中方圓東開發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場調(diào)研報告(參考版)
2025-03-01 16:49本頁面
【正文】 競爭樓盤壓力 目前東開發(fā)區(qū)區(qū)委要求所用的寫字樓項(xiàng)目迅速動工 ，受資金壓力的驅(qū)使，多數(shù)樓盤會快速推廣，樓盤競爭激烈，競爭壓力大。 ① 在銷售狀況不好時，會認(rèn)為現(xiàn)場包裝不能提高銷售業(yè)績而不愿投資，導(dǎo)致宣傳跟不上銷售需求而產(chǎn)生惡性循環(huán)。 因此，本樓盤要一手抓銷售，一手抓建設(shè)，讓工程為銷售服務(wù)。 ② 客戶對公司實(shí)力產(chǎn)生懷疑，擔(dān)心公司能否按時交房，害怕受騙而退房。 工程進(jìn)度 樓盤在銷售過程中可能會出現(xiàn)銷售與工程進(jìn)度脫節(jié)的情況。 ③ 周邊自建寫字樓剩余房源的低價出租，也將影響銷售價格的下滑。 第七部分 本項(xiàng)目開發(fā)問題預(yù)測報告 價格抗性 ① 本項(xiàng)目規(guī)模小，樓層不高，但投入成本大，將造成每平方米的銷售單價略高的現(xiàn)象。 加快工程進(jìn)度，盡量早于其他項(xiàng)目交房。 要重視中方園現(xiàn)有的龐大住宅業(yè)主的宣傳工作。 0%20%40%60%80%100%120%2 0 0 0 以下 2 0 0 0 ——2 5 0 0 2 5 0 0 ——3 0 0 0 3 0 0 0 ——3 5 0 0 3 5 0 0 以上價格需求曲線 依據(jù)市場調(diào)查中受訪者的回答，可看出，當(dāng)房價為 2021 元以下時， 100%的客戶能夠接受，當(dāng)房價為 20212500 時，有 94%的客戶能夠接受，當(dāng)房價超過 3000 時，僅有 %的客戶能夠接受，一方面考慮 3000—— 3500 段曲線下滑幅度大，另一方面考慮市場寫字樓形勢嚴(yán)峻，需求相對數(shù)量少，建議入市時能夠采用質(zhì)高價中高價值戰(zhàn)略，均價定位在 2500 元 /平方米。 鑒于公司在 2021 年開發(fā)項(xiàng)目均為寫字樓項(xiàng)目，應(yīng)轉(zhuǎn)換原來住宅品牌形象，樹立精品寫字樓開發(fā)商形象，突現(xiàn)大氣，實(shí)力雄厚，增強(qiáng)客 中方園東開發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場調(diào)查報告 Page___ 30 戶購買信心。 售房部包裝要與推 廣主題保持一致，突現(xiàn)本案品位與檔次。 （二）包裝方面： 售房部與工地現(xiàn)場的包裝要跟上。 對于一些辦公空間大的戶型增設(shè)獨(dú)立衛(wèi)生間。 鑒于本案所在區(qū)域配套稀缺，可在 1—— 3 層群樓的設(shè)計中充分考慮會議室、多媒體室、餐廳、超市等辦公、生活配套的需要，打消購房者顧慮，增加賣點(diǎn)。 在整個東開發(fā)區(qū)的寫字樓市場中，幾乎在售和預(yù)售的項(xiàng)目均采用現(xiàn)代風(fēng)格設(shè)計，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，本案一定要通過外立面的新穎設(shè)計，營造與眾不同的視覺效果，增強(qiáng)客戶的需求欲望。 綜上所述，本項(xiàng)目以中檔價位的商住樓形象 出現(xiàn)，將會增強(qiáng)本項(xiàng)目的市場競爭力。 ? 本項(xiàng)目所在區(qū)域整體樓市價格不高； ? 發(fā)展前景雖好但是目前配套不完善，目標(biāo)客戶需求欲望不高； ? 目標(biāo)客戶的需求面積和總價處于中等檔次，單價在 2500 元 /平方米左右，總價在 40—— 50 萬之間。 在定性分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合以上的定量分析，建議本案： （一） 產(chǎn)品方面： 建議本項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中檔價位商住樓。 市場中，會有大量的自建辦公用房，在滿足自需之后，將剩余部分對外出租，間接影響到本項(xiàng)目的銷售。 威脅： 周邊競爭項(xiàng)目繁多，銷售周期同步，競爭壓力較大。 整個東開發(fā)區(qū)的寫字樓項(xiàng)目將在區(qū)委會的督促下，同時快速推向市場，將會形成一個樓市熱點(diǎn)，利于銷售推廣。 項(xiàng)目投入成本較高，預(yù)期銷售單價隨之上漲，在目前鄭東新區(qū)不景氣的寫字樓市場中，缺少價格競爭優(yōu)勢。 劣勢： 寫字樓市場環(huán)境：目前東開發(fā)區(qū)的寫字樓市場受開發(fā)區(qū)的規(guī)劃定位限制，辦公環(huán)境不完善。 產(chǎn)品優(yōu)勢：產(chǎn)品最小分割面積為 100 多平方米，需求客戶范圍較廣。 中方園東開發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場調(diào)查報告 Page___ 27 第五部分 項(xiàng)目 SWOT 分析 通過對東開發(fā)區(qū)的市場環(huán)境、區(qū)域內(nèi)寫字樓市場、投資及消費(fèi)群體的調(diào)查，分析項(xiàng)目的 SWOT 如下： 優(yōu)勢： 位置優(yōu)勢：位于東開發(fā)區(qū)的核心區(qū)域，緊鄰航海路和第八大街。 固定高收入，具有投資心理， 但資金不夠雄厚的國家機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位人員。 在市區(qū)內(nèi)租用辦公用 房，需要換大面積的寫字樓，規(guī)模中等偏小的私營公司。這樣在東開發(fā)區(qū)項(xiàng)目的推廣方面，可借助品牌效應(yīng)展開，首先，對中方園的業(yè)主開展首輪的推廣，試探市場的接受能力。在這里提出兩點(diǎn)設(shè)計意見，一是停車位的設(shè)計，一定要達(dá)到 1： 的要求，最好是 1： 1；二是空調(diào)的設(shè)計，本項(xiàng)目的最佳設(shè)計為中央空調(diào)。 交房標(biāo)準(zhǔn)要求：全毛坯： % 一般裝修標(biāo)準(zhǔn)： % 精裝修： 5% 中方園東開發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場調(diào)查報告 Page___ 22 %5%%全毛坯 一般裝修標(biāo)準(zhǔn) 精裝修 對于辦公用房來講，大多數(shù)客戶希望能夠由開發(fā)商提供室內(nèi)一般裝修；同時，對于公共部分的裝修也提出了較高的要求，一定要高檔，最好要展現(xiàn)出 A 級寫字樓的形象。 參考數(shù)據(jù)（ 3）：能承受的單價 中方園東開發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場調(diào)查報告 Page___ 20 2021 元 /平方米以下： 6% 2021—— 2500 元 /平方米： % 2500—— 3000 元 /平方米： 33% 3000—— 3500 元 /平方米： 10% 3500 元 /平方米以上： % 0%10%20%30%40%50%60%2021以下 2021—— 2500 2500—— 3000 3000—— 3500 3500以上能承受的單價（元/平方米） 參考數(shù)據(jù)（ 4）：能承受的辦公用房的總價 20 萬元以下： % 20—— 40 萬元： % 40—— 60 萬元： % 60—— 80 萬元： % 80 萬元以上： % 中方園東開發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場調(diào)查報告 Page___ 21 %%%%%20以下 20——4 0 40——6 0 60——8 0 80以下能承受的總價（萬元） 通過參考數(shù)據(jù)（ 2）和參考數(shù)據(jù)（ 3）交叉分析，面積需求在 150 平方米左右，承受單價在 2500 元左右，總價在 40 萬元的客戶為主力客戶，最高承受單價在 3000 以 下，最高承受總價在 60 萬元左右。 中方園東開發(fā)區(qū)項(xiàng)
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