【正文】 工程進度： 小區(qū)一期工程 2021年 12 月 1 日動工，將于 2021年 11月竣工，整個工程力爭 2021年基本完成。 售價 單價范圍 樓層差 單元差價 折扣率 多層 25103260元 /平米 小高層 2710－ 3460元 /㎡ 50元 /㎡ 2030元 /㎡ 無 付款方式：一次性付款，按揭，分期付款 付款優(yōu)惠：無 戶型 二房二廳一衛(wèi) 三房二廳二衛(wèi) 三室二廳二衛(wèi) 三室二廳二衛(wèi) 四室二廳二衛(wèi) ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 得房率： 83％ 是否有汽車庫：有 綠化率： 30％ 汽車庫面積： 40/300 小區(qū)景觀：一般 車庫價格：未定 物業(yè)管理公司：未定 車庫出租或出售方式：未定 物業(yè)管理費用：未定 高層電梯品牌：日立 商鋪 面積： 140平米、 框架結(jié)構(gòu) 公用設備： 價格： 一層 12021 元 /平方米左右，二層 8000元 /平方米左右 智能化設備： 可視對講門鈴、電視 監(jiān)控、紅外放盜 配套設施 寬帶、電話、有線電視 特殊建材：彩鋁， 彩色鋁合金外飄窗設計，落地式彩鋁推拉門 工程進度：現(xiàn)房 交房時間： 05年 6月 銷售、案場情況 銷售人員只有一名 顧客稀少 銷售去化、抗性分析 已基本售完，余下者基本為小高層幾套，難售出 2021 年度馬鞍山商品住宅市場調(diào)查報告 上海安騰 投資咨詢有限公司 第 26 頁 市場調(diào)查表 2 調(diào)查日期： 2021 年 1 月 17 日 調(diào)查人： 樓盤名稱： 瑞慈花園 樓盤地址：原市傳動機 械廠地塊，與新市政廣場相隔幾百米 開發(fā)商： 南通瑞慈投資有限公司 企劃代理單位：天行健設計事務有限公司 售樓部 地址：馬鞍山市雨山路 10號（原傳動機械廠） 聯(lián)系電話 現(xiàn)場：馬鞍山市雨山路 10號（原傳動機械廠） 2367688 3357888 總占地面積： 總建筑面積： 10萬平米 樓盤性質(zhì)： 7棟小高層、 13棟多層 售價 單價范圍 樓層差 單元差價 折扣率 基價 28003200元 /㎡ 50元 /㎡ 3050元 /㎡ 付款方式：一次性付款，按揭，分期付款 付款優(yōu)惠：一次性 付款首付 50%，優(yōu)惠 60元 /平米 戶型 二房二廳一衛(wèi) 三房二廳二衛(wèi) 三室二廳二衛(wèi) 三室二廳二衛(wèi) 四室二廳二衛(wèi) ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 容積率： 是否有汽車庫：有 綠化率： 40％ 汽車庫面積：地下車庫 4000平米 小區(qū)景觀：一般 車庫價格：未定 物業(yè)管理公司：待定 車庫出租或出售方式：未定 物業(yè)管理費用： /平米 高層電梯品牌：無 商鋪 面積：待定 公用設備： 價格：待定 物業(yè)管理：全封閉 管理、 24 晝夜保安巡更 配套設施 中心幼兒園、周邊實驗小學、七中、銀行、超市、娛樂、休閑 特殊建材： 無 工程進度：動工 交房時間：一期 2021年 9月 銷售、案場情況 銷售現(xiàn)場布置一般， 銷售員未經(jīng)過培訓、案場銷售氣氛良好，人流量較大 銷售去化、抗性分析 開盤不久，銷售狀態(tài)良好，一期推出 5棟多層，基本銷售 70%，余下主要為躍層難消化。 另外就是基本上都是單一型的樓盤，以多層為主，只有雨豐花園沿雨山路規(guī)劃有小高層，絕大部分還是以單一型多層推出市場，特別有代表性的就是瑞慈花園， 2021 年 12月開盤，較晚推出，也全部是多層的規(guī)劃建筑形態(tài)。 由于區(qū)位相差較大，雨山板塊內(nèi)在售樓盤的價格區(qū)間較大，其區(qū)內(nèi)樓盤在銷售價格上，有雨山路內(nèi)的雨豐花園高檔住宅公寓，樓盤售價較高，都集中在 3000 元 /平米以上；而南進區(qū)域的樓盤在 2500 元 /平米左右，受其原因影響， 2021 年 12 月份開盤的瑞慈花園定價不高，基本上取了兩頭的平均部分，價格為 3000元 /平米。由于房價基礎、地理位置較好，這些樓盤售價集中在 25004000 元 /平方米區(qū)域。 區(qū)內(nèi)特征明顯，房地產(chǎn)開發(fā)向北拓展 受城市規(guī)劃影響，雨山路板塊的房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出新的特點，各樓盤從前兩年的追求產(chǎn)品高檔配套物業(yè)，逐步向以城市東括南進、市政府規(guī)劃新址等相關(guān)外部環(huán)境賣點內(nèi)容靠攏。 項目名稱： 金匯 — 城市之光 具體位置： 雨山路南側(cè)，江東大道以東 開 發(fā) 商： 浙江經(jīng)濟協(xié)作公司、馬鞍山金匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 行銷企劃： 杭州合豐廣告 (由杭州經(jīng)濟協(xié)作公司進行全盤企劃 ) 設計單位： 馬鞍山市匯華設計院 總占地面積： 60000平方米左右 (一期： 24600平方米 ) 總建筑面積： 90000平方米左右 (一期： 37800平方米 ) 容 積 率： 綠 化 率： 37% 總 戶 數(shù)： 500戶，一期 237戶 物業(yè)形態(tài)： 多層，高層共 4棟其中 19層及 15層各兩棟，全部為點式 價格范圍： 多層基價： 21002400元 ?㎡ (一期價格 ) 別墅基價 : 2500元 /平方米 (一期價格 ) 面積范圍 : 86165㎡（多層） 開發(fā)時間： 2021年 11月 28日 銷售現(xiàn)狀： 已售完 項目名稱： 江東小區(qū) 開發(fā)商： 中房房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 項目介紹： 該項目分四期開發(fā) 房策網(wǎng) 2021 年度馬鞍山商品住宅市場調(diào)查報告 上海安騰 投資咨詢有限公司 第 23 頁 一期：基價 1620元 /平米，目前已交房 二期：基價 1720元 /平米， 2021年 5月交付（目前已售完） 三期：基價 1980元 /平米，最高價 2450元 /平米，一房一價，每層 20％層次費，躍層（綜合價） 1600－ 1700元 /平米， 2021年 12月底竣工， 2021年 5月交付（目前已售完） 四期： 5棟小高層（ 18層）， 2棟多層， 2021年 12月底動工（暫無價格等資料） 配套： 3個地下車庫（ 600－ 700 個車位）、 2個大型綜合商場（ 1 個 20210 多平米、 1個 10000多平米，內(nèi)有菜場和綜合超市） 售樓熱線： 2333335 項目名稱： 金山碧水 拆遷階段，資料未出 其中 天柱 .同濟花園、碧溪麗景、名雅居、平山新村、 2021年初已售完，不再分析 2021 年度馬鞍山商品住宅市場調(diào)查報告 上海安騰 投資咨詢有限公司 第 24 頁 第三板塊分析 雨山路板塊： 樓盤名稱： 雨豐花園、瑞慈花園、康泰佳苑、新紀元 .中央商業(yè)廣場、康嘉 .大景城、昕源花園 雨山路，中心新干道，寬敞潔凈，雨山路板塊又是距離市中心最近的板塊，良好的區(qū)位優(yōu)勢，成熟的生活配套環(huán)境，加上前兩年該地段開發(fā)的全市影響力最大的高檔小區(qū)，如珍珠園、碧云天，使得該板塊樓盤一直有著良好的價格基礎，其區(qū)內(nèi)商品住宅銷售價格一向明顯高于其它區(qū)域。 備注 參考 房策網(wǎng) 2021 年度馬鞍山商品住宅市場調(diào)查報告 上海安騰 投資咨詢有限公司 第 21 頁 市場調(diào)查表 6 調(diào)查日期： 2021 年 1 月 13 日 調(diào)查人： 樓盤名稱： 康嘉花園 樓盤地址： 馬鞍山市江東大道南段西側(cè)，與采秣小區(qū)、生化新村、大馬院生活毗鄰 開發(fā)商： 香港康輝發(fā)展有限公司、福建龍旺集團公司、康隆貿(mào)易有限公司 企劃代理單位： 馬鞍山伯瑞吉廣告公司 (制作公司 ) 售樓部 地址 聯(lián)系電話 現(xiàn)場（江東大道與馬濮路交叉口） 2381888 總占地面積： 68000平方米 總建筑面積： 101580平方米（其中小高層 30000平方米、多層 70000平方米） 建筑形態(tài)： 多層、小高層；其中 4棟 11層點式小高層，中間兩棟一梯 兩戶其它一梯三戶 ，商鋪 12層 售價 單價范圍 樓層差 單元差價 折扣率 多層 22002900元 /㎡ 小高層 24083068元 /㎡ 50100元 /㎡ 2030元 /㎡ 1% 付款方式：一次性付款，按揭，分期付款 付款優(yōu)惠：一次性付款 1%折 戶型 二房二廳一衛(wèi) 三房二廳二衛(wèi) 三室二廳二衛(wèi) 三室二廳二衛(wèi) 四室二廳二衛(wèi) 109 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 153 ㎡ 綠化率： 35% 是否有汽車庫：有 容積率： 汽車庫面積：配比率 30% 小區(qū)景觀：景點多，投入大 物業(yè)管理公司：西湖物業(yè)公司 物業(yè)管理公司：西湖物業(yè)公司 物業(yè)管理費用： 物業(yè)管理費用： 高層電梯品牌：奧麗斯 商鋪 面積： 12層 公用設備： 價格：均價 5500元 /平米 智能化設備： 閉路監(jiān)控、紅外線電子周界防范 配套設施 地上地下車庫 幼兒園、小學等教育配套得房率：多層 91% 農(nóng)貿(mào)市場 網(wǎng)球場、游泳館 特殊建材：彩鋁 工程進度：現(xiàn)房 交房時間：一期 202 9前 銷售、案場情況 銷售中心寬敞氣派、整潔明亮 ，銷售 人員經(jīng)過系統(tǒng)培訓，業(yè)務素質(zhì)較高 來人稀少 銷售去化、抗性分析 已推出 17棟多層， 8棟小高層， 504套， 其中 60套供電局集體購房 余下者基本為多層躍層一套，以及小高層一套 房策網(wǎng) 2021 年度馬鞍山商品住宅市場調(diào)查報告 上海安騰 投資咨詢有限公司 第 22 頁 另 ： 項目名稱： 貴都花園 具體位置： 印山路與石崗路交叉口西北側(cè) 開 發(fā) 商： 馬鞍山市協(xié)亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 發(fā) 展 商： 安徽電力明遠房地產(chǎn) 綜合開發(fā)有限公司 總占地面積： 35000平方米 總建筑面積： 60000平方米 建筑形態(tài)： 多層 綠化率： 42% 容積率： 價格范圍： 2300— 2700元 /㎡ 開發(fā)時間： 2021年 5月 銷售熱線： 2347000、 2228687 銷售現(xiàn)狀： 已售 90%，房源銷控幾乎沒有做，余下為一層、躍層 項目名稱： 名雅居 具體位置： 湖東南路與花園路交叉口的東北側(cè) 價格范圍： 2100— 2400元 /㎡ 面積范圍： 80— 140㎡ 開發(fā)時間： 2021年 6月；今年十二月份內(nèi) 6動工 交房時間： 2021年 1月 — 2月 銷售熱線： 232708 2327988 銷售現(xiàn)狀： 已售完。 社區(qū)內(nèi)各項配套缺乏， 產(chǎn)品建筑各項指標普通， 產(chǎn)品整個市場形象缺乏個性化和差異化。 點式小高層公攤面積大，戶型利用率低，在當?shù)厣僖?，具有抗性? 同時，社區(qū)容積率高，小區(qū)內(nèi)配套缺少。隨著更多的項目相繼建成入伙，大生活氛圍逐步形 成，相關(guān)的配套問題也會得到解決和完善， 該 區(qū)域性 整體房價才有與市中心樓盤競爭的機會 。（見圖五） 圖五 　 江東大道板塊2 0 0 4 年度面積比率變化圖0%20%40%60%80%100%120%2004年5月2004年6月2004年7月2004年8月2