中方圓東開發(fā)區(qū)項目市場調(diào)研報告(參考版)
2025-04-14 22:32本頁面
【正文】 競爭樓盤壓力目前東開發(fā)區(qū)區(qū)委要求所用的寫字樓項目迅速動工，受資金壓力的驅(qū)使，多數(shù)樓盤會快速推廣，樓盤競爭激烈，競爭壓力大。① 在銷售狀況不好時，會認為現(xiàn)場包裝不能提高銷售業(yè)績而不愿投資，導致宣傳跟不上銷售需求而產(chǎn)生惡性循環(huán)。因此，本樓盤要一手抓銷售，一手抓建設(shè)，讓工程為銷售服務(wù)。② 客戶對公司實力產(chǎn)生懷疑，擔心公司能否按時交房，害怕受騙而退房。 工程進度樓盤在銷售過程中可能會出現(xiàn)銷售與工程進度脫節(jié)的情況。③ 周邊自建寫字樓剩余房源的低價出租，也將影響銷售價格的下滑。第七部分 本項目開發(fā)問題預測報告 價格抗性① 本項目規(guī)模小，樓層不高，但投入成本大，將造成每平方米的銷售單價略高的現(xiàn)象。加快工程進度，盡量早于其他項目交房。要重視中方園現(xiàn)有的龐大住宅業(yè)主的宣傳工作。依據(jù)市場調(diào)查中受訪者的回答，可看出，當房價為2000元以下時，100%的客戶能夠接受，當房價為20002500時，有94%的客戶能夠接受，當房價超過3000時，%的客戶能夠接受，一方面考慮3000——3500段曲線下滑幅度大，另一方面考慮市場寫字樓形勢嚴峻，需求相對數(shù)量少，建議入市時能夠采用質(zhì)高價中高價值戰(zhàn)略，均價定位在2500元/平方米。鑒于公司在2005年開發(fā)項目均為寫字樓項目，應(yīng)轉(zhuǎn)換原來住宅品牌形象，樹立精品寫字樓開發(fā)商形象，突現(xiàn)大氣，實力雄厚，增強客戶購買信心。售房部包裝要與推廣主題保持一致，突現(xiàn)本案品位與檔次。（二）包裝方面：售房部與工地現(xiàn)場的包裝要跟上。對于一些辦公空間大的戶型增設(shè)獨立衛(wèi)生間。鑒于本案所在區(qū)域配套稀缺，可在1——3層群樓的設(shè)計中充分考慮會議室、多媒體室、餐廳、超市等辦公、生活配套的需要，打消購房者顧慮，增加賣點。在整個東開發(fā)區(qū)的寫字樓市場中，幾乎在售和預售的項目均采用現(xiàn)代風格設(shè)計，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重，本案一定要通過外立面的新穎設(shè)計，營造與眾不同的視覺效果，增強客戶的需求欲望。綜上所述，本項目以中檔價位的商住樓形象出現(xiàn)，將會增強本項目的市場競爭力。l 本項目所在區(qū)域整體樓市價格不高；l 發(fā)展前景雖好但是目前配套不完善，目標客戶需求欲望不高；l 目標客戶的需求面積和總價處于中等檔次，單價在2500元/平方米左右，總價在40——50萬之間。在定性分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合以上的定量分析，建議本案：（一） 產(chǎn)品方面：建議本項目產(chǎn)品定位為中檔價位商住樓。 市場中，會有大量的自建辦公用房，在滿足自需之后，將剩余部分對外出租，間接影響到本項目的銷售。威脅： 周邊競爭項目繁多，銷售周期同步，競爭壓力較大。 整個東開發(fā)區(qū)的寫字樓項目將在區(qū)委會的督促下，同時快速推向市場，將會形成一個樓市熱點，利于銷售推廣。 項目投入成本較高，預期銷售單價隨之上漲，在目前鄭東新區(qū)不景氣的寫字樓市場中，缺少價格競爭優(yōu)勢。劣勢： 寫字樓市場環(huán)境：目前東開發(fā)區(qū)的寫字樓市場受開發(fā)區(qū)的規(guī)劃定位限制，辦公環(huán)境不完善。 產(chǎn)品優(yōu)勢：產(chǎn)品最小分割面積為100多平方米，需求客戶范圍較廣。第五部分 項目SWOT分析通過對東開發(fā)區(qū)的市場環(huán)境、區(qū)域內(nèi)寫字樓市場、投資及消費群體的調(diào)查，分析項目的SWOT如下：優(yōu)勢： 位置優(yōu)勢：位于東開發(fā)區(qū)的核心區(qū)域，緊鄰航海路和第八大街。固定高收入，具有投資心理， 但資金不夠雄厚的國家機關(guān)和企事業(yè)單位人員。在市區(qū)內(nèi)租用辦公用房，需要換大面積的寫字樓，規(guī)模中等偏小的私營公司。這樣在東開發(fā)區(qū)項目的推廣方面，可借助品牌效應(yīng)展開，首先，對中方園的業(yè)主開展首輪的推廣，試探市場的接受能力。在這里提出兩點設(shè)計意見，一是停車位的設(shè)計，一定要達到1：，最好是1：1；二是空調(diào)的設(shè)計，本項目的最佳設(shè)計為中央空調(diào)。 交房標準要求：全毛坯：% 一般裝修標準：% 精裝修：5%對于辦公用房來講，大多數(shù)客戶希望能夠由開發(fā)商提供室內(nèi)一般裝修；同時，對于公共部分的裝修也提出了較高的要求，一定要高檔，最好要展現(xiàn)出A級寫字樓的形象。參考數(shù)據(jù)（3）：能承受的單價2000元/平方米以下：6%2000——2500元/平方米：%2500——3000元/平方米：33%3000——3500元/平方米：10%3500元/平方米以上：%參考數(shù)據(jù)（4）：能承受的辦公用房的總價20萬元以下：%20——40萬元：%40——60萬元：%60——80萬元：%80萬元以上：%通過參考數(shù)據(jù)（2）和參考數(shù)據(jù)（3）交叉分析，面積需求在150平方米左右，承受單價在2500元左右，總價在40萬元的客戶為主力客戶，最高承受單價在3000以下，最高承受總價在60萬元左右。參考數(shù)據(jù)（2）：租金范圍 ：6% ——1元/天/平
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