中方圓東開發(fā)區(qū)項目市場調(diào)研報告-資料下載頁
2025-02-25 16:49本頁面
【正文】 。 機會： 目前東開發(fā)區(qū)區(qū)委在加緊東開發(fā)區(qū)的建設(shè)，對于寫字樓項目有一定的優(yōu)惠政策，前期投入資本相對較少。 整個東開發(fā)區(qū)的寫字樓項目將在區(qū)委會的督促下，同時快速推向市場，將會形成一個樓市熱點，利于銷售推廣。 可與東開發(fā)區(qū)區(qū)委聯(lián)合開發(fā)，享受 開發(fā)“孵化器”基地各項優(yōu)惠政策。 威脅： 周邊競爭項目繁多，銷售周期同步，競爭壓力較大。 各個檔次高低不同的寫字樓同時推廣，一些檔次較低的項目，會采用價格競爭以獲取市場，造成樓市價格滑坡的威脅，項目預(yù)期收 中方園東開發(fā)區(qū)項目市場調(diào)查報告 Page___ 28 益將會減少。 市場中，會有大量的自建辦公用房，在滿足自需之后，將剩余部分對外出租，間接影響到本項目的銷售。 第六部分 本項目開發(fā)建議報告 經(jīng)過以上對本項目從區(qū)域特征、競爭樓盤和周邊樓盤以及受訪者的研究與分析，作為本項目的投資與開發(fā)，一定要充分把握目標(biāo)市場，本著引導(dǎo)消費，適度超前，而不是追隨消費的原 則。 在定性分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合以上的定量分析，建議本案： （一） 產(chǎn)品方面： 建議本項目產(chǎn)品定位為中檔價位商住樓。 從市調(diào)情況來看： ? 商住樓定位，辦理 8 成按揭，降低了客戶的首付壓力，可使目標(biāo)客戶群增加。 ? 本項目所在區(qū)域整體樓市價格不高； ? 發(fā)展前景雖好但是目前配套不完善，目標(biāo)客戶需求欲望不高； ? 目標(biāo)客戶的需求面積和總價處于中等檔次，單價在 2500 元 /平方米左右，總價在 40—— 50 萬之間。 ? 市場中，有部分自建辦公樓對外出租，將會降低寫字樓的出租價格，間接降低銷售價格。 綜上所述，本項目以中檔價位的商住樓形象 出現(xiàn)，將會增強本項目的市場競爭力。 中方園東開發(fā)區(qū)項目市場調(diào)查報告 Page___ 29 外立面造型要靚麗。 在整個東開發(fā)區(qū)的寫字樓市場中，幾乎在售和預(yù)售的項目均采用現(xiàn)代風(fēng)格設(shè)計，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，本案一定要通過外立面的新穎設(shè)計，營造與眾不同的視覺效果，增強客戶的需求欲望。 注重配套設(shè)施的建設(shè)，同時考慮中央空調(diào)的設(shè)計。 鑒于本案所在區(qū)域配套稀缺，可在 1—— 3 層群樓的設(shè)計中充分考慮會議室、多媒體室、餐廳、超市等辦公、生活配套的需要，打消購房者顧慮，增加賣點。 戶型分割盡量小，滿足小型公司的辦公需要，部分戶型增加獨立衛(wèi)生間設(shè)計 在市場調(diào)研的中，大部分競爭 樓盤中，小面積的戶型保持暢銷，面積在 50—— 100 之間；目標(biāo)客戶中，多數(shù)需求也在 100 平方米左右，由此可見，在戶型設(shè)計方面，分割戶型面積要盡量的小，以滿足多數(shù)公司的需求。 對于一些辦公空間大的戶型增設(shè)獨立衛(wèi)生間。 車位的設(shè)計一定要滿足需求 建議將本小區(qū)綠化面積減少，增加停車位，尤其是項目西南角處的綠地設(shè)計可改為草坪磚鋪設(shè)的地上停車場。 （二）包裝方面： 售房部與工地現(xiàn)場的包裝要跟上。 本案四周人氣不旺，需要在工地現(xiàn)場和周邊主干道進行包裝，烘托人氣，吸引往來車輛注意，并引導(dǎo)客戶參觀。 售房部包裝要與推 廣主題保持一致，突現(xiàn)本案品位與檔次。 轉(zhuǎn)換公司形象。 鑒于公司在 2021 年開發(fā)項目均為寫字樓項目，應(yīng)轉(zhuǎn)換原來住宅品牌形象，樹立精品寫字樓開發(fā)商形象，突現(xiàn)大氣，實力雄厚，增強客 中方園東開發(fā)區(qū)項目市場調(diào)查報告 Page___ 30 戶購買信心。 （三）銷售推廣方面： 建議入市先采用市場領(lǐng)先價值戰(zhàn)略。 0%20%40%60%80%100%120%2 0 0 0 以下 2 0 0 0 ——2 5 0 0 2 5 0 0 ——3 0 0 0 3 0 0 0 ——3 5 0 0 3 5 0 0 以上價格需求曲線 依據(jù)市場調(diào)查中受訪者的回答，可看出，當(dāng)房價為 2021 元以下時， 100%的客戶能夠接受，當(dāng)房價為 20212500 時，有 94%的客戶能夠接受，當(dāng)房價超過 3000 時，僅有 %的客戶能夠接受，一方面考慮 3000—— 3500 段曲線下滑幅度大，另一方面考慮市場寫字樓形勢嚴(yán)峻，需求相對數(shù)量少，建議入市時能夠采用質(zhì)高價中高價值戰(zhàn)略，均價定位在 2500 元 /平方米。主力戶型總價在 40—— 50 萬元。 要重視中方園現(xiàn)有的龐大住宅業(yè)主的宣傳工作。 中方園東開發(fā)區(qū)項目市場調(diào)查報告 Page___ 31 現(xiàn)有中方園業(yè)主中，有部分私營業(yè)主，購買能力強，忠誠度高，有投資心理，可先期開發(fā)，試探市場，積累客戶。 加快工程進度，盡量早于其他項目交房。 寫字樓的購買客戶偏重于購買現(xiàn)房，加快工程進度，利于工程形象的展示，促進客戶購買。 第七部分 本項目開發(fā)問題預(yù)測報告 價格抗性 ① 本項目規(guī)模小，樓層不高，但投入成本大，將造成每平方米的銷售單價略高的現(xiàn)象。 ② 周邊的檔次不高、賣點不突出的樓盤，在銷售推廣時會采用低價傾銷的策略來占領(lǐng)市場，影響整個東開發(fā)區(qū)的寫字樓市場價格下滑。 ③ 周邊自建寫字樓剩余房源的低價出租，也將影響銷售價格的下滑。 本項目的目標(biāo)客戶多為投資客戶，因此要給這些客戶留有足夠的升值空間，而且要多宣傳產(chǎn)品品質(zhì)，讓客戶知道物超所值。 工程進度 樓盤在銷售過程中可能會出現(xiàn)銷售與工程進度脫節(jié)的情況。 即工程進度跟不上銷售進度，會造成： ① 營銷工作中的宣傳沒有支撐點，說服不了客戶，維 持不了客戶的置業(yè)激情。 ② 客戶對公司實力產(chǎn)生懷疑，擔(dān)心公司能否按時交房，害怕受騙而退房。 ③ 定房客戶在施工期間觀看周邊樓盤，產(chǎn)生信念動搖。 因此，本樓盤要一手抓銷售，一手抓建設(shè)，讓工程為銷售服務(wù)。 中方園東開發(fā)區(qū)項目市場調(diào)查報告 Page___ 32 對現(xiàn)場包裝重視程度 在銷售中，很容易產(chǎn)生輕視現(xiàn)場包裝的現(xiàn)象。 ① 在銷售狀況不好時，會認(rèn)為現(xiàn)場包裝不能提高銷售業(yè)績而不愿投資，導(dǎo)致宣傳跟不上銷售需求而產(chǎn)生惡性循環(huán)。 ② 在銷售狀況良好時，會認(rèn)為現(xiàn)場包裝不必要而不愿推廣投資，沒有后續(xù)的客戶積累，從而使銷售業(yè)績下降。 競爭樓盤壓力 目前東開發(fā)區(qū)區(qū)委要求所用的寫字樓項目迅速動工 ，受資金壓力的驅(qū)使，多數(shù)樓盤會快速推廣，樓盤競爭激烈，競爭壓力大。
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