【正文】 。 （七） 單層建筑物內(nèi)分隔的操作間、控制室、儀表間等單層房間。 （六） 有圍護結(jié)構(gòu)的屋頂水箱。 （四） 構(gòu)筑物，如：獨立煙囪、煙道、油罐、水塔、貯油（水）池、貯倉、圓庫、地下人防干、支線等。 （二） 檢修、消防等用的室外爬梯。 （二十） 跨越其他建筑物、構(gòu)筑物的高架單層建筑物 ，按其水平投影面積計算建筑面積，多層者按多層計算。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積。 （十七） 建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊按柱的外邊線水平面積計算建筑面積，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算建筑面積。 （十六） 封閉式陽臺、挑廊，按其水平投影面積計算建筑面積。 （十四） 突出屋面的有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機房等按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。 （十二） 有柱雨篷按住外圍水平面積計算建筑面積；獨立柱的雨篷按其頂蓋 1的水平投影面積的一半計算建筑面積。 （十） 舞臺燈光控制室按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積乘以實際層數(shù)計算建筑面積。 （八） 圖書館的書庫按書架計算建筑面積。 （七） 穿過建筑物的通道、建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論其高度如何，均按一層計算建筑面積。 （五） 用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用，層高超過 2． 2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。 （三） 多層建筑物的建筑面積按各層建筑面積總和計算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計算，二層及二層以上按外墻水平面 積計算。單層建筑物內(nèi)如帶有部分樓層者，亦應計算建筑面積。 七、 本規(guī)定由北京市房地產(chǎn)勘察測繪所負責解釋。 （三） 填寫“北京市城鎮(zhèn)土地使用權(quán)登記表” 依照《北京市房地產(chǎn)登記測繪細則》中的填寫要求進行填寫，如標注層數(shù)與實際層數(shù)不符，要在備注欄中注明，注釋方法與“北京市房屋登記表”中相同。如標注層數(shù)與實際層數(shù)不符，要在部位及房號欄中顯示，實際層數(shù)要加注括號。 六、 填寫登記表： （一） 填寫“北京市房地登記表”：依照《北京市房地產(chǎn)登記測繪細則》中的要求進行填寫。公用建筑面積分攤系數(shù)至少保留四位小數(shù)。 （二） 面積計算以平方米為單位。 五、 精度要求：房屋建筑面積測算誤差 MP，不得超過計算結(jié)果。 三、 繪制房地平面圖：一律按《北京市地籍測繪規(guī)則》中的圖式要求進行繪制，如標注層數(shù)與實際層數(shù)不符，要在括號內(nèi)標注出實際層數(shù)。 （二） 準備作業(yè)工具，外業(yè)測量必須使用檢驗合格的測量工具。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 附件三： 建設部《住宅建筑設計規(guī)范》摘錄 第 2． 5． 2 條套內(nèi)使用面積的計算應符合下列規(guī)定： 一、 套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積總和； 二、 躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積； 三、 不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積 ； 四、 內(nèi)墻面裝修厚度計入使用面積。 第四章 銷售代理 第二十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務機構(gòu)銷 售商品房的，受托機構(gòu)應當是依法設立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)。買受人在通知到達之日起 15 日內(nèi)未作書面答復的，視同接受規(guī)劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。 經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變 更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起 10 日內(nèi)，書面通知買受人。 第二十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照批準的規(guī)劃、設計建設商品房。 符合商品房銷售條 件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當?shù)肿鞣績r款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向買受人返還所收費用；當事人之間另有約定的，從其約定。 第二十一條 按建筑面積計價的，當事人應當在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積， 并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時的處理方式。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在 3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人； 絕對值超出 3％部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房之日起 30 日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。 第二十條 按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。房屋交付時， 套型與設計圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價款不變；套型與設計圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。 按套 （單元）計價的預售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在合同中附所售房屋的平面圖。 按套（單元）計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。 第十八條 商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。 商品房買賣 合同應當明確以下主要內(nèi)容： （一）當事人名稱或者姓名和住所； （二）商品房基本狀況； 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ （三）商品房的銷售方式； （四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間； （五）交付使用條件及日期； （六）裝飾、設備標準承諾； （七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設施和公共設施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責任； （八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬； （九）面積差異的處理方式； （十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜； （十一）解決爭議的方法； （十二）違約責任； （十三）雙方約定的其他事項。 第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。 第十三條 商品房銷售時， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應當在訂立商品房買賣合同時與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。 第十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。 第八條 房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)應當在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。 商品房預售條件及商品房預售許可證明的辦理程序，按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》和《城市商品房預售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 直轄市、市、縣人民政府建設行政主管部門、房地產(chǎn)行政主管部門（以下統(tǒng)稱房地產(chǎn)開發(fā)主管部門）按照職責分工，負責本行政區(qū)域內(nèi)商品房的銷售管理工作。 第五條 國務院建設行政主管部門負責全國商品房的銷售管理工作。 本辦法所稱商品房預售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。 第三條 商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預售。 第三十三條 國家實行房地產(chǎn)價格評 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 附件二： 商品房銷售管理辦法 第一章 總則 第一條 為了規(guī)范商品房銷售行為，保障商品房交易雙方當事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》，制定本辦法。 第三十二條 基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當 定期確定并公布。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分期開發(fā)房地產(chǎn)的，分期投資額應當與項目規(guī)模相適應，并按照土地使用權(quán)出讓合同的約定，按期投入資金，用于項目建設。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)，應當?shù)降怯洐C關(guān)所在地的縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。工商行政管理部門對符合本法規(guī)定條件的，應當予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照；對不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當具備下列條件： （一）有自己的名稱和組織機構(gòu)； （二）有固定的經(jīng)營場所； （三）有符合國務院規(guī)定的注冊資本； （四）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員； （五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。 第二十八條 國家采取稅收等方面的優(yōu)惠措施鼓勵和扶持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開 發(fā)建設居民住宅。 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。超過出 讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。 【章名】 第三章 房地產(chǎn)開發(fā) 第二十四條 房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設。 依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。 土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準的，土地使用權(quán)由國家無償收回。 第二十一條 土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應當 予以批準。 第十九條 國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應的補償。 第十八條 土地 使用權(quán)出讓金應當全部上繳財政，列入預算，用于城市基礎(chǔ)設施建設和土地開發(fā)。 第十六條 土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定，提供出讓的土地；未按照出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用者有權(quán)解除合同，由土地管理部門返還土地使用權(quán)出讓金，土地使用者并可以請求違約賠償。 土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。 第十三條 土地使用權(quán)出讓最高年限由國務院規(guī)定。 商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。 直轄市的縣人民政府及其有關(guān)部門行使前款規(guī)定的權(quán)限，由直轄市人民政府規(guī)定。 第十一條 土地使用權(quán)出讓，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進行。 第九條 土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市 規(guī)劃和年度建設用地計劃。 【章名】 第二章 房地產(chǎn)開發(fā)用地 第一節(jié) 土地使用權(quán)出讓 第七條 第七條 土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)（以下簡稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 第六條 國務院建設行政主管部門、土地管理部門依照國務院 規(guī)定的職權(quán)劃分，各司其職，密切配合，管理全國房地產(chǎn)工作。 第五條 房地產(chǎn)權(quán)利人應當遵守法律和行政法規(guī)，依法納稅。但是，國家在本法規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán)的除外。 本法所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。 本法所稱房屋，是指土地上的房屋等 建筑物及構(gòu)筑物。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 附件一： 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 （ 1995 年 1 月 1 日） 【章名】 目 錄 第一章 總 則 第二章 房地產(chǎn)開發(fā)用地 第一節(jié) 土地使用權(quán)出讓 第二節(jié) 土地使用權(quán)劃撥 第三章 房地產(chǎn)開發(fā) 第四章 房地產(chǎn)交易 第一節(jié) 一般規(guī)定 第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 第三節(jié) 房地產(chǎn)抵押 第四節(jié) 房屋租賃 第五節(jié) 中介服務機構(gòu) 第五章 房地產(chǎn)權(quán)屬