害，能正常維護(hù)使用，且未增加法定優(yōu)先受嘗款，房地產(chǎn)市場沒有大的波動的情況下，預(yù)計(jì)本估價(jià)報(bào)告使用有 效期內(nèi)，房地產(chǎn)抵押價(jià)值基本保持穩(wěn)定。 經(jīng)以上分析 ，評估人員未發(fā)現(xiàn)估價(jià)對象的抵押價(jià)值存在下跌因素。從政府角度而言，有關(guān)部門將進(jìn)一步做好服務(wù)，繼續(xù)加大對房地產(chǎn)企業(yè)銷售行為的監(jiān)管，確保在交易中消費(fèi)者的切身利益得到維護(hù)。 因此 20xx年以后 ,我 國的房地業(yè)仍將欣欣向榮。一般將產(chǎn)能過剩都是從數(shù)量角度來認(rèn)識 ， 但是實(shí)際上我國的產(chǎn)能過剩要從科學(xué)發(fā)展觀來認(rèn)楊曉燕房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告 ——————————————————————————————————————————————— 重慶順達(dá)會計(jì)師事務(wù)所 第 14 頁 識。在這樣的情況下 ,一大批與人民生活關(guān)系緊密的 ,尤其和農(nóng)村建設(shè)、 房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展相聯(lián)系的投資會增加一些。 因此 可以預(yù)料， 20xx 年的社會固定資產(chǎn)投資增速將繼續(xù)保持在 25%以上 ，國民經(jīng)濟(jì) 20xx年 估計(jì)增幅將在 8%至 9%之間 。 綜上所述，估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押 權(quán)時(shí)（強(qiáng)制快速變現(xiàn)），將會存在一定的變現(xiàn)損失（包含處置費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi)等），根據(jù)估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)，其變現(xiàn)折扣約為 25%，則強(qiáng)制變現(xiàn)時(shí)可能獲得的現(xiàn)金約 22 萬元左右。同時(shí)，假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣或者變賣估價(jià)對象時(shí)，因存在交易時(shí)間不充分，潛在購買群體將受到限制，最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格一般比公開市場價(jià)格要低。 （三）處置房地產(chǎn)時(shí)，其變現(xiàn)的時(shí)間長短以及費(fèi)用、稅金的種類、數(shù)楊曉燕房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告 ——————————————————————————————————————————————— 重慶順達(dá)會計(jì)師事務(wù)所 第 13 頁 額和清償順序與處置方式和營銷策略等因素有關(guān)。 （一）通用性對變現(xiàn)能力的影響 估價(jià)對象的合法用途為住房，其適用消費(fèi)群體相對較多，其所在的地段繁華程度較高，變現(xiàn)能力較好，故其通用性對變現(xiàn)能力的影響較小。 委托方未完全提供估價(jià)對象法定 優(yōu)先受償權(quán)利等資料，無法確定委估房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的優(yōu)先受償款，故假定房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)優(yōu)先受償款為零。 十、估價(jià)結(jié)果 估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析所掌握資料與影響估價(jià)對象價(jià)值諸因素的基礎(chǔ)上，最后確定估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的抵押總價(jià)值為￥ 312, 元，大寫：人民幣叁拾壹萬貳仟零貳拾元整。 市場比較法是以估價(jià)對象同一地區(qū)或類似地區(qū)類似房地產(chǎn)的近期市場交易價(jià)格為基準(zhǔn)，通過比較修正，據(jù)以確定估價(jià)對象價(jià)格的一種估價(jià)方法。估價(jià)對象系交易性房地產(chǎn)，且在同一供求范圍內(nèi)存在著較多類似房地產(chǎn)交易的實(shí)際情況，本次估價(jià)采用市場比較法評估委估房地產(chǎn)市場價(jià)值。 （六）估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 ，指 要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀 合理價(jià)格或價(jià)值。 1． 保持現(xiàn)狀前提：認(rèn)為保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用最為有利時(shí)，應(yīng)以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前提估價(jià)； 2． 轉(zhuǎn)換用途前提：認(rèn)為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途后再予以使用為前提估價(jià)； 3． 裝 修改造前提：認(rèn)為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提估價(jià)； 4． 重新利用前提：認(rèn)為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時(shí)，應(yīng)以拆除建筑物后再予以利用為前提估價(jià)； 5． 上述情形的某種組合。 （四）最高最佳使用原則 最高最佳使用原則 ，指 應(yīng)以估價(jià)對象的最高最佳使用為前提估價(jià)。 （二）合法原則 合法原則 ，指 應(yīng)以估價(jià)對象的合法使用、合法處分為前提 進(jìn)行，所謂合法，是指符合國家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定，其權(quán)益才能受法律保護(hù)，并體現(xiàn)其權(quán)益價(jià)值。 八、估價(jià)原則 本次估價(jià)遵守獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)、合法、 謹(jǐn)慎的原則及最高最佳使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則等技術(shù)性原則。 （三）委托方提供的有關(guān)資料 《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》、身份證復(fù)印件。 七、估價(jià)依據(jù) （一）本次估價(jià)所依據(jù)的有關(guān)法律、法規(guī)和部門規(guī)章 1．《中華人 民共和國城市房地產(chǎn)管理法》； 2．《中華人民共和國土地管理法》； 3．《中華人民共和國擔(dān)保法》； 4．《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》。 五、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 為使本次估價(jià)有效地服務(wù)于估價(jià)目的，經(jīng)與委托方協(xié)商，此次估價(jià)時(shí)點(diǎn)定為 20xx年 5月 17日，一切取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)均為該日有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。估價(jià)對象外墻貼外墻磚，外安裝鐵門，層高約 3米，室內(nèi)地面為地板磚，墻面及天棚為仿瓷涂料 、有部分已剝落，安鋁合金推拉窗，水、電、氣、通訊、閉路齊全，采光、通風(fēng)較好。估價(jià)對象外墻正面貼外墻磚、背側(cè)面為馬賽克，外安裝防盜門，層高約 3米，室內(nèi)廁所及廚房地面為地板磚、其余地面貼地板膠，墻面及天棚為仿瓷涂料，安鋁合金推拉窗，水、電、氣、通訊、閉路齊全，采光、通風(fēng)一般。公共配套及基礎(chǔ)設(shè)施齊全，交通方便，商業(yè)繁華度高。公共配套及基礎(chǔ)設(shè)施較齊全，交通方便，商業(yè)繁華度較高。 3．環(huán)境條件 楊曉燕所擁有的住房 距萬州主城商業(yè)中心約 ，距小天鵝車站楊曉燕房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告 ——————————————————————————————————————————————— 重慶順達(dá)會計(jì)師事務(wù)所 第 9 頁 約 300米，距國本路長途汽車站約 1公里 。 楊春明所擁有的住房地處新城路 71號，位于 主城商業(yè)中心，面臨新城路，西臨萬州區(qū)防疫站，東鄰巷道及中國銀行 。 2．交通 條件 楊曉燕所擁有的住房地處詩仙路 2號附 29號，位于桂花小區(qū)內(nèi) ，面臨詩仙路，左臨中慶花園，右鄰桂花小區(qū)房屋 。設(shè)立重慶直轄市后 ， 萬州成為重慶市內(nèi)僅次于重慶主城區(qū)的中心城市。素有 “ 川東門戶 ”