【正文】 資料由該辦轉(zhuǎn)報市計委。可行性研究報告應(yīng)具有以下附件：規(guī)劃部門對項目建設(shè)選址的初審意見；土地管理部門對建設(shè)用地的初審意見；環(huán)保部門的環(huán)評報告；有關(guān)部門對供電、供水、供熱、供氣以及地震的審查意見；依法必須招標項目的招標總體方案； ⑤ 房地產(chǎn)開發(fā)公司的資質(zhì)證明 . （ 3）申辦程序：有行政主管部門的開發(fā) 商，由主管行政部門轉(zhuǎn)報項目立項申報資料；無行政主管部門的開發(fā)商，可直接報市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室，項目立項申報資料由該辦轉(zhuǎn)報市計委。銷售和出租的房地產(chǎn)都可以有期房和現(xiàn)房兩種，但都必須在取得政府主 管部門頒發(fā)的預(yù)售許可證之后方可進行 ,且買賣契約和租賃契約都必須經(jīng)過政府主管部門鑒證方為有效。征地、拆遷工作的完成是申請項目開工的必備條件之一。開發(fā)商在完成方案設(shè)計后 ,應(yīng)向規(guī)劃部門提出審查申請。 項目立項程序，就是上報項目建議書或項目可研報告，取得政府批復(fù)（項目立項），使項目取得合法的開發(fā)建設(shè)資格。 本次編寫的房地產(chǎn)開發(fā)程序是工作經(jīng)驗的總結(jié)，主要用于指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)的具體工作，因此未涉及房地產(chǎn)開發(fā)的理論及學術(shù)方面的問題，本程序研究側(cè)重基礎(chǔ)概念、基本方法、基本辦事程序的介紹。 由于目前房地產(chǎn)業(yè)涉及到土地管理、城市規(guī)劃、建設(shè)管理、市政管理、房地產(chǎn)管理等政府部門，關(guān)系復(fù)雜，使房地產(chǎn)項目在運作過程中感到阻力重重，為此，我們對濟南市房地產(chǎn)開發(fā)程序進行了專門的考察與分析，以求刪繁就簡、提綱攜領(lǐng)形成基本的、高效的、 可操作性良好的開發(fā)程序體系，用于指導(dǎo)、開展房地產(chǎn)項目開發(fā)的業(yè)務(wù)。 房地產(chǎn)項目開發(fā)程序是指進行房地產(chǎn)開發(fā)過程中應(yīng)遵循的法律、法規(guī)及辦事程序。 （ 1）在可行性研究報告（項目建議書）報批之前 ,開發(fā)商要向規(guī)劃局申報規(guī)劃要點 ,規(guī)劃局對項目的用地范圍、規(guī)劃條件等提出初步意見 ,形成項目建設(shè)選址的初審意見，作為計劃部門進行 批復(fù)時的參考依據(jù)。 拆遷是指項目選址在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上 ,為達到施工要求的場地條件 ,拆除建設(shè)用地上 原有房屋及其附屬物 ,并對原用地者進行補償、安置的行為。 房地產(chǎn)經(jīng)營 ,是開發(fā)商通過對所開發(fā)房地產(chǎn)的銷售、出租 ,實現(xiàn)自己預(yù)期投資收益的行為。（國家計委已取消了房地產(chǎn)項目立項制度，實行備案制。 （ 4）辦結(jié)時限：在收到申報資料后， 5 個工作日內(nèi)予以批復(fù)可研報告。 通過出 讓方式取得使用權(quán)的法律憑證是國有土地使用權(quán)證 。征地、拆遷都是項目開工前的重要工作。現(xiàn)分述如下： 國有土地使用權(quán)招標、拍賣或者掛牌出讓活動，是有計劃地進行的。 、開標依照下列程序進行： ①投標人在投標截止時 間前將標書投入標箱。沒有底價的，應(yīng)當明確提示； ④主持人報出起叫價； ⑤競買人舉牌應(yīng)價或者報價； ⑥主持人確認該應(yīng)價后繼續(xù)競價； ⑦主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價而沒有再應(yīng)價的，主持人落槌表示拍賣成交； ⑧主持人宣布最高應(yīng)價者為競得人。 4. 成交確認書 以招標、拍賣或者掛牌方式確定中標人、競得人后，出讓人應(yīng)當與中標人、競得人簽訂成交確認書。 受讓人依照《國有土地使用權(quán)出讓合同》的約定付清全部國有土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當依法申請辦理土地登記，領(lǐng)取國有土地使用權(quán)證書。 證書。 ： 審查申請，并于收到申請后 2 日內(nèi)作出是否準予拆遷立項的決定；批準拆 遷立項的，拆遷人應(yīng)自批準立項之日起 3 日內(nèi)辦理委托拆遷或自行拆遷備案手續(xù)，繳納拆遷管理費；拆遷立項批準之日起 5 日內(nèi)，核發(fā)《房屋拆遷許可證》。 和《建設(shè)用地規(guī)劃意見》。 （ 5）收費標準：執(zhí)行魯政發(fā) [2020]16 號的有關(guān)規(guī)定，按建筑面積計，收取消防設(shè)施設(shè)備費 2 元 /平方米。 （ 1）承辦部門：濟南市人民防空辦公室 （ 2）申報資料： ① 施工圖設(shè)計文件 2 套（地下人防部分）； ② 計委立項批文； ③ 市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書及附圖； ④ 人防結(jié)建手續(xù)證明。 （ 3）申辦程序： 申請階 段：持申報材料向市規(guī)劃局提出申請；到市規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理《建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書》；省會規(guī)劃專家組評審；到市規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理《建設(shè)工程設(shè)計方案規(guī)劃審查意見書》。 （ 6）規(guī)劃許可證辦理程序圖（見程序圖三） （ 7）應(yīng)注意的事項：涉及到跨年度的工程，要在年底到投資計劃批復(fù)部門辦理年度結(jié)轉(zhuǎn)計劃。 ：《報建證》工本費： 10 元。辦結(jié)時限， 1 個工作日。 7. 施工許可證辦理程序圖（見程序圖四） 第四小節(jié) 房屋預(yù)售許可證的取得 一、概述 我國實行商品房預(yù)售許可證制度，開發(fā)商進行商品房預(yù)售，應(yīng)當向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記手續(xù)，取得《商品房預(yù)售許可證》。 ：開發(fā)商到房屋所在區(qū)房管局填寫房產(chǎn)登記申請書，提供規(guī)定的資料李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留 言。 第六小節(jié) 兩書制度 房地產(chǎn)開發(fā)商在商品房交付時，應(yīng)當向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。 （ 3）申辦程序： ① 用水申請報告，到生產(chǎn)技術(shù)科辦理申請開戶手續(xù)； ② 申請手續(xù)批復(fù)后，到規(guī)劃設(shè)計室辦理勘察、設(shè)計事宜； ③ 簽訂協(xié)議并繳納自來水增容費、勘察設(shè)計費。 （ 3）申辦程序： ① 申請報告，注明開戶的地址、用氣性質(zhì)、戶數(shù)、聯(lián)系方式，到用戶處理處辦理申請開戶手續(xù)； ② 完成開戶手續(xù)后，簽訂天然氣（管道煤氣）工程協(xié)議，由煤氣公司進行現(xiàn)場勘察和設(shè)計； ③ 工程施工由煤氣公司負責，在規(guī)定的工期內(nèi)完成施工任務(wù)； ④ 工程竣工后，由管道煤氣公司安檢人員進行通氣點火。 若不能如期確定供電方案時，供電企業(yè)應(yīng)向用戶說明原因。但延長時間不得超過前款規(guī)定期限。 （ 4）辦結(jié)時限：視具體情況而定。 （ 3）申辦程序： ① 需要挖掘主、次干路機動車道、非機動車道、人行道、隔離帶及其他附屬設(shè)施的，應(yīng)向市公安交通管理部門提出申請。市場調(diào)研是選擇投資意向、進行項目可行性研究、確定項目開發(fā)方向重要的基礎(chǔ)性工作。 一、房地產(chǎn)市場調(diào)查的重要性 企業(yè)的生存環(huán)境是不斷變化的，企業(yè)必須通過市場調(diào)查，了解消費者對住房的需求，以及對現(xiàn)有住房的意見，以引找住房開發(fā)的最佳市場切入點，從而不斷開拓市場，提高企業(yè)在市場上的占有率。 ③ 有關(guān)國民經(jīng)濟社會發(fā)展計劃、發(fā)展規(guī)劃、土地 利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。 ⑦ 與特定房地產(chǎn)開發(fā)類型和開發(fā)地點相關(guān)因素的調(diào)查。如國家關(guān)于國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和變化；消費者的構(gòu)成、分布及消費需求的層次狀況；消費者現(xiàn)實需求和潛在需求的情況；消費者的收入變化及其購買能力與投向。 ③ 新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)品上應(yīng)用的情況。 ⑤ 國際、國內(nèi)相關(guān)房地產(chǎn)市場的價格。 ⑤ 各種公關(guān)活動對租售績效的影響。 （ 9） 房地產(chǎn)市場競爭情況調(diào)查。 ⑥ 對未來競爭情況的分析與估計等。 （ 2）重點調(diào)查。 （ 4）非隨機抽樣法。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留 言。第四，問題答案不宜過多，問題的含義不要模棱兩可，一個問題只代表一件事。市場調(diào)查人員與被調(diào)查人員進行面對面談話，如召開座談會等。 派人到現(xiàn)場對調(diào)查對象進行觀察。例如，在某些家庭電視機里裝上一個監(jiān)聽器，可以記錄電視機什么時候開 ，什么時候關(guān)，收哪一個電臺，收了多長時間等。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留 言。此外，極可能由于一部分調(diào)查者拒絕合作，造成嚴重的抽樣偏差。 一、確定調(diào)查目的 這是進行市場調(diào)查時應(yīng)首先明確的問題。在這種情況下，可以采用探測性調(diào)查，從中間商或者消費者那里收集資料，以便找出最有可能的原因。例如價格和銷售之間的因果關(guān)系如何？廣告與銷售間的因果關(guān)系如何？通常對于一個房地產(chǎn)公司經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍來李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留 言。 四、調(diào)查設(shè)計 根據(jù)前面信息資料搜集以及上面初步調(diào)查的結(jié)果，可以提出調(diào)查的命題及實施的計劃。 五、現(xiàn)場調(diào)查 現(xiàn)場調(diào)查 即按調(diào)查計劃通過各種方式到調(diào)查現(xiàn)場獲取原始資料和收集由他人整理過的二手資料。其次，要進行分類編號，就是把調(diào)查資料編入適當?shù)念悇e并編上號碼，以便于查找、歸檔和使用。在撰寫調(diào)查報告時，要指出所采用的調(diào)查方法，調(diào)查的目的，調(diào)查的對象，處理調(diào)查資料的方法，通過調(diào)查得出的結(jié)論，并以此提出一些合理化建議。 （二）要有良好的知識結(jié)構(gòu)。這樣做不僅有利于完成信息的搜集和反饋工作，而且有利于在實踐中增長才干，更深刻地認識社會與市場。 （二）促成房地產(chǎn)交易行為的中間商。 （四）熟悉房地產(chǎn)市場的人士。交易資料一般必須是買賣雙方達成協(xié)議和發(fā)生房地產(chǎn)交易行為的資料。 資料可分為一手資料及二手資料兩類。例如開發(fā)公司或代理公司每個項目方案的執(zhí)行過程報告或分析報告，初期的土地購買評估報告，產(chǎn)品定位報告，銷售檢驗報告。研究策劃人員在考慮是否有必要耗用資源，進行一手資料收集前，應(yīng)先評估是否有現(xiàn)成的二手資料可資利用，并盡可能優(yōu)先利用二手資料，因為利用二手資料有成本低廉、取得容易的特點。地方市場上的準交易資料具有及時反映市場行情的功能，因為準交易行為者擬定價格必須預(yù)先到該地方市場了解交易情況，參考當時的成交價格后才能初步?jīng)Q定價格。這種查證方式較費工作，但不失為有效的交易資料探尋方法。一般而言，他們不但參與許多交易行為，且對于地方市場具有相當程度的了解，經(jīng)常提供資料給買賣雙方參考，以促進交易成功。 資料是作任何決策的基礎(chǔ)，如果缺乏有效資料的支持，則所有決策都是主觀臆測。 （三）要具備市場信息分析能力。在實際工作中，可視具體 情況，科學合理地靈活安排調(diào)查工作的內(nèi)容。最后，對各項資料中的數(shù)據(jù)和事實進行比較分析，得出一些可以說明有關(guān)問題的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，直至得出必要的結(jié)論。為此，必須重視現(xiàn)場調(diào)查人員的選拔和培訓工作，確保調(diào)查人員能按規(guī)定進度和方法取得所需資料。調(diào)查表及問卷的設(shè)計既要具有科學性又要具有藝術(shù)性，以利于市場調(diào)查工作的條理化、規(guī)范化。而自變量較為復(fù)雜，通常有兩種情況 ，一類是企業(yè)自己本身可以加以控制的變量，又稱內(nèi)生變量，例如價格、廣告支出等；另一類是企業(yè)市場環(huán)境中不能控制的變量，也稱外生變量，例如政府的法律、法規(guī)、政策的調(diào)整、競爭者的廣告支出與價格讓利等。 描述性調(diào)查只是從外部聯(lián)系上找出各種相關(guān)因素，并 不回答因果關(guān)系問題。也就是說，調(diào)查人員應(yīng)明確為什么要進行市場調(diào)查，通過調(diào)查要解決哪些問題，有關(guān)調(diào)查結(jié)果對于企業(yè)來說有什么作用。 4．調(diào)查的深度。但是，大樣本不可避免地要大量增加調(diào)查成本，而且在調(diào)查實務(wù)中，大樣本也引進了額外的誤差因素，諸如調(diào)查員的疲乏、統(tǒng)計上的錯誤、回收率難以控制等。 （ 3）實驗法。 ②實際痕跡測量法。這種方法是市場調(diào)查人員借助電話來了解消費者的意見的一種方法。有時直接問問題并不見得是最好的，而采用間接方法反而會得到更好的答案。因此要想搞好調(diào)查，就必須設(shè)計好調(diào)查表。這樣每個樣本被選擇的機會并不是相等的，非隨機抽樣分為就便抽樣、判斷抽樣、配額抽樣三種具體方法。采 用這種調(diào)查方式，由于被調(diào)查的對象數(shù)目不多，企業(yè)可以較少的人力、物力、財力，在很短時期內(nèi)完成。 ⑨ 競爭性新產(chǎn)品的投入時機和租售績效及其發(fā)展動向。因此，企業(yè)在制定各種重要的市場營銷決策之前，必須認真調(diào)查和研究競爭對手可能作出的種種反應(yīng)，并時刻注意競爭者的各種動向。 （ 8） 房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)查。 ⑦ 價格變動后消費者和開發(fā)商的反應(yīng)。 ⑤ 建筑設(shè)計及施工企業(yè)的有關(guān)情況。如消費者的購買意向，影響消費者購買動機的因素，消費者購買動機的類型等。對于不同的物業(yè)類型，所需調(diào)查的經(jīng)濟環(huán)境內(nèi)容有很大的不同，須結(jié)合具體項目情況展開有針對性的調(diào)查。 ② 項目所在地區(qū)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、就學條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、地區(qū)內(nèi)的重點開發(fā)區(qū)域、同類競爭物業(yè)的供給情況。只有通過市場調(diào)查，才能了解消費者需要什么樣的住 房，需要多少住房，進而組織生產(chǎn)經(jīng)營。 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi) 容 房地產(chǎn)市場調(diào)查，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，對相關(guān)的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產(chǎn)市場進行研究與預(yù)測。的，到區(qū)市政工程設(shè)施管理部門辦理審批手續(xù)； ③ 需要挖掘街頭空地、廣場、道路綠地的，應(yīng)向市城管局提出書面申請，按道路分類直接到市城管局與區(qū)建委辦理手續(xù)。 （ 6）應(yīng)注意的事項：該部門執(zhí)行規(guī)章有彈性，收費標準可與其商洽。 （ 3）申辦程序： ① 提出申請報告； ② 經(jīng)熱電公司同意后，與熱電公司簽訂協(xié)議。 （ 5）收費標準： 新裝增容供電工程貼費用戶新裝或增加用電，在供電方案確定后，向市供電局繳納供電貼費。 （ 5）收費標準：開戶費： 1980 元 /戶，另外還有總額約為 50 元 /戶的點火通氣費和保險費。 （ 4）辦結(jié)時限：執(zhí)行雙方協(xié)議的有關(guān)規(guī)定。 《住宅質(zhì)量保證書》的內(nèi)容： ； ； 3.保修期； ； 。房屋產(chǎn)權(quán)登記中心委托區(qū)房管局將權(quán)屬證書發(fā)給開發(fā)商。 ：拆遷辦收到申請后 3 日內(nèi)對申請材料進行初審，并進行現(xiàn)場查勘。工程造價 3000 萬元以內(nèi)的須一次繳清， 3000 萬元李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留 言。 （