【正文】 根據(jù)續(xù)建規(guī)模及項(xiàng)目的實(shí)際情況，確定不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。其中土地取得成本計(jì)息期為形象工程的客觀開發(fā)周期；建安費(fèi)、工程勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、室外工程費(fèi)的計(jì)息期為形象工程的客觀開發(fā)周期的一半，貸款利率按當(dāng)期人民銀行公布基準(zhǔn)利率。根據(jù)北京市情況，契稅按土地取得成本3%。土地使用權(quán)證號(hào)土地使用權(quán)人土地使用權(quán)性質(zhì)土地面積(m2)權(quán)利終止日期地價(jià)款支付情況他項(xiàng)權(quán)利狀況其它（2）項(xiàng)目核準(zhǔn)、規(guī)劃文件（建設(shè)用地與代征地、用途、建筑規(guī)模與密度、人防情況），施工許可文件。四、估價(jià)目的為確定估價(jià)對(duì)象抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估在建工程抵押價(jià)值。⑵本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。4．凈收益增長(zhǎng)率不同區(qū)位和實(shí)物狀況的房屋，其租金收入增長(zhǎng)的比率是不一致的，建議估價(jià)師在實(shí)際操作時(shí)，要對(duì)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)進(jìn)行認(rèn)真分析，選取合適的凈收益增長(zhǎng)率。12%)（1）公共部分修正系數(shù)評(píng)估師對(duì)估價(jià)對(duì)象和比較案例公共部分的各個(gè)因素包括建筑類型、結(jié)構(gòu)、公共部分裝修、設(shè)備、建成年代等公共部分調(diào)查因素進(jìn)行綜合比較后，進(jìn)行修正，修正幅度在177。交通便捷度調(diào)整系數(shù)表單位：%影響因素土 地 級(jí) 別一級(jí)二級(jí)三級(jí)四級(jí)五級(jí)六級(jí)七級(jí)八級(jí)九級(jí)交通便捷度～～～～～～～～～ （2）自然人文環(huán)境質(zhì)量修正系數(shù)自然人文環(huán)境狀況指名勝古跡、公園、污染源、大專院校、科研院所、人口流動(dòng)情況等。⑷遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。⑻本估價(jià)報(bào)告由XX公司負(fù)責(zé)解釋。⑵本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。六、價(jià)值定義抵押價(jià)值為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。⑺權(quán)益狀況修正。 經(jīng)過(guò)篩選合格后的可比實(shí)例的交易情況修正區(qū)間宜在177?；A(chǔ)設(shè)施修正系數(shù)表單位：%影響因素土 地 級(jí) 別一級(jí)二級(jí)三級(jí)四級(jí)五級(jí)六級(jí)七級(jí)八級(jí)九級(jí)十級(jí)基礎(chǔ)設(shè)施～～～～～～～～～～（5）公共配套設(shè)施修正系數(shù)公共配套設(shè)施狀況指周邊購(gòu)物、餐飲、郵電、金融、超市等商業(yè)設(shè)施、文化體育設(shè)施分布及之間的距離。房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告（參數(shù)部分）（成套住宅收益法）一、 收益法測(cè)算公式 其中：V——房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)格 A——房地產(chǎn)的未來(lái)第一年凈運(yùn)營(yíng)收益 Y——房地產(chǎn)的報(bào)酬率（資本化率）g——凈收益逐年遞增的比例t——房地產(chǎn)的收益年限二、 收益法參數(shù)體系收益法參數(shù)體系及取值區(qū)間表序號(hào)項(xiàng)目名稱相關(guān)系數(shù)備注1租賃收入根據(jù)估價(jià)對(duì)象情況確定有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入，詳見(jiàn)參數(shù)體系說(shuō)明2運(yùn)營(yíng)費(fèi)用根據(jù)物業(yè)的不同類型確定3凈收益租賃收入扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用4凈收益增長(zhǎng)率3%6%根據(jù)物業(yè)的不同類型確定5未來(lái)可獲收益的年限根據(jù)估價(jià)對(duì)象情況確定詳見(jiàn)參數(shù)體系說(shuō)明6報(bào)酬率或資本化率4%6%三、 參數(shù)指標(biāo)取值說(shuō)明 1. 租賃收入租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法。⑹本項(xiàng)目已于 年 月 日開始預(yù)售，預(yù)售范圍。⑷遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。2. 確定估價(jià)對(duì)象的法定優(yōu)先受償款(1)委托方拖欠施工隊(duì)的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額(2)地價(jià)款（土地出讓金）的欠繳情況(3)其他法定優(yōu)先受償款3. 抵押價(jià)值抵押價(jià)值=市場(chǎng)價(jià)值優(yōu)先受償款分割辦法：按成本法評(píng)估的土地價(jià)值，作為分割后的土地價(jià)值。公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，主要為居住小區(qū)服務(wù)的、非經(jīng)營(yíng)性公共設(shè)施和生活服務(wù)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，包括非經(jīng)營(yíng)性等教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、郵電、社區(qū)服務(wù)、行政管理、市政公用設(shè)施等。3. 續(xù)建成本根據(jù)估價(jià)對(duì)象設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程實(shí)際進(jìn)展程度，估算實(shí)際續(xù)建成本。8. 續(xù)建投資利潤(rùn) 以續(xù)建成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用為基數(shù)，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況和潛在風(fēng)險(xiǎn)按比率確定。房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告（參數(shù)部分）（居住類在建工程假設(shè)開發(fā)法）一、 假設(shè)開發(fā)法估價(jià)中的參數(shù)指標(biāo)取值區(qū)間序號(hào)項(xiàng)目名稱取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備注1開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值售價(jià)依據(jù)《市場(chǎng)比較法中的參數(shù)指標(biāo)（成套住宅）》采用市場(chǎng)比較法與長(zhǎng)期趨勢(shì)法相結(jié)合預(yù)測(cè)開發(fā)完成后售價(jià)2取得在建工程的稅費(fèi)%3續(xù)建成本建筑安裝工程費(fèi)基礎(chǔ)工程　根據(jù)估價(jià)對(duì)象設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，估算續(xù)建成本結(jié)構(gòu)工程設(shè)備安裝及裝飾工程工程勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)5%－8%以建安工程費(fèi)為基數(shù)室外工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)515%以建安工程費(fèi)為基數(shù)，對(duì)于別墅類等室外工程費(fèi)用占比較大的項(xiàng)目，可以不受此指標(biāo)的限制公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)　根據(jù)實(shí)際情況分?jǐn)偞_定不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)2%－3%以建筑安裝工程費(fèi)、室外工程費(fèi)、工程勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)為基數(shù)4管理費(fèi)用2%－5%以續(xù)建成本為基數(shù)5銷售費(fèi)用2%－4%以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值為基數(shù)6續(xù)建成本的投資利息以續(xù)建投資期為建設(shè)期7銷售稅金以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值為基數(shù)，%，%8續(xù)建投資利潤(rùn)率≤40%以續(xù)建成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用為基數(shù)二、參數(shù)體系說(shuō)明1. 完成后的房地產(chǎn)價(jià)值采用市場(chǎng)比較法與長(zhǎng)期趨勢(shì)法相結(jié)合預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的售價(jià)。應(yīng)按照市政府的城市規(guī)劃定額指標(biāo)，依據(jù)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃和施工圖預(yù)（決）算造價(jià)按居住面積和營(yíng)業(yè)性面積所占比例分?jǐn)傆?jì)入。⑴取得稅費(fèi)指取得在建工程應(yīng)支出的稅費(fèi)⑵續(xù)建成本續(xù)建成本包括建筑安裝工程費(fèi)、室外工程費(fèi)、工程勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)，其中建筑安裝工程費(fèi)包括基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程、設(shè)備安裝和裝飾工程，室外工程費(fèi)指基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，具體取項(xiàng)與取值需根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況確定。⑵遵循最高最佳使用原則。⑻本估價(jià)報(bào)告由XX公司負(fù)責(zé)解釋⑼參加本次估價(jià)的工作人員 參加本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名（至少有兩名）估價(jià)師姓名注冊(cè)證書號(hào)簽 字參加估價(jià)人員： 估價(jià)的假設(shè)和限制條件，未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無(wú)法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)，估價(jià)中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響，本估價(jià)報(bào)告使用的限制條件。根據(jù)對(duì)2006年－2008年北京市成套住宅租售市場(chǎng)狀況調(diào)查，目前北京市成套住宅租售市場(chǎng)情況，租售比約為1：320左右，已接近或超過(guò)國(guó)際市場(chǎng)警戒線。3%）權(quán)益狀況根據(jù)權(quán)益狀況的構(gòu)成因素進(jìn)行修正，修正幅度在177?；A(chǔ)設(shè)施修正系數(shù)根據(jù)房產(chǎn)坐落，按照《北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知》中的“北京市基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別范圍”，確定房產(chǎn)所在位置對(duì)應(yīng)的土地級(jí)別。3%二、參數(shù)指標(biāo)取值說(shuō)明1. 交易情況修正系數(shù)進(jìn)行交易情況修正，應(yīng)排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實(shí)例成交價(jià)格偏差。⑸區(qū)位狀況修正。但估價(jià)委托合同另有約定的除外。 房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告 估價(jià)項(xiàng)目名稱：（按房產(chǎn)證上的坐落）抵押價(jià)值評(píng)估 委托方： 估價(jià)方: 估價(jià)人員： 估價(jià)報(bào)告作業(yè)日期：⑴合法、持續(xù)使用前提⑵權(quán)屬清晰無(wú)異議，不屬于行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)⑶依據(jù)合理⑷租賃或租約的影響⑸優(yōu)先受償權(quán)利⑹市場(chǎng)穩(wěn)定、政策未有重大變化、排除不可抗力影響2報(bào)告使用者注意的事項(xiàng)：⑴估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況因時(shí)間變化對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生的影響；⑵在抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)；⑶合理使用評(píng)估價(jià)值；⑷定期或者在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估。九、估價(jià)方法成套住宅抵押估價(jià)對(duì)同一估價(jià)對(duì)象應(yīng)選用適宜的兩種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，即市場(chǎng)比較法和收益法。附件① 委托方的身份證明文件或營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件② 估價(jià)對(duì)象的位置圖③估價(jià)對(duì)象周圍環(huán)境照片④估價(jià)對(duì)象內(nèi)部廚房、衛(wèi)生間及房間的照片，每個(gè)房間一張照片，有估價(jià)人員與勘察現(xiàn)場(chǎng)的照片⑤權(quán)屬證明文件⑥法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的查詢資料和調(diào)查記錄⑦估價(jià)中引用的其他專用文件資料⑧估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)的資格證明等房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告（參數(shù)部分）（成套住宅市場(chǎng)比較法）一、 市場(chǎng)比較