【正文】 一般人常常忽略公司內(nèi)部資料的可貴性而未加以利用。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留 言。 二、基本資料搜集。這種價格與完成交易時的價格可能尚有差距存在，但是已能大致估出不動產(chǎn)市場的基本行情。 （六）準交易資料的收集。調(diào)查時忌諱僅以膚淺的見聞不加查證即作為依據(jù)。但應注意其中的銷售或租賃標的物的狀況等基本條件 。因此，市場調(diào)查人員可利用其提供的資料，增加市場調(diào)查的深度和廣度。在訪問中應盡量了解其交易進行時的狀況，并從其提供的資料中盡可能導引出其他市場的交易線索。由此可見資料的重要性。調(diào)查者在個人形象上要顯得干練、穩(wěn)重，給人以可信賴感；要善于同那些與房地產(chǎn)市場相關(guān)的人士交往，打通社會各方面的信息渠道，在社交中了解市場動態(tài)信息。市場調(diào)查人員的工作決不簡單是提供調(diào)查資料，因為把大量的市場信息推給決策者，并不會減少決策的難度。只有這樣，才能在市場調(diào)查工作中，不斷開拓豐富的信息資源，使房地產(chǎn) 市場調(diào)查工作走上健康發(fā)展的新路。 第四節(jié) 調(diào)查隊伍的組建 組織高效、靈敏的市場調(diào)查工作是一門重要的經(jīng)營藝術(shù)，其首要條件是需要配備一支素質(zhì)較高的市場調(diào)查人員隊伍。 在作出結(jié)論以后，市場營銷調(diào)查部門必須提出若干建議方案，寫出書面報告，提供給決策者。 七、撰寫和提交調(diào)查報告 撰寫和提交調(diào)查報告是房地產(chǎn)市場調(diào)查工作的最后一環(huán)。 料的誤差，剔除那些錯誤的資料；之后要對資料進行評定，以確保 資料的真實與準確。 六、調(diào)查資料的整理分析 這一步驟是將調(diào)查收集到的資料進行匯總整理、統(tǒng)計和分析。 （四）房地產(chǎn)個案市調(diào)分析表，包括案名、區(qū)位、投資公司、產(chǎn)品規(guī)劃、推出日期、入伙日期、基地面積、建筑密度、土地使用年限、單位售價、付款方式、產(chǎn)品特色、銷售策略、客源分析、媒體廣告、調(diào)查日期等項目。一項房地產(chǎn)市場調(diào)查工作至少應設計以下四種調(diào)查表格。其一，研究搜集的信息材料，了解一些市場情況和競爭概況；其二，與企業(yè)有關(guān)領(lǐng)導進行非正式談話，尋找市場占有率下降的原因；其三，了解市場情況，即消費者對本公司所開發(fā)經(jīng)營的房產(chǎn)態(tài)度。因果關(guān)系研究的目的在于了解以上這些自變量對某一因變量（例如對成本）的關(guān)系。 這種調(diào)查是要找出事情的原因和結(jié)果。例如在銷售過程中，發(fā)現(xiàn)銷售量和廣告有關(guān)，并不說明何者為因，何者為果。例如某房地產(chǎn)公司近幾個月來銷售下降，公司一時弄不清楚什么原因，是宏觀經(jīng)濟形勢不好所致？還是廣告支出減少或是銷售代理效率低造成的，還是消費者偏好轉(zhuǎn)變的原因等等。一般來說，確定調(diào)查目的要有一個過程，一下子是確定不下來的。 通常有七個方面，具體包括：確定問題及調(diào)研目的、收集信息資料、初步調(diào)查、調(diào)查設計、現(xiàn)場調(diào)查、資料分析、撰寫和提交調(diào)查報告。 一般而言，深與廣二者就猶如魚和熊掌，是難以兼得的。 如果調(diào)查內(nèi)容太少，掛一漏萬，就會失去調(diào)查的本意；反之，如果盡量加大調(diào)查的內(nèi)容，問卷太長，會使得調(diào)查者失去耐心，降低整個調(diào)查的可信度。 2．樣本涵蓋面的廣度。 1．樣本的數(shù)量。 實驗法是指將調(diào)查范圍縮小到一個比較小的規(guī)模上，進行試驗后取得一定結(jié)果，然后再推斷出總體可能的結(jié)果。用一定裝置記錄調(diào)查對象的某一行為。 調(diào)查人員不是親自觀察購買者的行為，而是觀察行為發(fā)生后的痕跡。 ①直接觀察法。 （ 2）觀察法。 2）談話法。例如最近房地產(chǎn)公司為了銷售某一處商品房做了不少廣告，調(diào)查員想知道、想了解這些廣告效果時，與其直接詢問被調(diào)查者的看法如何，還不如用迂回方式去了解他們有多少人知道該處的房產(chǎn)情況。一般消費者是搞不清楚這些專門術(shù)語的。 設計調(diào)查表應注意的事項：首先，問題要短。 ①設計調(diào)查表。 2．按照調(diào)查方法劃分。隨機抽樣最主要特征是從母體中任意抽取樣本，每一樣本有相等的機會，即事件發(fā)生的概率是相等的，這樣可以根據(jù)調(diào)查的樣本空間的結(jié)果來推斷母體的情況。當然由于所選對象并非全部，調(diào)查結(jié)果難免會有一定誤差。如果把一個城市的人口、年齡、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)、收入分布情況系統(tǒng)調(diào)查了解后，對房地產(chǎn)開發(fā)將是十分有利的。 第二節(jié) 調(diào)查方法與條件 一、調(diào)查方法 市場調(diào)查有許多方法，可分為兩大類，第一類按選擇調(diào)查對象來劃分，有全面普查、重點調(diào)查、隨機抽樣、非隨機抽樣等；第二類是按調(diào)查對象所采用的具體方法來劃分，有訪問法、觀察法、實驗法。 ⑤ 對競爭情況銷售渠道使用情況的調(diào)查和分析。房地產(chǎn)市場競爭情況的調(diào)查內(nèi)容主要包括： ① 競爭者及潛在競爭者（以下統(tǒng)稱競爭者）的實力和經(jīng)營管理優(yōu)劣勢調(diào)查。 ④ 房地產(chǎn)租售客戶對租售代理商的評價。 ① 房地產(chǎn)營 銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況。 ④ 人員促銷的配備狀況。 （ 7） 房地產(chǎn)促銷調(diào)查。 ④ 開發(fā)商各種不同的價格策略和定價方法對房地產(chǎn)租售量的影響。 （ 6） 房地產(chǎn)價格調(diào)查。 ② 現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務的意見及對某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。 ④ 購買行為調(diào)查。 ② 房地產(chǎn)市場需求影響因素調(diào)查。 （ 3） 社區(qū)環(huán)境調(diào)查 社區(qū)環(huán)境直接影響著房地產(chǎn)產(chǎn)品的價格，這是房地產(chǎn)商品特有的屬性。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留 言。 ③ 一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預期的通貨膨脹率。如《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》。建造好的房屋若能符合消費者的需求，銷路暢通，也就可能達到企業(yè)預先制定的效益目標。因此，廣義的市場調(diào)查不僅是單純研究購買者的心理或行為，而是對營銷活動中所有階段加以研究。 市場調(diào)查有廣義和狹義之分。隨著房地產(chǎn)市場由賣方市場向買方市場的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場競爭由價格向非價格競爭發(fā)展，使得對房地產(chǎn)市場營銷信息的需要比過去任何時候都更為強烈。挖掘道路綠地的，還應按有關(guān)法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定辦理。 7. 道路挖掘?qū)徟掷m(xù) （ 1）承辦部門：濟南市城管局市容處 （ 2）申報資料： ① 建設工程規(guī)劃許可證； ② 施工圖紙； ③ 其它有關(guān)文件。 （ 1）承辦部門：濟南市城管局市容處 （ 2）申報資料： ① 臨時占用主、次干路審批表一式五份； ② 位置示意圖； ③ 平面圖； ④ 臨時設施效果圖一式 二份。審批結(jié)束后，由城管局組織施工。 （ 4）辦結(jié)時限：視協(xié)議談判情況而定。用戶遇有 特殊情況，需延長供電方案有效期的，應在有效期到期前十天向供電企業(yè)提出申請，供電企業(yè)應視情況予以辦理延長手續(xù)。 2020 年初，國家計委經(jīng)貿(mào)委聯(lián)合下文取消供（配）電工程貼費（參見《供電行業(yè)信息》第 182 期，中國電力 企業(yè)聯(lián)合會供電分會秘書處編），濟南市供電局目前的做法是對 10KVA 以下的，全部取消； 10KVA 以上，全部緩交；特殊用戶（雙電源、臨時用電）須與市供電局簽訂協(xié)議，待正式文件下來后，再按規(guī)定執(zhí)行。 （ 4）辦結(jié)時限： 供電企業(yè)對已受理的用電申請，確定供 電方案，在下列期限內(nèi)正式書面通知用戶：①居民用戶最長不超過五天；②低壓電力用戶最長不超過十天；③高壓單電源用戶最長不超過一個月；④高壓雙電源用戶最長不超過二個月。此費用通過協(xié)商可減免。 （管道煤氣）系統(tǒng)的接駁 （ 1） 承辦部門：濟南市管道煤氣公司 （ 2）申報資料： ① 申請開戶書； ② 標準層 1： 100 平面圖、剖面圖； ③1 ： 500地形圖及用氣建筑 2 個坐標高程點（市測繪院測定的坐標高程點）。 （ 5）收費標準：用于銷售的房屋所用水表按生產(chǎn)標準收取增容費，自來水公司根據(jù)建筑物的性質(zhì)和體量，配備總表，收費標準以總表表徑的大小確定。 二、實施程序 1. 與自來水設施的接駁 （ 1）承辦部門：濟南市自來 水公司 （ 2）申報資料： ① 用水申請報告； ② 總平面圖； ③ 施工現(xiàn)場周邊地形圖。 《住宅使用說明書》的內(nèi)容 ： 、設計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應注明監(jiān)理單位； ； 、裝飾注意事項； 、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明； 、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項的說明； 、窗類型，使用注意事項； ； 、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項說明； ； 中配置的設施、設備，生產(chǎn)廠家的使用說明書。如為自建自用，則不需交納交易手續(xù)費；如進行交易買賣，則須按成交價的 %計取交易手續(xù)費。 ：辦理各種房屋權(quán)屬登記，負責初審、復審、審批的區(qū)房管局、市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心等職能部門，應在 5 個工作日內(nèi)完成所承擔環(huán)節(jié)的工作事項。 二、實施程序 ：濟南市房產(chǎn)管理局各區(qū)房管局 ： ① 營業(yè)執(zhí)照或法人代碼證； ② 土地使用權(quán)證； ③ 建設用地規(guī)劃許可證； ④ 建設工程規(guī)劃許可證； ⑤ 建設工程施工許可證； ⑥ 建設工程（質(zhì)量）竣工驗收證明； ⑦ 房屋平面圖（房屋坐落平面圖、房屋分層分戶平面圖、房屋分戶平面圖）。，辦理預售許可。 ： ① 施工許可證實行一個單項建設工程，實行一份施工許可制度；② 施工許可證分為正本、副本，正本由開發(fā)商保存，副本由施工企業(yè)保存，作為竣工驗收資料。 以上首次須繳付 50%以上，分期緩交不超過兩次。 、勞保、質(zhì)量監(jiān)督、交易信息手續(xù) 造價、勞保、質(zhì)量監(jiān)督、交易信息手續(xù)在建筑有形市場僅須交納費用即可。備案資料包括招標情況說明、開發(fā)商的招標文件、中標單位的投標文件、評標的原始記錄、中標通知書。 ： 1 個工作日。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留 言。（詳見表三）；根據(jù)國家測繪局測繪產(chǎn)品價目表，建筑放線費的收費標準為 649 元 /點。同時，在市規(guī)劃局繳納城市規(guī)劃技術(shù)咨詢服務費和建筑放線費。涉及房屋拆遷的，須附拆遷驗收證明；⑦按規(guī)定由專業(yè)主管部門審查的，應附其書面審查意見。 辦設計處的審查后方可通過。整個手續(xù)辦理通常需要 30 個工作日。 4）辦結(jié)時限：自收到圖紙資料，并繳納設計質(zhì)量審查費用之日起， 15 個工作日內(nèi)，提出圖紙審查意見。 4）辦結(jié)時限：自收到圖紙資料之日起，一般工程 10 個工作日內(nèi)；國家、省重點工程 20 個工作日內(nèi)審核完畢。 （ 4）辦結(jié)時限： 2 個工作日。對具備審批條件且符 合詳細規(guī)劃的， 7 個工作日內(nèi)核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留 言。 二小節(jié) 規(guī)劃許可證的取得 （一）概述 為加強城市規(guī)劃管理，保證濟南市整體規(guī)劃的實施，對新建、改建、擴建項目實施建設工程規(guī)劃許可證制度。 （二）拆遷手續(xù)的辦理 ：濟南市拆遷辦 ： ① 拆遷申請書； ② 項目立項批文； ③ 《建設用地規(guī)劃許可證》及附圖、附件； ④ 國有土地使用證； ⑤ 建設拆遷臨時用地許可證； ⑥ 拆遷補償、安置資金證明； ⑦ 拆遷計劃和拆遷方案； ⑧ 產(chǎn)權(quán)調(diào)換和安置用房證明。若因?qū)嶋H情況要求需要拆遷的，則需要按下列程序辦理。 ④注冊登記頒發(fā)證書：市局對批準的土地登記進行登記卡裝簿，土地權(quán)利人領(lǐng)取李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留 言。 （ 2）土地轉(zhuǎn)讓登記需要的資料 ①國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請審批表；②出讓人土地使用權(quán)證書；③土地使用權(quán)評估報告；④土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議；⑤轉(zhuǎn)讓雙方法人證明；⑥出讓人原出讓批文；⑦出讓方土地登記申請 ： ①申請：開發(fā)商持所需材料提出土地登記申請，有關(guān)人員對申請材料進行審查，并給予答復。 出讓人公布出讓結(jié)果，不得向受讓人收取費用。簽訂成交確認書后，出讓人改變競得結(jié)果，或者中標人、競得人放棄中標宗地、競得宗地的，應當依法承擔責任。 在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應當對掛牌宗地進行現(xiàn)場競價，出價最高者為競得人。 掛牌時間不少于 10 個工作日。 ： ①主持人點算競買人； ②主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃 要求和其他有關(guān)事項； ③主持人宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度。 ②由投標人或者其推選的代表檢查標箱的密封情況，當眾開啟標箱，宣布投標人名稱、投標價格和投標文件的主要內(nèi)容。對符合招標拍賣掛牌公告規(guī)定條件的，應當通知其參加招標拍賣掛牌活動。招標拍賣掛牌出讓文件應當包括招標拍賣掛牌出讓公告、投標或者競買須知、宗地圖、土地使用條件、標書或者競買申請書、報價單、成交確認書、國有土地使用權(quán)出讓合同文本。承辦部門均為：濟南市土地收購儲備中心。 ：征地管理費、復墾費、新增建設用地使用費的收取標準參見附錄六土地開發(fā)費用一覽表。實際操作中只要與土地出讓方達成協(xié)議，即可進行拆遷。征地是指項目選址用地為集體土地 ,按照法定的程序報請有批準權(quán)限的政府機關(guān)審批以后 ,對集體土地及地上物等依法補償，將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的一種行為。 在現(xiàn)階段根據(jù) 城市房地產(chǎn)管理法 的有關(guān)規(guī)定 ,房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得方式有三種：一是通過國家出讓方式獲得（即通過土地一級市場取得）；二是通過轉(zhuǎn)讓方式獲得（即通過土地二級市場取得）；三是通過與當前的土地的使用者合作等方式（即通過土地三級市場取得）。 （ 3）申辦程序：有行政主管部門的開發(fā)商，由主管行政部門轉(zhuǎn)報申報資料；無行政主管部門的開發(fā)商，可直接上報市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室，申報資料由該辦轉(zhuǎn)報市計委。對屬上級發(fā)展計劃部門審批權(quán)限內(nèi)的項目，由市計委負責轉(zhuǎn)報?？尚行匝芯繄蟾鎽哂幸韵赂郊阂?guī)劃部門對項目建設選址的初審意見；土地管理部門對