【正文】 8. 續(xù)建投資利潤 以續(xù)建成本、管理費用和銷售費用為基數(shù)，根據(jù)房地產(chǎn)市場情況和潛在風險按比率確定。7. 銷售稅金根據(jù)北京市相關規(guī)定，以銷售收入為基數(shù)，%，%。6. 續(xù)建成本在續(xù)建期的投資利息計息期為續(xù)建成本客觀開發(fā)周期的一半，貸款利率按當期人民銀行公布基準利率。4. 管理費用 按續(xù)建成本的一定比例測算，根據(jù)北京市房地產(chǎn)情況一般取25%。，根據(jù)實際情況，估算截至估價時點尚需投入的主要為居住小區(qū)服務的、非經(jīng)營性公共設施和生活服務設施的建設費用。根據(jù)實際情況，估算估價時點尚需投入的工程勘察設計和前期工程費。不同結構工程中主要工程項目比例 結構分類項目名稱建筑結構類型磚混一等、二等鋼砼結構鋼結構基礎工程152535結構工程506055設備安裝及裝飾工程351510備注：為毛坯房標準的價格構成表中的比例為參考比例，可以在此基礎上調(diào)整177。3. 續(xù)建成本根據(jù)估價對象設計標準、工程實際進展程度，估算實際續(xù)建成本。房地產(chǎn)抵押估價報告（參數(shù)部分）（居住類在建工程假設開發(fā)法）一、 假設開發(fā)法估價中的參數(shù)指標取值區(qū)間序號項目名稱取費標準備注1開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值售價依據(jù)《市場比較法中的參數(shù)指標（成套住宅）》采用市場比較法與長期趨勢法相結合預測開發(fā)完成后售價2取得在建工程的稅費%3續(xù)建成本建筑安裝工程費基礎工程　根據(jù)估價對象設計標準，估算續(xù)建成本結構工程設備安裝及裝飾工程工程勘察設計和前期工程費5%－8%以建安工程費為基數(shù)室外工程費基礎設施建設費515%以建安工程費為基數(shù)，對于別墅類等室外工程費用占比較大的項目，可以不受此指標的限制公共配套設施建設費　根據(jù)實際情況分攤確定不可預見費2%－3%以建筑安裝工程費、室外工程費、工程勘察設計和前期工程費為基數(shù)4管理費用2%－5%以續(xù)建成本為基數(shù)5銷售費用2%－4%以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值為基數(shù)6續(xù)建成本的投資利息以續(xù)建投資期為建設期7銷售稅金以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值為基數(shù)，%，%8續(xù)建投資利潤率≤40%以續(xù)建成本、管理費用和銷售費用為基數(shù)二、參數(shù)體系說明1. 完成后的房地產(chǎn)價值采用市場比較法與長期趨勢法相結合預測開發(fā)完成后的售價。根據(jù)北京市居住類房地產(chǎn)市場開發(fā)情況，結合項目所處位置、項目定位、工程進度，投資利潤率不超過土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用和銷售費用之和的40%。稅率的差別是根據(jù)估價對象所在位置的不同確定的。開發(fā)周期一年以內(nèi)按單利測算，一年以上按復利測算。 5. 投資利息投資利息，為開發(fā)經(jīng)營者為籌措資金而發(fā)生的各項費用，包括企業(yè)經(jīng)營期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損益、調(diào)劑外匯手續(xù)費、金融機構手續(xù)費，以及企業(yè)籌資發(fā)生的其它財務費用。 銷售費用，企業(yè)在銷售產(chǎn)品或者提供勞務等過程中發(fā)生的各項費用，以及專設銷售機構的各項費用。管理費用，為企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。公共配套設施建設費，主要為居住小區(qū)服務的、非經(jīng)營性公共設施和生活服務設施的建設費用，包括非經(jīng)營性等教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、郵電、社區(qū)服務、行政管理、市政公用設施等。應按照市政府的城市規(guī)劃定額指標，依據(jù)批準的詳細規(guī)劃和施工圖預（決）算造價按居住面積和營業(yè)性面積所占比例分攤計入。 工程勘察設計和前期工程費包括市場調(diào)查、可行性研究、工程勘察、環(huán)境影響評價、規(guī)劃及建筑設計、建設工程招投標、施工的通水、通電、通路、場地平整及臨時用房等開發(fā)項目前期工作所必要的費用。其計算公式為：建筑安裝工程費=∑[各項工程完成進度（%）各項建筑工程預算]不同結構工程中主要工程項目比例 結構分類項目名稱建筑結構類型磚混一等、二等鋼砼結構鋼結構基礎工程152535結構工程506055設備安裝及裝飾工程351510備注：為毛坯房標準的價格構成 上表中的比例為參考比例，應按照不同結構、設計標準等，結合實際完工情況進行測算，調(diào)整幅度在177。包括基礎工程、結構工程、設備安裝及裝飾工程費用等。公共配套設施建設費根據(jù)實際發(fā)生情況測算3管理費用25%按表中12項之和為基數(shù)4銷售費用24%按表中3三項之和為基數(shù)5投資利息按當期人民銀行公布基準利率計算，按表中4四項之和為基數(shù)，6銷售稅金%主要指營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加，按房地產(chǎn)評估價值為基數(shù)計算 7投資利潤率≤40%根據(jù)北京市居住類房地產(chǎn)市場開發(fā)情況，結合項目所處位置與工程形象進度等情況，按表中4四項費用之和為基數(shù)五、 參數(shù)體系說明期日修正系數(shù)根據(jù)估價對象所在區(qū)位及北京市土地市場情況確定。、稅金的種類、數(shù)額和清償順序。地上建筑物價值：土地價值：變現(xiàn)能力分析、獨立使用性或者可分割轉讓性。2. 確定估價對象的法定優(yōu)先受償款(1)委托方拖欠施工隊的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數(shù)額(2)地價款（土地出讓金）的欠繳情況(3)其他法定優(yōu)先受償款3. 抵押價值抵押價值=市場價值優(yōu)先受償款分割辦法：按成本法評估的土地價值，作為分割后的土地價值。⑴取得稅費指取得在建工程應支出的稅費⑵續(xù)建成本續(xù)建成本包括建筑安裝工程費、室外工程費、工程勘察設計和前期工程費、不可預見費，其中建筑安裝工程費包括基礎工程、結構工程、設備安裝和裝飾工程，室外工程費指基礎設施建設費和公共配套設施建設費，具體取項與取值需根據(jù)估價對象的實際情況確定。新開發(fā)土地和新建房地產(chǎn)，一般不應扣除折舊。三、最高最佳使用分析遵循最高最佳使用原則，應以估價對象的最高最佳使用為前提估價。（3）法定優(yōu)先受償款情況（4）銷售許可文件及預售情況（5）就權益的瑕疵對價格的影響進行分析實物狀況（1） 宗地情況（2）地上建筑物的規(guī)劃與設計標準（3）地上建筑物的建設現(xiàn)狀（4）對價格影響的分析估價范圍要明確估價對象是全部土地使用權還是按地上建筑物分攤的土地使用權，若抵押的范圍只是項目的一部分，應就抵押部位對應用途等描述清楚。十、估價結果房地產(chǎn)抵押估價結果匯總表 幣種：人民幣數(shù)額及說明項目及單位數(shù) 額說 明1．假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的價值總價（元或萬元）單價（元/m2）2．法定優(yōu)先受償款總額（元或萬元）總額（元或萬元） 已抵押擔保債權數(shù)額總額（元或萬元）總額（元或萬元）3．抵押價值總價（元或萬元）單價（元/m2）地上建筑物價值土地價值注：抵押價值＝假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的價值－法定優(yōu)先受償款十一、估價報告的工作日期十二、估價報告的應用有效期十三、參與本次估價的工作人員參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師簽名（至少有兩名）估價師姓名注冊證書號簽 字參與估價人員： 單位蓋章 年 月 日 估價技術報告一、估價對象 項目坐落及四至 權益狀況分析（1）土地登記和權利狀況（權屬證書及登記情況：包括證號、權利人、使用權類型、權利終止日期、他項權利狀況等）。法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括拖欠建筑工程價款，已抵押擔保的債權數(shù)額及其他。八、價值定義抵押價值為估價對象在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值減去估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。⑷遵循估價時點原則。⑵遵循最高最佳使用原則。委托方提供的相關資料：估價人員掌握的有關資料以及實地勘查所獲取的資料。估價時點不是完成實地查勘之日的，應當在“估價的假設和限制條件”中假定估價對象在估價時點的狀況與在完成實地查勘之日的狀況一致，并在估價報告中提醒估價報告使用者注意。五、估價時點估價對象抵押估價時點，原則上為完成估價對象實地查勘之日。若抵押物的范圍只是項目的一部分，應就抵押部位、對應用途等描述清楚。實物狀況簡要介紹在建工程的形象進度。估價結果報告一、 委托估價方錯誤！鏈接無效。⑹本項目已于 年 月 日開始預售，預售范圍。