【正文】 。 綜上所述， 新田農(nóng)產(chǎn)品集散中心 建設(shè)項目具有良好的社會效益和經(jīng)濟 效益，項目建設(shè)社會評價可行。 項目以市場與住宅相結(jié)合的小城鎮(zhèn)開發(fā)模式進行建設(shè)，大大增加了農(nóng)村土地的運作程度，更是促進了項目所在區(qū)域的小城鎮(zhèn)建設(shè)進度。 項目建設(shè)圍繞農(nóng)產(chǎn)品儲藏、加工、運輸、配送、批發(fā) 、銷售各環(huán)節(jié)進行 “功能和產(chǎn)能整合 ”，形成產(chǎn)業(yè)規(guī)模，促進和提高 XX 和 XXX各種蔬菜、水果、家禽、大豆、糧食等農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；?jīng)營和流通水平。項目建設(shè)將有利于合理擴大資源的開發(fā)利用程度規(guī)模，將分散、無序的農(nóng)產(chǎn)品交易整合起來，提高永州市和 XXX 各種蔬菜、水果、家禽、大豆、糧食等特色農(nóng)副產(chǎn)品的商業(yè)價值；更好地實現(xiàn)農(nóng)民和企業(yè)的經(jīng)濟 利益。 通過分析本項目所面臨的風險因素，研究可以采取的風險防范措施，能夠得出對開發(fā)商來說項目建設(shè)風險較小的結(jié)論，開發(fā)商可以按照基本建設(shè)程序落實項目建設(shè)的各項工作。充分發(fā)揮在人才、政策、設(shè)施、環(huán)境等方面的優(yōu)勢，建立靈活的內(nèi)部激勵機制。運營期間，應(yīng)該嚴把生產(chǎn)安全和產(chǎn)品質(zhì)量關(guān)，完善市場各項制度，照章執(zhí)行，規(guī)范市場管理，做好各項宣傳教育工作。本項目應(yīng)在充分研究論證的基礎(chǔ)上，廣泛聽取社會各界的意見和建議，減少決策失誤。加強地質(zhì)、自然災(zāi)害的預(yù) 防、預(yù)測工作，使工程施工的未預(yù)見風險降至最低。編制詳細的資金使用計劃，既保證工程進度支付，又降低財務(wù)費用。 防范和降低風險措施 為了進一步規(guī)避風險，降低風險損失，本項目風險防范對策主要包括： 及早安排資金來源與到位計劃，并與建設(shè)單位整體的債務(wù)償還 49 計劃相結(jié)合。對本項目進行投資具有一定的風險性 ，但概率較小。 48 風險程度分析 新田農(nóng)產(chǎn)品集散中心 建設(shè)項目將風險程度按災(zāi)難性風險、嚴重風險、較大風險、一般風險 分類，編制成項目風險因素和風險程度分析表，如表 161 所示。為牟取利益而進行的有預(yù)謀的欺詐行為時有發(fā)生，做好各項防范工作是預(yù)防的關(guān)鍵。因此，能否建立完善的市場機制，引導(dǎo)農(nóng)戶和企業(yè)合理、高效生產(chǎn)，是增強抵抗市場風險的基礎(chǔ)。由于農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)方式、農(nóng)產(chǎn)品成本效益、生產(chǎn)品種和銷售方式的不同，農(nóng)戶和企業(yè)要承擔市場風險水平不 同，同時由于農(nóng)產(chǎn)品供求環(huán)境的不穩(wěn)定，也加大了農(nóng)產(chǎn)品市場風險發(fā)生的概率。 （ 3）農(nóng)產(chǎn)品市場風險。 （ 2）農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量風險。 批發(fā)市場本身存在著較高的風險，主要風險有以下幾個方面： （ 1）生產(chǎn)安全風險。 外部協(xié)作條件風險 外部配套設(shè)施中交通運輸條件、供水、供電、通訊等主要外部協(xié) 47 作配套條件發(fā)生重大變化，給項目建設(shè)和運營帶來困難。本項目建設(shè)范圍廣、工程子項較多，并且隨著規(guī)劃深度的提高，未來工程建設(shè)內(nèi)容有可能會有調(diào)整，從而影響工程進度。因此，本項目在實施中也毫不例外地會遇到一系列風險，需對各種風險有足夠的估計，以便采取相應(yīng)的對策。項目風險分析旨在識別擬建項目建設(shè)和運行中潛在的風險因素，分析風險程度，提出控制風險的對策，以達到降低風險損失的目的。詳見下表。 經(jīng)濟評價指標匯總表 序號 指標名稱 單位 項目 1 項目總投資 萬元 2 資金籌措 萬元 項目資本金 萬元 資本金投入 萬元 長期借款 萬元 預(yù)租售收入 萬元 3 營業(yè)收入 萬元 4 營業(yè)稅金及附加 萬元 5 土地增值稅 萬元 6 利潤總額 萬元 7 所得稅 萬元 8 稅后利潤 萬元 9 全投資內(nèi)部收益率 % 10 資本金內(nèi)部收益率 % 11 總投資收益率 % 12 資本金凈利潤率 % 13 償債備付率 % 14 借款償還期 年 項目臨界點分析 臨界點分析表明：當售價降低 %,即平均售價由每平方米XX9 元降低至 XX 元 ,還可保持不虧損。 借款還本付息計劃表 序號 項目名稱 .利率 合計 2021第 4季 2021第 1季 1 借款還本付息 借款 當期借款 當期應(yīng)計利息 當期還本金 當期付利息 期末借款余額 2 還本付息資金來源 回收投資 利潤 其他還款資金 3 指標計算 息稅前利潤 (EBIT) 其他還利息資金 各種利息支出 償還債務(wù)本金 息稅折舊攤銷前利潤 (EBITDA) 所得稅 利息備付率 (%) 償債備付率 (%) 44 借 款償還期 (年 ) 經(jīng)濟分析結(jié)論 經(jīng)測算項目總投資 XX 萬元，利潤總額 XX 萬元，稅后利潤 XX萬元，總投資收益率 XX，全部投資內(nèi)部收益率 XX，資本金凈利潤率XX,經(jīng)濟效益較好，償債備付率 XX，借款償還期 年。 項目開發(fā)產(chǎn)品的成本分別為普通住宅 為 XX 元 /平方米，市場商鋪為 XX 元 /平方米，詳見下表： 開發(fā)產(chǎn)品成本估算表 產(chǎn)品名稱 普通住宅出售 市場商鋪出售 產(chǎn)品數(shù)量 (㎡ ) 5250 開發(fā)產(chǎn)品總成本 (萬元 ) 建筑安裝工程費 (萬元 ) 420 土地費用 (萬元 ) 前期工程費 (萬元 ) 21 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 (萬元 ) 公共設(shè)施建設(shè)費 (萬元 ) 開發(fā)期稅費 (萬元 ) 其他費 用 (萬元 ) 管理費用 (萬元 ) 21 銷售費用 (萬元 ) 開發(fā)期利息 (萬元 ) 不可預(yù)見費 (萬元 ) 21 單位成本 (元 ) 財務(wù)效益基本分析 項目贏利性分析 項目總收入 XX 萬元，經(jīng)營成本 XX 萬元，經(jīng)營稅金及附加 XX 萬元，土地增值稅 XX 萬元，實現(xiàn)利潤總額 XX 萬元，應(yīng)交所得稅 XX 萬元，稅后利潤 XX 萬元，項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率為 XX，項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值為 XX 萬元，投資回收期為 XX 年，項目贏利性強。所得稅預(yù)征率 %（ 25%*15%=%）；土地增值稅預(yù)征率住宅 2%、商業(yè) 2%。 40 項目投資估算表 序號 工程或費用名稱 合計 單位 1 開發(fā)建設(shè)投資 萬元 建筑安裝工程費 萬元 土地費用（含契稅） 萬元 前期工程費用 萬元 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 萬元 公共設(shè) 施建設(shè)費 萬元 開發(fā)期稅費 萬元 其他費用 萬元 管理費用 萬元 銷售費用 萬元 不可預(yù)見費用 萬元 開發(fā)期利息 萬元 2 項目總投資 萬元 資金籌措 本項目總投資 XX 萬元，資金來源主要由三部分構(gòu)成，其中自有資金 XX 萬元，向銀行貸款 XX 萬元，利用預(yù)售收入 XX 萬元。 （ 10）銷售費用 銷售費用按期銷售收入的 %估算，共計 萬元。 （ 7）其他工程費 其他工程費共計 萬元，主要包括施工圖預(yù)算或標底編制費、工程合同預(yù)算或標底審查費、招標代理服務(wù)代理費、總承包管理費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、環(huán)境影響評價費等，詳見下表： 編碼 工程或費用名稱 計算基數(shù) 數(shù)量 單位 估算指標 指標單位 估算價值 (萬元 ) 1 其他工程費 施工圖預(yù)算或標底編制費 按建安費比例 萬元 % 工程合同預(yù)算或標底審查費 按建安費比例 萬元 % 招標服務(wù)代 理費 按建安費比例 萬元 % 總承包管理費 按建安費比例 萬元 % 工程監(jiān)理費 發(fā)生額 竣工圖編制費 按建安費比例 萬元 % 環(huán)境影響評價費 按建安費比例 萬元 % （ 8）預(yù)備費 預(yù)備費按建安費用的 5%估算，共計為 萬元，主要包括建材漲價準備費用、其他不可見費用等。 編碼 工程或費用名稱 計算基數(shù) 數(shù)量 基數(shù)單位 估算指 標 指標單位 估算價值 (萬元 ) 1 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 小區(qū)綠化 /景觀 按建筑面積 平方米 20 元 /平方米 供電工程 按建筑面積 平方米 55 元 /平方米 供氣工程 按建筑面積 平方米 40 元 /平方米 道路 /供水 /排污 按建筑面積 平方米 60 元 /平方米 消防配套 按建筑面積 平方米 30 元 /平方米 圍墻 /大門 /崗?fù)? 按建筑面積 平方米 15 元 /平方米 （ 5）公共配套設(shè)施費 公共配套設(shè)施費主要包括物管用房 、公廁 等共 平方米，費用按 900 元 /平方米估算，共計 萬元。 （ 2）前期工程費 項目前期工程費包括可研、規(guī)劃、設(shè)計費、水文地質(zhì)勘探費、土 38 地平整費用，前期工程費用按建筑安裝工程費的 5%估算，共計 萬元。詳細構(gòu)成及估算說明如下： （ 1）土地費用 按每畝 20 萬元估算，用地面積 畝。 預(yù)備費只計基本預(yù)備費，按工程費的 5%估算，不計漲價預(yù)備費。 前期工作費包括設(shè)計費按湖南省計委、省物價局 [2021]湘價房字第 95 號文中規(guī)定執(zhí)行。 建筑工程費，包括營業(yè)區(qū)建筑、生活服務(wù)區(qū)、罩棚，水、電、路等基礎(chǔ)設(shè)施工程，公用工程費用按當?shù)亟ㄖ袠I(yè)實際造價估算。 37 9 投資估算與資金籌措 投資估算依據(jù) 國家計委和建 設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參考》規(guī)定的投資估算范圍和統(tǒng)一取費參數(shù)。 進度計劃 根據(jù)項目目前進展的工作及項目建設(shè)規(guī)模，本項目預(yù)計建設(shè)期共為 18 個月。監(jiān)理單位應(yīng)當依照法律、行政法規(guī)和有關(guān)的技術(shù)標準、設(shè)計文件和工程承包合同，對承包單位在施工質(zhì)量、建設(shè)工期和建設(shè)資金使用合同履行等方面實施監(jiān)督。 招標范圍、招標組織形式及招標方式詳見《招標基本情況表》。 （四）招標方式 項目工程勘察、設(shè)計、監(jiān)理可分別邀請縣市兩家、省內(nèi)兩家采取邀請招標的方式進行招標，工程施工和重要設(shè)備和材料的招標為公開招標，應(yīng)同時在省、市電視報紙新聞媒體登招標通告，邀請所有潛在的有關(guān)單位參加投標。 （二）招投標原則 為確保工程質(zhì)量 ，縮短建設(shè)工期，提高投資效益，秉著公開、公正、公平競爭的原則，該工程在湖南省范圍內(nèi)公開招標，擇優(yōu)選定施工單位。根據(jù)《規(guī)定》第二條至第六條范圍內(nèi)的各類工程建設(shè)項目，包括項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料的采購，達到下列標準之一的，必須進行招標： ○1施工單項合同估算價在 200 萬元人民幣以上的； 34 ○2重要設(shè)備、材料等貨物的采購，單項合同估算價在 100 萬元人民幣以上的； ○3勘察、設(shè)計、監(jiān)理等服務(wù)的采購，單項合同估算價在 50 萬元人民幣以上的； ○4單項合同估算價低于第 ○ ○ ○3項規(guī)定的標準，但項目總投資額在 3000 萬元人民幣以上的。結(jié)合施工現(xiàn)場周邊的具體情況，應(yīng)嚴格控制施工噪聲、施工灰塵對周邊環(huán)境的影響，對出入施工現(xiàn)場的人員要制定相應(yīng)的管理制度作為基本行為準則，以保證施工現(xiàn)場人員的管理得到有效的控制。 現(xiàn)場管理 工程施工期間，要確保施工現(xiàn)場有條不紊、文明施工。實行全過程合同管理，使得每個分項工程都處于有 效的控制之下，以確保整 33 個工程的順利完成。 合同管理 合同管理貫穿于合同談判簽定、履行、合同期滿直至歸檔全過程。招標選擇有相應(yīng)資質(zhì)的監(jiān)理機構(gòu)，督促承包單位設(shè)專職質(zhì)量科及質(zhì)檢員，形成質(zhì)檢網(wǎng)絡(luò)。在管理制度上制定籌建工作條例，實行崗位責任制，對工程質(zhì)量、實施進度、合同、資金、施工現(xiàn)場等進行管理協(xié)調(diào)和成本控制。 電氣系統(tǒng)設(shè)計中，確保電器設(shè)備、弱點系統(tǒng)、監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等保護接地系統(tǒng)的可靠性。 (c)在進線電纜溝內(nèi)安裝防火墻、防火門，電纜豎井和屯纜穿墻孔采用耐火材料堵墻。 消防措施 (a)建材倉庫外圍 道路一般寬度應(yīng)大于 XX，有障礙處的凈高度大于XX，可作為消防車道使用。建筑防火應(yīng)符合國家現(xiàn)行有關(guān)建筑防火標準的規(guī)定。 消防 安全 設(shè)計依據(jù)及標準規(guī)范 (a)中華人民共和國公安部令第 30 號《建筑工程消防監(jiān)督審核管理規(guī)定》； (b)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 (GB500162021)(2021 年修訂版）； (c)《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》 (GB50116—98)； 31 (d)《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》 (GB 501402021)。 （ 4）經(jīng)常檢查和