【正文】 無(wú)論是社會(huì)效益，還是經(jīng)濟(jì)效益，都是切實(shí)可行的。主要以開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)公司自有資金和銀行貸款兩部分組成。預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè) 3年后，年交易額將可達(dá)到 200億元，年利稅超過(guò) 4 億元。進(jìn)一步強(qiáng)化 滁州 市場(chǎng)的聚合力和輻射力，帶動(dòng) 滁州 其他市場(chǎng)群，全面實(shí)現(xiàn) 滁州 市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。對(duì) 滁州 的區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用將更為巨大。 ● 為引進(jìn)產(chǎn)業(yè)奠定基礎(chǔ) 今后隨著市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)發(fā)展，我們依托這一平臺(tái)，充分利用我們的資源優(yōu)勢(shì)，大力引進(jìn)浙江、江蘇等地產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)建 滁州 特色制造業(yè)基地。 【第 七 部分 項(xiàng)目效益分析】 一、項(xiàng)目社會(huì)效益 ● 促進(jìn)區(qū)域商貿(mào)業(yè)繁榮 項(xiàng)目將引進(jìn)國(guó)內(nèi)外企業(yè) 1000 余家，入駐商戶約 5000 余家。把項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展放在第一位，把社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益高度結(jié)合，實(shí)現(xiàn) 滁州 商貿(mào)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)換代，全力推進(jìn) 滁州 乃至 跨區(qū)域 商貿(mào)業(yè)的繁榮發(fā)展。 本項(xiàng)目坐 擁 滁州 幾大交通物流動(dòng)脈，處于城市規(guī)劃的 南譙新區(qū)核心 位置，承擔(dān)著整合和提升城市商貿(mào)業(yè)資源和品質(zhì)的重任，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的核心價(jià)值極為明顯。本項(xiàng)目的建設(shè)重在運(yùn)營(yíng)，而且必須是品牌化運(yùn)營(yíng)。 三、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理 一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功，并非僅僅是開(kāi)發(fā)成功，銷(xiāo)售成功；而是招商成功，經(jīng)營(yíng)成功。 滁州國(guó)際五金建材商貿(mào)城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議書(shū) 第 30 頁(yè) 共 39 頁(yè) 在政府制定的各種優(yōu)惠政策基礎(chǔ)上，我們對(duì)所有招商進(jìn)駐的商家實(shí)施多種優(yōu)惠 政策，“放水養(yǎng)魚(yú)”，培育市場(chǎng)。 通過(guò)本地區(qū)經(jīng)營(yíng)戶的優(yōu)先入駐策略，可以有效整合現(xiàn)有商貿(mào)業(yè)資源，完成本地廣大經(jīng)營(yíng)戶渴望經(jīng)營(yíng)環(huán)境改善和升級(jí)的目標(biāo)； ●品牌商家優(yōu)先策略。 （ 2）招商策略 ●招商先行策略。 （ 1） 招商思路 立足 滁州、南京 的商業(yè)資源，重點(diǎn)引進(jìn)國(guó)內(nèi)外及山東、浙江、江蘇等 地區(qū)優(yōu)勢(shì)品牌資源，進(jìn)而面向全國(guó)進(jìn)行品牌招商。本項(xiàng)目招商將全面對(duì)接上述著名市場(chǎng)。我們將依托自身專(zhuān)業(yè)的招商團(tuán)隊(duì)，以及國(guó)內(nèi)極為豐富的商業(yè)人脈資源網(wǎng)絡(luò)，利用浙江、江蘇 、山東等地區(qū)品牌商家和企業(yè)的優(yōu)勢(shì)資源，面向國(guó)內(nèi)外招商，確保項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)滿鋪經(jīng)營(yíng)。首期 250 畝在項(xiàng)目動(dòng)工后一年半內(nèi)開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)；第 2期在一期開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)后開(kāi)工，平均周期為一年。 ●配設(shè)必要的停車(chē)位及周轉(zhuǎn)式倉(cāng)儲(chǔ)；主入口廣場(chǎng)設(shè)大型電子屏（ LED）；安防系統(tǒng)、報(bào)警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)。在確保實(shí)用功能前提下，創(chuàng)造出具有商業(yè)文化的藝術(shù)化景觀環(huán)境。 （展示、 信息 、商務(wù) 中心參考示意圖） ●按照政府有關(guān)部門(mén)的綠地率指標(biāo)進(jìn)行規(guī)劃。 ● XX 路和 XX 路 的建筑，充分考慮城市天際線以及界面形象效果。 滁州國(guó)際五金建材商貿(mào)城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議書(shū) 第 27 頁(yè) 共 39 頁(yè) （中心廣場(chǎng)參考示意圖） ●項(xiàng)目整體建筑風(fēng)格以現(xiàn)代為主，突出和渲染現(xiàn)代商業(yè)特點(diǎn)，營(yíng)造濃厚的現(xiàn)代商業(yè)氛圍。通過(guò)建筑的打開(kāi)，形成敞開(kāi)式入口廣場(chǎng)，并以相對(duì)對(duì)稱(chēng)的形式感，具有鮮明的標(biāo)志性和識(shí)別性特征。 ● XX 路和 XX 路 各設(shè)置項(xiàng)目主出入口。 （ 市場(chǎng)交易區(qū) 區(qū)示意圖） 滁州國(guó)際五金建材商貿(mào)城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議書(shū) 第 26 頁(yè) 共 39 頁(yè) ●配套區(qū)沿 XX 路和 XX 路 展開(kāi)，高度重視作為城市界面的形象價(jià)值。 ●交易區(qū)根據(jù)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、功能，進(jìn)行科學(xué)合理布局，高度重視交通流線組織。 二、規(guī)劃思路 ●項(xiàng)目包括交易區(qū)與配套區(qū)兩大區(qū)塊。這里結(jié)合項(xiàng)目定位，暫時(shí)設(shè)定如下規(guī)劃規(guī)劃指標(biāo)。 【第五部分 項(xiàng)目規(guī)劃思路】 一、規(guī)劃原則 總體強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代化、標(biāo)準(zhǔn)化、實(shí)用化的規(guī)劃設(shè)計(jì)效果，以確保項(xiàng)目可持續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的目標(biāo)；注重建筑城市、道路、環(huán)境的和諧關(guān)系，以營(yíng)造良好的交易環(huán)境品質(zhì)；注重經(jīng)營(yíng)區(qū)的人流動(dòng)線與物流動(dòng)線設(shè)計(jì)，以獲得經(jīng)營(yíng)均好性效果；追求現(xiàn)代商業(yè)建筑風(fēng)格，以體現(xiàn)嶄新的城市商業(yè)風(fēng)范。但大多數(shù)還僅停留在傳統(tǒng)的單一交易模式，很難滿足人們對(duì) 家居建材 消費(fèi)領(lǐng)域的未來(lái)需求變化。 三級(jí)輻射商圈 —— 華東 地區(qū)。 滁州國(guó)際五金建材商貿(mào)城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議書(shū) 第 24 頁(yè) 共 39 頁(yè) 二級(jí)輻射商圈 —— 滁州與南京市 依托滁州 快速通道的建成，本項(xiàng)目距離南京市僅半小時(shí)車(chē)程，因此可以較為便利的輻射以上兩大區(qū)域。 七 、輻射 定位分析 從國(guó)內(nèi) 建材 消費(fèi)服務(wù)市場(chǎng)圈看，滁州及安徽省處于華東輻射圈，區(qū)域內(nèi) 建材 消費(fèi)需求強(qiáng)勁，并逐漸形成了自身相對(duì)獨(dú)立的商圈。 因此，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)檔次宜向 中 高端定位，成為 滁州 未來(lái) 主要的商品物流交易集散中心 。 五、業(yè)態(tài)定位 ◆ 家居裝飾： 建材裝飾、衛(wèi)浴潔具、窗簾布藝、不銹鋼鋁材等 ； ◆ 五金機(jī)電： 五金工具、電線電纜、低壓電器、機(jī)電等 ； ◆ 配套服務(wù)： 銀行、 餐飲、 咖啡吧、 娛樂(lè) 、 網(wǎng)吧等。 （ 6）居住功能： 作為大型 商貿(mào)市場(chǎng)，需要充分融合商業(yè)、商務(wù)、居住三位一體。 功能定位的基本思路： ＞＞以專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，承接傳統(tǒng)的商業(yè)資源，體現(xiàn)城市特點(diǎn)； ＞＞以休閑、娛樂(lè)、餐飲、會(huì)展、物流等，營(yíng)造現(xiàn)代商貿(mào)氛圍。以 批發(fā)、零售 為主體功能， 為消費(fèi)者提供舒適的“一站式”的全方位服務(wù) 消費(fèi)場(chǎng)所。經(jīng)營(yíng)戶普遍有擴(kuò)張經(jīng)營(yíng)規(guī)模和改善經(jīng)營(yíng)環(huán)境的想法。 ◎經(jīng)營(yíng)環(huán)境改善的需要 。 隨著城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的加快，原有各類(lèi)市場(chǎng)的位置，存在影響未來(lái)城市規(guī)劃發(fā)展的空間。因此，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，是 滁州 商貿(mào)經(jīng)濟(jì)未來(lái)發(fā)展的需要。 目前 滁州 的各類(lèi)市場(chǎng)主要分布在城區(qū)東面，空間的逼仄，交通的擁堵，設(shè)施的落后，使得經(jīng)營(yíng)功能滯后，經(jīng)營(yíng)管理零散。以“國(guó)際化”理念作為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式，打造高端流通市場(chǎng)平臺(tái)，是區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)和商貿(mào)經(jīng) 濟(jì)未來(lái)發(fā)展的需要。 現(xiàn)階段的 滁州 商貿(mào)流通業(yè)，已經(jīng)進(jìn)入快速發(fā)展的通道。實(shí)現(xiàn)引導(dǎo)未來(lái)消費(fèi)，提升城市品位的目標(biāo)。經(jīng)營(yíng)品牌聚集、業(yè)態(tài)類(lèi)型豐富、交通物流便捷、購(gòu)物環(huán)境優(yōu)雅、城市形象地標(biāo) 、規(guī)劃前瞻科學(xué)、經(jīng)營(yíng)管理專(zhuān)業(yè)。項(xiàng)目將配設(shè)：住宿、酒店、娛樂(lè)、餐飲、超市、 KTV、及休閑商業(yè)街等生活設(shè)施；同時(shí)配設(shè)：檢測(cè)、銀行、工商、郵電、稅務(wù)、咨詢(xún)等商業(yè)服務(wù)設(shè)施。通過(guò)復(fù)合型功能，強(qiáng)化交易功能，提升市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)功能的附加值；通過(guò)信息功能的平臺(tái)，成為 華東 地區(qū)商貿(mào)物流的展示、研發(fā)、商務(wù)、信息、物流中心。 ＞綜合 型 ： 本項(xiàng)目將以“綜合性市場(chǎng)”為出發(fā)點(diǎn)，涵蓋 家居建材、五金機(jī)電 等多種商貿(mào)業(yè)態(tài)于一體， 以產(chǎn)品批發(fā)交易為主導(dǎo)形態(tài)，結(jié)合零售， 打造大型的品牌化商貿(mào)綜合體項(xiàng)目，樹(shù)立市場(chǎng)品牌形象，提升城市商貿(mào)競(jìng)爭(zhēng)力； ＞多功能： 現(xiàn)代市 場(chǎng)的一個(gè)重要特征是，從原先的單一交易功能向復(fù)合經(jīng)營(yíng)功能方向的轉(zhuǎn)化。以后來(lái)居上的姿態(tài)，充分借鑒國(guó)內(nèi) 外 優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)理念，樹(shù)立高起點(diǎn)、高規(guī)格、高標(biāo)準(zhǔn)的整體品質(zhì)；以前瞻的理念，打造功能先進(jìn)、配套齊全、業(yè)態(tài)規(guī)范、管理專(zhuān)業(yè)的現(xiàn)代 大型商貿(mào)市場(chǎng) ；以出色的 規(guī)劃布局，營(yíng)造情景化、舒適化、景觀化的經(jīng)營(yíng)空間；以現(xiàn)代風(fēng)格的建筑，體現(xiàn)良好的城市形象；以前瞻的配套功能，實(shí)現(xiàn)“ 綜合型 、多功能、一站式”現(xiàn)代 城市商貿(mào) 綜合體 目標(biāo) 。 空間： 實(shí)施與現(xiàn)有中心商圈商業(yè)主題錯(cuò)位、互補(bǔ)、優(yōu)化、提升定滁州國(guó)際五金建材商貿(mào)城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議書(shū) 第 20 頁(yè) 共 39 頁(yè) 位策略， 打造 華東 商貿(mào)業(yè)的核心價(jià)值，拉動(dòng)城市發(fā)展， 與 滁州 整體商業(yè)共同繁榮發(fā)展。 時(shí)間： 傳承 滁州 城市文脈和 商業(yè)文化底蘊(yùn)，立足未來(lái)，實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。 即： 現(xiàn)代商業(yè)模式 —— 城市商貿(mào)業(yè) —— 消費(fèi)需求 —— 地塊資源特點(diǎn) —— 規(guī)劃要點(diǎn) 五 位一體。 基本思路如下：借鑒國(guó)內(nèi)優(yōu)秀的、成功的商業(yè)項(xiàng)目 ，尤其是專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商業(yè)形態(tài) 。 五 、 項(xiàng)目定位分析 在對(duì) 滁州 商業(yè)的調(diào)查與分析和城市發(fā)展規(guī)劃的理解基礎(chǔ)上，并結(jié)合地塊資源特征，我們認(rèn)為本項(xiàng)目必須具有前瞻性、現(xiàn)代性的鮮明主題定位 ，具有現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)的引導(dǎo)性意義 。一方面，項(xiàng)目的建設(shè)是城市發(fā)展的需要；另一方面，本項(xiàng)目將對(duì)現(xiàn)有 傳統(tǒng)市場(chǎng)商圈 形成沖擊。同時(shí)，項(xiàng)目定位必須充分考慮 配合 推動(dòng) 滁州 城市“南 擴(kuò) ”的發(fā)展思路，與政府的城市規(guī)劃接軌。本項(xiàng)目 以規(guī)模 領(lǐng)滁州國(guó)際五金