【正文】 符合城市發(fā)展規(guī)劃，對推進(jìn)岳陽市城市建設(shè) 具有 極積的作用 。 二、項目開發(fā)背景與市場分析 ㈠ 經(jīng)濟與地理環(huán)境 項目區(qū)概況 岳陽市位于湖南省東北部，地處東經(jīng) 112176。京廣鐵路縱貫境內(nèi)三縣（市）二區(qū)；公路有京珠高速和 10 107 兩條國道平行穿越；水路通江《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 達(dá)海，有長江岸線 163公里，城陵磯是長江八大良港之一。 2020年，全社會固定資產(chǎn)投資 ，比上年增長 %。在按揭貸款方面，增長率也十分迅速。六是加強金融監(jiān)管。最近一兩年一些大財團、大房地產(chǎn)商、房地產(chǎn)投資可紛紛進(jìn)入武漢、長沙甚至岳陽，預(yù)示著湖南、長沙、岳陽和汨羅的房地產(chǎn)業(yè)即將走上一條快速發(fā)展的軌道。 房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)量持平，供地結(jié)構(gòu)改善。 2020 年全省金融機構(gòu)加強了房地產(chǎn)信貸管理，嚴(yán)格信貸審批條件，提高了貸款利息特別是購房貸款的利息，房地產(chǎn)貸款仍然持續(xù)增長，但增速減緩。受投資趨緩、土地供應(yīng)緊縮等因素的影響，商品房施工面積、開工面積、竣工面積的增速同步放緩，房地產(chǎn)市場供應(yīng)規(guī)模得到有效控制，商品住宅占商品房的近八成，普通住宅成為市場的主導(dǎo)產(chǎn)品。商品房銷售額 億元，增長 %，增幅回落 個百分點。而張家界市、懷化市、湘西自治州三個地方的房地產(chǎn)開發(fā)投資占全省比重不足 5%。由于購房貸款增長緩慢，個人住房貸款違約的客戶增加，房地產(chǎn)貸款不良率有所上升，全省房地產(chǎn)信貸質(zhì)量出現(xiàn)下滑的跡象。 2020 年 全年房屋竣工面積 萬平方米，增長 %；商品房銷售面積 ，增長 %，商品房銷售額 億元，增長 %。當(dāng)前房地產(chǎn)已成為新一輪經(jīng)濟增長點，在縣（市）、區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中的支柱產(chǎn)業(yè)地位初露端倪。自 1993年商品房銷售出現(xiàn)第一次高峰后，連續(xù)幾年在低谷徘徊， 1998 年出現(xiàn)第二次高峰， 2020 年又再次超歷史，全年商品房銷售面積達(dá) 萬平方米，商品房銷售額達(dá) 億元。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 d、房地產(chǎn)市場價格持續(xù)走高。 項目 整體規(guī)劃合理， 設(shè)計理念先進(jìn)， 科學(xué)的客流導(dǎo)入系統(tǒng)，讓客人輕松進(jìn)入 商區(qū)的每一個角落，使每一間商鋪都是黃金旺《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 鋪。 岳陽住宅市場處于結(jié)構(gòu)性短缺階段，新產(chǎn)品、新理念對市場沖擊大。 ㈡ 工程地質(zhì) 及地震 １、工程地質(zhì) 勘察區(qū)上層為第四系全新統(tǒng)，殘坡積和部分淤積的土層，厚度不一，一般厚 ～ 米，局部表層有少量人工填土，系居民建房后整平地面的殘留物。第三層為強風(fēng)化板巖厚約 米 ,下為中等風(fēng)化板巖厚約，強風(fēng)化板巖強度高 ,工程性能好承載力大 ,是建筑物基礎(chǔ)較好的持力層 ,場地 范圍內(nèi)沒有區(qū)域斷層穿過 ,在控制深度范圍內(nèi) 不存在液化、土洞等不良地質(zhì)作用，工程 地質(zhì)條件較好，地基承載力 粉質(zhì)粘土 層為 2250kpa， 強 風(fēng)化板巖為 430kpa，地面標(biāo)高平均為 （黃海高程系）。其特點為：春濕多雨，夏季多旱，暑熱期長，嚴(yán)寒期短，無霜期長，光照充足，熱能充裕。 項目定位 以 商業(yè)為主、住宅為輔，突出特色、創(chuàng)立品牌，合理計算、擇優(yōu)定案，節(jié)約成本、提高效率。樓面裝修及粉刷取 。 ⑸ 非承重墻采用混凝土小型砌塊或粘土空心磚，厚度為2 190，耐火極限大于 。 沖洗道路、場地用水按 10L/ 計。 ⑷ 排水系統(tǒng) 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 采用雨污分流制的設(shè)計原則 雨水采用重力流直接排入城市排水管網(wǎng) 污水主要為生活污水，通過設(shè)置地埋式二級生化處理裝置排入城市下水道管網(wǎng)。 ⑷ 保安接地與防雷接地 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 本項目低壓側(cè)工作接地采用 TNCS系統(tǒng)，接地包括變電所的接地，弱電系統(tǒng)的工作接地，建筑物防雷接地等采用聯(lián)合接地，接地電阻≤ 1歐姆。 ⑷加強用電管理，減少能耗。 ⑵噪音 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 建設(shè)期內(nèi)機械及運輸車輛產(chǎn)生的噪音，通過建筑機械設(shè)備選用和避免深夜作業(yè)（一般不超過晚上十點）來進(jìn)行控制。 ②平面布置上，要考慮設(shè)置消防通道、消防龍頭。 冷卻水消防系統(tǒng)采用常 高壓給水消防系統(tǒng)。 ⑹按規(guī)定搞好抗震設(shè)防和防雷減災(zāi)設(shè)計。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 七、投資估算與資金籌措 ㈠ 投資估算編制范圍與依據(jù) １、編 制范圍 本項目的投資估算范圍包括：土地征用拆遷，前期工程、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、建筑安裝工程、公共設(shè)施配套、管理費用、財務(wù)費用、銷售費用以及不可預(yù)見費用等。 詳見投資估算表 序號 項 目 數(shù)量 金額（萬元） 百分比（ %） 備注 1 土地費用 2 建筑安裝工程費用 32020 m2 3 前期工程費用 4 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 5 公共設(shè)施配套建設(shè)費 6 管理費用 7 財務(wù)費用 貸款 2020萬元 8 銷售費用 9 不可預(yù)見費用 10 總投資 100 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 表 71 投資估算表 本項目需資金 5120萬元，融資方案為： 自有資金 2182萬元，占 %； 預(yù)售收入 938萬元，占 %； 申請銀行貸款 2020萬元，占 %。總開發(fā)成本） 100% =（ 247。具有較強的盈利能力和較高的經(jīng)營收入盈利水平。 風(fēng)險 分析 表 8７ 風(fēng)險 分析表 項 目 銷售收入 （萬元） 成本及 稅金 （萬元） 所得稅 （萬元） 開發(fā)利潤 （萬元） 開發(fā) 利潤率 （ %） 銷售 利潤率 （ %） 盈虧 平衡點 （ %） 基準(zhǔn)情況（所得稅前） 銷售收入不變、成本上升 5% 成本不變，銷售收入減少 5% 銷售收入減少 5%，成本上升 5% 基準(zhǔn)情況（所得稅后） 銷售收入不變、成本上升 5% 成本不變，銷售收入減少 5% 銷售收入減少 5%，成本上升 5% 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 九、結(jié)論與建議 ㈠ 結(jié)論 通過對建設(shè)場地。根據(jù)以上分析，項目實施后可實現(xiàn)所得稅后利潤 萬元，有足夠的貸款償還能力。銷售收入） 100% =（ 247。地下層按均價 2020 元 /平方米銷售，群樓按均價 4500 元 /平方米銷售，高尚住宅按均價 2500 元/平方米銷售，空中會所按均價 5000 元 /平方米銷售，累計銷售額 。 ②土建工程費用依據(jù)岳陽市造價辦公室提供單位工程造價估算標(biāo)準(zhǔn)。 項目 建設(shè) 工程從 2020年 11月開展前期工作，到 2020年 3月 破土動工， 2020 年 9 月 完 成裙樓封頂， 并 展開 銷售 宣傳 和預(yù)售 。 消防外協(xié) 消防外協(xié)由開發(fā)商或物管與岳陽市消防支隊協(xié)商解決。 ④電器、電線的布置與裝飾物要有一段安全距離。 ⑷其他廢棄物 ▲ 生活垃圾。 節(jié)水 ⑴采取節(jié)水型設(shè)備設(shè)施，降低水資源消耗。 弱電 ⑴ 通信 本項目位于 南湖大道 ，為 城市的中心地帶， 城區(qū)通信主干線貫穿項目地，完全滿足項目的需要。 項目單位對本工程的有關(guān)要求。 用水量 2噸 /天 未預(yù)見用水量按總用水量的 15%計。 （四） 公用輔助工程 １、給排水 ⑴ 編制依據(jù) 《室外給水設(shè)計規(guī)范》 GBJ1386（ 1997年版）； 《室外排水設(shè)計規(guī)范 》 GBJ1487（ 1997年版）； 《建筑給排水設(shè)計規(guī)范》 GBJ1588（ 2020 年版）； 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GBJ1687（ 2020年版）； 《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 GB89781996； 《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》 GBJ14090。 基礎(chǔ)設(shè)計 本工程暫定采用大孔徑人工挖孔灌注樁，一柱一樁。 表 41 建設(shè)規(guī)模表 主體工程建筑面積 地下層面積 合計（ m2） （ 29735m2） （ 2265m2） 32020 商業(yè)鋪面面積（ m2） 住宅面積（ m2） 空中會所 車庫 5100（ m2） 22655（ m2） 1980（ m2） 70（車位） 樓層功能： 地下層為地下車庫和設(shè)備及輔助用房 等 。是湖南唯一臨江口岸，是長江沿岸對外開放城市。根據(jù)占探了解，土層中上層滯水的埋深大于 － 米，水量不豐，主要受大氣降水和湖水升降的影響而變化。 建設(shè)場地 原始地貌類型為侵蝕丘陵區(qū)的沖溝部位。 項目區(qū)相對老城區(qū) 具有更好的環(huán)境的規(guī)劃，競爭力強，能夠吸引客戶前來購房。 項目周邊的 地 區(qū)集中了大量市民群體， 且毗鄰 南 湖廣場 ，是人流、物流、信息流的集散地， 利于項目 開發(fā) 。住宅價格指數(shù)同比上漲 %，其中普遍高層住宅漲幅最大為 %，如位于一般地段定向開發(fā)的晚報社普遍高層住宅 ，去年同期 1300 元 /平方米，今年 5 月售價為 1400 元 /平方米，同比提價 %；其次是普遍多層住宅上漲 %，如香洲名都售價 1629 元 /平方米，同比提價 5%。受商品房銷售大幅上升的影響，岳陽市空置房減少。 a、房地產(chǎn)開發(fā)的投資額越來越大，市場越做越活。 ⑴ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)狀 a、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)隊伍不斷壯大。首先，全省經(jīng)濟社會將保持較快的發(fā)展勢頭，城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增加，城鎮(zhèn)化加速推進(jìn)，住房消費需求將繼續(xù)增長。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789