【正文】 必須符合以高爾夫產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)房產(chǎn)物業(yè)發(fā)展的總體思路，因此，物業(yè)開發(fā)的時(shí)序設(shè)計(jì)，必須參比高爾夫產(chǎn)業(yè)的成熟速度，根據(jù)休閑物業(yè)的升級(jí)規(guī)律而定。 符合風(fēng)險(xiǎn)最小化原則 項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)過程中，為規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，在開發(fā)時(shí)序即定的情況下，將采用土地一級(jí)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)聯(lián)合開發(fā)等多種運(yùn)營(yíng)方式，進(jìn)行 多點(diǎn)啟動(dòng)式的開發(fā)。 符合利潤(rùn)最大化原則 為確保項(xiàng)目利潤(rùn)最大化，在多點(diǎn)啟動(dòng)的運(yùn)營(yíng)中，我們將尋找各形態(tài)物業(yè)的價(jià)值峰值點(diǎn)，在均衡市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的情況下，實(shí)現(xiàn)分階段開發(fā)。 （二）本案運(yùn)營(yíng)的總體設(shè)想 總體設(shè)想 —— 以多元化的運(yùn)營(yíng)方式，進(jìn)行多點(diǎn)并行式的開發(fā)，確保項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)最小化、開發(fā)價(jià)值最大化。 多元化的運(yùn)營(yíng)方式：包括了土地運(yùn)營(yíng)方式、物業(yè)運(yùn)營(yíng)方式、高球俱樂部運(yùn)營(yíng)方式、酒店運(yùn)營(yíng)模式等。 華寶集團(tuán) XX 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 37 多點(diǎn)啟動(dòng)的開發(fā)：根據(jù)高球產(chǎn)業(yè)成熟度與休閑物業(yè)市場(chǎng)的變化，充分運(yùn)用各種運(yùn)營(yíng)方式而形成現(xiàn)金回流、市場(chǎng)激化等互補(bǔ)效應(yīng)，進(jìn)行多頭并進(jìn)的開 發(fā)態(tài)勢(shì)。 運(yùn)營(yíng)模式的 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)主要為： ? 通過運(yùn)營(yíng)機(jī)制的設(shè)計(jì) ，打造發(fā)展商與政府、合作者的協(xié)作平臺(tái)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。 ? 通過開發(fā)時(shí)序的設(shè)計(jì) ，利用物業(yè)開發(fā)的峰值點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。 ? 通過運(yùn)營(yíng)方式的設(shè)計(jì) ，將各開發(fā)節(jié)點(diǎn)的實(shí)施措施落地，實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)的市場(chǎng)可行性。 以下我們將對(duì)上述三點(diǎn)分別闡述。 二、運(yùn)營(yíng)機(jī)制設(shè)計(jì) （一）運(yùn)營(yíng)主體選擇 作為 4200 畝的郊區(qū)大盤，項(xiàng)目的開發(fā)關(guān)乎區(qū)域整體發(fā)展，必須站在城市運(yùn)營(yíng)的角度進(jìn)行考量。 案例借鑒 現(xiàn)在中國(guó)借助企業(yè)力量開展的城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，根據(jù)企業(yè)介入的深度，可以分為以 “政府 +企業(yè)”為主體和企業(yè)為主體兩種，其案例對(duì)比如下： 運(yùn)營(yíng)主體 模式定義 國(guó)內(nèi)成功代表 省內(nèi)案例 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 企業(yè) +政府 政府與企業(yè)共同成立運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu) “新亞洲 體育城 ” 以置信為代表的溫江北部新區(qū)、青羊工業(yè)園 啟動(dòng)速度快 企業(yè)資金投入量小 拆遷風(fēng)險(xiǎn)小 用地能得到保障 模式不夠成熟 退出機(jī)制差 通常用于開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)教大的項(xiàng)目 企業(yè) 企業(yè)在政府支持下獨(dú)立運(yùn)營(yíng) 華僑城 觀瀾湖 麓山國(guó)際社區(qū) 東山國(guó)際社區(qū) 投資回報(bào)率高 模式成熟 應(yīng)變機(jī)制佳 資金投入量大 對(duì)開發(fā)實(shí)力 要求高 存在一定拆遷、用地、政策風(fēng)險(xiǎn) 本案運(yùn)營(yíng)主體選擇 總結(jié)兩種運(yùn)營(yíng)模式，以“政府 +企業(yè)”為主體的城市運(yùn)營(yíng)， 一般用于非房地產(chǎn)項(xiàng)目，且模式不成熟，運(yùn)營(yíng)機(jī)制相當(dāng)復(fù)雜，不適用于本 案。 華寶集團(tuán) XX 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 38 因此，本案應(yīng)以企業(yè)為主體，進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)。 由于此模式對(duì)于缺乏行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)，也存在一定程度的開發(fā)、政策風(fēng)險(xiǎn)，建議本案 運(yùn)營(yíng)在進(jìn)行運(yùn)營(yíng)機(jī)制設(shè)計(jì)的時(shí)候，必須通過與政府、合作者的協(xié)作，實(shí)現(xiàn)減低 開發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 的目的 。 （二）與政府的關(guān)系協(xié)調(diào) 政、企合作的可行性 本案作為以高爾夫?yàn)樘厣锏姆康禺a(chǎn)項(xiàng)目，能對(duì)城市競(jìng)爭(zhēng)力形成有效提升，主 要表現(xiàn)在： ? 高爾夫?qū)蜆I(yè)人口的拉動(dòng)作用 ? 高爾夫?qū)ν恋貎r(jià)值的拉動(dòng)作用 ? 高爾夫?qū)Y源要素的集聚作用 ? 高爾夫?qū)φw經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用 因此，這樣一個(gè)對(duì)區(qū)域發(fā)展影響重大的項(xiàng)目，企業(yè)與政府的價(jià)值取向、發(fā)展目標(biāo)存在天然的一致性。理念上的共同，構(gòu)成兩者合作的前提。 政、企合作的價(jià)值結(jié)合點(diǎn) 從企業(yè)的角度，本案存在以下價(jià)值結(jié)合點(diǎn) ? 合力進(jìn)行土地運(yùn)營(yíng) 政府進(jìn)行土地整理面臨巨大資金壓力，而企業(yè)進(jìn)行土地整理不僅可以謀求一級(jí)土地運(yùn)營(yíng)的利潤(rùn)，同時(shí)創(chuàng)造了低價(jià)收購(gòu)?fù)恋氐钠鯔C(jī)。 ? 合力進(jìn)行招商引進(jìn) 政府希望以產(chǎn)業(yè)實(shí)力拉動(dòng)區(qū)域發(fā)展，而企業(yè)自身作 為跨行投資的主體，不排除可以引進(jìn)部分經(jīng)營(yíng)者、開發(fā)者。 ? 合力進(jìn)行區(qū)域推廣 政府希望以本案作為區(qū)域發(fā)展龍頭，而企業(yè)可以利用這一點(diǎn)，將自己的產(chǎn)品定位于“城市名片”，借勢(shì)政府，高舉高打。 政、企 合作 的實(shí)現(xiàn)形式 ? 本項(xiàng)目的政企合作不應(yīng)只停留在縣一級(jí)政府，應(yīng)積極展開與市政府與其華寶集團(tuán) XX 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 39 他行業(yè)主管部門高層的互動(dòng)。 ? 具體 合作實(shí)現(xiàn)形式如下： （三）與其他企業(yè)的協(xié)作 與其他企業(yè)協(xié)作的必要性 由于本案受以下因素的影響，不排除會(huì)在某些方面引進(jìn)投資者、經(jīng)營(yíng)者。 ? 主體企業(yè)自身 的局限性 由于主體企業(yè)是跨行投資，在物業(yè)開發(fā)與高爾夫經(jīng)營(yíng)上缺乏經(jīng)驗(yàn)，因此不排除與其他企業(yè)實(shí)現(xiàn)在專業(yè)上的攜手 ? 開發(fā)初期的資金 風(fēng)險(xiǎn) 根據(jù)由高爾夫產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)物業(yè)發(fā)展的大思路，與一般房地產(chǎn)項(xiàng)目不同，本案在高球經(jīng)營(yíng)正式啟動(dòng)前，在現(xiàn)金回流上存在一定的壓力（前期投入高達(dá)近 10 億），會(huì)給資金帶來較大風(fēng)險(xiǎn)，故 建議 通過引進(jìn)其他開發(fā)商， 分散 資金 風(fēng)險(xiǎn) 。 ? 市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)性 由于本案將開發(fā)中高檔物與高檔物業(yè)，產(chǎn)品線較長(zhǎng)，開發(fā)周期長(zhǎng)、且不同產(chǎn)品的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)周期相互重疊，為減低某些不可預(yù)見的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，也可考慮引進(jìn)本案推廣 招商引進(jìn) 土地運(yùn)營(yíng) 企業(yè) 價(jià)值 互動(dòng) 政企合作平臺(tái) 政府 與政府簽訂土地運(yùn)營(yíng)協(xié)定，負(fù)責(zé)土地一級(jí) 運(yùn)營(yíng) 與政府共同組建招商辦公室 與政府達(dá)成共識(shí)，將項(xiàng)目打造成城市名片 與政府簽訂協(xié)定，成為4200 畝整體開發(fā)商企業(yè) 華寶集團(tuán) XX 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 40 一些運(yùn)營(yíng)商。 運(yùn)營(yíng)中可以進(jìn) 行協(xié)作 的 環(huán)節(jié) 主體企業(yè)與其他企業(yè)可能進(jìn)行協(xié)作的 項(xiàng)目 包括 ： ? 高球球場(chǎng)的經(jīng)營(yíng) 高球 球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的專業(yè)性突出，且存在一定經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，因此主體企業(yè)可考慮引進(jìn)一家經(jīng)營(yíng)商合作經(jīng)營(yíng)。 ? 中高檔物的開發(fā) 中高檔物業(yè)作為本案開發(fā)的主力物業(yè)， 對(duì)高球產(chǎn)業(yè)的依賴性相對(duì)較低。為保證對(duì)本案前期的市場(chǎng)、資金風(fēng)險(xiǎn)控制，可以在運(yùn)營(yíng)初期適當(dāng)引入部分品牌開發(fā)商。同時(shí)，根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，區(qū)域市場(chǎng)可能在 2~3 年后出現(xiàn)放量、競(jìng)爭(zhēng)激烈的狀況，也可通過引入其他開發(fā)商降低自身開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。 ? 部分土地的轉(zhuǎn)讓 假設(shè)開發(fā)初期資金投入過大，為實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金迅速回流，可考慮直接出售部分土地。同時(shí)由于本案開發(fā)周期長(zhǎng)，一旦在運(yùn)營(yíng)中后期出現(xiàn)不可預(yù)見的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，也可通過土地的出售保證資金的安全性。 ? 酒店 的建設(shè)、經(jīng)營(yíng) 酒店物業(yè) 投資大，對(duì)本案開發(fā)前期的資金壓力比較明顯，可通過帶規(guī)劃招商，引入一家專業(yè)酒店投資商負(fù)責(zé)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)。 具體的協(xié)作運(yùn)營(yíng)方式見本章“運(yùn)營(yíng)方式設(shè)計(jì)” 華寶集團(tuán) XX 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 41 三、開發(fā)時(shí)序設(shè)計(jì) （一）設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想 本案在開發(fā)的時(shí)間控制上，存在兩個(gè)重要的影響因素，一是高球產(chǎn)業(yè)的成熟度，其二是區(qū)域休閑物業(yè)市場(chǎng)的成熟度。由于本案產(chǎn)品線長(zhǎng)，開發(fā)周期長(zhǎng)，必須考慮通過對(duì)各種物業(yè)的開發(fā)次序組合，實(shí)現(xiàn)整體利潤(rùn)的最大化。因 此，本案開發(fā)時(shí)序的指導(dǎo)思想可表述為 “兩線合一（由二生一）” 兩線 —— 高球產(chǎn)業(yè)的 發(fā)展 曲線 、區(qū)域 休閑 物業(yè)的 市場(chǎng)發(fā)展曲線 合一 —— 將“兩線”進(jìn)行耦合、扭結(jié)， 形成 本案 物業(yè)開發(fā)的整體升值曲線。 （二）各產(chǎn)品的開發(fā)時(shí)機(jī)判斷 根據(jù)物業(yè)形態(tài)與開發(fā)方式的不同，我們必須判斷形成它們各自形成開發(fā)價(jià)值峰值的時(shí)間： ? 高球球場(chǎng) 高球球場(chǎng)作為本案的特色吸引物，扮演了啟動(dòng)區(qū)域休閑產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)與啟動(dòng)區(qū)域休閑物業(yè)市場(chǎng)的 雙重“啟動(dòng)物”角色，必須先行開發(fā)。 ? 高檔物業(yè) 作為本案的核心物業(yè)，開發(fā)價(jià)值為最大，但其開發(fā)價(jià)值峰值的形成是在高球球場(chǎng)已經(jīng)投入 運(yùn)行，并逐步成熟以后。 必須特別提出的是，雖然高端物業(yè)的開發(fā)價(jià)值與高球球場(chǎng)緊密相聯(lián)，但假如未來高爾夫球場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況不理想，會(huì)對(duì)高端物業(yè)的開發(fā)產(chǎn)生較大負(fù)面影響。故如果高端物業(yè)的開發(fā)全部安排在高球球場(chǎng)開始運(yùn)營(yíng)后，一旦球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)問題，高端物業(yè)開發(fā)將存在較大風(fēng)險(xiǎn)。 因此， 建議本案在 啟動(dòng) 球場(chǎng) 建設(shè)的同時(shí)，利用客戶群對(duì)高爾夫的良好預(yù)期，同時(shí)啟動(dòng)部分 高端物業(yè) 的 開發(fā) ，培育區(qū)域高端市場(chǎng)，并可與高球經(jīng)營(yíng)形成互動(dòng)。未來無論 球場(chǎng)經(jīng)營(yíng) 是否理想 ， 區(qū)域已形成高端市場(chǎng)形象，未來市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)減小 。 ? 中高檔物業(yè) 華寶集團(tuán) XX 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 42 中高檔物業(yè)的開發(fā)由于受高球產(chǎn)業(yè) 發(fā)展的制約較小，主要受區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境影響。而目前區(qū)域市場(chǎng)處于不太飽和狀態(tài)，故可先行局部開發(fā)。 ? 土地一級(jí)運(yùn)營(yíng) 土地 交易 與 物業(yè)開發(fā)相比， 運(yùn)營(yíng)收益 相對(duì)較小，因此建議不作為常規(guī)開發(fā)手段，僅在必要時(shí)使用， 如資金鏈條出現(xiàn)緊繃、開發(fā)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)過高等 。 （三）開發(fā)時(shí)序設(shè)計(jì) 根據(jù)我們對(duì)上述物業(yè)開發(fā)時(shí)機(jī)的判斷，本案開發(fā)大致可分為“啟動(dòng)階段 ——價(jià)值培養(yǎng)階段 —— 價(jià)值回報(bào)階段”這三個(gè)階段 。 “啟動(dòng)階段”為本案開發(fā)的全面準(zhǔn)備階段，其完成的標(biāo)志以球場(chǎng)與配套的全面完成為止。本階段的主要目的是為未來休閑物業(yè)的建設(shè)創(chuàng)造前提條件。 “價(jià)值培育階段 ”主要是本案的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行培育。根據(jù)休閑產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的思想，只有在休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一個(gè)相對(duì)峰值的階段，推出的房地產(chǎn)物業(yè)才能實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值的最大化。根據(jù)一般經(jīng)驗(yàn)，高球球場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)一般需要 2 年的培育期（根據(jù)成都現(xiàn)有兩個(gè)球場(chǎng)的發(fā)展歷史軌跡，均需要 4 年左右，根據(jù)發(fā)達(dá)地區(qū)經(jīng)驗(yàn)，為 1 年以上），因此，這兩年，為高端物業(yè)控制發(fā)展階段，中高端物業(yè)將為主流。 “價(jià)值回報(bào)階段”為本案房地產(chǎn)全面發(fā)展階段，也是利潤(rùn)集中回報(bào)的階段，其時(shí)間節(jié)點(diǎn)為高球球場(chǎng)經(jīng)營(yíng) 2 年后為起始，銷售周期終止為止。 詳細(xì)介紹如下： 啟動(dòng)階段 ? 階段性目標(biāo) 獲取土地，通過建設(shè)球場(chǎng)與球場(chǎng)配套，為高端物業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造先決條件。 ? 重點(diǎn)步驟 （ 1）獲取土地 （ 2）進(jìn)行球場(chǎng)與休閑配套（會(huì)所、酒店）建設(shè) （ 3）進(jìn)行部分中高檔物業(yè)建設(shè)，以回籠部分資金 （ 4）啟動(dòng)部分高檔物業(yè)開發(fā)，培育市場(chǎng) 華寶集團(tuán) XX 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 43 ? 開發(fā)量 （ 1） 獲取土地： 4200 畝 （ 2）球場(chǎng)建設(shè)： 1500 畝、 27 洞 （ 3）會(huì)所、酒店建設(shè)： 60000 平方米，用地 90 畝 （ 4）中高檔物業(yè)開發(fā)量： 80000 平方米，用地 150 畝 （ 5）高檔物業(yè)開發(fā)量： 16000 平方米，用地 80 畝 ? 運(yùn)營(yíng) 時(shí)間 （開發(fā)及銷售，以下同） 2021 年 ~2021 年 價(jià)值培養(yǎng)階段 ? 階段性目標(biāo) 通過 全面 啟動(dòng)高檔物業(yè)開發(fā)，形成區(qū)域主流產(chǎn)品形象定位，提升項(xiàng)目 區(qū)域 開發(fā)價(jià)值。 ? 重點(diǎn)步驟 （ 1）高球俱樂部正式營(yíng)業(yè) （ 2）高檔物業(yè)全面啟動(dòng) ，控制發(fā)展 （ 3）同時(shí)繼續(xù)進(jìn)行中高檔物業(yè)開發(fā) ? 開發(fā)量 （ 1）中高檔物業(yè)開發(fā)量： 160000 平方米，用地 300 畝 （ 2）高檔物業(yè)建設(shè)： 40000 平方米，用地 200 畝 ? 運(yùn)營(yíng) 時(shí)間 2021 年 ~2021 年 （以球場(chǎng)投入運(yùn)行為起始， 2 年時(shí)間進(jìn)行市場(chǎng)的培育）。 價(jià)值回報(bào)階段 ? 階段性目標(biāo) 在區(qū)域高端市場(chǎng)形象定位形成后， 區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值得以全面提升，此時(shí)將是 高端、中高端物業(yè)開發(fā) 價(jià)值回報(bào) 利潤(rùn)最大化 階段 。 ? 重點(diǎn)步驟 （ 1）高檔物業(yè)全面開發(fā) （ 2）全面帶動(dòng)中高檔物業(yè)開發(fā) 華寶集團(tuán) XX 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 44 ? 開發(fā)量 （ 1）中高檔物業(yè)建設(shè)： 平方米，用地 1160 畝 （ 2）高檔物業(yè)開發(fā)量： 110000 平方米，用地 720 畝 ? 運(yùn)營(yíng) 時(shí)間 2021 年 —— 2021 年 說明： （ 1）中高檔物業(yè)的容積率按 計(jì)算， 按平均 每年消化 10 萬平方左右 計(jì) ，總共開發(fā)用地 1610 畝 。 （ 2）高檔物業(yè)的容積率按 計(jì)算， 按平均 每年消化 3 萬平方左右 計(jì) ，總共開用地 1000 畝。 （ 3）為高爾夫配套的會(huì)所、酒店容積率按 計(jì)算，總共用地 90 畝。其中會(huì)所10000 平方米，酒店按 500 個(gè) 標(biāo) 間計(jì)算，總建面 50000 平方米 。 （ 4）本預(yù)測(cè)僅僅為最保守情況估計(jì)，總共運(yùn)營(yíng)周期 約 10 年。 （ 5）如果市場(chǎng)狀況良好，建議在“價(jià)值回報(bào)階段”增大高檔物業(yè)開發(fā)面積，減少中高檔物業(yè)開發(fā)面積。 四、運(yùn)營(yíng)方式設(shè)計(jì) （一）高爾夫球場(chǎng)運(yùn)營(yíng)方式 現(xiàn)成都高爾夫市場(chǎng)正處于起步階段，未來的市場(chǎng)前景可觀，但是不排除未來經(jīng)營(yíng)上可能存在風(fēng)險(xiǎn)性。 運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的主要來源 —— 經(jīng)營(yíng)者的專業(yè)性 根據(jù)我們的深訪，高爾夫球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的收入來源主要是兩方面：一是會(huì)籍收入，二是賽會(huì)收入， 而這兩者的經(jīng)營(yíng)、管理質(zhì)量對(duì)經(jīng)營(yíng)者的身份要求很高。正是因?yàn)楦郀柗蚯驁?chǎng)經(jīng)營(yíng)這種技術(shù)壁壘，全國(guó)很多的高爾夫球場(chǎng)正處于虧損狀態(tài)。 在我們以高球產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)物開發(fā)的指導(dǎo)思想下，如果球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)不善，將會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生較大的資金壓力，休閑物業(yè)市場(chǎng)也會(huì)受到很大影響。結(jié)合我們項(xiàng)目的狀況，長(zhǎng)期用房產(chǎn)收入貼補(bǔ)高爾夫球場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)，是不