【正文】 例如開發(fā)公司或代理公司每個項目方案的執(zhí)行過程報告或分析報告，初期的土地購買評估報告，產(chǎn)品定位報告，銷售檢驗報告。 1．內(nèi)部二手資料。 （一）二手資料。研究策劃人員在考慮是否有必要耗用資源，進行一手資料收集前，應先評估是否有現(xiàn)成的二手資料可資利用，并盡可能優(yōu)先利用二手資料，因為利用二手資料有成本低廉、取得容易的特點。 資料可分為一手資料及二手資料兩類。 主要有政府各類統(tǒng)計資料中有關房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)和分析材料；與房地產(chǎn) 業(yè)相關的銀行、消費者協(xié)會、咨詢機構以及新聞媒體所提供的資料；來自上級主管部門和行業(yè)管理機構、行業(yè)協(xié)調(diào)機構的資料；一些專業(yè)和非專業(yè)研究機構提供的相關資料，以及來自本企業(yè)各部門的數(shù)據(jù)材料。 （七）向房地產(chǎn)租售經(jīng)辦人員討教，參加房地產(chǎn)交易展示會、展覽會、換房大會、了解各類信息、行情、索取有關資料。地方市場上的準交易資料具有及時反映市場行情的功能，因為準交易行為者擬定價格必須預先到該地方市場了解交易情況，參考當時的成交價格后才能初步?jīng)Q定價格。交易資料一般必須是買賣雙方達成協(xié)議和發(fā)生房地產(chǎn)交易行為的資料。只有在互惠互利的情況下房地產(chǎn)同業(yè)間的資料交流才能進行。 （五）同業(yè)間資料的交流，房地產(chǎn)同業(yè)間若能秉持合作的態(tài)度，以經(jīng)整理分析的二手資料進行交流，則大有裨益。這種查證方式較費工作，但不失為有效的交易資料探尋方法。 （四）熟悉房地產(chǎn)市場的人士。一個成功的租售個案更能代表市場的接受力，其代表性和參考價值更為肯定，這種資料可靠程度更高。 （三）房地產(chǎn)公司公開推出的各種銷售或出租廣告。一般而言，他們不但參與許多交易行為，且對于地方市場具有相當程度的了解，經(jīng)常提供資料給買賣雙方參考，以促進交易成功。 （二）促成房地產(chǎn)交易行為的中間商。訪問市場上曾經(jīng)發(fā)生交易行為的買方或賣方，應著重查訪成交標的物的位置、面積、交易價格、交易當時的狀況和其他條件等。房地產(chǎn)開發(fā)商在決 定土地開發(fā)區(qū)位、土地利用方式，或規(guī)劃設計方向時，往往牽涉上億元投資決策的成敗，所以更需要依據(jù)正確、有效的資料。 資料是作任何決策的基礎，如果缺乏有效資料的支持，則所有決策都是主觀臆測。這樣做不僅有利于完成信息的搜集和反饋工作，而且有利于在實踐中增長才干，更深刻地認識社會與市場。 （四）要具備較強的社交能力。市場調(diào)查人員所作的適當評議，透過現(xiàn)象探討本質(zhì)的綜合分析，就有關現(xiàn)象分析利弊和長遠趨勢，將會幫助 決策者對市場需求和市場動態(tài)作出正確判斷。 （三）要具備市場信息分析能力。 （二）要有良好的知識結構。因此要求調(diào)查者對房地產(chǎn)開發(fā)、交易、消費和服務諸環(huán)節(jié)有深刻認識，具有較強的職業(yè)責任感、觀察市場的敏銳性和勇?lián)L險的膽略。房地產(chǎn)市場調(diào)查人員的基本素質(zhì)要求如下： （一）必須具備創(chuàng)新能力。在實際工作中，可視具體 情況，科學合理地靈活安排調(diào)查工作的內(nèi)容。在撰寫調(diào)查報告時，要指出所采用的調(diào)查方法，調(diào)查的目的，調(diào)查的對象，處理調(diào)查資料的方法，通過調(diào)查得出的結論，并以此提出一些合理化建議。撰寫調(diào)查報告應做到： （ 1）客觀、真實、準確地反映調(diào)查 成果； （ 2）報告內(nèi)容簡明扼要，重點突出； （ 3）文字精練，用語中肯； （ 4）結論和建議應表達清晰，可歸納為要點； （ 5）報告后應附必要的表格和附件與附圖，以便閱讀和使用； （ 6）報告完整，印刷清楚美觀。調(diào)查報告反映了調(diào)查工作的最終成果。最后，對各項資料中的數(shù)據(jù)和事實進行比較分析，得出一些可以說明有關問題的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，直至得出必要的結論。其次，要進行分類編號，就是把調(diào)查資料編入適當?shù)念悇e并編上號碼，以便于查找、歸檔和使用。在資料編輯整理過程中，要檢查調(diào)查資李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留 言。首先，要進行編輯整理。為此，必須重視現(xiàn)場調(diào)查人員的選拔和培訓工作，確保調(diào)查人員能按規(guī)定進度和方法取得所需資料。 五、現(xiàn)場調(diào)查 現(xiàn)場調(diào)查 即按調(diào)查計劃通過各種方式到調(diào)查現(xiàn)場獲取原始資料和收集由他人整理過的二手資料。 （三）房地產(chǎn)出售統(tǒng)計表，包括已售和待售房地產(chǎn)的名稱、地區(qū)、開發(fā)商、數(shù)量、結構類型、 成交期、成交條件（預付款、貸款額和利率、償還約束、其他附加條款等）、出售時的房齡和狀況、客戶資料和調(diào)查日期等項目。 （一）當?shù)?房地產(chǎn)資源統(tǒng)計表，包括房地產(chǎn)分布、面積、類型、單位價格、單位總價、開發(fā)程度、居住密度、交易狀況和規(guī)模、使用期限、抵押保險、政策限制、競爭程度、發(fā)展遠景、其他具體情況和調(diào)查日期等項目。調(diào)查表及問卷的設計既要具有科學性又要具有藝術性，以利于市場調(diào)查工作的條理化、規(guī)范化。 四、調(diào)查設計 根據(jù)前面信息資料搜集以及上面初步調(diào)查的結果，可以提出調(diào)查的命題及實施的計劃。 三、初步調(diào)查 初步調(diào)查的目的是了解產(chǎn)生問題的 一些原因，通常有三個過程。 二、收集信息資料 市場營銷調(diào)查需要搜集大量的信息資料，其中有些資料需要經(jīng)常不斷地搜集，有些需要定期搜集，大多數(shù)是需要時才進行搜集。而自變量較為復雜，通常有兩種情況 ，一類是企業(yè)自己本身可以加以控制的變量，又稱內(nèi)生變量，例如價格、廣告支出等；另一類是企業(yè)市場環(huán)境中不能控制的變量，也稱外生變量，例如政府的法律、法規(guī)、政策的調(diào)整、競爭者的廣告支出與價格讓利等。例如價格和銷售之間的因果關系如何？廣告與銷售間的因果關系如何？通常對于一個房地產(chǎn)公司經(jīng)營業(yè)務范圍來李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留 言。 3．因果性調(diào)查。也就是說描述性調(diào)查旨在說明什么、何時、如何等問題，并不解釋為何的問題。 描述性調(diào)查只是從外部聯(lián)系上找出各種相關因素，并 不回答因果關系問題。在這種情況下，可以采用探測性調(diào)查，從中間商或者消費者那里收集資料，以便找出最有可能的原因。 當企業(yè)對需要研究的問題和范圍不明確，無法確定應該調(diào)查哪些內(nèi)容時，可以采用探測性調(diào)查來找出癥結所在，然后再作進一步研究。根據(jù)調(diào)查目的的不同，可以采 用探測性調(diào)查、描述性調(diào)查、因果性調(diào)查來確定。也就是說，調(diào)查人員應明確為什么要進行市場調(diào)查，通過調(diào)查要解決哪些問題，有關調(diào)查結果對于企業(yè)來說有什么作用。 一、確定調(diào)查目的 這是進行市場調(diào)查時應首先明確的問題。為了使市場調(diào)查工作順利進行，保證其質(zhì)量，在進行市場調(diào)查時，應按一定程序來進行。越是深層的調(diào)查，所要求調(diào)查員的專業(yè)技術越多，所需時間越長，經(jīng)費越高。 4．調(diào)查的深度。此外，極可能由于一部分調(diào)查者拒絕合作，造成嚴重的抽樣偏差。 3．問 題涵蓋面的廣度。 樣本涵蓋面與樣本數(shù)是相依的，抽樣涵蓋面越廣，所需樣本數(shù)也越大，若樣本數(shù)不是隨著增大，則屬于完全隨機抽樣法，雖然在整體上樣本具有代表性。但是，大樣本不可避免地要大量增加調(diào)查成本，而且在調(diào)查實務中，大樣本也引進了額外的誤差因素，諸如調(diào)查員的疲乏、統(tǒng)計上的錯誤、回收率難以控制等。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留 言。但是由于人力、物力的限制，還有調(diào)查技術條件的限制， 使得我們不得不從以下四個方面來考慮調(diào)查的規(guī)模。例如調(diào)查廣告效果時，可選定一定消費者作為調(diào)查對象，對他們進行廣告宣傳，然后根據(jù)接受的效果來改進廣告詞語、聲像等。 （ 3）實驗法。例如，在某些家庭電視機里裝上一個監(jiān)聽器，可以記錄電視機什么時候開 ，什么時候關，收哪一個電臺，收了多長時間等。 在取得被調(diào)查同意之后。例如，要比較在不同報刊雜志上刊登廣告的效果好壞。 ②實際痕跡測量法。 派人到現(xiàn)場對調(diào)查對象進行觀察。 觀察法有三種形式。 這種方法是指調(diào)查人員不與被調(diào)查者正面接觸，而是在旁邊觀察。這種方法是市場調(diào)查人員借助電話來了解消費者的意見的一種方法。市場調(diào)查人員與被調(diào)查人員進行面對面談話，如召開座談會等。調(diào)查人員將被調(diào)查人員集中在一起，要求每人答一份卷，在規(guī)定時間答完，這樣被調(diào)查人員不能彼此交換意見，使個人意見充分表達出來。 ②訪 問法的形式 調(diào)查表設計好之后，按照調(diào)查人員與被調(diào)查人員的接觸方式不同，可將訪問法劃分為三種形式。有時直接問問題并不見得是最好的，而采用間接方法反而會得到更好的答案。第四，問題答案不宜過多，問題的含義不要模棱兩可，一個問題只代表一件事。再次，問題中不要使用專門術語，比如容積率、框架結構、剪力墻結構、筒中筒結構等。因為較長的問題容易被調(diào) 查者混淆。因此要想搞好調(diào)查，就必須設計好調(diào)查表。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留 言?？茖W設計調(diào)查表，有效地運用個人訪問技巧是此方法成功的關鍵。 （ 1）訪問法。這樣每個樣本被選擇的機會并不是相等的，非隨機抽樣分為就便抽樣、判斷抽樣、配額抽樣三種具體方法。 （ 4）非隨機抽樣法。隨機抽樣在市場調(diào)查中占有重要地位，在實際工作中應用很廣泛。 （ 3）隨機抽樣。采 用這種調(diào)查方式，由于被調(diào)查的對象數(shù)目不多，企業(yè)可以較少的人力、物力、財力，在很短時期內(nèi)完成。 （ 2）重點調(diào)查。全面普查是指對調(diào)查對象總體所包含的全部個體都進行調(diào)查。下面簡要分析每一種調(diào)查方法特征。 ⑨ 競爭性新產(chǎn)品的投入時機和租售績效及其發(fā)展動向。 ⑥ 對未來競爭情況的分析與估計等。 ④ 對競爭者廣告的監(jiān)視和廣告費用、廣告策略的研究。 ② 對競爭者的商品房設計、室內(nèi)布置、建材及附屬設備選擇、服務優(yōu)缺點的調(diào)查與分析。因此，企業(yè)在制定各種重要的市場營銷決策之前，必須認真調(diào)查和研究競爭對手可能作出的種種反應，并時刻注意競爭者的各種動向。 （ 9） 房地產(chǎn)市場競爭情況調(diào)查。 ③ 租售代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理的情況。 ② 房地產(chǎn)市場營銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢及其原因。 （ 8） 房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)查。 ⑤ 各種公關活動對租售績效的影響。 ③ 房地產(chǎn)廣告預算與代理公司調(diào)查。 ① 房地產(chǎn)廣告的時空分布及廣告效果測定。 ⑦ 價格變動后消費者和開發(fā)商的反應。 ⑤ 國際、國內(nèi)相關房地產(chǎn)市場的價格。 ③ 房地產(chǎn)商品價格需求彈性和供給彈性的 大小。 ① 影響房地產(chǎn)價格變化的因素，特別是政府價格政策對房地產(chǎn)企業(yè)定價的影響。 ⑤ 建筑設計及施工企業(yè)的有關情況。 ③ 新技術、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其有關房地產(chǎn)產(chǎn)品上應用的情況。 ① 房地 產(chǎn)市場現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結構、性能、市場生命周期。如不同消費者的不同購買行為，消費者的購買模式，影響消費者購買行為的社會因素及心理因素等。如消費者的購買意向，影響消費者購買動機的因素，消費者購買動機的類型等。如國家關于國民經(jīng)濟結構和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結構的調(diào)整和變化；消費者的構成、分布及消費需求的層次狀況；消費者現(xiàn)實需求和潛在需求的情況；消費者的收入變化及其購買能力與投向。 （ 4） 房地產(chǎn)市場需求和消費行為調(diào)查 ① 消費者對某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點、房地產(chǎn)市場需求發(fā)展趨勢。優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境，對發(fā)揮房地產(chǎn)商品的效能，提高其使用價值和經(jīng)濟效益具有重要作用。對于不同的物業(yè)類型，所需調(diào)查的經(jīng)濟環(huán)境內(nèi)容有很大的不同，須結合具體項目情況展開有針對性的調(diào)查。 ⑦ 與特定房地產(chǎn)開發(fā)類型和開發(fā)地點相關因素的調(diào)查。 ⑥ 項目所在地區(qū)的對外開放程度和國際經(jīng)濟合作的情況，對外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況。 ④ 國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結構和主導產(chǎn)業(yè)。 ② 項目所在地區(qū)的經(jīng)濟結構、人口及其就業(yè)狀況、就學條件、基礎設施情況、地區(qū)內(nèi)的重點開發(fā)區(qū)域、同類競爭物業(yè)的供給情況。 ③ 有關國民經(jīng)濟社會發(fā)展計劃、發(fā)展規(guī)劃、土地 利用總體規(guī)劃、城市建設規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。 ② 有關房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的法律規(guī)定。 二、房地產(chǎn)市場調(diào)查的主要內(nèi)容 1 . 房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查 （ 1）政治法律環(huán)境調(diào)查 ① 國家、省、市有關房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的方針政策。只有通過市場調(diào)查，才能了解消費者需要什么樣的住 房，需要多少住房，進而組織生產(chǎn)經(jīng)營。 一、房地產(chǎn)市場調(diào)查的重要性 企業(yè)的生存環(huán)境是不斷變化的，企業(yè)必須通過市場調(diào)查，了解消費者對住房的需求，以及對現(xiàn)有住房的意見，以引找住房開發(fā)的最佳市場切入點，從而不斷開拓市場，提高企業(yè)在市場上的占有率。廣義的市場調(diào)查則是針對商品或勞務，即對商品或勞力從生產(chǎn)者到達消費者這一過程中全部商業(yè)活動的資料、情報和數(shù)據(jù)作系統(tǒng)的收集、記錄、整理和分 析，以了解商品的現(xiàn)實市場和潛在市場。狹義的市場調(diào)查是以科學方法收集消費者購買和使用商品的動機、事實、意見等有關資料，并予以研究。 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi) 容 房地產(chǎn)市場調(diào)查，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，對相關的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產(chǎn)市場進行研究與預測。市場調(diào)研是選擇投資意向、進行項目可行性研究、確定項目開發(fā)方向重要的基礎性工作。 理的五大資源。 （ 4）辦結時限： 7 個工作日 （ 5）收費標準：視具體情況而定。的，到區(qū)市政工程設施管理部門辦理審批手續(xù)； ③ 需要挖掘街頭空地、廣場、道路綠地的，應向市城管局提出書面申請，按道路分類直接到市城管局與區(qū)建委辦理手續(xù)。 （ 3）申辦程序： ① 需要挖掘主、次干路機動車道、