【正文】 （八） 層高小于 2． 2 米的深基礎(chǔ)地下架空層 、坡地建筑物吊腳架空層。 （五） 建筑物以內(nèi)的操作平臺、上料平臺，及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺。 二、不計算建筑面積的范圍 （一） 突出墻面的構(gòu)件配件和藝術(shù)裝飾，如：柱、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。 （十八） 兩個建筑物間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積。 （十五） 突出墻外的門斗按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外 圍水平面積計算建筑面積。 （十一） 建筑物內(nèi)的技術(shù)層，層高超過 2． 2米的，應(yīng)計算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積。 （四） 地下室、半地下室、地下車間、倉庫、商店、地下指揮部及相應(yīng)出入口的建筑面積按其上口外墻（不包括采光井、防潮層及其保護(hù)墻）外圍的水平面積計算。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 附件四： 銀行按揭貸款流程 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 附件五： 建筑面積計算規(guī)則 （ 1995 年 1月 1日） 一、計算建筑面積 的范圍 （一） 單層建筑物不論其高度如何均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。登記表所填數(shù)字均保留兩位小數(shù)。 （四） 最終計算成果均保留兩位小數(shù)。其中， （一） 測量數(shù)據(jù)米為單位，保留兩位小數(shù)。 二、 實(shí)地測量：按照《建筑面積計算規(guī)則》（ 1982）經(jīng)基設(shè)字 58 號進(jìn)行實(shí)地測量，測量數(shù)據(jù)要滿足面積計算的要求，草圖的繪制和草圖內(nèi)容按照《北京市房地產(chǎn)登記測繪細(xì)則》中的要求執(zhí)行。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起 15 日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。 第二十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；預(yù)售商品房的，還必須明示《城市商品房預(yù)售管理辦法》。 面積誤差比 ＝ [(產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積 )/ 合同約定面積 ] 100％ 因本辦法第二十四條規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計變更造成面積差異，當(dāng)事人不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。 合同未作約定的，按以下原則處理： （一） 面積誤差比絕對值在 3％以內(nèi)（含 3％）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價款； 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ （二）面積誤差比絕對值超出 3％時，買受人有權(quán)退房。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸， 并約定誤差范圍。 商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。 第十六條 商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。 第十二條 商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。 第九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售設(shè)有抵押權(quán)的商品房，其抵押權(quán)的處理按照《中華人民共和國擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 第二章 銷售條件 第六條 商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可制度。 第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房。 第二條 商品房銷售及商品房銷售管理應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。 【章名】 第四章 房地產(chǎn)交易 【章名】 第一節(jié) 一般規(guī)定 第三十一條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。 設(shè)立有限責(zé)任公司、股份有限公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，還應(yīng)當(dāng) 執(zhí)行公司法的有關(guān)規(guī)定。 第二十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 企業(yè)。 第二十六條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。 第二十三條 下列建 設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥： （一）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地； （二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地； （三）國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地； （四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓金上繳和使用的具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。 第十五條 土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權(quán)出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權(quán) 出讓金的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請求違約賠償。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案，按照國務(wù)院規(guī)定，報經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地管理部門實(shí)施。 第八條 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益受法律保護(hù)，任何單位和個人不得侵犯。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 第三條 國家依法實(shí)行國有土地有償、有限期使用制度。 第二條 在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地（以下簡稱國有土地）范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實(shí)施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當(dāng)遵守本法。結(jié)構(gòu) 。如已購房客戶，在與 A業(yè)務(wù)員首次成交后，再購買第二套單元時沒有找 A 業(yè)務(wù)員，而是與其它業(yè)務(wù)人員聯(lián)系或成交，則 A業(yè)務(wù)員沒有任何傭金。 四、 關(guān)于撞單 客戶第一接待確認(rèn)制，如之前來電、以來電接待 人為準(zhǔn)，如果客戶不記得接電同事轉(zhuǎn)到接訪組接待。如值班人員不在，由最早到者接待。 d. 如銷售代表甲完成客戶甲的成交工作，日后該客戶再向銷售代表甲推薦客戶乙，且客戶甲陪同乙客戶到達(dá)銷售現(xiàn)場或客戶乙自己來銷售現(xiàn)場并指明有銷售代表甲負(fù)責(zé)接待，則客戶乙仍有銷售代表甲負(fù)責(zé)接待，若客戶乙單獨(dú)到達(dá)銷售現(xiàn)場，且 未明確指明有銷售代表甲接待，而由銷售代表乙接待的，則客戶乙作為銷售代表乙的新客戶由銷售代表一負(fù)責(zé)接待。 b. 接聽電話人員如遇原有老客戶來訪，則接聽電話工作暫停，電話接聽工作有其他負(fù)責(zé)電話接聽的人員完成，事后當(dāng)次即時補(bǔ)一次接待機(jī)會。 l) 中介公司帶來客戶，中介費(fèi)需預(yù)先約定，代理公司要親自帶客戶到現(xiàn)場并在第一時間做登記，要詳細(xì)寫明中介公司的名字及客戶名字，并由銷售經(jīng)理簽字確認(rèn)，經(jīng)理不在現(xiàn)場由主管簽字并及時告知經(jīng)理。 j) 打出電話不得占用銷售熱線，嚴(yán)禁打咨詢收費(fèi)電話。 h) 銷售大廳任何人不得大聲喧嘩，銷售部員工不得在銷售大廳閱讀任何與專業(yè)工作無關(guān)的報紙書刊。如在銷售主管不知情的情況下，查出不在崗，罰款 50 元。 d) 前臺不許睡覺，坐姿端正。 b) 保持辦公區(qū)域的干凈整齊，接待廳內(nèi)各臺面、椅面、地面嚴(yán)禁堆放雜物。 一、 日常行為規(guī)范 a) 所有銷售人員在工作時間必須穿公司配發(fā)整套工服，佩帶佩帶胸卡，男同事系領(lǐng)帶，穿深色皮鞋，女同事要化淡妝。 二、注意事項(xiàng) 1. 有關(guān)資金轉(zhuǎn)移事項(xiàng)，均須由雙方當(dāng)事人簽名認(rèn)定。 2. 報現(xiàn)場經(jīng)理或更高一級主管確認(rèn)，決定退房。 7. 簽約后的客戶，應(yīng)始終與其保持接 觸，幫助解決各種問題并讓其介紹客戶。 3. 簽約時，如客戶有問題無法說服，匯報現(xiàn)場經(jīng)理。 8. 辦好銀行貸款后，合同的一份應(yīng)交客戶。 4. 與客戶商討并確定所有內(nèi)容。 2. 將原定 單收回。 （ 12） 換房 一、基本動作 1. 將原認(rèn)購書收回，當(dāng)客戶面封上作廢。 5. 恭喜客戶，送至大門外或電梯間。 （ 11） 定金補(bǔ)足 一、基本動作 1. 將定金補(bǔ)足日及應(yīng)補(bǔ)金額欄劃掉，注明實(shí)收數(shù)額及日期。 4. 小定金保留日期一般以三天為限，時間長短和是否退還，需向經(jīng)理咨詢。 10. 送客至大門外或電梯間。 6. 填寫完認(rèn)購書，將認(rèn)購書副聯(lián)連同定金送交開發(fā)商代表點(diǎn)收備案，將認(rèn)購書復(fù)印件交經(jīng)理備案。 2. 同總控表或向經(jīng)理確認(rèn)客戶所要的單元可供銷售。 2. 追蹤客戶要注意時間的間隔，一般以兩三天為宜。 2. 對于 A、 B 等級的客戶，銷售人員應(yīng)將其列為重點(diǎn)對象，保持密切聯(lián)系，調(diào)動一切可能條件，努力說服。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 二、注意事項(xiàng) 1. 客戶資料表應(yīng)認(rèn)真填寫，越詳盡越好。 2. 填寫重點(diǎn)： ? 客戶的聯(lián)絡(luò)方式和個人咨詢資料； ? 客戶對樓盤的要求條件； ? 成交或未成交的真正原因。 二、注意事項(xiàng) 1. 暫未成交或未成交的客戶依舊是客戶， 銷售人員都應(yīng)態(tài)度親切，始終如一。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ （ 7） 暫未成交 一、基本動作 1. 將銷售資料備齊一份給客戶，讓其仔細(xì)考慮或代為傳播。 8. 不是職權(quán)范圍內(nèi)的承諾應(yīng)報經(jīng)現(xiàn)場經(jīng)理通過。 4. 向客戶推薦戶型時以候選單位以 2 戶為好，盡量不要超過 3戶。 6. 在客戶對產(chǎn)品有認(rèn)可度的基礎(chǔ)上，設(shè)法說服他下定金購買。 2. 在客戶未主動表示時， 應(yīng)該立刻主動地選擇一戶作試探性介紹。 2. 用自己的熱忱與誠懇感染客戶，努力與其建立相互信任的關(guān)系。 4. 沒有客戶時，也應(yīng)注意現(xiàn)場整潔和個人儀表，以隨時給客戶良好印象。 3. 通過隨口招呼，區(qū)別客戶真?zhèn)?，了解所來的區(qū)域和接受的媒體。 明白客戶需要 辨別顧客購買動機(jī)及關(guān)心點(diǎn)，利用有關(guān) 賣點(diǎn)，邀請顧客親自前來參觀。 早上好！ xxx，請問有什么幫到您？ 請問先生 /小姐怎么稱呼？ 二、對來電查詢客戶進(jìn)行電話銷售 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 目標(biāo) 語言 稱呼來電者 以姓氏稱呼來電者 或簡單了解來電者需要。 ? 各種計算公式 套內(nèi)建筑面積 =套內(nèi)（單元）內(nèi)的使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +陽臺建筑面積 商品房銷售面積 =套內(nèi)建筑面積 +分?jǐn)偣媒ㄖ娣e 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) =住宅公用建筑面積 /非公用建筑面積 公用分?jǐn)偨ㄖ娣e分?jǐn)倲?shù) =公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) *此套住宅的套內(nèi)建筑面積 ? 陽臺面積計算： 封閉式陽臺、挑廊，按其水平投影面 積計算建筑面積。 ? 容積率 ：是 指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 ? 建筑面積 ：指建筑物各層外墻 (或外柱 )外圍以內(nèi)水平投影面積之和。 ? 居住面積： 住宅建筑各層平面 中直接供住戶休息生活使用的居室面積之和。如預(yù)困難、及時向上級領(lǐng)導(dǎo)反饋。 （ 3）售后服務(wù) (貸款、權(quán)證等 業(yè)務(wù)辦理 ) 與交易所、銀行、公證處等機(jī)構(gòu)人員友好合作，協(xié)助銷售助理及時地辦理客戶貸款、產(chǎn)證辦理等其他事宜。 銷售建議 根據(jù)銷售及市場狀況提交銷售建議。 （ 4）現(xiàn)金管理 監(jiān)督出納做好財務(wù)收受保管，報表編制、核對等工作。 （ 3）現(xiàn)場協(xié)調(diào) 依據(jù)銷售情況的變化，及時靈活對現(xiàn)場人員進(jìn)行合理調(diào)配使用 ,主動出擊以拓展市場。 （ 2） 現(xiàn)場管理 1 辦公制度管理 依照工作紀(jì)律、崗位責(zé)任制，核查監(jiān)督各崗位的業(yè)務(wù)完成質(zhì)量，監(jiān)督現(xiàn)場工作狀況。 （ 6） 推廣調(diào)整建議 根據(jù)推廣效績及銷售計劃提出推廣調(diào)整建議，建議下次廣告或營銷