【正文】 在我們以高球產業(yè)帶動物開發(fā)的指導思想下，如果球場經營不善，將會對項目產生較大的資金壓力，休閑物業(yè)市場也會受到很大影響。 運營風險的主要來源 —— 經營者的專業(yè)性 根據我們的深訪，高爾夫球場經營的收入來源主要是兩方面：一是會籍收入，二是賽會收入， 而這兩者的經營、管理質量對經營者的身份要求很高。 （ 5）如果市場狀況良好，建議在“價值回報階段”增大高檔物業(yè)開發(fā)面積，減少中高檔物業(yè)開發(fā)面積。其中會所10000 平方米，酒店按 500 個 標 間計算，總建面 50000 平方米 。 （ 2）高檔物業(yè)的容積率按 計算， 按平均 每年消化 3 萬平方左右 計 ，總共開用地 1000 畝。 價值回報階段 ? 階段性目標 在區(qū)域高端市場形象定位形成后， 區(qū)域房地產開發(fā)價值得以全面提升，此時將是 高端、中高端物業(yè)開發(fā) 價值回報 利潤最大化 階段 。 ? 重點步驟 （ 1）獲取土地 （ 2）進行球場與休閑配套（會所、酒店）建設 （ 3）進行部分中高檔物業(yè)建設，以回籠部分資金 （ 4）啟動部分高檔物業(yè)開發(fā)，培育市場 華寶集團 XX 項目可行性研究報告 43 ? 開發(fā)量 （ 1） 獲取土地： 4200 畝 （ 2）球場建設： 1500 畝、 27 洞 （ 3）會所、酒店建設： 60000 平方米，用地 90 畝 （ 4）中高檔物業(yè)開發(fā)量： 80000 平方米，用地 150 畝 （ 5）高檔物業(yè)開發(fā)量： 16000 平方米，用地 80 畝 ? 運營 時間 （開發(fā)及銷售，以下同） 2021 年 ~2021 年 價值培養(yǎng)階段 ? 階段性目標 通過 全面 啟動高檔物業(yè)開發(fā)，形成區(qū)域主流產品形象定位，提升項目 區(qū)域 開發(fā)價值。 “價值回報階段”為本案房地產全面發(fā)展階段，也是利潤集中回報的階段，其時間節(jié)點為高球球場經營 2 年后為起始，銷售周期終止為止。根據休閑產業(yè)拉動房地產產業(yè)發(fā)展的思想，只有在休閑產業(yè)發(fā)展到一個相對峰值的階段，推出的房地產物業(yè)才能實現市場價值的最大化。本階段的主要目的是為未來休閑物業(yè)的建設創(chuàng)造前提條件。 （三）開發(fā)時序設計 根據我們對上述物業(yè)開發(fā)時機的判斷，本案開發(fā)大致可分為“啟動階段 ——價值培養(yǎng)階段 —— 價值回報階段”這三個階段 。而目前區(qū)域市場處于不太飽和狀態(tài)，故可先行局部開發(fā)。未來無論 球場經營 是否理想 ， 區(qū)域已形成高端市場形象，未來市場風險相應減小 。故如果高端物業(yè)的開發(fā)全部安排在高球球場開始運營后，一旦球場經營出現問題，高端物業(yè)開發(fā)將存在較大風險。 ? 高檔物業(yè) 作為本案的核心物業(yè)，開發(fā)價值為最大，但其開發(fā)價值峰值的形成是在高球球場已經投入 運行，并逐步成熟以后。因 此，本案開發(fā)時序的指導思想可表述為 “兩線合一（由二生一）” 兩線 —— 高球產業(yè)的 發(fā)展 曲線 、區(qū)域 休閑 物業(yè)的 市場發(fā)展曲線 合一 —— 將“兩線”進行耦合、扭結， 形成 本案 物業(yè)開發(fā)的整體升值曲線。 具體的協作運營方式見本章“運營方式設計” 華寶集團 XX 項目可行性研究報告 41 三、開發(fā)時序設計 （一）設計的指導思想 本案在開發(fā)的時間控制上，存在兩個重要的影響因素，一是高球產業(yè)的成熟度，其二是區(qū)域休閑物業(yè)市場的成熟度。同時由于本案開發(fā)周期長，一旦在運營中后期出現不可預見的市場風險，也可通過土地的出售保證資金的安全性。同時，根據市場預測，區(qū)域市場可能在 2~3 年后出現放量、競爭激烈的狀況，也可通過引入其他開發(fā)商降低自身開發(fā)的風險。 ? 中高檔物的開發(fā) 中高檔物業(yè)作為本案開發(fā)的主力物業(yè)， 對高球產業(yè)的依賴性相對較低。 ? 市場的風險性 由于本案將開發(fā)中高檔物與高檔物業(yè)，產品線較長，開發(fā)周期長、且不同產品的開發(fā)、經營周期相互重疊，為減低某些不可預見的市場風險，也可考慮引進本案推廣 招商引進 土地運營 企業(yè) 價值 互動 政企合作平臺 政府 與政府簽訂土地運營協定，負責土地一級 運營 與政府共同組建招商辦公室 與政府達成共識，將項目打造成城市名片 與政府簽訂協定，成為4200 畝整體開發(fā)商企業(yè) 華寶集團 XX 項目可行性研究報告 40 一些運營商。 ? 具體 合作實現形式如下： （三）與其他企業(yè)的協作 與其他企業(yè)協作的必要性 由于本案受以下因素的影響，不排除會在某些方面引進投資者、經營者。 ? 合力進行區(qū)域推廣 政府希望以本案作為區(qū)域發(fā)展龍頭，而企業(yè)可以利用這一點，將自己的產品定位于“城市名片”，借勢政府，高舉高打。 政、企合作的價值結合點 從企業(yè)的角度，本案存在以下價值結合點 ? 合力進行土地運營 政府進行土地整理面臨巨大資金壓力，而企業(yè)進行土地整理不僅可以謀求一級土地運營的利潤，同時創(chuàng)造了低價收購土地的契機。 （二）與政府的關系協調 政、企合作的可行性 本案作為以高爾夫為特色吸引物的房地產項目，能對城市競爭力形成有效提升，主 要表現在： ? 高爾夫對就業(yè)人口的拉動作用 ? 高爾夫對土地價值的拉動作用 ? 高爾夫對資源要素的集聚作用 ? 高爾夫對整體經濟的拉動作用 因此，這樣一個對區(qū)域發(fā)展影響重大的項目，企業(yè)與政府的價值取向、發(fā)展目標存在天然的一致性。 華寶集團 XX 項目可行性研究報告 38 因此，本案應以企業(yè)為主體，進行項目運營。 案例借鑒 現在中國借助企業(yè)力量開展的城市運營項目，根據企業(yè)介入的深度，可以分為以 “政府 +企業(yè)”為主體和企業(yè)為主體兩種，其案例對比如下： 運營主體 模式定義 國內成功代表 省內案例 優(yōu)勢 劣勢 企業(yè) +政府 政府與企業(yè)共同成立運營機構 “新亞洲 以下我們將對上述三點分別闡述。 ? 通過開發(fā)時序的設計 ，利用物業(yè)開發(fā)的峰值點，實現利潤最大化。 華寶集團 XX 項目可行性研究報告 37 多點啟動的開發(fā)：根據高球產業(yè)成熟度與休閑物業(yè)市場的變化，充分運用各種運營方式而形成現金回流、市場激化等互補效應，進行多頭并進的開 發(fā)態(tài)勢。 （二）本案運營的總體設想 總體設想 —— 以多元化的運營方式，進行多點并行式的開發(fā)，確保項目開發(fā)風險最小化、開發(fā)價值最大化。 符合風險最小化原則 項目在運營過程中，為規(guī)避資金風險、市場風險，在開發(fā)時序即定的情況下，將采用土地一級運營、物業(yè)聯合開發(fā)等多種運營方式，進行 多點啟動式的開發(fā)。 綜上所述 ，全面考量市場現狀，深入展望市場趨勢，在本案發(fā)展模式下 ，發(fā)展高端與中高端休閑物業(yè)具備可行性，并具有一定的市場競爭優(yōu)勢。 同時，隨區(qū)域性質、交通條件的改變，本案的競爭優(yōu)勢將逐步放大，表現在高端休閑物業(yè)將突破圈層的限制，成為市場上的一流競品上。 因此，在上述市場競爭壓力的分析結論下，我們認為，如果綜合考慮城市化進程所帶來的區(qū)域市場屬性變化，那么本案的市場機遇不言而喻。 這兩個案例帶來的啟示在于， 城市化進程能使郊區(qū)房地產市場從封閉狀態(tài)，轉化成與城市市場的融合狀態(tài)，其帶來的是市場屬性的 質的 變化。 根據歷史經驗判斷，城市化進程所帶來的交通條件改善、城市規(guī)劃變更、城市配套完善、生產要素流動提速等種種利好，對一個郊區(qū)房地產市場的影響是巨大的，甚至可以帶來跨越 性的發(fā)展契機。 四、 大成都城市化進程帶給 XX 的區(qū)域發(fā)展機會 作為一個開發(fā)周期可能長達十年的項目，除開考慮在市場競爭環(huán)境下的可行華寶集團 XX 項目可行性研究報告 34 性外，不能不從城市發(fā)展的全局入手，考量未來成都市場的變化，以及對本案所帶來的相應影響。 （三）中高端物業(yè)市場機會判斷 ? 從本地市場的競爭判斷，在本案發(fā)展模式下的中高端口物業(yè)，具有規(guī)模優(yōu)勢、先發(fā)優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢，因此，本案具有明顯競爭優(yōu)勢 ? 對于中觀市場競爭，雖然第一圈層的部分地域市場將對本案形成一定市場壓力，但是壓力僅僅在于龍泉會分流部分來自中心城區(qū)的消費者上，而本案對于清白江、新都的內部市場消費客群反而更具有牽引力。 競爭格局總結 針對本案的中高檔物業(yè)，來自龍泉、新都、清白江的競爭壓力相對大于 XX區(qū)域內部的競爭壓力 總體來看，能對本案形成直接有效競爭的區(qū)域是龍泉與新都，但龍泉與新都的競爭作用主要是集中在本案來自中心城區(qū)的客戶，而對其他客群影響不大。 未來規(guī)劃方向 居住、會務、休閑、旅游 化工、冶金、建材、物流基地 發(fā)展電子、食品工業(yè)為主導，兼有商貿旅游職能 以國家級成都經濟技術開發(fā)區(qū)為龍頭，以優(yōu)質高效的龍泉特色農業(yè)為基礎，以省級花果山風景名勝區(qū)為依托，以高質量的科教文化為支撐的現代化、開放型、生態(tài)型城市新區(qū) 政府投資 力度 大力發(fā)展人居環(huán)境，房地產市場投資很大 工業(yè)投資力度最大 “北部新城”的建設，政府投資力度很大，僅次于工業(yè)投資力度 區(qū)委、區(qū)政府以營造 “ 成都 ?龍泉 —— 21 世紀成都最佳生態(tài)居住區(qū) ” 和實施 “ 龍泉驛區(qū)房地產業(yè)可持續(xù)性發(fā)展戰(zhàn)略 ” 的 工作目標，大力發(fā)展 區(qū)域 房地產業(yè)。 居住區(qū)域認可度 區(qū)域認可度很高 由于大量的污染工業(yè)存在，居住認可度較低 居住認可度一般 城市魅力較好，在該區(qū)域居住認可度較好 人口情況 幅員面積 1154平方公里 ,全縣戶籍人口 萬人，屬于人口大縣 主城區(qū)面積為 平方公里，現有人口 40余萬人，其中城區(qū)人口 萬 幅員面積 482平方公里，人口62 萬人。 華寶集團 XX 項目可行性研究報告 32 但是，這種關系的轉變，在地域上存在一定阻隔性與傳遞性，特別是對于中高檔物業(yè)來說，未來由中心城區(qū)流向 XX 的消費者，在新都、 青白江 、龍泉都有很大幾率實現分流。 但是應該看到，隨著與中心城市關系的改變，未來該區(qū)域的中檔將面 臨著清白江、新都、龍泉的全面競爭。除開休閑配套優(yōu)勢外，還將具有規(guī)模優(yōu)勢、外來開發(fā)商的品牌優(yōu)勢、先發(fā)優(yōu)勢（區(qū)域內首先打造的大型休閑物業(yè)）等等。 從外部特征看，隨成金路的開通， XX 與成都中心城區(qū)無縫對接的趨勢將逐步明朗，依據自身資源條件看，成為成都北部人居后花園的可能性非常大，供應將進一步放大，區(qū)域產品的豐度、厚度、成熟度將進一步發(fā)揮。 發(fā)展趨勢 從內部特征看，隨 XX 城市環(huán)境不斷成熟，新城區(qū)物業(yè)價格、品質正在逐步接近成都地產開發(fā)較成熟的郊區(qū)。 需求來源： XX 購房者中以 XX 本地及周邊市縣為主，其次是西藏、三州的離退休人員，也有西藏等地的，成都客戶占的比例很少，他們到此購房的原因多是看中此處環(huán)境好，空氣好，房價低，有增值潛力。目前最有影響力的樓盤是“金海岸”，建筑形態(tài)有別墅，其銷售情況非常理想。 三、中高檔物業(yè)的市場競爭分析 （一）本地市場的中高檔物業(yè)競爭分析 本地市場的供應特征 價格： 房地產市場從 2021 年開始發(fā)展，當時房價在 500600 元 /平方米，到 2021年，房價意見飆升至 15001600 元 /平方米，像金海岸這樣的臨河高檔盤，均價在 2021 元 /平方米以上，最高價已經達到 3000 元 /平方米； 供應 量 ： 過去兩年， 供應量相應控制在 20~30 萬平方米之間 ，避免了供大于求帶來的市場風險； 戶型： XX 各個樓盤的戶型以 80—— 200 ㎡的中大戶型為主。一是因為隨國家用地政策的進一步緊縮，土地流出口徑將繼續(xù)縮小，具有豐富自然資源的地塊要想大面積進入市場已經不太可能，而非常土地運營手段在未來的也將受到很多限制， 因此類似項目出現的幾率將很?。煌瑫r，對于這種大型項目而言，先發(fā)優(yōu)勢是致關重要的，鑒于本案突出的先發(fā)優(yōu)勢，就算這些區(qū)域出現同質項目，與本案的競爭力度也不會很大。 已知潛在競爭項目 列舉與本項 目有競爭關系的、已知具備開發(fā)條件的的項目：溫江置信“北部新區(qū)”、崇州西江濕地公園、文錦江溫泉區(qū)，對比如下： 名稱 區(qū)位 規(guī)模 資源條件 開發(fā)時機 發(fā)展前景 溫江置信“北部新區(qū)” 溫江萬春鎮(zhèn)以北 6． 5 平方公里以上 江安河風光 +人文歷史景觀 +生態(tài)花木園區(qū) 最早 2021年 成青旅游環(huán)線上的體驗型休閑度假物業(yè)開發(fā)區(qū) 崇州西江濕地公園項目 崇州濕地公園側 1000 畝以上 濕地公園 最早 2021年 大型水上運動與休閑度假為一體的綜合型休閑物業(yè)發(fā)展區(qū) 文錦江溫泉區(qū) 距離成都 68 公里 3 平方公里 溫泉 +自然風光 +休 閑配套 最早 2021年底 大型綜合性溫泉旅游、休閑度假物業(yè)發(fā)展區(qū) 從已知的這幾個項目來看，其特色與本案具有明顯差異，區(qū)位條件 和城市配套 相對弱于本案，且開發(fā)時機滯后于本案，因此本案具有很大的先發(fā)性市場優(yōu)勢。針對高端物業(yè)而言，區(qū)位不是首要的制約條件，只要我們能充分