【正文】 以內(nèi)的管道及設(shè)施歸用戶或產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)維護(hù)管理； ⑤對(duì)進(jìn)戶總水表及表井，用戶有責(zé)任進(jìn)行保護(hù)。簽訂供用電合同（協(xié)議）簽約、繳納相關(guān)費(fèi)用。 的有效期為三個(gè)月，逾期注銷。 （ 1）承辦部門：濟(jì)南市城管局養(yǎng)護(hù)處 （ 2）申報(bào)資料：給排水施工圖 （ 3）申辦程序：執(zhí)圖，到城管局養(yǎng)護(hù)處辦理審批手續(xù)。 （ 4）辦結(jié)時(shí)限： 7 個(gè)工作日 （ 5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：視具體情況而定。 理的五大資源。廣義的市場調(diào)查則是針對(duì)商品或勞務(wù)，即對(duì)商品或勞力從生產(chǎn)者到達(dá)消費(fèi)者這一過程中全部商業(yè)活動(dòng)的資料、情報(bào)和數(shù)據(jù)作系統(tǒng)的收集、記錄、整理和分 析，以了解商品的現(xiàn)實(shí)市場和潛在市場。 ② 有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的法律規(guī)定。 ⑥ 項(xiàng)目所在地區(qū)的對(duì)外開放程度和國際經(jīng)濟(jì)合作的情況，對(duì)外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況。 （ 4） 房地產(chǎn)市場需求和消費(fèi)行為調(diào)查 ① 消費(fèi)者對(duì)某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點(diǎn)、房地產(chǎn)市場需求發(fā)展趨勢(shì)。 ① 房地 產(chǎn)市場現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場生命周期。 ③ 房地產(chǎn)商品價(jià)格需求彈性和供給彈性的 大小。 ③ 房地產(chǎn)廣告預(yù)算與代理公司調(diào)查。 ③ 租售代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理的情況。 ④ 對(duì)競爭者廣告的監(jiān)視和廣告費(fèi)用、廣告策略的研究。全面普查是指對(duì)調(diào)查對(duì)象總體所包含的全部個(gè)體都進(jìn)行調(diào)查。隨機(jī)抽樣在市場調(diào)查中占有重要地位，在實(shí)際工作中應(yīng)用很廣泛?？茖W(xué)設(shè)計(jì)調(diào)查表，有效地運(yùn)用個(gè)人訪問技巧是此方法成功的關(guān)鍵。再次，問題中不要使用專門術(shù)語，比如容積率、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、筒中筒結(jié)構(gòu)等。調(diào)查人員將被調(diào)查人員集中在一起，要求每人答一份卷，在規(guī)定時(shí)間答完，這樣被調(diào)查人員不能彼此交換意見，使個(gè)人意見充分表達(dá)出來。 觀察法有三種形式。 在取得被調(diào)查同意之后。但是由于人力、物力的限制，還有調(diào)查技術(shù)條件的限制， 使得我們不得不從以下四個(gè)方面來考慮調(diào)查的規(guī)模。 3．問 題涵蓋面的廣度。為了使市場調(diào)查工作順利進(jìn)行，保證其質(zhì)量，在進(jìn)行市場調(diào)查時(shí)，應(yīng)按一定程序來進(jìn)行。 當(dāng)企業(yè)對(duì)需要研究的問題和范圍不明確，無法確定應(yīng)該調(diào)查哪些內(nèi)容時(shí)，可以采用探測性調(diào)查來找出癥結(jié)所在，然后再作進(jìn)一步研究。 3．因果性調(diào)查。 三、初步調(diào)查 初步調(diào)查的目的是了解產(chǎn)生問題的 一些原因，通常有三個(gè)過程。 （三）房地產(chǎn)出售統(tǒng)計(jì)表，包括已售和待售房地產(chǎn)的名稱、地區(qū)、開發(fā)商、數(shù)量、結(jié)構(gòu)類型、 成交期、成交條件（預(yù)付款、貸款額和利率、償還約束、其他附加條款等）、出售時(shí)的房齡和狀況、客戶資料和調(diào)查日期等項(xiàng)目。在資料編輯整理過程中，要檢查調(diào)查資李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留 言。撰寫調(diào)查報(bào)告應(yīng)做到： （ 1）客觀、真實(shí)、準(zhǔn)確地反映調(diào)查 成果； （ 2）報(bào)告內(nèi)容簡明扼要，重點(diǎn)突出； （ 3）文字精練，用語中肯； （ 4）結(jié)論和建議應(yīng)表達(dá)清晰，可歸納為要點(diǎn)； （ 5）報(bào)告后應(yīng)附必要的表格和附件與附圖，以便閱讀和使用； （ 6）報(bào)告完整，印刷清楚美觀。因此要求調(diào)查者對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)、交易、消費(fèi)和服務(wù)諸環(huán)節(jié)有深刻認(rèn)識(shí)，具有較強(qiáng)的職業(yè)責(zé)任感、觀察市場的敏銳性和勇?lián)L(fēng)險(xiǎn)的膽略。 （四）要具備較強(qiáng)的社交能力。訪問市場上曾經(jīng)發(fā)生交易行為的買方或賣方，應(yīng)著重查訪成交標(biāo)的物的位置、面積、交易價(jià)格、交易當(dāng)時(shí)的狀況和其他條件等。一個(gè)成功的租售個(gè)案更能代表市場的接受力，其代表性和參考價(jià)值更為肯定，這種資料可靠程度更高。只有在互惠互利的情況下房地產(chǎn)同業(yè)間的資料交流才能進(jìn)行。 主要有政府各類統(tǒng)計(jì)資料中有關(guān)房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)和分析材料；與房地產(chǎn) 業(yè)相關(guān)的銀行、消費(fèi)者協(xié)會(huì)、咨詢機(jī)構(gòu)以及新聞媒體所提供的資料；來自上級(jí)主管部門和行業(yè)管理機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)的資料；一些專業(yè)和非專業(yè)研究機(jī)構(gòu)提供的相關(guān)資料，以及來自本企業(yè)各部門的數(shù)據(jù)材料。 1．內(nèi)部二手資料。 （一）二手資料。 （七）向房地產(chǎn)租售經(jīng)辦人員討教，參加房地產(chǎn)交易展示會(huì)、展覽會(huì)、換房大會(huì)、了解各類信息、行情、索取有關(guān)資料。 （五）同業(yè)間資料的交流，房地產(chǎn)同業(yè)間若能秉持合作的態(tài)度，以經(jīng)整理分析的二手資料進(jìn)行交流，則大有裨益。 （三）房地產(chǎn)公司公開推出的各種銷售或出租廣告。房地產(chǎn)開發(fā)商在決 定土地開發(fā)區(qū)位、土地利用方式，或規(guī)劃設(shè)計(jì)方向時(shí)，往往牽涉上億元投資決策的成敗，所以更需要依據(jù)正確、有效的資料。市場調(diào)查人員所作的適當(dāng)評(píng)議，透過現(xiàn)象探討本質(zhì)的綜合分析，就有關(guān)現(xiàn)象分析利弊和長遠(yuǎn)趨勢(shì)，將會(huì)幫助 決策者對(duì)市場需求和市場動(dòng)態(tài)作出正確判斷。房地產(chǎn)市場調(diào)查人員的基本素質(zhì)要求如下： （一）必須具備創(chuàng)新能力。調(diào)查報(bào)告反映了調(diào)查工作的最終成果。首先，要進(jìn)行編輯整理。 （一）當(dāng)?shù)?房地產(chǎn)資源統(tǒng)計(jì)表，包括房地產(chǎn)分布、面積、類型、單位價(jià)格、單位總價(jià)、開發(fā)程度、居住密度、交易狀況和規(guī)模、使用期限、抵押保險(xiǎn)、政策限制、競爭程度、發(fā)展遠(yuǎn)景、其他具體情況和調(diào)查日期等項(xiàng)目。 二、收集信息資料 市場營銷調(diào)查需要搜集大量的信息資料，其中有些資料需要經(jīng)常不斷地搜集，有些需要定期搜集，大多數(shù)是需要時(shí)才進(jìn)行搜集。也就是說描述性調(diào)查旨在說明什么、何時(shí)、如何等問題，并不解釋為何的問題。根據(jù)調(diào)查目的的不同，可以采 用探測性調(diào)查、描述性調(diào)查、因果性調(diào)查來確定。越是深層的調(diào)查，所要求調(diào)查員的專業(yè)技術(shù)越多，所需時(shí)間越長，經(jīng)費(fèi)越高。 樣本涵蓋面與樣本數(shù)是相依的，抽樣涵蓋面越廣，所需樣本數(shù)也越大，若樣本數(shù)不是隨著增大，則屬于完全隨機(jī)抽樣法，雖然在整體上樣本具有代表性。例如調(diào)查廣告效果時(shí)，可選定一定消費(fèi)者作為調(diào)查對(duì)象，對(duì)他們進(jìn)行廣告宣傳，然后根據(jù)接受的效果來改進(jìn)廣告詞語、聲像等。例如，要比較在不同報(bào)刊雜志上刊登廣告的效果好壞。 這種方法是指調(diào)查人員不與被調(diào)查者正面接觸，而是在旁邊觀察。 ②訪 問法的形式 調(diào)查表設(shè)計(jì)好之后，按照調(diào)查人員與被調(diào)查人員的接觸方式不同，可將訪問法劃分為三種形式。因?yàn)檩^長的問題容易被調(diào) 查者混淆。 （ 1）訪問法。 （ 3）隨機(jī)抽樣。下面簡要分析每一種調(diào)查方法特征。 ② 對(duì)競爭者的商品房設(shè)計(jì)、室內(nèi)布置、建材及附屬設(shè)備選擇、服務(wù)優(yōu)缺點(diǎn)的調(diào)查與分析。 ② 房地產(chǎn)市場營銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢(shì)及其原因。 ① 房地產(chǎn)廣告的時(shí)空分布及廣告效果測定。 ① 影響房地產(chǎn)價(jià)格變化的因素，特別是政府價(jià)格政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的影響。如不同消費(fèi)者的不同購買行為，消費(fèi)者的購買模式，影響消費(fèi)者購買行為的社會(huì)因素及心理因素等。優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境，對(duì)發(fā)揮房地產(chǎn)商品的效能，提高其使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益具有重要作用。 ④ 國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 二、房地產(chǎn)市場調(diào)查的主要內(nèi)容 1 . 房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查 （ 1）政治法律環(huán)境調(diào)查 ① 國家、省、市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的方針政策。狹義的市場調(diào)查是以科學(xué)方法收集消費(fèi)者購買和使用商品的動(dòng)機(jī)、事實(shí)、意見等有關(guān)資料，并予以研究。 （ 4）辦結(jié)時(shí)限： 7 個(gè)工作日 （ 5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：視具體情況而定。 （ 3）申辦程序： ① 需要占用主、次干路機(jī)動(dòng)車道、非機(jī)動(dòng)車道、人行道、隔離帶及其他附屬設(shè)施的，應(yīng)向市公安交通管理部門提出申請(qǐng)。 （ 5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：采暖開戶費(fèi)該費(fèi)用由區(qū)域供熱公司收取，按建筑面積計(jì)， 110元 /平米。 （ 6）應(yīng)注意的事項(xiàng)： ① 新建受電工程項(xiàng)目在立項(xiàng)階段，開發(fā)商應(yīng)與供電企業(yè)聯(lián)系，就工程供電的可能性、用電容量和供電條件等達(dá)成意向性協(xié)議，方可定址，確定項(xiàng)目； ② 供電方案的有效期，是指從供電方案正式通知書發(fā)出之日起至交納供電貼費(fèi)并受電工程開工日為止。 （ 1）承辦部門：濟(jì)南市供電局 （ 2）申報(bào)資料： ① 項(xiàng)目的立項(xiàng)批文； ② 有關(guān)的用電資料，包括用電地點(diǎn)、電力用途、用電性質(zhì)、用電設(shè)備清單、用電負(fù)荷、保安電力、用電規(guī)劃等； ③ 按市供電局規(guī)定的格式填寫的用電申請(qǐng)。詳見附李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留 言。 應(yīng)注意的事項(xiàng)： 1.“ 兩書 ” 的交付時(shí)間為：商品房交付的時(shí)間； 起計(jì)算； 1998 年建設(shè)部頒布的《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》。對(duì)符合規(guī)定條件的申報(bào)件，權(quán)屬證書應(yīng)在 15 個(gè)工作日內(nèi)辦理完畢。 ：收到申報(bào)表和申報(bào)資料后， 7 日內(nèi)辦理完畢。 （三）施工許可證的辦理 ：濟(jì)南市建設(shè)委員會(huì) ： ① 報(bào)建證； ② 計(jì)委立項(xiàng)批文； ③ 市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書及附圖； ④ 施工合同備 案登記表； ⑤ 質(zhì)監(jiān)委托書； ⑥ 監(jiān)理合同鑒證； ⑦ 施工單位安全報(bào)監(jiān)書； ⑧ 總包單位中標(biāo)通知書； ⑦ 建筑工程質(zhì)量責(zé)任卡； ⑧ 施工許可申請(qǐng)表。 （ 4）辦結(jié)時(shí)限： ① 審查招標(biāo)單位資格、招標(biāo)申請(qǐng)書和招標(biāo)文件，在三日內(nèi)完成；② 評(píng)標(biāo)、定標(biāo)，一般工程在三日內(nèi)完成；大、中型工程在七日內(nèi)完成，特殊工程可適當(dāng)延長； ③ 審查合同，在收到送審文本后三日內(nèi)完成。 二、實(shí)施程序 （一）項(xiàng)目報(bào)建 ：濟(jì)南市建設(shè)委員會(huì) ： ① 計(jì)委批準(zhǔn)的當(dāng)年投資計(jì)劃； ② 市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書、定點(diǎn)紅線圖、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案規(guī)劃審查意見書； ③ 工程建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建申請(qǐng)表。在繳納上述費(fèi)用后，方可領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 4）辦結(jié)時(shí)限：如辦理了人防結(jié)建手續(xù)證明，則無須辦理人防設(shè)計(jì)審查手續(xù)；如未辦理人防結(jié)建手續(xù)證明，圖紙審查時(shí)限在 10 個(gè)工作日以內(nèi)。 （ 5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：執(zhí)行國家計(jì)委、建設(shè)部計(jì)價(jià)格[2020]10 號(hào)文件和省物價(jià)局、魯價(jià)費(fèi)發(fā) [2020]45 號(hào)文件的有關(guān)規(guī)定，按建筑面積計(jì)，分為住宅、商住樓、辦公寫字樓、醫(yī)院、托幼、中小學(xué)教學(xué)樓、高等院校教學(xué)樓、綜合樓、商場、賓館、酒店、超市、工業(yè)項(xiàng)目、倉庫等 9 類建筑按不同標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取。 （ 5）應(yīng)注意的事項(xiàng)：單體 10000 平方米以上的建筑工程，必須進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)，行政監(jiān)督部門為市建委設(shè)計(jì)處。開發(fā)商在辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)持當(dāng)年的建設(shè)計(jì)劃、土地使用證件、建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程擬建位置的地形圖、建設(shè)工程總平面圖、符合審定設(shè)計(jì)方案的施工圖及消防、設(shè)計(jì)質(zhì)監(jiān)部門對(duì)施工圖的批復(fù)意見、建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證，向市規(guī)劃管理部門提出建設(shè)申請(qǐng)，經(jīng)審查批準(zhǔn)后，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 （一）建設(shè)拆遷臨時(shí)用地許可證的取得 ：濟(jì)南市國土資源局 ： ① 用地申請(qǐng)； ② 建設(shè)用地規(guī)劃許可證； ③ 建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書及附圖； ④ 建設(shè)用地規(guī)劃意見。 ②地籍調(diào)查：區(qū)國土局對(duì)受理的宗地進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查和地籍測量，本宗地及鄰宗地法人或其委托人在確認(rèn)的地籍調(diào)查上簽字。 中標(biāo)人、競得人應(yīng)當(dāng)按照成交確認(rèn)書約定的時(shí)間，與出讓人簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。掛牌期間可根據(jù)競買人競價(jià)情況調(diào)整增價(jià)幅度。 ③評(píng)標(biāo)小組進(jìn)行評(píng)標(biāo)。 濟(jì)南市土地收購儲(chǔ)備中心在投標(biāo)、拍賣或者掛牌開始日前 20 日發(fā)布招標(biāo)、拍賣或者掛牌公告，公布招標(biāo)拍賣掛牌出讓宗地的基本情況和招標(biāo)拍賣掛牌的時(shí)間、地點(diǎn)。 ：劃撥土地的范圍僅限于： ； 基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地 ； 、交通、水利等項(xiàng)目用地；、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。 拆遷是指項(xiàng)目選址在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上 ,為達(dá)到施工要求的場地條件 ,拆除建設(shè)用地上原有房屋及其附屬物 ,并對(duì)原用地者進(jìn)行補(bǔ)償、安置的行為。市計(jì)委在收到申報(bào)資料后進(jìn)行審查，對(duì)符合條件的，市計(jì)委予 以批復(fù)。納入土地收購出讓的項(xiàng)目，開發(fā)商在通過招標(biāo)、拍賣方式取得開發(fā)土地使用權(quán)后，憑《中標(biāo)確認(rèn)書》或《拍賣成交確認(rèn)書》和《國有土地使用權(quán)出讓合同》。 第二章 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序 第一節(jié) 項(xiàng)目立項(xiàng) 一、概述 發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)，是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的第一步，即取得的政府主管部門（省李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留 言。 工程建設(shè)階段，是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從列入年度施工計(jì)劃起，到項(xiàng)目施工全部完成 ,通過工程竣工綜合驗(yàn)收 ,達(dá)到業(yè)主使用條件的過程。 （ 4）經(jīng)審定通過的設(shè)計(jì)方案 ,是編制初步設(shè)計(jì)或施工圖的依據(jù) ,也是取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的必備文件。 3．土地使用權(quán)取得的程序 土地使用權(quán)取得的程序，就是開發(fā)商在項(xiàng)目立項(xiàng)通過 (取得建議書批復(fù) ,可行性研究批復(fù) )，并取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后 ,辦理取得土地使用權(quán)手續(xù)的 程序。對(duì)于近年來新出現(xiàn)的概念、有爭議的理 念以及理論探討如社區(qū)、心理學(xué)、社會(huì)學(xué)的概念涉及較少。 前 言 房地產(chǎn)業(yè)是基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)和推動(dòng)力，同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)又具有較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，住宅的發(fā)展能夠促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的興起和發(fā)展，從各國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史和我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)踐來看，我國的房地產(chǎn)業(yè)必將成為居民的消費(fèi)熱點(diǎn)和推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。 第四節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序概述 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)，并進(jìn)行出售的行為。 項(xiàng)目規(guī)劃申報(bào)的基本程序如下： 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留 言。 征地是指項(xiàng)目選址用地為集體土地時(shí) ,要按照法定的程序和依據(jù)報(bào)請(qǐng)有批準(zhǔn)權(quán)限的政府審批以后 ,對(duì)集體土地及地上物等依法補(bǔ)償，補(bǔ)助后，將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的一種行為。辦理工程建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)；繳納各種費(fèi)用；開工建設(shè)；項(xiàng)目竣工后，由主管部門（市質(zhì)檢站、市開發(fā)辦）進(jìn)行綜合