【正文】 ⑷遵循估價時點原則。五、估價時點估價對象抵押估價時點，原則上為完成估價對象實地查勘之日。⑹本項目已于 年 月 日開始預售，預售范圍。⑶我們與本估價報告中的估價對象沒有（或有已載明的）利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒有（或有已載明的）個人利害關(guān)系或偏見。安全利率加風險調(diào)整值法。5. 未來可獲收益的年限由于物權(quán)法第149條對住宅房地產(chǎn)70年使用權(quán)問題的最終規(guī)定是：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。房地產(chǎn)抵押估價報告（參數(shù)部分）（成套住宅收益法）一、 收益法測算公式 其中：V——房地產(chǎn)在估價時點的收益價格 A——房地產(chǎn)的未來第一年凈運營收益 Y——房地產(chǎn)的報酬率（資本化率）g——凈收益逐年遞增的比例t——房地產(chǎn)的收益年限二、 收益法參數(shù)體系收益法參數(shù)體系及取值區(qū)間表序號項目名稱相關(guān)系數(shù)備注1租賃收入根據(jù)估價對象情況確定有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入，詳見參數(shù)體系說明2運營費用根據(jù)物業(yè)的不同類型確定3凈收益租賃收入扣除運營費用4凈收益增長率3%6%根據(jù)物業(yè)的不同類型確定5未來可獲收益的年限根據(jù)估價對象情況確定詳見參數(shù)體系說明6報酬率或資本化率4%6%三、 參數(shù)指標取值說明 1. 租賃收入租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。9%?；A(chǔ)設(shè)施修正系數(shù)表單位：%影響因素土 地 級 別一級二級三級四級五級六級七級八級九級十級基礎(chǔ)設(shè)施～～～～～～～～～～（5）公共配套設(shè)施修正系數(shù)公共配套設(shè)施狀況指周邊購物、餐飲、郵電、金融、超市等商業(yè)設(shè)施、文化體育設(shè)施分布及之間的距離。自然人文環(huán)境質(zhì)量修正系數(shù)根據(jù)房產(chǎn)坐落，按照《北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國有土地使用權(quán)基準地價的通知》中的“北京市基準地價級別范圍”，確定房產(chǎn)所在位置對應的土地級別。 經(jīng)過篩選合格后的可比實例的交易情況修正區(qū)間宜在177。、稅金的種類、數(shù)額和清償順序。⑺權(quán)益狀況修正。⑸遵循謹慎原則。六、價值定義抵押價值為估價對象在估價時點的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。⑼參與本次估價的工作人員 參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師簽名（至少有兩名）估價師姓名注冊證書號簽 字參加估價人員：估價的假設(shè)和限制條件1說明本次估價的假設(shè)前提，未經(jīng)調(diào)查確認或無法調(diào)查確認的資料數(shù)據(jù)，估價中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響，本估價報告使用的限制條件。⑵本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。 估價報告編號： 目 錄目 錄致委托方函 2致委托方函 3估價師聲明 4估價的假設(shè)和限制條件 6估價報告 7一、委托估價方 7二、估價方 7三、估價對象分析 7四、估價目的 10五、估價時點 10六、價值定義 10七、估價依據(jù) 11八、估價原則 11九、估價方法 11十、估價測算過程 12十一、估價結(jié)果 14變現(xiàn)能力分析 16附件 17致委托方函致函對象（為委托方的全稱）致函正文 ①估價對象位置、建筑面積、土地面積、權(quán)屬狀況、用途描述②估價目的③估價時點④估價結(jié)果⑤參與本報告評估的估價師⑥房地產(chǎn)估價結(jié)果，包括市場價值、抵押價值特殊事項說明表現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)建成年代土地使用權(quán)類型法定最高土地年限應補地價（元） 致函落款（為估價機構(gòu)的全稱，并加蓋估價機構(gòu)公章，法定代表人簽名） 二〇〇**年**月***日估價師聲明我們鄭重聲明：⑴我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。⑻本估價報告由XX公司負責解釋。估價時點不是完成實地查勘之日的，應當在“估價的假設(shè)和限制條件”中假定估價對象在估價時點的狀況與在完成實地查勘之日的狀況一致，并在估價報告中提醒估價報告使用者注意。⑷遵循估價時點原則。⑹實物狀況修正。有下列情形之一的交易實例不宜選為可比實例： （1）有利害關(guān)系人之間的交易； （2）急于出售或購買情況下的交易； （3）受債權(quán)債務關(guān)系影響的交易； （4）交易雙方或一方對市場行情缺乏了解的交易； （5）交易雙方或一方有特別動機或特別偏好的交易； （6）相鄰房地產(chǎn)的合并交易； （7）特殊方式的交易； （8）交易稅費非正常負擔的交易； （9）其他非正常的交易。交通便捷度調(diào)整系數(shù)表單位：%影響因素土 地 級 別一級二級三級四級五級六級七級八級九級交通便捷度～～～～～～～～～ （2）自然人文環(huán)境質(zhì)量修正系數(shù)自然人文環(huán)境狀況指名勝古跡、公園、污染源、大專院校、科研院所、人口流動情況等。根據(jù)房產(chǎn)所在位置對應的土地級別，按照《基礎(chǔ)設(shè)施修正系數(shù)表》，確定調(diào)整系數(shù)區(qū)間。12%)（1）公共部分修正系數(shù)評估師對估價對象和比較案例公共部分的各個因素包括建筑類型、結(jié)構(gòu)、公共部分裝修、設(shè)備、建成年代等公共部分調(diào)查因素進行綜合比較后，進行修正，修正幅度在177。3%。4．凈收益增長率不同區(qū)位和實物狀況的房屋，其租金收入增長的比率是不一致的，建議估價師在實際操作時，要對估價對象的特點進行認真分析，選取合適的凈收益增長率。按照市場提取法測算北京市成套住宅出租資本化率取值合理區(qū)間處于3%－5%。⑵本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。⑴合法前提：①權(quán)屬清晰無異議②不屬于法律法規(guī)禁止抵押的房地產(chǎn)⑵以立項主體可以在正常市場條件下轉(zhuǎn)讓為前提⑶依據(jù)合理⑷優(yōu)先受償權(quán)利⑸市場穩(wěn)定、政策未有重大變化、排除不可抗力影響2．報告使用者注意的事項：⑴優(yōu)先受償款情況：⑵估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生的影響；⑶在抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風險關(guān)注點；⑷合理使用評估價值；⑸定期或者在房地產(chǎn)市場價格變化較快時對房地產(chǎn)抵押價值進行再評估。四、估價目的為確定估價對象抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估在建工程抵押價值。 ⑶遵循替代原則。土地使用權(quán)證號土地使用權(quán)人土地使用權(quán)性質(zhì)土地面積(m2)權(quán)利終止日期地價款支付情況他項權(quán)利狀況其它（2）項目核準、規(guī)劃文件（建設(shè)用地與代征地、用途、建筑規(guī)模與密度、人防情況），施工許可文件。 ⑶與續(xù)建成本相對應的管理費用⑷尚需投入的銷售稅費⑸續(xù)建成本的投資利息⑹尚需支付的銷售稅費(7)續(xù)建成本的投資利潤，求出估價對象現(xiàn)狀價格；測算公式：在建工程價值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值取得在建工程的稅費續(xù)建成本管理費用銷售費用投資利息銷售稅費投資利潤 假設(shè)開發(fā)法估價測算匯總表單 位數(shù) 額說 明1．后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期月或季2．開發(fā)完成后的價值總價元或萬元單價元/m23．后續(xù)必要支出元或萬元元或萬元元或萬元元或萬元元或萬元元或萬元利息率％/年元或萬元4．后續(xù)應得利潤元或萬元投資利潤率％或％/年5．測算結(jié)果總價元或萬元單價元/m2五、估價結(jié)果確定1. 確定估價對象的市場價值詳細說明估價結(jié)果及其確定的理由，如不同估價方法結(jié)果的合理性分析、權(quán)重確定及理由、加權(quán)結(jié)果。根據(jù)北京市情況，契稅按土地取得成本3%?？闪腥牖A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的項目有：基礎(chǔ)設(shè)施工程費，供用電建設(shè)承發(fā)包管理費，居住小區(qū)路燈維護費，地下水資源費，人防空地下室易地建設(shè)費，供電貼費，建設(shè)項目共用電力設(shè)施代維護費，綠化補償費等。其中土地取得成本計息期為形象工程的客觀開發(fā)周期；建安費、工程勘察設(shè)計和前期工程費、室外工程費的計息期為形象工程的客觀開發(fā)周期的一半，貸款利率按當期人民銀行公布基準利率。2. 取得在建工程的稅費取得在建工程的稅費包括契稅和印花稅，%計算。根據(jù)續(xù)建規(guī)模及項目的實際情況，確定不可預見費。