freepeople性欧美熟妇, 色戒完整版无删减158分钟hd, 无码精品国产vα在线观看DVD, 丰满少妇伦精品无码专区在线观看,艾栗栗与纹身男宾馆3p50分钟,国产AV片在线观看,黑人与美女高潮,18岁女RAPPERDISSSUBS,国产手机在机看影片

正文內容

商業(yè)地產可行性研究實際操作精簡版(參考版)

2025-06-25 13:37本頁面
  

【正文】 區(qū)域內流動人口的多少特性,對項目定位有絕對影響。區(qū)域的產業(yè)結構不斷優(yōu)化升級,第三產業(yè)比重的增加,會造成該區(qū)域對金融、服務等產業(yè)的需求,不動產產品品質和性能也因而不同。 (三)產業(yè)結構。高層次人士聚集的區(qū)域,其產品價格也就高。 (二)職業(yè)或行業(yè)類別比例。區(qū)域內的人口及戶數的增長,對當地不動產的供需有重要的影響。交通運輸系統(tǒng)隱含許多與不動產息息相關的機會與問題,在進行資料搜集之前,必須先確定所需運輸系統(tǒng)資料的范圍、內容以及時效,再選擇經濟、有效的搜集方式,才能真正掌握基地的交通運輸條件。 (二)交通運輸規(guī)劃。以上的道路系統(tǒng)完善,對房地產開發(fā)都有正面影響。道路系統(tǒng)。 這些數據資料對商業(yè)圈的發(fā)展有著重要的影響。鐵路的能量一般都以路線運載能力作為主要的評估標準,路線容量受多種因素影響,其 中包括軌道數、支線、行車制度、站場路線布置、客貨輸送方式及車輛調度、列車運輸方式等。 (一)交通運輸系統(tǒng)的現狀。   七、運輸系統(tǒng)資料搜集 在房地產市場中,交通運輸狀況關系到產品的價格、產品定位類型、區(qū)域商業(yè)繁榮程度等,所以對交通運輸系統(tǒng)相關建設問題的了解是一個非常重要的內容。是指道路及其巷道路邊停車的情況。若道路為20米以上且中間有分隔網,道路兩邊的行人就無法通過,不過此時往往有較密集的過街天橋。商業(yè)氣息繁榮的一面叫“陽面”;另一邊商業(yè)氣息較差或根本缺乏氣息的叫“陰面”。 道路的陰陽面。 (二)道路使用情況。 (一)道路形態(tài)。道路現狀資料搜集的方法包括現場目測,丈量道路的寬度,觀察道路發(fā)展的狀況,到各縣市政府規(guī)劃局查看城市規(guī)劃圖等方式。因此常有現狀道路與政府所規(guī)劃的道路不一致的情形。   我們在搜集交通流量資料時,應掌握交通流量的主要內容,運用經濟有效的方法,并區(qū)分流量的時段差異,才能搜集真正有助于項目定位的交通流量資料。   交通流量調查時段的選擇應注意假日、非假日、上班前、下班后,及一日中的特定時段的區(qū)分,分別調查取樣,才能代表所有時段的交通流量狀況。每一種不同類型的道路,其交通工具的種類、比率、流量以及大眾運輸工具的便利性,都對道路沿線商業(yè)發(fā)展造成不同的影響。交通流量因道路形態(tài)不同而有很大的差異,而道路形態(tài)也因使用車種、使用時間、使用目的而有不同的發(fā)展,因此道路形態(tài)與交通流量有互為因果的關系存在。商業(yè)區(qū)除了基地條件外,商業(yè)的繁榮程度、營業(yè)狀況、商業(yè)腹地大小,以及顧客的質與量等等,都是不可忽略的重要資料。其主要內容有:基地地理形勢、方向、風向、地質、景觀方向、地形、排水方向、基地地上物狀況、基地與鄰地情況、防火設施、鄰地建筑、鄰地地下室深度、鄰地狀況、市級道路、主要出入口、基地道路及給排水狀況、公共設施(公園、學校、市場)、附近公共設施及交通狀況。其中,常用的表格有基地情況調查表。由于土地位置所在地區(qū)的自然條件、社會條件及經濟、政治等因素,共同構成區(qū)域特性,進而影響不動產的價格。根據以上法規(guī)依據,每塊土地都有一定的使用分區(qū)規(guī)范,這些資料的查閱可到各地方政府的城建、土地主管部門。我國對土地利用方面的規(guī)劃主要有:國土規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、農業(yè)發(fā)展規(guī)劃、其他發(fā)展規(guī)劃、縣域社會發(fā)展規(guī)劃、市級土地利用、縣(區(qū))級土地、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))級土地總體規(guī)劃。不動產開發(fā)商以往較依賴市場經驗而較不注重方法,但因土地資源有限,市場競爭日益激烈,某些一手資料(例如潛在客戶購買力、選擇區(qū)位評估因素、客戶滿意度、商業(yè)圈類型等)的使用性高、目的明確,若配合二手資料使用,可使開發(fā)商作出更正確的判斷。   一手資料的搜集是依據特定目的,遵循完整的研究設計及調查設計,并通過調查執(zhí)行、資料處理與分析,以得到所需的資料。其他較具學術性的則有《中國房地產》、《住宅與房地產》、《中外房地產導報》等期刊,此外還有一些企業(yè)的內部刊物,如《萬科地產周刊》等。   (3)產業(yè)資料,以房地產市場資料居多。例如各大學不動產研究中心、建筑研究院、運輸所等常對交通建設、市場、山坡地、建筑規(guī)劃、商業(yè)、新市鎮(zhèn)社區(qū)開發(fā)、不動產投資、住宅等相關問題作系統(tǒng)性的研究,因此對于前瞻性的課題很有參考價值。定期類統(tǒng)計資料可以郵購或購買,不定期類資料常可以非正式渠道索取。  ?。?)官方資料,以統(tǒng)計類居多。 2.外部二手資料。一般人常常忽略公司內部資料的可貴性而未加以利用。   二手資料又可分為內部二手資料和外部二手資料。研究策劃人員在考慮是否有必要耗用資源,進行一手資料收集前,應先評估是否有現成的二手資料可資利用,并盡可能優(yōu)先利用二手資料,因為利用二手資料有成本低廉、取得容易的特點。 資料可分為一手資料及二手資料兩類。 主要有政府各類統(tǒng)計資料中有關房地產的數據和分析材料;與房地產業(yè)相關的銀行、消費者協(xié)會、咨詢機構以及新聞媒體所提供的資料;來自上級主管部門和行業(yè)管理機構、行業(yè)協(xié)調機構的資料;一些專業(yè)和非專業(yè)研究機構提供的相關資料,以及來自本企業(yè)各部門的數據材料。 (七)向房地產租售經辦人員討教,參加房地產交易展示會、展覽會、換房大會、了解各類信息、行情、索取有關資料。地方市場上的準交易資料具有及時反映市場行情的功能,因為準交易行為者擬定價格必須預先到該地方市場了解交易情況,參考當時的成交價格后才能初步決定價格。交易資料一般必須是買賣雙方達成協(xié)議和發(fā)生房地產交易行為的資料。只有在互惠互利的情況下房地產同業(yè)間的資料交流才能進行。 (五)同業(yè)間資料的交流,房地產同業(yè)間若能秉持合作的態(tài)度,以經整理分析的二手資料進行交流,則大有裨益。這種查證方式較費工作,但不失為有效的交易資料探尋方法。 (四)熟悉房地產市場的人士。一個成功的租售個案更能代表市場的接受力,其代表性和參考價值更為肯定,這種資料可靠程度更高。 (三)房地產公司公開推出的各種銷售或出租廣告。一般而言,他們不但參與許多交易行為,且對于地方市場具有相當程度的了解,經常提供資料給買賣雙方參考,以促進交易成功。 (二)促成房地產交易行為的中間商。訪問市場上曾經發(fā)生交易行為的買方或賣方,應著重查訪成交標的物的位置、面積、交易價格、交易當時的狀況和其他條件等。房地產開發(fā)商在決定土地開發(fā)區(qū)位、土地利用方式,或規(guī)劃設計方向時,往往牽涉上億元投資決策的成敗,所以更需要依據正確、有效的資料。 第五節(jié) 資料收集與運用 資料是作任何決策的基礎,如果缺乏有效資料的支持,則所有決策都是主觀臆測。調查者在個人形象上要顯得干練、穩(wěn)重,給人以可信賴感;要善于同那些與房地產市場相關的人士交往,打通社會各方面的信息渠道,在社交中了解市場動態(tài)信息。這些工作的水平高低是與調查者的分析能力、語言表達能力分不開的。市場調查人員的工作決不簡單是提供調查資料,因為把大量的市場信息推給決策者,并不會減少決策的難度。把握房地產信息是一種知識型勞動,要求調查者具備淵博的知識和經驗,基中至少要精通房地產有關的法規(guī)政策、開發(fā)經營、行政管理、城市規(guī)劃、市場競爭、建筑施工、綜合開發(fā)戰(zhàn)略等方面的知識,因此調查者需要良好的知識結構才能勝任市場調查工作。只有這樣,才能在市場調查工作中,不斷開拓豐富的信息資源,使房地產市場調查工作走上健康發(fā)展的新路。市場競爭常常是以新制勝,誰首先認識和順應了新的消費動向,誰就有可能占據有利的市場地位。第四節(jié) 調查隊伍的組建    組織高效、靈敏的市場調查工作是一門重要的經營藝術,其首要條件是需要配備一支素質較高的市場調查人員隊伍。 以上房地產市場調查程序對房地產市場調查工作只是一般性的描述。   在作出結論以后,市場營銷調查部門必須提出若干建議方案,寫出書面報告,提供給決策者。要十分重視調查報告的撰寫,并按時提交調查報告。 七、撰寫和提交調查報告   撰寫和提交調查報告是房地產市場調查工作的最后一環(huán)。再次,要進行統(tǒng)計,將已經分類的資料進行統(tǒng)計計算,有系統(tǒng)地制成各種計算表、統(tǒng)計表、統(tǒng)計圖。在資料編輯整理過程中,要檢查調查資料的誤差,剔除那些錯誤的資料;之后要對資料進行評定,以確保資料的真實與準確。首先,要進行編輯整理。為此,必須重視現場調查人員的選拔和培訓工作,確保調查人員能按規(guī)定進度和方法取得所需資料。 五、現場調查   現場調查即按調查計劃通過各種方式到調查現場獲取原始資料和收集由他人整理過的二手資料。 (三)房地產出售統(tǒng)計表,包括已售和待售房地產的名稱、地區(qū)、開發(fā)商、數量、結構類型、成交期、成交條件(預付款、貸款額和利率、償還約束、其他附加條款等)、出售時的房齡和狀況、客戶資料和調查日期等項目。 (一)當地房地產資源統(tǒng)計表,包括房地產分布、面積、類型、單位價格、單位總價、開發(fā)程度、居住密度、交易狀況和規(guī)模、使用期限、抵押保險、政策限制、競爭程度、發(fā)展遠景、其他具體情況和調查日期等項目。調查表及問卷的設計既要具有科學性又要具有藝術性,以利于市場調查工作的條理化、規(guī)范化。 四、調查設計   根據前面信息資料搜集以及上面初步調查的結果,可以提出調查的命題及實施的計劃。 三、初步調查   初步調查的目的是了解產生問題的一些原因,通常有三個過程。二、收集信息資料   市場營銷調查需要搜集大量的信息資料,其中有些資料需要經常不斷地搜集,有些需要定期搜集,大多數是需要時才進行搜集。  而自變量較為復雜,通常有兩種情況,一類是企業(yè)自己本身可以加以控制的變量,又稱內生變量,例如價格、廣告支出等;另一類是企業(yè)市場環(huán)境中不能控制的變量,也稱外生變量,例如政府的法律、法規(guī)、政策的調整、競爭者的廣告支出與價格讓利等。   這種調查是要找出事情的原因和結果。與探測性調查比較,描述性調查需要有一事先擬定的計劃,需要確定收集的資料和收集資料的步驟,需要對某一專門問題提出答案。例如在銷售過程中,發(fā)現銷售量和廣告有關,并不說明何者為因,何者為果。 2.描述性調查。例如某房地產公司近幾個月來銷售下降,公司一時弄不清楚什么原因,是宏觀經濟形勢不好所致?還是廣告支出減少或是銷售代理效率低造成的,還是消費者偏好轉變的原因等等。 1.探測性調查。一般來說,確定調查目的要有一個過程,一下子是確定不下來的。目的確定以后,市場調查就有了方向,不至于出現太大的過失。   通常有七個方面,具體包括:確定問題及調研目的、收集信息資料、初步調查、調查設計、現場調查、資料分析、撰寫和提交調查報告。第三節(jié) 市場調查的程序 通過上面兩節(jié)論述,已經知道了市場調查內容十分豐富,方法又多種多樣。 一般而言,深與廣二者就猶如魚和熊掌,是難以兼得的。這二個方面都使得調查結果量變引發(fā)了質變,使調查失去了意義。   如果調查內容太少,掛一漏萬,就會失去調查的本意;反之,如果盡量加大調查的內容,問卷太長,會使得調查者失去耐心,降低整個調查的可信度。但對于各抽樣樣本來說,仍然不具有代表性。 2.樣本涵蓋面的廣度。   一般而言,一個調查樣本越大越好,因為依據統(tǒng)計學上的大數定理,大樣本可以降低誤差。但是由于人力、物力的限制,還有調查技術條件的限制,使得我們不得不從以下四個方面來考慮調查的規(guī)模。例如調查廣告效果時,可選定一定消費者作為調查對象,對他們進行廣告宣傳,然后根據接受的效果來改進廣告詞語、聲像等。 (3)實驗法。例如,在某些家庭電視機里裝上一個監(jiān)聽器,可以記錄電視機什么時候開,什么時候關,收哪一個電臺,收了多長時間等。 在取得被調查同意之后。例如,要比較在不同報刊雜志上刊登廣告的效果好壞。 ②實際痕跡測量法。   派人到現場對調查對象進行觀察。觀察法有三種形式。   這種方法是指調查人員不與被調查者正面接觸,而是在旁邊觀察。這種方法是市場調查人員借助電話來了解消費者的意見的一種方法。市場調查人員與被調查人員進行面對面談話,如召開座談會等。調查人員將被調查人員集中在一起,要求每人答一份卷,在規(guī)定時間答完,這樣被調查人員不能彼此交換意見,使個人意見充分表達出來。 ②訪問法的形式   調查表設計好之后,按照調查人員與被調查人員的接觸方式不同,可將訪問法劃分為三種形式。有時直接問問題并不見得是最好的,而采用間接方法反而會得到更好的答案。第四,問題答案不宜過多,問題的含義不要模棱兩可,一個問題只代表一件事。再次,問題中不要使用專門術語,比如容積率、框架結構、剪力墻結構、筒中筒結構等。因為較長的問題容易被調查者混淆。因此要想搞好調查,就必須設計好調查表。 ①設計調查表。   這是最常用的市場調查方法。 2.按照調查方法劃分。非隨機抽樣法是指市場調查人員在選取樣本時并不是隨機選取,而是先確定某個標準,然后再選取樣本數。隨機抽樣最主要特征是從母體中任意抽取樣本,每一樣本有相等的機會,即事件發(fā)生的概率是相等的,這樣可以根據調查的樣本空間的結果來推斷母體的情況。隨機抽樣調查是在總體中隨機任意抽取個體作為樣本進行調查,根據樣本推斷出一定概率下總體的情況。當然由于所選對象并非全部,調查結果難免會有一定誤差。重點調查是以總體中有代表性的單位或消費者作為調查對象,進而推斷出一般結論。如果把一個城市的人口、年齡、家庭結構、職業(yè)、收入分布情況系統(tǒng)調查了解后,對房地產開發(fā)將是十分有利的。 1 . 按調查對象劃分   (1)全面普查。調查方法與條件 一、調查方法   市場調查有許多方法,可分為兩大類,第一類按選擇調查對象來劃分,有全面普查、重點調查、隨機抽樣、非隨機抽樣等;第二類是按調查對象所采用的具體方法來劃分,有訪問法、觀察法、實驗法。 第二節(jié)整個城市,尤其是同(類)街區(qū)同類型產品的供給量和在市場上的銷售量, 本企業(yè)和競爭者的市場占有率。 ⑦對競爭情況銷售渠道使用情況的調查和分析。 ⑤對競爭者商品房價格的調查和定價情況的研究。 ③競爭者及潛在競爭者(以下統(tǒng)稱競爭者)的實力和經營管理優(yōu)劣勢調查。房地產市場競爭情況的調查內容主要包括: ①  市場競爭對于房地產企業(yè)制定市場營銷策略有著重要的影響。房地產租售客戶對租售代理商的評價。 ④房地產市場營銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢及其原因。 ② (8) 房地產營銷渠道調查。各種公關活動對租售績效的影響。 ⑤房地產廣告預算與代理公司調查。 ③房地產廣告的時空分布及廣告效果測定。 ①價格變動后消費者和開發(fā)商
點擊復制文檔內容
規(guī)章制度相關推薦
文庫吧 www.dybbs8.com
備案圖鄂ICP備17016276號-1