【正文】 資料由該辦轉報市計委?？尚行匝芯繄蟾鎽哂幸韵赂郊阂?guī)劃部門對項目建設選址的初審意見；土地管理部門對建設用地的初審意見；環(huán)保部門的環(huán)評報告；有關部門對供電、供水、供熱、供氣以及地震的審查意見；依法必須招標項目的招標總體方案； ⑤ 房地產開發(fā)公司的資質證明 . （ 3）申辦程序：有行政主管部門的開發(fā) 商，由主管行政部門轉報項目立項申報資料；無行政主管部門的開發(fā)商，可直接報市房地產開發(fā)管理辦公室，項目立項申報資料由該辦轉報市計委。銷售和出租的房地產都可以有期房和現房兩種，但都必須在取得政府主 管部門頒發(fā)的預售許可證之后方可進行 ,且買賣契約和租賃契約都必須經過政府主管部門鑒證方為有效。征地、拆遷工作的完成是申請項目開工的必備條件之一。開發(fā)商在完成方案設計后 ,應向規(guī)劃部門提出審查申請。 項目立項程序，就是上報項目建議書或項目可研報告，取得政府批復（項目立項），使項目取得合法的開發(fā)建設資格。 本次編寫的房地產開發(fā)程序是工作經驗的總結，主要用于指導房地產開發(fā)的具體工作，因此未涉及房地產開發(fā)的理論及學術方面的問題，本程序研究側重基礎概念、基本方法、基本辦事程序的介紹。 由于目前房地產業(yè)涉及到土地管理、城市規(guī)劃、建設管理、市政管理、房地產管理等政府部門，關系復雜，使房地產項目在運作過程中感到阻力重重，為此，我們對濟南市房地產開發(fā)程序進行了專門的考察與分析，以求刪繁就簡、提綱攜領形成基本的、高效的、 可操作性良好的開發(fā)程序體系，用于指導、開展房地產項目開發(fā)的業(yè)務。 房地產項目開發(fā)程序是指進行房地產開發(fā)過程中應遵循的法律、法規(guī)及辦事程序。 （ 1）在可行性研究報告（項目建議書）報批之前 ,開發(fā)商要向規(guī)劃局申報規(guī)劃要點 ,規(guī)劃局對項目的用地范圍、規(guī)劃條件等提出初步意見 ,形成項目建設選址的初審意見，作為計劃部門進行 批復時的參考依據。 拆遷是指項目選址在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上 ,為達到施工要求的場地條件 ,拆除建設用地上 原有房屋及其附屬物 ,并對原用地者進行補償、安置的行為。 房地產經營 ,是開發(fā)商通過對所開發(fā)房地產的銷售、出租 ,實現自己預期投資收益的行為。（國家計委已取消了房地產項目立項制度，實行備案制。 （ 4）辦結時限：在收到申報資料后， 5 個工作日內予以批復可研報告。 通過出 讓方式取得使用權的法律憑證是國有土地使用權證 。征地、拆遷都是項目開工前的重要工作?，F分述如下： 國有土地使用權招標、拍賣或者掛牌出讓活動，是有計劃地進行的。 、開標依照下列程序進行： ①投標人在投標截止時 間前將標書投入標箱。沒有底價的，應當明確提示； ④主持人報出起叫價； ⑤競買人舉牌應價或者報價； ⑥主持人確認該應價后繼續(xù)競價； ⑦主持人連續(xù)三次宣布同一應價而沒有再應價的，主持人落槌表示拍賣成交； ⑧主持人宣布最高應價者為競得人。 4. 成交確認書 以招標、拍賣或者掛牌方式確定中標人、競得人后，出讓人應當與中標人、競得人簽訂成交確認書。 受讓人依照《國有土地使用權出讓合同》的約定付清全部國有土地使用權出讓金后，應當依法申請辦理土地登記，領取國有土地使用權證書。 證書。 ： 審查申請，并于收到申請后 2 日內作出是否準予拆遷立項的決定；批準拆 遷立項的，拆遷人應自批準立項之日起 3 日內辦理委托拆遷或自行拆遷備案手續(xù)，繳納拆遷管理費；拆遷立項批準之日起 5 日內，核發(fā)《房屋拆遷許可證》。 和《建設用地規(guī)劃意見》。 （ 5）收費標準：執(zhí)行魯政發(fā) [2020]16 號的有關規(guī)定，按建筑面積計，收取消防設施設備費 2 元 /平方米。 （ 1）承辦部門：濟南市人民防空辦公室 （ 2）申報資料： ① 施工圖設計文件 2 套（地下人防部分）； ② 計委立項批文； ③ 市規(guī)劃局建設工程設計規(guī)劃要求通知書及附圖； ④ 人防結建手續(xù)證明。 （ 3）申辦程序： 申請階 段：持申報材料向市規(guī)劃局提出申請；到市規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理《建設工程設計規(guī)劃要求通知書》；省會規(guī)劃專家組評審；到市規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理《建設工程設計方案規(guī)劃審查意見書》。 （ 6）規(guī)劃許可證辦理程序圖（見程序圖三） （ 7）應注意的事項：涉及到跨年度的工程，要在年底到投資計劃批復部門辦理年度結轉計劃。 ：《報建證》工本費： 10 元。辦結時限， 1 個工作日。 7. 施工許可證辦理程序圖（見程序圖四） 第四小節(jié) 房屋預售許可證的取得 一、概述 我國實行商品房預售許可證制度，開發(fā)商進行商品房預售，應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記手續(xù)，取得《商品房預售許可證》。 ：開發(fā)商到房屋所在區(qū)房管局填寫房產登記申請書，提供規(guī)定的資料李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留 言。 第六小節(jié) 兩書制度 房地產開發(fā)商在商品房交付時，應當向購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。 （ 3）申辦程序： ① 用水申請報告，到生產技術科辦理申請開戶手續(xù)； ② 申請手續(xù)批復后，到規(guī)劃設計室辦理勘察、設計事宜； ③ 簽訂協議并繳納自來水增容費、勘察設計費。 （ 3）申辦程序： ① 申請報告，注明開戶的地址、用氣性質、戶數、聯系方式，到用戶處理處辦理申請開戶手續(xù)； ② 完成開戶手續(xù)后，簽訂天然氣（管道煤氣）工程協議，由煤氣公司進行現場勘察和設計； ③ 工程施工由煤氣公司負責，在規(guī)定的工期內完成施工任務； ④ 工程竣工后，由管道煤氣公司安檢人員進行通氣點火。 若不能如期確定供電方案時，供電企業(yè)應向用戶說明原因。但延長時間不得超過前款規(guī)定期限。 （ 4）辦結時限：視具體情況而定。 （ 3）申辦程序： ① 需要挖掘主、次干路機動車道、非機動車道、人行道、隔離帶及其他附屬設施的，應向市公安交通管理部門提出申請。市場調研是選擇投資意向、進行項目可行性研究、確定項目開發(fā)方向重要的基礎性工作。 一、房地產市場調查的重要性 企業(yè)的生存環(huán)境是不斷變化的，企業(yè)必須通過市場調查，了解消費者對住房的需求，以及對現有住房的意見，以引找住房開發(fā)的最佳市場切入點，從而不斷開拓市場，提高企業(yè)在市場上的占有率。 ③ 有關國民經濟社會發(fā)展計劃、發(fā)展規(guī)劃、土地 利用總體規(guī)劃、城市建設規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。 ⑦ 與特定房地產開發(fā)類型和開發(fā)地點相關因素的調查。如國家關于國民經濟結構和房地產產業(yè)結構的調整和變化；消費者的構成、分布及消費需求的層次狀況；消費者現實需求和潛在需求的情況；消費者的收入變化及其購買能力與投向。 ③ 新技術、新產品、新工藝、新材料的出現及其有關房地產產品上應用的情況。 ⑤ 國際、國內相關房地產市場的價格。 ⑤ 各種公關活動對租售績效的影響。 （ 9） 房地產市場競爭情況調查。 ⑥ 對未來競爭情況的分析與估計等。 （ 2）重點調查。 （ 4）非隨機抽樣法。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留 言。第四，問題答案不宜過多，問題的含義不要模棱兩可，一個問題只代表一件事。市場調查人員與被調查人員進行面對面談話，如召開座談會等。 派人到現場對調查對象進行觀察。例如，在某些家庭電視機里裝上一個監(jiān)聽器，可以記錄電視機什么時候開 ，什么時候關，收哪一個電臺，收了多長時間等。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留 言。此外，極可能由于一部分調查者拒絕合作，造成嚴重的抽樣偏差。 一、確定調查目的 這是進行市場調查時應首先明確的問題。在這種情況下，可以采用探測性調查，從中間商或者消費者那里收集資料，以便找出最有可能的原因。例如價格和銷售之間的因果關系如何？廣告與銷售間的因果關系如何？通常對于一個房地產公司經營業(yè)務范圍來李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留 言。 四、調查設計 根據前面信息資料搜集以及上面初步調查的結果，可以提出調查的命題及實施的計劃。 五、現場調查 現場調查 即按調查計劃通過各種方式到調查現場獲取原始資料和收集由他人整理過的二手資料。其次，要進行分類編號，就是把調查資料編入適當的類別并編上號碼，以便于查找、歸檔和使用。在撰寫調查報告時，要指出所采用的調查方法，調查的目的，調查的對象，處理調查資料的方法，通過調查得出的結論，并以此提出一些合理化建議。 （二）要有良好的知識結構。這樣做不僅有利于完成信息的搜集和反饋工作，而且有利于在實踐中增長才干，更深刻地認識社會與市場。 （二）促成房地產交易行為的中間商。 （四）熟悉房地產市場的人士。交易資料一般必須是買賣雙方達成協議和發(fā)生房地產交易行為的資料。 資料可分為一手資料及二手資料兩類。例如開發(fā)公司或代理公司每個項目方案的執(zhí)行過程報告或分析報告，初期的土地購買評估報告，產品定位報告，銷售檢驗報告。研究策劃人員在考慮是否有必要耗用資源，進行一手資料收集前，應先評估是否有現成的二手資料可資利用，并盡可能優(yōu)先利用二手資料，因為利用二手資料有成本低廉、取得容易的特點。地方市場上的準交易資料具有及時反映市場行情的功能，因為準交易行為者擬定價格必須預先到該地方市場了解交易情況，參考當時的成交價格后才能初步決定價格。這種查證方式較費工作，但不失為有效的交易資料探尋方法。一般而言，他們不但參與許多交易行為，且對于地方市場具有相當程度的了解，經常提供資料給買賣雙方參考，以促進交易成功。 資料是作任何決策的基礎，如果缺乏有效資料的支持，則所有決策都是主觀臆測。 （三）要具備市場信息分析能力。在實際工作中，可視具體 情況，科學合理地靈活安排調查工作的內容。最后，對各項資料中的數據和事實進行比較分析，得出一些可以說明有關問題的統(tǒng)計數據，直至得出必要的結論。為此，必須重視現場調查人員的選拔和培訓工作，確保調查人員能按規(guī)定進度和方法取得所需資料。調查表及問卷的設計既要具有科學性又要具有藝術性，以利于市場調查工作的條理化、規(guī)范化。而自變量較為復雜，通常有兩種情況 ，一類是企業(yè)自己本身可以加以控制的變量，又稱內生變量，例如價格、廣告支出等；另一類是企業(yè)市場環(huán)境中不能控制的變量，也稱外生變量，例如政府的法律、法規(guī)、政策的調整、競爭者的廣告支出與價格讓利等。 描述性調查只是從外部聯系上找出各種相關因素，并 不回答因果關系問題。也就是說，調查人員應明確為什么要進行市場調查，通過調查要解決哪些問題，有關調查結果對于企業(yè)來說有什么作用。 4．調查的深度。但是，大樣本不可避免地要大量增加調查成本，而且在調查實務中，大樣本也引進了額外的誤差因素，諸如調查員的疲乏、統(tǒng)計上的錯誤、回收率難以控制等。 （ 3）實驗法。 ②實際痕跡測量法。這種方法是市場調查人員借助電話來了解消費者的意見的一種方法。有時直接問問題并不見得是最好的，而采用間接方法反而會得到更好的答案。因此要想搞好調查，就必須設計好調查表。這樣每個樣本被選擇的機會并不是相等的，非隨機抽樣分為就便抽樣、判斷抽樣、配額抽樣三種具體方法。采 用這種調查方式，由于被調查的對象數目不多，企業(yè)可以較少的人力、物力、財力，在很短時期內完成。 ⑨ 競爭性新產品的投入時機和租售績效及其發(fā)展動向。因此，企業(yè)在制定各種重要的市場營銷決策之前，必須認真調查和研究競爭對手可能作出的種種反應，并時刻注意競爭者的各種動向。 （ 8） 房地產營銷渠道調查。 ⑦ 價格變動后消費者和開發(fā)商的反應。 ⑤ 建筑設計及施工企業(yè)的有關情況。如消費者的購買意向，影響消費者購買動機的因素，消費者購買動機的類型等。對于不同的物業(yè)類型，所需調查的經濟環(huán)境內容有很大的不同，須結合具體項目情況展開有針對性的調查。 ② 項目所在地區(qū)的經濟結構、人口及其就業(yè)狀況、就學條件、基礎設施情況、地區(qū)內的重點開發(fā)區(qū)域、同類競爭物業(yè)的供給情況。只有通過市場調查，才能了解消費者需要什么樣的住 房，需要多少住房，進而組織生產經營。 第一節(jié) 房地產市場調查的內 容 房地產市場調查，就是以房地產為特定的商品對象，對相關的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產市場進行研究與預測。的，到區(qū)市政工程設施管理部門辦理審批手續(xù)； ③ 需要挖掘街頭空地、廣場、道路綠地的，應向市城管局提出書面申請，按道路分類直接到市城管局與區(qū)建委辦理手續(xù)。 （ 6）應注意的事項：該部門執(zhí)行規(guī)章有彈性，收費標準可與其商洽。 （ 3）申辦程序： ① 提出申請報告； ② 經熱電公司同意后，與熱電公司簽訂協議。 （ 5）收費標準： 新裝增容供電工程貼費用戶新裝或增加用電，在供電方案確定后，向市供電局繳納供電貼費。 （ 5）收費標準：開戶費： 1980 元 /戶，另外還有總額約為 50 元 /戶的點火通氣費和保險費。 （ 4）辦結時限：執(zhí)行雙方協議的有關規(guī)定。 《住宅質量保證書》的內容： ； ； 3.保修期； ； 。房屋產權登記中心委托區(qū)房管局將權屬證書發(fā)給開發(fā)商。 ：拆遷辦收到申請后 3 日內對申請材料進行初審，并進行現場查勘。工程造價 3000 萬元以內的須一次繳清， 3000 萬元李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留 言。 （