【正文】 ..... 30 客戶定位 ................................................................................... 30 產品定位 ................................................................................... 30 項目租售價格、出租率定位 .................................................... 30 C、酒店市場分析 ................................................................................ 32 一、高星級酒店市場分析 ................................................................. 32 整體市場分析 ............................................................................ 32 供需情況分析 ............................................................................ 33 房價、入住率分析 .................................................................... 35 周邊酒店地塊成交情況 ............................................................ 36 結論 ........................................................................................... 36 二、競爭項目分析 ............................................................................ 37 3 三、酒店部分 SWOT 分析 ............................................................... 38 四、酒店部分定位 ............................................................................ 39 客戶定位 ................................................................................... 39 產品定位 ................................................................................... 39 項目房價及入住率定位 ............................................................ 39 經營模式建議 ............................................................................ 40 第四部分 規(guī)劃設計初步分析 ............................................................ 42 一、規(guī)劃設計的可行性分析 ............................................................. 42 二、規(guī)劃設計的初步概念 ................................................................. 43 第五部分 工程開發(fā)計劃及項目租售計劃 ........................................ 44 一、 工程開發(fā)計劃 ............................................................................ 44 二、 工程開發(fā)計劃節(jié)點 ..................................................................... 44 三、項目租售收入測算 ..................................................................... 45 四、資金回款計劃 ............................................................................ 46 第六部分 項目投資估算和資金籌措計劃 ....................................... 47 一、投資估算 .................................................................................... 47 二、資金籌措計劃 ............................................................................ 49 資金投入計劃及資金需求 ........................................................ 49 貸款回款計劃 ............................................................................ 50 貸款和股東貸款使用等融資計劃及相應的還款計劃 ............. 50 第七部分 項目財務分析 ................................................................... 51 一、成本利潤分析 ............................................................................ 51 二、現金流量分析 ............................................................................ 51 4 第八部分 風險分析 ........................................................................... 55 一、定性分析 .................................................................................... 55 二 、定量分析 .................................................................................... 55 敏感性分析 ............................................................................... 55 銷售型項目盈虧平衡點分析 .................................................... 56 第九部分 SWOT 分析 ......................................................................... 57 一、優(yōu)勢和機會 ................................................................................ 57 二、劣勢和威脅 ................................................................................ 57 第十部分 結論與建議 .......................................................................... 59 附件 ....................................................................................................... 60 5 第一部分 項目概況 一、 基本情況 本項目西靠 XX 南路小 XX 金融貿易區(qū)、北臨 XX 北外灘、東面是 XX 路末段、南側是主交通干道 —— XX 大道，地塊原為 XX造船廠。本項目分 ______期開發(fā)，各期規(guī)劃指標如下表所示： 規(guī)劃指標匯總表 項目 合計 一期 二期 三期 …… 占地面積 (m2) 畝 (畝 ) 容積率 地上建筑面積 (m2) 商業(yè)面積 (m2) 辦公面積 (m2) 酒店面積 (m2) 公建面積 (m2) 其他面積 (m2) 地下建筑面積 (m2) 總建筑面積 (m2) 總車位數 (個 ) 地下車位數 (個 ) 五、 項目周邊配套 本項目地塊靠近小 XX 區(qū)域，公共交通便捷、車行交通狀況也非常良好。臨近的 XX 醫(yī)院、昌邑路小學、東昌中學等將使得本項目客戶在就醫(yī)、求學方面沒有后顧之憂。 出讓底價及付款方式 競爭對手分析 9 二、 合作項目取得方式 合作方基本情況 合作方名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間、特殊背景等。目前，基本上呈南北互映之勢，即正大廣場為主的小XX 地區(qū)和以第一八佰伴商廈為主的新上海商業(yè)城兩大商業(yè)板塊。 各主要區(qū)域商業(yè)物業(yè)出租率比較 入住商戶的質量方面， XX 商區(qū)內的品牌商戶數量也少于其它地區(qū)，究其主要 原因仍然是目前商業(yè)氛圍不夠成熟造成的。在 XX 商務區(qū)有鷺鷺酒家、小南國、鮮墻房等針對商務客人為主的高檔餐飲；在靠近居民區(qū)有紅泥大酒店、躍民酒家、云都浴場等針對普通消費群的中檔商家。這些優(yōu)勢決定了浦西主要商業(yè)街區(qū)在未來幾年內的租金水平仍將高于 XX 地區(qū)。 15 正大廣場 華潤時代廣場 第一八佰伴開業(yè)時間2 0 0 2 /7 1997 1995位置陸家嘴銀城西路 張楊路、浦東南路 張楊路、浦東南路建筑面積 / 層數240000/12 57000/10 108000/12經營模式超大型購物中心購物中心 ( 以服飾為主 ) 百貨店 ( 自營 )內容1 2 樓：世界頂級品牌；3 樓：新潮男裝； 4樓：高檔商品； 5樓：美食天地； 6樓：購物樂園；7 樓：中國城；8 樓：娛樂天地；9 樓：會員俱樂部；10 樓：多功能會議廳品牌服飾、運動服飾、牛仔服飾、休閑餐飲、兒童天地家居廣場、汽車展示、餐飲、男女服飾、休閑服飾、工藝品、日用品、家電、超市、兒童天地、美食廣場、娛樂中心目標顧客 高收入人士 中高收入人士 普通大眾配比 :零售比例 60% 70% 72%餐飲比例 15% 18% 20%娛樂比例 25% 12% 8%租金范圍 美元 / 平方米 / 天 5 美元 / 平方米/ 天20% 25%( 扣率 )定位 高檔 中高檔 大眾營運狀況 ( 2 0 0 1 ) 招商中 出租率 90% 左右 年營業(yè)額 1 2 . 9 7 億元二、競爭項目分析 大型購物商場分析 目前 XXXX 地區(qū)已有三家大型的購物廣場商場，它們分別是正大廣場、華潤時代廣場及第一八佰伴商廈，三家商場建筑面積總計將近 40 萬平方米，如此大的體量將對未來本項目可能之商業(yè)物業(yè)產生強大的競爭壓 力。這一包羅萬象，應有盡有的經營方式之優(yōu)勢在于可以滿足不同消費者對各式消費內容的需求。 ? 地塊整體開發(fā)之互動效應，可依托住宅、辦公樓的大面積開發(fā)所帶來的客流。因此， 本項目應力求以“精”和“?！比伲圆惋媻蕵窞橹?，結合時尚健身和精品購物。以精品購物提升整體形象水平。 甲級寫字樓供應和需求發(fā)展及預測 05000001000000150000020xx000250000030000001995 1996 1997 1998 1999 20xx 20xx平方米供應 需求（累積吸納量） 1999 年租金降至最低時，一些公司開始乘低吸納寫字樓，該年的吸納量即達 484780 平方米。因此，租金大規(guī)模的起伏波動的概率較小。 租金、空置率分析 租金走勢 租金走勢1