【正文】 預(yù)先建立風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別臺(tái)帳，建立風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策，從企業(yè)內(nèi)部加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，做好風(fēng)險(xiǎn)的鑒別、控制與監(jiān)督。 19 二、建議 加快前期核準(zhǔn)、規(guī)劃、土地等前期手續(xù)的辦理進(jìn)度。 項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資為 萬(wàn)元，預(yù)計(jì)銷售收入為 萬(wàn)元，經(jīng)計(jì)算，項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)為 萬(wàn)元，總投資利潤(rùn)率為 %，總投資凈利潤(rùn)率為 %，全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元，大于 0，項(xiàng)目財(cái)務(wù)上可行，根據(jù)不確定性分析和敏感性分析結(jié)論，具備一定的財(cái)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 本項(xiàng)目位于北四環(huán)東路，臨近機(jī)場(chǎng)高速路， 為望京社區(qū)之門戶。根據(jù)房地產(chǎn)投資對(duì)相關(guān) 行業(yè)的誘發(fā)系數(shù)表明，投資 1 萬(wàn)元，對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)為 萬(wàn)元，上半年由房地產(chǎn)所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)將達(dá) 307 億元。 2021 年 上半年，北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)整個(gè)市場(chǎng) 異常 活 躍 。 2021 年 13 季度，工業(yè)生產(chǎn)在高速高效中積極發(fā)展，固定資產(chǎn)投資加快回升，消費(fèi)市場(chǎng)繁榮活躍，對(duì)外經(jīng)貿(mào)再創(chuàng)佳績(jī)，物價(jià)小幅上行，居民收入水平大幅提高。 18 第六章 結(jié)論與建議 一、結(jié)論 項(xiàng)目 總用地面積約 96081 平方米，其中 8住宅樓項(xiàng)目總建筑面積約 27441 平方米，主要建設(shè)內(nèi)容為住宅，其中住宅地上建筑面積為 25256 平方米，地下建筑面積為 2185 平方米，人防建筑面積為 1074 平方米。本評(píng)估報(bào)告以項(xiàng)目收入與投資對(duì)務(wù)凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響進(jìn)行敏感性分析，詳見(jiàn)敏感性分析表 2，敏感性分析圖 2。用經(jīng)營(yíng)能力利用率表示盈虧平衡點(diǎn)（ BEP）計(jì)算公式為： 開發(fā)成本 +管理費(fèi)用 +財(cái)務(wù)費(fèi)用 +銷售費(fèi)用 盈虧平衡點(diǎn)（ BEP） = 銷售收入 土地增值稅 兩稅一費(fèi) =% 盈虧平衡分析結(jié)果表明項(xiàng)目有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo) 報(bào)告以全部投資為計(jì)算基礎(chǔ)，從現(xiàn)金流量角度進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)分析測(cè)算，設(shè)定從 2021 年 1 季度至 2021年 2 季度為項(xiàng)目開發(fā)期經(jīng)營(yíng)期，資金折現(xiàn)時(shí)點(diǎn)為 2021年 1 月 1 日，計(jì)算結(jié)果如下所示： 項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %，大于基準(zhǔn)收益 IC =8%； 項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ IC=8%）為 萬(wàn)元，大于零； 詳見(jiàn)附表 6：項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)測(cè)算表。 16 評(píng)價(jià)指標(biāo) 總投資利潤(rùn)率 =利潤(rùn)總額 /項(xiàng)目總投資 =% 總投資凈利潤(rùn)率 =凈利潤(rùn) /項(xiàng)目總投資 =% 詳見(jiàn)附表 5：項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益表。 （三）成本 根據(jù)第四章投資估算，項(xiàng)目的投資成本為 萬(wàn)元。 土地增值稅按照銷售收入的 1%進(jìn)行預(yù)提，為簡(jiǎn)化計(jì)算，報(bào)告沒(méi)有進(jìn)一步計(jì)算土地增值稅在最后核算時(shí)候的多退少補(bǔ)。經(jīng)計(jì)算， 項(xiàng)目 銷售稅金及附加為 萬(wàn)元。具體情況詳見(jiàn)附表 3：項(xiàng)目銷售情況預(yù)測(cè)表。 銷售均價(jià) 根據(jù)前文中的市場(chǎng)分析，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際銷售價(jià)格，住宅均價(jià)按照 5200 元 /平方米計(jì)算。 二、資金籌措 根據(jù)企業(yè)和 項(xiàng)目資金需求情況，擬向銀行申請(qǐng)借款 4000 萬(wàn)元，其余資金由建設(shè)單位自籌解決。 1不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)根據(jù)一般經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)確定，按基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用的 5%估算。本報(bào)告根據(jù)代理協(xié)議，銷售費(fèi)用按項(xiàng)目總銷售收入的%進(jìn)行測(cè)算。 財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集項(xiàng)目建設(shè)資金而發(fā)生的費(fèi)用，主要指項(xiàng)目建設(shè)期貸款利息，借款總額按照 4000 萬(wàn)元、期限 年，借款利息按照基準(zhǔn)利率 %期末一次性還本計(jì)算。 管理費(fèi)用 管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 14 公共配套設(shè)施費(fèi)用 項(xiàng)目不包含配套設(shè)施 。 通訊：每戶兩條電話線入戶，主臥及廳預(yù)留插座。 建筑安裝工程費(fèi)用 項(xiàng)目具體結(jié)構(gòu)裝修等情況如下： 結(jié)構(gòu)：全現(xiàn)澆鋼筋混凝土 外墻：鋼筋混凝土外墻， 6CM 保溫層，主體部分為彩色高級(jí)涂料 內(nèi)墻：膩?zhàn)诱移? 大堂：花崗巖地面，大理石墻面，頂棚乳膠漆 電梯：每樓設(shè)三部廣 州日立牌合資 VVVF 電梯 門窗：防盜分戶門，居室雙玻塑鋼保溫推拉窗，陽(yáng)臺(tái)為單玻塑鋼 廚房：地面水泥找平不壓光，墻面、頂棚膩?zhàn)诱移?，上下水甩? 衛(wèi)生間：地面水泥找平不壓光，墻面、頂棚膩?zhàn)诱移?，上下水甩? 供電：供電設(shè)備齊全，配備電表。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)包括紅線外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。 前期工程費(fèi)用 前期工程費(fèi)用主要包括前期規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、水文地質(zhì)勘察費(fèi)、可行性研究費(fèi)等費(fèi)用。 13 （ 2）地價(jià)款：根據(jù)區(qū)域內(nèi)低價(jià)水平，按地上建筑面積每平方米 500 元估算。 （ 1）土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)：按照初步協(xié)商結(jié)果，土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用為 6500 萬(wàn)元， 8樓總建筑面積為 27441 平方米， 10樓總建筑面積為 54691 平方米。 12 第四章 項(xiàng)目總投資估算 一、總投資估算 本次項(xiàng)目總投資估算主要基于目前北京市商品住宅的一般市場(chǎng)水平和有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際市場(chǎng)定位及其已經(jīng)投入資金狀況進(jìn)行測(cè)算。 本項(xiàng)目位于北四環(huán)東路，臨近機(jī)場(chǎng)高速路， 為望京社區(qū)之門戶。雖然所售住宅的構(gòu)成對(duì)平均售價(jià)有相當(dāng)影響，但經(jīng)濟(jì)適用房等相對(duì)低價(jià)的商品住宅進(jìn)入市場(chǎng)，從而拉動(dòng)平均售價(jià)下降也已是不爭(zhēng)的事實(shí)。另外由于在 9 99 年南城幾個(gè)高價(jià)位商品房的銷售與市場(chǎng)接 受 能力還不太吻合，因此，南城房?jī)r(jià)有望回落。由于北二、三環(huán)目前用地現(xiàn)狀及其開發(fā)成本等因素的影響，近期內(nèi)在此地區(qū)出現(xiàn)大供應(yīng)量是不太可能的，城北的開發(fā)將集中出現(xiàn)在亞北、望京地區(qū)，大批中等價(jià)位的住 宅將在此興建。城西房?jī)r(jià)下調(diào)幅度相對(duì)較小，預(yù)計(jì)京西地區(qū)在未來(lái)三至五年中會(huì)像幾年前城東那樣蓬勃發(fā)展，來(lái)消化、滿足這一地區(qū)積蓄了幾年的購(gòu)買力。在京城各區(qū)位中，城北整體房?jī)r(jià)下降較明顯，比起 1999 年上半年下降了約 1300 多元 /平方米，這主要是由于今年所有北面新盤均在北四環(huán)以外，而北二、三環(huán)只有一個(gè)新項(xiàng)目面市，所以，房?jī)r(jià)呈大幅下降。這個(gè)價(jià)位比起去年另一個(gè)高檔外銷分寓 “ 京華豪園 ”1388 美元 /平方米的起價(jià)下降了約 40%。今 年在東二環(huán)以內(nèi)只有一個(gè) “ 俊景苑 ” ，以 12021 元 /平方米面市。從 99 年下半年以來(lái)，京城西部紫竹橋附近，中關(guān)村、萬(wàn)柳地區(qū)這幾個(gè)地段整體供應(yīng)量逐漸增大，新項(xiàng)目數(shù)量增多。它們分別集中在東部的十里堡、管 10 莊、石佛營(yíng)、酒仙橋；西部的學(xué)清路；南部的方莊、東鐵營(yíng)、潘家園、陶家園、豐益橋及豐臺(tái)；而北部則分布在亞北地區(qū)。 四、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格分析 今年上半年北京共推出新樓盤 58 個(gè)，其中 40005000 元 /平方米的項(xiàng)目最多，共有 18 個(gè)，而在 99 年期間新盤以售價(jià)在 60007000 元 /平方 米 所 占 比 例 最 大 。 隨著 個(gè)人購(gòu)房明顯增多， 說(shuō)明 相當(dāng)一部分人看好北京房地產(chǎn)市場(chǎng)前景走勢(shì)，搶占市場(chǎng)先機(jī)投資置業(yè)。今年前四個(gè)月，北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)報(bào)告稱，北京個(gè)人購(gòu)房量比去年同比增長(zhǎng) 313． 5%。其中回龍觀文化居住 區(qū)于六月竣工的面積即達(dá) 萬(wàn)平方米，其中住宅 萬(wàn)平方米。經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格控制在每平方米 2400 至 4450 元，其中價(jià)格在每平方米 2021 至 3000 元的 9 個(gè)項(xiàng)目計(jì) 萬(wàn)平方米，占總量的 %；價(jià)格在每平方米 3000 至 4000元的有 14 個(gè)項(xiàng)目計(jì) 萬(wàn)平方米，占總量的 %；價(jià)格在每平方米4000 元以上的有 2 個(gè)項(xiàng)目 萬(wàn)平方米，占總量的 %。從新增供應(yīng) 區(qū)位 來(lái)看 ，主要 集中在東部和北部，分 9 別各占了 %，南部地區(qū)受交通設(shè)施的改善，政府的大力扶持，上半年現(xiàn)開盤數(shù)也近 20 個(gè)，占總數(shù)的 23%。 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)分析 從供應(yīng)量來(lái)看，截止 6 月底，全市住宅竣工面積為 萬(wàn)平方米，同比去年增長(zhǎng)了 %，新開工面積達(dá) 453 萬(wàn)平方米，市場(chǎng)供應(yīng)量進(jìn)一步增加。同比分 別增長(zhǎng)了 %和 %。其中住宅 萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng) 倍。 商品房銷售繼續(xù)保持旺勢(shì)。 上半年，北京市住宅市場(chǎng)交易持續(xù)活躍，消費(fèi)量穩(wěn)步上揚(yáng)，在市場(chǎng)有效需求的推動(dòng)下，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)顯著增加，房地產(chǎn)開發(fā)商的信心進(jìn)一步加強(qiáng)。根據(jù)房地產(chǎn)投資對(duì)相關(guān)行業(yè)的誘發(fā)系數(shù)表明，投資 1 萬(wàn)元，對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)為 萬(wàn)元，可以認(rèn)為上半年由房地產(chǎn)所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)將達(dá) 307 億元。 8 第三章 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析 2021 年 上半年，北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)整個(gè)市場(chǎng) 異常 活 躍 。 整體分析，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)在 1993 年以來(lái) GDP增長(zhǎng)率連續(xù)近 7 年下滑后，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率將出現(xiàn)回升勢(shì)頭。特別是“提供住房金融貸款支持”政策，使百姓提前具有了“買得起房”的基礎(chǔ)。 雖 然個(gè)人買房已成為社會(huì)共識(shí)，但許多大中城市的房?jī)r(jià)與收入比仍在 6倍以上，普通工薪階層買不起房；居民收入預(yù)期與支出預(yù)期反差大，使許多人不敢出手買房。據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，個(gè)人購(gòu)房占新建商品房的比例， 1996 年為 53%、 1997 年為 64%、